Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2019

(n° 282, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/17457 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4C2M

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS 75009 – RG n° 11/16117

APPELANTE

Madame B-C X

née le […] à […]

Demeurant : […]

Représenté par M^e Camille PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C673

Ayant pour avocat plaidant Maître Eléonore DI MARINO, avocat au barreau de PARIS SELARL AKAOUI – OEPOIX – PICARD, Toque : C673

INTIMEE

Etablissement Public PARIS HABITAT-OPH PARIS HABITAT-OPH est un EPIC

N° SIRET : 344 810 825

[…]

[…]

Représenté par M^e Pierre GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096

Ayant pour avocat plaidant Maître Romain GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS – Cabinet Pierre-Bruno GENON-CATALOT, Toque B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président de chambre, Président

— M^me C MONGIN, Conseillère

— François BOUYX, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M. Benoît TRUET-CALLU

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par Denise FINSAC, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2004, l’OPAC DE PARIS, devenu PARIS HABITAT OPH, a donné à bail à Madame B-C X un local à usage d’habitation situé […], moyennant un loyer mensuel fixé, en principal, à la somme de 430,67 euros.

Par acte d’huissier de justice du 22 janvier 2010, Madame B-C X a fait assigner son bailleur devant le juge de proximité du Tribunal d’instance de Paris 9^e arrondissement en contestation de charges locatives et en répétition de l’indu.

Ce magistrat a renvoyé l’affaire pour compétence devant le tribunal d’instance du 9^e arrondissement.

Par jugement du 13 mai 2016, cette juridiction :

CONDAMNE l’EPIC PARIS HABITAT OPH à payer à Madame B C X la somme de 1 582,42 euros en répétition de l’indu au titre des charges locatives pour les exercices 2007 à 2009 ;

DIT que les parties devront conclure un avenant au bail précisant, d’une part, que le bien loué à Madame B C X consiste en un duplex situé au rez de chaussée du bâtiment D au fond du passage (face au bâtiment C) du […], d’autre part que ce bien est d’une surface de 76,30 mètres carrés ;

ENJOINT à l’EPIC PARIS HABITAT OPH d’établir ledit avenant dans les termes susvisés sous peine d’astreinte provisoire d’un montant de 100,00 euros par jour de retard qui commencera à courir 15 jours après le prononcé du présent jugement pour une durée de 4 mois ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE l’EPIC PARIS HABITAT OPH aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée le 28 mars 2011 ;

DIT que la décision est communiquée au Bureau d’aide juridictionnelle pour recouvrement des frais avancés en vue de la réalisation de l’expertise ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 14 septembre 2017, M^me X a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 novembre 2018, elle demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qui concerne le poste consommation d’eau froide pour les années 2007-2009,

Infirmer le jugement en ce qui concerne le poste consommation individuelle d’eau froide pour les années 2009-2015,

Condamner PARIS HABITAT OPH à lui verser la somme de 659,22 € correspondant au trop perçu à ce titre,

Infirmer le jugement en ce qui concerne le poste entretien de base, et condamner PARIS HABITAT OPH à verser à Madame X à ce titre la somme de 609,90 €,

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame X de sa demande de régularisation des comptes pour les exercices 2010 à 2016,

Condamner PARIS HABITAT OPH à lui verser à la somme de 1.309 € correspondant au trop perçu à ce titre,

Condamner PARIS HABITAT à procéder à l’installation d’une VMC conforme aux règles

de l’art dans l’appartement de cette dernière,

Condamner PARIS HABITAT à verser à Madame X la somme de 5.000 € à titre de

dommages intérêts en réparation des divers préjudices subis,

Condamner PARIS HABITAT à verser à Madame X la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné PARIS HABITAT aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 11 juin 2018, l’EPIC PARIS HABITAT OPH demande à la cour de :

Dire et juger Madame B-C X irrecevable en son appel ;

Dire et juger Madame B-C X irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

En conséquence, débouter Madame B-C X de l’ensemble de ses demandes ;

Infirmer le jugement du 13 mai 2016 en ce qu’il a considéré que les charges afférentes au poste « chaudière individuelle » ne sont pas effectives et déduit toutes les sommes appelées sur ce poste ;

Infirmer le jugement du 13 mai 2016 en ce qu’il a considéré que la surface totale des logements en m² du complexe immobilier du […] à PARIS (75009) est fixe pour les exercices 2007, 2008 et 2009 ;

Dire et juger que les quotes-parts de charges de Madame B-C X, facturées par PARIS

HABITAT – OPH, sont intégralement récupérables ;

Condamner Madame B-C X à rembourser à PARIS HABITAT – OPH la somme de 1.582,42 € qui lui a été payée au titre des condamnations de première instance ;

Infirmer le jugement du 13 mai 2016 en ce qu’il a mis à la charge de PARIS HABITAT – OPH les dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamner en conséquence Madame B-C X à payer les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamner Madame B-C X à verser à PARIS HABITAT – OPH une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

La condamner aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er octobre 2019.

Le conseiller rapporteur a soulevé d’office le moyen tenant à l’impossibilité pour l’intimé de contester la recevabilité de l’appel devant la cour en application de l’article 914 code de

procédure civile et invité les parties à produire leurs éventuelles observations dans le cadre d’une note en délibéré.

Par note en délibéré du 26 octobre 2019, l’EPIC PARIS HABITAT OPH expose ne pas avoir d’observation à formuler sur le moyen soulevé et précise que, dans la mesure où il s’agissait d’apprécier au fond si les causes du jugement avaient été exécutées, il lui avait semblé dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que la question soit évoquée directement devant la cour.

Par note en délibéré du 29 octobre 2019, M^me X indique que, faute d’avoir saisi le conseiller de la mise en état d’un incident, l’intimée n’est plus recevable à soulever l’irrecevabilité de l’appel devant la cour.

Invitée par message électronique à compléter son dossier de plaidoirie ne comprenant pas effectivement les pièces n° 69,88,89 et 90 visées dans le bordereau de communication, M^me X n’a pas donné suite.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel

L’article 914 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que :

Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d’appel la caducité ou l’irrecevabilité après la clôture de l’instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d’appel peut, d’office, relever la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel ou la caducité de celui-ci.

Il résulte de ce texte que l’intimé n’est pas recevable à contester devant la cour la recevabilité de l’appel interjeté par M^me X.

Sur la répétition des charges

* S’agissant de la consommation individuelle d’eau froide, M^me X ne conteste pas la décision du tribunal en ce qui concerne les années 2007 à 2009 mais demande que la consommation moyenne annuelle de 183 m3 retenue par l’expert et entérinée par le tribunal soit appliquée aux exercices postérieurs à ceux qui ont été examinés par la juridiction.

Elle en déduit que le bailleur doit lui restituer la somme de 659,22 euros au titre des années 2009 à 2015.

PARIS HABITAT OPH réplique à tort que cette demande est irrecevable comme nouvelle au visa de l’article 564 du code de procédure civile alors qu’elle constitue le complément nécessaire de la prétention soumise au premier juge au sens de l’article 566 du même code.

Elle est donc recevable.

Au fond, le bailleur expose que la chaudière fuyarde a été réparée et que la locataire ne prouve pas l’existence d’une nouvelle fuite d’eau dont il serait responsable de sorte que la consommation d’eau doit être appréciée selon les relevés de compteur.

Sur ce, il est constant que la chaudière produisant l’eau chaude sanitaire fuyait depuis l’année 2007 ce qui avait d’ailleurs conduit le bailleur à ne retenir qu’une consommation d’eau de 180 m3 pour cette année alors que le compteur individuel avait enregistré 420 m3.

PARIS HABITAT OPH ne précise pas la date à laquelle la chaudière a été changée ou réparée et n’en justifie pas alors que cette preuve lui incombe en tant que débiteur de l’obligation d’entretenir le logement et ses éléments d’équipements en bon état de fonctionnement, M^me X affirmant pour sa part que l’appareil de chauffage a été changé en 2015.

Si elle n’explique en aucune façon ses calculs, la cour dispose cependant des éléments nécessaires pour évaluer le trop-perçu, la consommation moyenne de 180 m3, et non 183, retenu par l’expert n’étant plus contestée aujourd’hui.

L’année 2009 ayant déjà été intégrée dans l’évaluation faite par M. Y, il n’y a pas lieu de la prendre en compte à nouveau pas plus que les années 2010 et 2011 puisque les consommations réelles au titre de ces exercices sont inférieures à la moyenne définie par l’expert.

Seuls les exercices 2012 à 2015 doivent donc être retenus si bien que le tableau des différentiels est le suivant :

—  210 – 180 = 30 m3 en 2012

—  213 – 180 = 33 m3 en 2013

—  289 – 180 = 109 m3 en 2014

—  214 – 180 = 34 m3 en 2015

soit au total : 206 m3

En appliquant le prix au m3 le plus récent dont la cour dispose (2,898 euros), c’est la somme de 596,988 euros, arrondie à 597 euros qui doit être remboursée à M^me X

* S’agissant de l’entretien dit de base, M^me X estime ne pas devoir y participer s’agissant d’un service dont elle ne bénéficie pas et réclame restitution de la somme de 609,90 euros vainement sollicitée devant le tribunal au titre des exercices 2007 à 2009 ainsi que celle de 1 309 euros au titre

des exercices 2010 à 2016.

Le bailleur oppose l’irrecevabilité de la nouvelle demande et, au fond, soutient le contraire, les charges d’entretien des parties communes étant récupérables que la locataire en bénéficie ou non alors même que, dans le cas présent, elle en profite directement.

Sur ce, les mêmes observations que celles qui ont été formulées plus haut s’imposent en ce qui concerne la recevabilité du chef de prétention relatif aux exercices 2010 à 2016.

Au fond, la référence à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 proposée par le bailleur n’est pas pertinente, M^me X n’étant pas copropriétaire mais locataire.

L’article L 443-2 du code de la construction et de l’habitation, applicable aux logements construits ou acquis en application de la législation sur les habitations à loyer modéré (HLM) appartenant soit à des organismes d’HLM, soit à l’État, à des collectivités locales ou à des groupements de collectivités locales et gérés par lesdits organismes, dont la rédaction est très proche de celle de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 visé par le premier juge, dispose que les charges récupérables sont exigibles en contrepartie, notamment, :

- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation.

En l’espèce, il est constant que M^me X est locataire d’un logement indépendant sur deux niveaux constituant aujourd’hui le bâtiment D.

Pour accéder à son logement elle emprunte le porche de l’immeuble situé au […] puis le passage Collin qui dessert les quatre bâtiments, sans jamais utiliser les parties communes des bâtiments A, B et C.

Le marché de travaux et les factures produites par le bailleur montrent que l’entreprise EFFI SERVICE est chargée du nettoyage des parties communes des 53 logements qui composent les bâtiments A, B et C, aucune précision n’étant apportée en ce qui concerne la situation particulière du passage Collin dont M^me X affirme que son nettoyage est assuré par un gardien dont l’intervention est mutualisée.

Or, les parties communes des trois bâtiments ne se rattachent pas à la chose louée par l’appelante laquelle constitue une entité distincte quoique intégrée dans un ensemble immobilier plus vaste, ce que M^me X exprime en disant qu’elle ne jouit pas de ces parties communes.

Par ailleurs, le nettoyage du local à poubelles et des bennes à ordures évoqué par le bailleur se rattache non à l’entretien dit de base mais au traitement des déchets ménagers, ce poste de charges n’étant pas contesté par M^me X qui en bénéficie au même titre que les autres locataires.

C’est donc à bon droit qu’elle revendique la déduction de la quote-part afférente à l’entretien dit de base au titre des exercices 2007 à 2009, tels qu’ils ont été calculés par l’expert, ainsi que sur les exercices 2010 à 2015 à partir du même ratio.

PARIS HABITAT OPH devra donc lui restituer la somme globale de 1918,9 euros (609,90 + 1309).

* S’agissant de l’entretien de la chaudière individuelle, le bailleur justifie d’un unique bon de visite signé par le technicien de la société Proxiserve et par M^me X pour l’année

2007, la liste des dates de passage étant insuffisante à établir un entretien effectif en ce qui concerne les autres exercices.

Le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu’il a déduit ce poste de charges mais seulement en ce qui concerne l’année 2007, M^me X ne s’expliquant pas sur ce chef de demande.

Sur l’installation d’une VMC conforme aux règles de l’art

M^me X estime que le dispositif actuel est trop bruyant et qu’il doit être déplacé sur le toit de l’immeuble.

Le bailleur réplique que cette demande reconventionnelle est irrecevable comme ne se rattachant pas à la demande principale par un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile et la conteste au fond.

C’est à bon droit que le tribunal a considéré que, compte tenu de l’évolution du litige entraînée par les opérations d’expertise, cette demande additionnelle présentait un lien suffisant avec la prétention originelle tenant à la contestation de certaines charges locatives au sens de l’article 70 du code de procédure civile de sorte qu’elle devait être jugée recevable contrairement à ce que soutient le bailleur, la même observation valant pour la demande de dommages et intérêts qui sera ultérieurement examinée.

Au fond, le document critiqué par PARIS HABITAT OPH (le rapport d’expertise protection juridique n° 2 établi par l’assureur multirisque habitation de M^me X) n’est pas versé aux débats, seule une lettre non probante de cet expert étant versée en pièce n° 101, de sorte que les observations de l’intimé relatives à ce document sont sans objet.

Il ressort cependant des pièces produites que le caisson moteur de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) a été installé, sans isolation phonique, dans les combles situés immédiatement au-dessus de la chambre de la locataire.

Le bruit produit en permanence par le moteur de l’appareil, de jour comme de nuit, est à l’origine d’une nuisance sonore dont le bailleur, bien qu’il en conteste la réalité dans le cadre judiciaire, est parfaitement conscient puisque plusieurs solutions techniques pour y remédier (pose de laine de roche sur la trappe de visite puis déplacement du caisson moteur) ont été successivement envisagées sans qu’elles soient néanmoins concrétisées.

M^me Z est donc bien fondée à demander que l’installation de VMC soit modifiée afin que son fonctionnement n’engendre pas de nuisances sonores au besoin en déplaçant le caisson moteur.

Sur la régularisation du contrat de bail par avenant

Il est établi par la production de l’avenant que celui-ci a finalement été régularisé le 23 octobre 2017 de sorte qu’aucune demande n’est plus formée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

M^me X A que les divers troubles de jouissance éprouvés justifient le versement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice qu’elle évalue à 5 000 euros.

Le bailleur conteste la réalité des troubles allégués et estime que le montant réclamé est fantaisiste.

M^me X se plaint de nuisances sonores en provenance du cinéma pornographique qui jouxte son logement depuis 'environ 10 ans’ alors qu’elle n’a alerté le bailleur qu’en février 2013.

Elle ne produit aucune évaluation objective du volume sonore, les témoins requis par elle évoquant sans plus de précision des 'bruits provenant d’un établissement voisin’ ou des 'sons douteux provenant

du cinéma'.

Ces éléments ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un trouble de jouissance dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Au demeurant, PARIS HABITAT n’est pas contredit lorsqu’il affirme que des travaux d’isolation phonique ont été entrepris par l’exploitant du cinéma si bien que la nuisance sonore, si elle devait être établie, n’existerait plus.

S’agissant du dysfonctionnement de la chaudière individuelle, M^me X produit de très nombreux bulletins d’intervention de la société chargée de son entretien lesquelles établissent que, malgré la mise en place d’un réducteur de pression, la chaudière connaissait des pannes incessantes, dont la rupture de la soupape laquelle a été changée à plusieurs reprises.

Les tracas engendrés pendant de nombreuses années par ces pannes à répétition et le fonctionnement erratique de la chaudière supportés par la locataire seront réparés par le versement de la somme de 1500 euros.

Pour le surplus, M^me X n’est pas fondée à se plaindre du bruit excessif engendré par la VMC puisqu’elle a indiqué dans ses conclusions qu’elle ne la mettait pas en marche et elle n’explique pas en quoi elle a pu subir un préjudice quelconque du fait de la création tardive d’une bouche d’aération, de la pose tardive d’un carrelage et du dysfonctionnement du radiateur de la salle de bain, autant de faits dont la réalité n’est d’ailleurs pas établie.

Sur la surface totale des logements

PARIS HABITAT OPH conteste l’analyse du tribunal et rappelle que la surface totale des logements est évolutive de sorte que le calcul de l’expert est inopérant pour en déduire que la locataire doit lui restituer la somme de 1 582,42 euros dont elle a à tort obtenu le remboursement au titre des exercices 2007 à 2009.

M^me X ne formule aucune observation sur ce point.

L’expert a retenu une surface corrigée globale de l’ensemble immobilier de 2751,06 m² estimant à juste titre que les locaux quoique vacants devaient être comptabilisés.

Ainsi que l’a indiqué à bon droit le tribunal, les pièces produites par le bailleur, qui consistent en de simples listes des surfaces des différents appartements, outres des surfaces indéterminées, établies de façon unilatérale ne suffisent pas à prouver les variations alléguées, la seule différence de surface induite en 2008 par le métrage de l’appartement de M^me X (- 5,70 m²) n’étant pas de nature à influer de façon significative sur les calculs de l’expert.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les frais d’expertise et les autres demandes

PARIS HABITAT OPH demande que les frais d’expertise, dont le montant est disproportionné par rapport à l’enjeu du litige, soient placés à la charge de l’appelante.

Cependant, M^me X obtient largement gain de cause tant en première instance qu’en appel, de sorte que c’est à juste titre que les frais d’expertise ont été placés à la charge du bailleur, la cour n’ayant pas compétence pour en apprécier le montant.

Il est équitable d’allouer à cette dernière la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile et PARIS HABITAT OPH qui succombe à l’instance en appel, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande de l’établissement public industriel et commercial PARIS HABITAT OPH tendant à voir déclarer irrecevable l’appel interjeté par M^me X,

Déclare recevables les demandes de M^me X en restitution des charges de consommation d’eau froide au titre des exercices 2009 à 2015 et d’entretien dit de base des parties communes au titre des exercices 2010 à 2015,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M^me X en remboursement des charges d’entretien dit de base des parties communes au titre des exercices 2007 à 2009 ainsi que celle tendant à l’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée conforme aux règles de l’art et en ce qu’il a déduit les frais d’entretien de la chaudière individuelle au titre de l’année 2007,

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Condamne l’établissement public industriel et commercial PARIS HABITAT OPH à restituer à M^me X la somme de 1918,9 euros au titre des charges d’entretien dit de base des parties communes pour les exercices 2007 à 2015,

Condamne l’établissement public industriel et commercial PARIS HABITAT OPH à restituer à M^me X la somme de 597 euros au titre des charges de consommation d’eau individuelle pour les exercices 2010 à 2015,

Condamne l’établissement public industriel et commercial PARIS HABITAT OPH à verser à M^me X la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice causé par le dysfonctionnement récurent de la chaudière,

Condamne l’établissement public industriel et commercial PARIS HABITAT OPH à faire modifier le système de ventilation mécanique contrôlée installé dans son logement afin que son fonctionnement n’engendre pas de nuisances sonores au besoin en déplaçant le caisson moteur,

Déboute M^me X de sa demande en remboursement des frais d’entretien de la chaudière individuelle au titre de l’année 2007,

Condamne l’établissement public industriel et commercial PARIS HABITAT OPH à verser à M^me X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne l’établissement public industriel et commercial PARIS HABITAT OPH aux dépens d’appel.

La Greffière Le Président