Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 22 MAI 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/16029 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZKDX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 12/02042

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 184 RUE SAINT MAUR 75010 PARIS représenté par son syndic la SA Cabinet AVCIMMO

N° SIRET : 539 390 849 00013

[…]

[…]

Représenté par M^e Caroline COLET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0511

INTIME

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Vivien BLUM de la SCP BLUM COLOMBEL, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : P0188

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. B C-D

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par B C-D, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M. X est propriétaire des lots n° 109 (anciennement lot n° 100), 101, 209 et 204 au rez-de-chaussée des bâtiments II et III dans l’immeuble en copropriété situé […] à Paris 10^e, les lots n° 109 (bâtiment II) et 204 (bâtiment III) étant couverts par une verrière en mauvaise état en raison d’infiltrations. Ces locaux à usage professionnel sont loués.

L’assemblée générale des copropriétaires du 1^er décembre 2011 a rejeté, dans sa résolution n° 15, la demande de M. X tendant à faire procéder à des travaux de réfection de la verrière.

Par acte du 31 janvier 2012, M. X a assigné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 10^e, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, en annulation de cette résolution. Par jugement avant-dire droit du 16 avril 2013, le tribunal de grande instance de Paris a désigné M. Y en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 2 août 2014.

L’assemblée générale des copropriétaires du 19 novembre 2014 a de nouveau rejeté, dans ses résolutions n° 19 à 22, les demandes de travaux de réfection de la verrière litigieuse.

Par acte du 5 mars 2015, M. X a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal en annulation des résolutions n° 19 à 22 de l’assemblée générale du 19 novembre 2014.

Le tribunal a ordonné la jonction des deux procédures.

Par jugement du 7 juin 2016, le tribunal de grande instance de Paris a':

— annulé la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 1^er décembre 2011 et les résolutions n° 19 à 22 de l’assemblée générale du 19 novembre 2014,

— condamné le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de réfection de la verrière, du chéneau et de la façade de l’immeuble selon les devis suivants validés par l’expert :

+ l’entreprise Aquarelle & Rénovations du 15 juillet 2014 d’un montant de 26 565,97 euros HT pour le remplacement du chéneau qui n’est plus réparable,

+ l’entreprise Aquarelle & Rénovations du 24 juin 2014 pour un coût de 7 218,50 euros HT au titre de la réfection de la verrière,

+ la société Norvil du 27 octobre 2011 d’un montant de 1 792 euros HT pour la protection et sécurité

du chantier,

+ l’entreprise Aquarelle & Rénovations du 24 juin 2014 pour un coût de 20 176 euros HT correspondant aux travaux de ravalement de la façade, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement entrepris puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant deux mois,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer les dépens,

— dispensé M. X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 juillet 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 février 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées le 1^er février 2019, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 10^e, appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— dire que le désordre résultant de la réfection de la verrière et de son chéneau est d’ordre privatif conformément au règlement de copropriété et eu égard à son affectation à l’usage exclusif des lots appartenant à M. X,

— constater que des travaux de réfection de la verrière, du chéneau et de la façade de l’immeuble ont été effectués et validés lors de l’assemblée générale de copropriété du 11 décembre 2017,

— dire que la demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte, telle que sollicitée par M. X et ordonnée par les premiers juges, est sans objet,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. X à lui rembourser la part des travaux effectués par la société Aldebert correspondant à la remise en état de la verrière et du chéneau,

— condamner M. X à lui rembourser le montant des travaux de changement des verres de la verrière, soit 3 685 euros TTC,

— condamner M. X aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions signifiées le 5 février 2019, par lesquelles M. X, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— dire que du fait de la réalisation des travaux de ravalement dans le cadre de la procédure d’appel, l’astreinte ordonnée pour leur exécution devient sans objet,

— constater l’irrecevabilité de la demande de condamnation à rembourser la somme de 3 685 euros TTC formée à son encontre, et en débouter le syndicat des copropriétaires,

— subsidiairement et pour le cas où cette demande serait jugée recevable, en débouter le syndicat des copropriétaires ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions en cause d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui à payer la somme supplémentaire de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— dire que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera dispensé de la participation au paiement des indemnités allouées au titre des frais irrépétibles et des frais de procédure répartis sur la copropriété, et plus généralement de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en annulation des résolutions n° 15 de l’assemblée générale du 1^er décembre 2011 et n° 19 à 22 de l’assemblée générale du 19 novembre 2014 refusant de voter les travaux de réfection de la verrière

• Sur la qualification de partie commune ou de partie privative de la verrière

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs […]' ;

Le règlement de copropriété (pièce n° 4 du syndicat, p. 32) désigne les parties communes aux copropriétaires d’un même bâtiment comme suit : 'elles comprennent les éléments propres à chaque bâtiment et affecté à l’usage commun des co-propriétaires de ce bâtiment, il en est ainsi notamment pour : – les fondations, les murs de refend porteurs ou non, les murs de façade, les voûtes et planchers et d’une manière générale tout ce qui constitue l’ossature du bâtiment correspond à une partie commune, que l’énonciation précédente est purement énonciative et non limitative’ ;

Ce règlement de copropriété stipule en page 34 que :

'Les parties privatives sont celles affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaires.

Elles comprennent les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après, sont compris dans la composition d’un lot.

Il en est de même pour les accessoires de ces lots tels que :

— Les portes palières, les fenêtres et porte-fenêtre, les persiennes et volets, les appuis de fenêtres, les balcons.

— Les plafonds et les parquets (à l’exception des gros oeuvres qui sont parties communes) […]' ;

Aucune des dispositions de ce règlement ne vient mentionner si la verrière couvrant les lots appartenant à M. X est une partie commune ou une partie privative de l’immeuble;

L’expert judiciaire indique que 'sur le plan technique, comme sur le plan pratique, nous pensons que cette verrière et le chéneau qui la dessert devraient être considérés comme des parties communes’ (page 23du rapport d’expertise) en ce que 'cette verrière constituait un élément de couverture de l’immeuble qui nous paraît, actuellement, indissociable de la structure’ (p. 13) ; l’expert ajoute que 'la verrière a toujours, jusqu’à ce différend, été considérée par les autres copropriétaires et le syndic de l’immeuble comme étant une partie commune', de sorte que 'l’entretien de cet ouvrage a toujours été assuré par l’intermédiaire du syndic de l’immeuble (voir relevés de charge du cabinet De Koube, annexe n° 6)." (p. 14) ;

En outre, il est établi que les travaux de réfection de cette verrière déjà effectué en 1997 avaient été appelés par le syndic au nom du syndicat au titre des charges communes de l’immeuble (pièce n° 8 de M. X) ;

Il résulte de ces éléments que même si cette verrière ne couvre que les lots appartenant à M. X, elle constitue ainsi un élément de la couverture de l’immeuble relevant du gros oeuvre, comme le souligne d’ailleurs l’expert judiciaire (rapport, p. 13), qui la considère indissociable de la structure de l’immeuble ; son absence peut ainsi entraîner des désordres tant au sein des parties privatives appartenant à M. X que dans les parties communes de l’immeuble, notamment en affectant ses fondations et ses murs porteurs ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu la qualification de partie commune de cette verrière ;

M. X n’est donc pas tenu de rembourser le syndicat des travaux de remise en état de la verrière et de réfection du chéneau, ni les travaux afférents au changement des verres de la verrière dont la charge incombe à tous les copropriétaires s’agissant de remise en état d’une partie commune ;

La demande du syndicat tendant à voir, pour la première fois en appel, condamner M. X à lui rembourser le montant des travaux de changement de 11 verres de la verrière, soit 3 685 euros TTC (pièce n° 8 du syndicat), est recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile s’agissant d’une demande liée à la survenance de travaux de remplacement partiel de ces verres intervenus en juin 2017, soit postérieurement au jugement déféré ; en revanche, cette demande est mal fondée puisque, comme il vient d’être dit, la verrière litigieuse est une partie commune dont la réfection incombe à tous les copropriétaires ; le syndicat doit donc être débouté de sa demande de remboursement ;

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2017 (pièce n° 9 du

syndicat) que, même si le résolutions n° 5 et 6 ont approuvé à l’unanimité des travaux de ravalement de la façade sud-est du bâtiment III et de la façade sud-est du bâtiment II C, ces travaux ne portent pas sur la réfection chéneau, ni sur le remplacement des 48 verres de la verrière ;

• Sur l’annulation des résolutions querellées pour abus de majorité

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, 'I. – Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi’ ;

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;

Il incombe à celui qui allègue l’abus de majorité de la décision de l’assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci ;

Selon l’expert judiciaire, il est apparu que, depuis 2011, la verrière, ainsi que le chéneau encaissé qui la dessert et le versant donnant sur ce chéneau du dessus du mur mitoyen avec l’immeuble voisin, sont en très mauvais état ; une partie des verres armés de cette verrière est cassée (rapport, p. 12) ; de même, la maçonnerie du mur de façade dominant cette verrière est, extrêmement, vétuste et présente de nombreuses fissures, dont plusieurs sont infiltrantes ;

L’expert a relevé que cette situation était à l’origine des désordres d’infiltration relevés dans le local commercial appartenant à M. X à chaque pluie (rapport, p. 12 et 13) ; ces infiltrations récurrentes sont, selon l’expert, aggravées par le fait que l’immeuble souffre d’un défaut d’entretien chronique, particulièrement mis en évidence par l’état du chéneau;

L’expert souligne que les infiltrations régulières et parfois importantes subies par le locataire de M. X et qui ont été contradictoirement constatées 'proviennent du très mauvais état de la verrière couvrant une partie du local et du chéneau qui la dessert, ainsi que du très mauvais état de la façade du bâtiment surplombant cette verrière dont les nombreuses fissurations participent à la présence des infiltrations’ (rapport, p. 21) ;

Par ailleurs, l’expert relève d’une manière générale, 'un défaut important d’entretien de l’immeuble, qui se traduit, en ce qui concerne la verrière, le chéneau et le ravalement de cette façade par une grande vétusté’ ;

Lors de l’assemblée générale du 1^er décembre 2011 (pièce n° 2 du syndicat), le procès-verbal de celle-ci mentionnait la présence d’infiltrations dans l’immeuble déjà constatées l’année précédente par l’architecte de la copropriété lors de sa visite, lequel avait relevé un mauvais état d’entretien général de l’immeuble et un problème d’étanchéité de cette verrière ;

Le mauvais état d’entretien général de l’immeuble et la présence de ces infiltrations rendent urgents les travaux de réfection de cette verrière, de son chéneau et de la façade de l’immeuble, partie commune, tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport, de sorte que le refus de l’assemblée générale de procéder, les 1^er décembre 2011 et 19 novembre 2014, aux travaux nécessaires à la remise en état de ces parties communes pour mettre fin aux infiltrations constatées constitue une décision contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et donc un abus de majorité devant entraîner l’annulation des résolutions querellées ;

Par ailleurs, le fait que, lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2017, les copropriétaires aient approuvé à l’unanimité des travaux de ravalement de la façade sud-est du bâtiment III et de la façade

sud-est du bâtiment II C, ne rend pas sans objet les demandes en annulation des résolutions querellées, lesquelles portent également sur des travaux de réfection du chéneau et de remplacement des 48 verres de la verrière et pas seulement d’une partie d’entre eux ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 1^er décembre 2011 et les résolutions n° 19 à 22 de l’assemblée générale du 19 novembre 2014 ;

Sur la demande de travaux de conservation de l’immeuble

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaire 'a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’ ;

Il ressort des pièces du dossier que les travaux, objets des résolutions querellées, sont des travaux urgents de nature à garantir la sauvegarde de l’immeuble ;

Pour la réalisation de ces travaux de remise en état des parties communes concernées par l’expertise (verrière, chéneau et façade de l’immeuble), l’expert a validé les devis suivants:

— l’entreprise Aquarelle & Rénovations du 15 juillet 2014 d’un montant de 26 565,97 euros HT pour le remplacement du chéneau qui n’est plus réparable,

— l’entreprise Aquarelle & Rénovations du 24 juin 2014 pour un coût de 7 218,50 euros HT au titre de la réfection de la verrière,

— la société Norvil du 27 octobre 2011 d’un montant de 1 792 euros HT pour la protection et la sécurité du chantier,

— l’entreprise Aquarelle & Rénovations du 24 juin 2014 pour un coût de 20 176 euros HT correspondant aux travaux de ravalement de la façade ;

Aussi, tenant compte des infiltrations provenant de ces parties communes dont la réfection et l’entretien relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et faute pour lui d’avoir fait adopter par l’assemblée générale les résolutions nécessaires à la conservation de l’immeuble, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à faire procéder aux travaux de réfection de la verrière, du chéneau et de la façade de l’immeuble selon les devis validés par l’expert indiqués plus haut, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant deux mois ;

Enfin, il n’y a pas lieu de réformer le jugement déféré quant au prononcé de l’astreinte s’agissant de travaux de ravalement de la façade sud-est du bâtiment III et de la façade sud-est du bâtiment II C, ces travaux ayant été exécutés après le prononcé du jugement déféré ;

Sur les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. X la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

Selon les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

M. X, gagnant son procès en appel contre le syndicat, il y a lieu de faire application de ce texte à son profit ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires du […] à Paris 10^e tendant en appel à voir condamner M. X à lui rembourser le montant des travaux de changement de 11 des verres de la verrière à concurrence de 3 685 euros TTC;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 10^e de sa demande de condamnation de M. X à lui rembourser le montant des travaux de changement de 11 des verres de la verrière à concurrence de 3 685 euros TTC ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Paris aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. X la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dispense M. X, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT