Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 29 MARS 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/15669 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B34WU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de Meaux – RG n° 16/00986

APPELANTES

SAS NOVALYS

N° SIRET : 752 801 076 00023

[…]

[…]

Société SCV NOVACHELLES

N° SIRET : 801 588 237 00017

siège social au 1 rue H Marie Curie

[…]

Représentées tous deux par M^e François MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

Ayant pour avocat plaidant le Cabinet CORENT VINCENT SEGUREL, SELARL d’Avocats Interbarreaux Nantes-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux-Lyon

Substitué à l’audience par M^e Stéphanie FOREST, avocat au barreau de LILLE

INTIMES

Maître H I notaire associé de la SCP BONDET D L

[…]

[…]

SCP BONDET-D-L notaires associés

[…]

[…]

N° SIRET : 319 959 458 00013

Représentés tous deux par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Ayant pour avocat plaidant M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque: E379

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. Dominique GILLES, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me M N O P

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, Président et par M^me Isabelle THOMAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS Novalys a résolu d’acquérir une assiette foncière pour la construction d’un immeuble collectif d’habitation à Chelles (Seine-et-Marne) par sa filiale la SCCV Novachelles, en vue de le vendre en état de futur achèvement à un bailleur social. Le projet envisagé, comptant une trentaine de logements, devait être réalisé sur un terrain composé de la parcelle sise […], cadastré […] appartenant à M. X et d’une partie de la parcelle cadastrée section […] sise au n°25 de la même avenue, appartenant aux époux Y.

La SAS Novalys, après avoir directement émis des offres d’acquisition auprès de ces propriétaires, a requis M. H D, notaire associé à Chelles, à l’effet de dresser des actes de promesse de vente sous conditions suspensives. C’est ainsi que par actes authentiques du 17 mai 2013, la SAS Novalys s’est fait consentir, d’une part, de M. Z, une promesse de vente relativement au […], moyennant le prix de 600 000 € et d’autre part, de M. A et de M^me B, son épouse, une promesse de vente relativement à un terrain de 500 m², à séparer, selon un document d’arpentage à établir, d’une parcelle sise au n° 25 de la même avenue, cadastrée section […] moyennant le prix de 180 000 €.

Le relevé du 9 janvier 2014 des formalités publiées au service de la publicité foncière a révélé que les époux Y avaient déjà disposé de leur bien, par une promesse de vente du 27 janvier 2012 au bénéfice de M. C, pour le prix de 140 000 €. En outre, le bien était également grevé d’une hypothèque judiciaire au bénéfice de la société BNP Paribas, pour sûreté d’une créance en principal de 238 065,38 €. Il est également apparu que M. Y avaient donné le bien à bail commercial et d’habitation à M. C.

Les options d’achat n’ont pas été levées, en dépit de la signature, le 7 novembre 2013, d’un contrat de réservation signé avec une société d’habitation à loyer modéré.

Reprochant au notaire d’avoir manqué à son devoir d’information à l’occasion de la rédaction des promesses de vente, la SAS Novalys et la SCCV Novachelles ont assigné en dommages-intérêts le notaire et la société notariale, par actes extrajudiciaires du 14 janvier 2016.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Meaux, par jugement du 06 juillet 2017, a :

— rejeté les demandes de la SAS Novalys et de la SCCV Novachelles contre les notaires,

— rejeté les demandes des notaires pour procédure abusive,

— condamné les sociétés Novalys et Novachelles aux dépens,

— condamné les mêmes sociétés à payer 5 000 € à la société de notaires (après correction d’une erreur matérielle sur le bénéficiaire de cette condamnation) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 29 janvier 2019, les sociétés Novalys et Novachelles, appelantes, demandent à la Cour de :

— vu les articles 1315 et 1382 anciens du code civil, 6 et 9 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter le notaire de leurs demandes,

— condamner solidairement la société de notaires et M. D à payer 598 485,64 € à la SCCV concluante et 46 646,77 € à la société Novalys, en réparation de leur préjudice,

— à titre subsidiaire :

— condamner solidairement la société de notaires et M. D à payer 439 298,23 € à la SCCV concluante et 46 646,77 € à la société Novalys, en réparation de leur préjudice,

— en tout état de cause :

— condamner solidairement la société de notaires et M. D à payer 5 000 € à chacune des sociétés concluantes, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus,

— 'ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir'.

Par dernières conclusions du 14 décembre 2017, la SCP "J K, H D & J L’ et M. D prient la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la société concluante de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— reconventionnellement :

— condamner in solidum les sociétés Novalus et Novachelles à payer à la société concluante une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre une somme de même montant au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

Les moyens soutenus par les sociétés appelantes au soutien de leur appel, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté que la société Novalys est un professionnel de l’ingénierie de la construction, spécialisé, selon ses propres documents de présentation, dans la réalisation de logements collectifs, depuis la recherche foncière jusqu’à la remise des clés. La SCCV Novachelles exerce l’activité de support juridique de programme immobilier et est également un professionnel de l’immobilier.

Il appartient aux appelantes de prouver que l’échec de l’opération est bien imputable à la faute alléguée du notaire qui consiste à s’être abstenu de vérifier la situation de l’immeuble des époux Y avant de proposer à la signature la promesse de vente du 17 mai 2013 et, après avoir obtenu un état hypothécaire le 9 janvier 2014, d’avoir tardé jusqu’au 2 octobre 2014 pour informer les sociétés Novalys et Novachelles. Celles-ci font valoir que le notaire connaissait la teneur du projet de construction de 30 logements, visé en préambule dans chacune des deux promesses.

L’une et l’autre promesse de vente ont été initialement souscrite à échéance du 17 juillet 2014 et sous la condition suspensive de la signature d’un contrat de réservation avec un organisme social acceptant d’acquérir l’ensemble immobilier à construire au prix minimum de 2 800 € le mètre carré. Chacun de ces avant-contrats précise qu’au vu de l’opération envisagée, la vente par M. Z et celle par les époux Y devront être régularisée concomitamment. La promesse relative au bien des époux Y reprend la condition suspensive reprise de l’offre d’achat directement émise par la société Novalys, suivant laquelle l’acquisition est subordonnée à l’acquisition de la parcelle n°271 nécessaire à la réalisation du projet immobilier.

La promesse de vente consentie par M. Z à la société Novalys a été prorogée, par actes authentiques : le 17 juillet 2014 jusqu’au 31 octobre 2014, de cette date jusqu’au 5 décembre 2014, de cette date jusqu’au 30 janvier 2015 et enfin de cette date jusqu’au 31 mars 2015. A chaque prorogation, le motif indiqué a été que la société France-habitation n’avait toujours pas obtenu l’intégralité de ses financements portés en condition suspensive aux termes de la promesse de vente et qu’en conséquence, la condition suspensive relative à la commercialisation n’était pas remplie.

Parallèlement, la promesse de vente consentie par les époux Y a été prorogée par avenants à la promesse initiale, le premier de ces avenants ayant été signé en date du 17 juillet 2014 pour repousser le délai de réalisation au 31 octobre 2014 et le second a été signé à cette date pour repousser le délai de réalisation au 5 novembre 2014 à 18 heures. Ce dernier avenant a été établi sous seings privés, sans que soit établie la participation du notaire intimé et mentionne sans autre motif indiqué que : ' Des difficultés ayant le caractère de la force majeure ayant été récemment révélées et celles-ci rendant impossible, dans les délais impératifs de sa réalisation, la levée des conditions suspensives, les parties ont décidés de se laisser un délai de grâce supplémentaire afin de les régler.'

Un notaire de la société professionnelle intimée a interrogé la société Novalys, dans un courriel du 1^er octobre 2014, sur un projet de modification de l’avenant au contrat de réservation. En même temps, s’agissant des acquisitions des terrains, ce notaire a rappelé que les promesses de vente avaient été prorogées au 31 octobre 2014, a demandé le document d’arpentage pour la propriété Y et a indiqué rencontrer 'des difficultés pour obtenir l’accord de mainlevée partielle car la propriété des Y est grevée d’inscriptions hypothécaires de diverses banques'.

Les appelantes produisent également, en pièce n°20 intitulée à leur bordereau 'avenant aux promesses', la promesse de vente synallagmatique sous conditions suspensives établie sous seings privés le 31 octobre 2014 consentie par les époux Y à une SARL Lamartine et portant sur un terrain de 500 m² environ provenant de la division cadastrale de la parcelle […] à effectuer selon un plan annexé à cet acte. Si les appelantes reprochent au tribunal de ne pas leur avoir demandé d’explications relativement à cet acte, alors que le jugement entrepris a retenu un défaut d’explication sur ce point, elles imputent aux époux E d’avoir à nouveau voulu vendre leur bien à un tiers. Toutefois, il n’est pas établi que cette acte de vente ait été établi à l’insu de la société Novalys et demeure inexpliqué le O qu’ont vu les sociétés appelantes entre cet acte sous seings privés, auquel la société Novalys est étrangère et les avenants aux promesses qu’elle a souscrites.

Il demeure que la partie de la parcelle n° 270 objet de cette promesse synallagmatique de vente conclue avec la société Lamartine correspond à la partie de la parcelle concernée par le projet de la société Novalys, comme en font foi le plan de repérage du dossier de permis de construire et le plan annexé à l’acte du 31 octobre 2014.

En outre, à la rubrique situation hypothécaire de cet acte, il est mentionné que les états hypothécaires avant division révèlent : d’une part, une inscription en premier rang, à hauteur de 99 800 €, correspondant à un prêt de la banque SNVB pour l’acquisition du terrain et sur lequel reste dû 25 000 € environ, d’autre part, une inscription de deuxième rang sur les seules parts et portions de l’époux, pour garantie d’une créance de la société BNP Paribas en principal de 238 065,38 €.

Il est établi que le 2 octobre 2014, le notaire a transmis à la société Novalys l’état hypothécaire du 9 janvier 2014, dont il résultait manifestement pour un tel professionnel de l’immobilier que les époux E avaient menti lorsqu’ils avaient déclaré devant le notaire qu’ils n’avaient conféré à personne d’autre que la société Novalys un droit quelconque sur le bien 'résultant d’un compromis ou d’une promesse de vente'. En effet, cet état révèle l’inscription du dépôt le 15 février 2012 d’une promesse de vente rédigée par le notaire Brodin à Rosny-sous-Bois en date du 27 janvier 2012 pour 140 000 € au profit de M. C. Il résultait également de cet état qu’était compromise la réalisation de la condition suspensive relative à la situation hypothécaire. En effet, cette condition suspensive avait prévu que le montant des inscriptions éventuelles fût inférieur au prix de vente payable comptant ou, à défaut, que le promettant produisît l’accord des créanciers permettant d’apurer amiablement le passif garanti. Or, si nulle inscription n’apparaissait sur cet état relativement à un prêt de la banque SNVB, y figurait bien l’inscription au bénéfice de la société BNP Paribas pour le montant de 238 065,38 €, sur les parts et portions de l’époux.

Il est établi que le notaire a eu connaissance, par un courriel de la société Novalys du 10 mars 2015 du bail commercial et à usage d’habitation et du compromis synallagmatique de vente conclu en 2011 entre M. C et M. Y relativement à : un logement de fonction sis […] à Rosny-sous-Bois et à une maison avec jardin à Chelles, cadastrés section […]. Ce dernier bien correspond à la parcelle dont devait être séparée la partie utile au projet constructif de la société Novalys. La lettre de réponse du notaire, avec ses commentaires sur un tel acte, comprend une mise en garde, au titre du devoir de conseil, pour la 'dissuader (même dans le but de trouver une solution à ce dossier) d’envisager à quelque titre que ce soit (rémunération, indemnisation…) un quelconque versement au profit de M. C' qui 'serait inélucatblement analysé comme une participation active de votre société à la mise en oeuvre du stratagème imaginé par cette personne et caractériserait par conséquent votre complicité à une collusion frauduleuse avec les conséquences civiles et, on ne peut l’exclure, pénales qui en découlent.'

Après avoir énoncé son refus d’instrumenter pour prêter son ministère à une telle collusion, le notaire a indiqué dans cette lettre ne voir qu’une alternative :

— soit l’exécution par les époux F de leurs accords initiaux après désintéressement de leurs créanciers, mainlevée des inscriptions grevant la parcelle et justification du désistement de M. C ('et de toutes les structures exotiques gravitant autour de lui dont le seul point commun est d’être domiciliées chez eux') de tous droits sur le terrain vendu ;

— soit, si les époux E ne veulent pas ou ne sont pas en mesure de satisfaire à ces obligations, un dénouement judiciaire.

Or, il ne peut être imputé à faute au notaire, qui n’a été saisi que pour rédiger des avant-contrats préparatoires à des ventes définitive et assortis de nombreuses conditions suspensives, de ne pas avoir vérifié la situation de la parcelle des époux E au regard de la publicité foncière avant la signature des promesses de vente. La société Novalys a d’ailleurs accepté en connaissance de cause la condition suspensive relative à la situation hypothécaire, qui avait été ajoutée par le notaire par rapport aux autres conditions suspensives prévues dans l’offres d’achat.

Il n’est nullement prouvé non plus que l’échec du projet soit imputable à un défaut d’information quelconque imputable au notaire.

Si les appelantes et le notaire sont d’accord pour stigmatiser l’attitude frauduleuse des époux G, il est établi que la société Novalys a fait son affaire personnelle de la situation née de l’existence du bail commercial conclu entre M. C et M. E sur le bien objet de la vente.

Alors que rien n’indique comment le notaire aurait dû avoir connaissance plus tôt de l’existence de ce contrat, il est établi que ce fut la société Novalys qui a eu contact avec M. C.

La société Novalys s’est abstenue en connaissance de cause de lever l’option d’achat et de placer les époux E devant leurs responsabilités contractuelles.

Elle ne démontre pas que sont la conséquence d’un défaut d’information du notaire :

— la perte des honoraires d’assistance à maître d’ouvrage et d’assistance à maîtrise d’oeuvre qui auraient dû lui être versées par la société Novachelles,

— les dépenses en frais d’agence immobilière et de publicité,

— la prétendue atteinte à son image auprès d’un client important.

La société Novachelles ne démontre pas davantage que sont la conséquence d’une faute du notaire :

— ses frais de constitution et d’annonce légale,

— le coût d’une facture du Groupe moniteur,

— le coût d’un raccordement GDF,

— le coût d’une facture Cerqual,

— le coût de frais de greffe, de frais d’avocat et d’une consignation pour expertise,

— le coût de deux factures Qualiconsult,

— le coût d’une facture ERDF de suppression de frais de branchements,

— le coût d’une facture Reprocole de tirage de plans,

— le coût de frais d’huissier pour constat affichage du permis de construire,

— le coût d’une assurance dommage-ouvrage auprès de la SMABTP,

— le coût d’une facture d’honoraires d’études pour la conception du programme,

— le coût de factures Orange,

— le coût de frais d’huissiers et d’avocat,

— le coût d’une provision versée à la régie d’avance et de recette,

— le coût d’une étude SICRE,

— le coût afférent au branchement des eaux usées,

— le coût d’une assistance technique pour l’étude des principes de soutènement,

— le coût d’une facture de publicité Perrval ingéniérie,

— le coût de factures d’assistance à maîtrise d’ouvrage et d’assistance à maîtrise d’oeuvre,

— le coût dune facture d’acompte sur honoraires pour montage de l’opération.

La société Novachelles ne démontre pas non plus avoir subi par la faute du notaire un manque à gagner sur la revente du bien, en présence d’un contrat de réservation signé avec un bailleur social.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il débouté les sociétés Novalys et Novachelles de toutes leurs demandes.

S’agissant de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts du notaire, l’abus de droit allégué n’est pas démontré et cette demande ne peut pas prospérer.

Les sociétés Novalys et Novachelles qui succombent seront condamnées aux entiers dépens et en équité verseront au notaire une somme déterminée en équité et précisée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à corriger une erreur matérielle en ce que la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’a été allouée à la société Aviva assurances, mais à la SCP "J K, H D & J L',

Déboute les sociétés Novalys et Novachelles de leurs demandes,

Déboute la SCP "J K, H D & J L’ et M. D de sa demande au titre de l’abus de droit,

Condamne in solidum les sociétés Novalys et Novachelles à payer à la SCP "J K, H D & J L’ et M. D une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne in solidum les sociétés Novalys et Novachelles aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

La Greffière Le Président