Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, 6 février 2023, n° 21/04971

TJ Aix-en-Provence 6 février 2023

Arguments

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Accepté
Droit au renouvellement du bail commercial
La cour a constaté que les parties s'accordent sur la date de renouvellement du bail, ce qui justifie la demande de constatation.
Accepté
Évaluation de la valeur locative
La cour a ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative, en tenant compte des évaluations des deux parties.
Accepté
Nécessité d'un loyer provisionnel durant l'instance
La cour a fixé le loyer provisionnel à la moyenne des évaluations des experts, permettant ainsi de garantir le paiement des loyers durant l'instance.
Accepté
Divergence sur le montant du loyer
La cour a ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative, considérant la nécessité d'un avis neutre sur ce point.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société PGF demande la constatation du renouvellement de son bail commercial à compter du 1er octobre 2020, ainsi que la fixation du loyer à 153 000 € HT HC, en opposition à la demande de Mme Z X qui souhaite un loyer de 321 591,60 € HT HC. Les questions juridiques portent sur le montant du loyer de renouvellement et la nécessité d'une expertise pour évaluer la valeur locative. Le tribunal constate le renouvellement du bail et ordonne une expertise pour déterminer la valeur locative, fixant le loyer provisionnel à 235 000 € HT HC pendant l'instance. L'exécution provisoire de la décision est également ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, 6 févr. 2023, n° 21/04971
Numéro(s) :	21/04971

Sur les parties

Avocat(s) :	Sabrina AGOSTINIBertrand DE CAMPREDONMathieu LE ROLLENawel BELMANAA
Cabinet(s) :	S E R I S
Parties :	S.A PGF

Texte intégral

EXTRAIT DES MINUTESDU SECRETARIAT GREFFE DU TJ

D’AIX-EN-PROVENCE (B-du-Rh) REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

[…]

N°2023/7039 JUGEMENT DU : 1ère CHAMBRE

06 Février 2023

DEMANDERESSE

ROLE N° RG 21/04971 S.A PGF (RCS de PARIS 842 984 452), dont le siège social est sis N° Portalis 1boulevard Arago- 75013 PARIS DBW2-W-B7F-LD70 représentée par Maître Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Maître Bertrand de AFFAIRE: CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de

PARIS, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Nawel S.C.S. PGF BELMANAA, avocat au barreau de MARSEILLE

C/ DEFENDERESSE
Madame Z X, demeurant […], 13100 AIX C X

EN PROVENCE, représentée par Maître Mathieu LE ROLLE, avocat au barreau de

GROSSES délivrées MARSEILLE le 02 2023. à Maître Sabrina AGOSTINI, avocat au

COMPOSITION DU TRIBIUNAL LORS DES DÉBATS ET DU barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Mathieu LE ROLLE, avocat au DELIBERE: barreau de MARSEILLE
M^me MIQUEL Isabelle, Vice-présidente Juge délégué aux loyers commerciaux COPIES délivrées le 06/02/2023 à Maître Sabrina AGOSTINI, avocat au A assisté aux débats: Madame TOUATI Séria, Greffier barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Mathieu LE ROLLE, avocat au barreau de MARSEILLE DÉBATS

A l’audience publique du 14 novembre 2022, après avoir entendu les plaidoiries de Maître Nawel BELMANAA et de Maître Mathieu LE ROLLE, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2023, prorogé au 06 Février 2023 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au

Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, avant dire droit prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame MIQUEL Isabelle, Vice-présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 février 1998, M^me A B, aux droits desquels sont venus M. C X et M^me Z X a donné à bail commercial à la SARL COMPAGNIE D’AIX un local commercial, en rez-de-chaussée et sous-sol, sis […] à Aix-en-Provence, le bail d’une durée de 12 ans ayant commencé à courir le 1¹ novembre 1997 pour se terminer le 30 octobre 2009.

La destination du bail est « à usage exclusif d’exploitation d’un fonds de commerce de brasserie restauration, exclusion faite de toutes activités de salon de thé, pâtisserie, vente à emporter de viennoseries, gâteaux, entremets et assimilés ».

Le local était exploité sous l’enseigne « Bistro romain ».

En cours de bail, par acte en date du 15 septembre 2004, l’AGENCE DE GESTION ET D’ORGANISATION HOTELIERE s’est substituée à la société la COMPAGNIE D’AIX.

Par avenant en date du 10 février 2010, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 284 384 € HT HC, avec effet au 1er novembre 2009 pour se terminer le 31 octobre 2018.

A compter du 31 octobre 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte en date du 22 février 2019, l’AGENCE DE GESTION ET D’ORGANISATION HOTELIERE

a cédé son fonds de commerce à la société PGF.

La société PGF exploite le local sous l’enseigne « Cambarou ».

Selon rapport en date du 10 juillet 2020, M. D E, expert du preneur a déterminé la valeur locative du local à la somme annuelle HT HC de 153 000 €.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 06 août 2020, la société PGF, a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020, sauf en ce qui concerne le prix du loyer, fixé à la somme de 153 000

€ HT HC.

Par acte extra-judiciaire en date du 21 octobre 2020, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison du non-paiement des loyers.

Par acte extra-judiciaire en date du 06 novembre 2020, les bailleurs ont indiqué ne pas s’opposer au principe du renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions que le bail y compris en ce qui concerne le prix du loyer.

La société PGF a délivré un mémoire préalable daté du 17 décembre 2020 aux fins de fixation du loyer à la valeur locative.

A la demande de la société PGF, le président du tribunal de commerce d’Aix en Provence a désigné, par ordonnance en date du 12 janvier 2021 la SCP GILLIBERT & ASSOCIES en la personne de M^e GILLIBERT ès qualité de conciliateur. M^e GILLIBERT a remis son rapport de fin de mission le 9 juillet 2021.

Par acte extra-judiciaire en date du 27 juillet 2021, les bailleurs ont assigné la société PGF devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation de la société PGF à lui payer la somme de 441.663,44€ correspondant au montant des loyers commerciaux dus en principal.

Par acte extra-judiciaire en date du 5 août 2021, la société PGF a fait assigner M. C X et M^me Z X aux fins de fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 153 000 € HT HC et, à titre subsidiaire, qu’une expertise soit ordonnée pour déterminer la valeur locative.

Par jugement en date du 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la main-levée des mesures conservatoires pratiquées par les bailleurs pour paiement de leur créance de loyer.

Par ordonnance en date du 13 décembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné le dessaissement de la chambre économique et commercial général au profit du juge des loyers commerciaux.

Selon rapport en date du 3 mars 2022, M. F Y, expert désigné par les bailleurs a déterminé pour le local commercial litigieux une valeur locative annuelle actuelle, hors charges et hors taxes de 317 000 € alors que le loyer à cette date était de 322 541,73 € HT.

Par courrier en date du 7 mars 2022, les consorts X ont indiqué à la société PGF que, se conformant aux conclusions de l’expert Y, ils adaptaient la valeur locative des locaux donnés à bail à la somme annuelle de 317 000 HT et HC, soit 95 100 € TTC par trimestre à compter du mois

d’octobre 2020.

Par ordonnance en date du 25 avril 2022, le juge de la mise en état a sursis à statuer sur la demande de condamnation du preneur au paiement des loyers restant dus, dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux.

Selon ordonnance de référé en date du 30 août 2022, le président du tribunal judiciaire d’Aix-en Provence a débouté la société PGF de sa demande de condamnation des bailleurs à restituer la somme de 340 123,26 € libérée par la banque teneur de comptes de la société PGF au titre de la garantie à première demande.

Par acte extra-judiciaire en date du 26 septembre 2022, les bailleurs ont délivré commandement visant la clause résolutoire à la société PGF d’avoir à reconstituer la garantie bancaire prévue à l’article 11.12 du contrat de bail.

Le 6 novembre 2022, M. C X est décédé laissant M^me Z X seule propriétaire des lieux donnés à bail.

L’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 14 novembre 2022.

Selon mémoire < au fond » notifié par lettre recommandée en date du 29 avril 2022 avec accusé de réception, la société PGF demande au juge des loyers commerciaux de : CONSTATER que la société PGF bénéficie d’un droit acquis au renouvellement du bail commercial

à compter du 1er octobre 2020; DIRE que le nouveau bail a pris effet le 1er octobre 2020 et que le loyer du bail renouvelé sera dû à cette date; DECLARER la société PGF recevable en sa demande en fixation du loyer du prix du bail renouvelé et fondée à voir le montant de celui-ci réajusté à la valeur locative à compter de la date de prise d’effet du bail renouvelé, à savoir le 1er octobre 2020; FIXER en conséquence le montant du loyer annuel HT HC du local, dans le cadre du loyer du bail renouvelé, à la somme de 153 000 € HT HC ; CONDAMNER les consorts X à la date du bail renouvelé, ou à tout le moins, à compter de la date de notification des mémoires, soit à compter du 17 décembre 2020, au remboursement de toute somme perçue en excédent et ce avec intérêt légal; ⁷ DIRE que les conditions du bail renouvelé devront être conformes aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce dans leurs versions actuellement applicables ; DIRE que la durée du bail sera de 9 ans avec faculté de résiliation triennale conformément à l’article

L.145-4 du code de commerce ;

A titre subsidiaire, ORDONNER une expertise judiciaire sur la valeur locative ; FIXER le montant du loyer provisionnel dû durant la procédure à une somme annuelle HT HC en principal de 153 000 €; CONDAMNER les consorts X aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Selon mémoire « d’incident dans l’attente d’une décision au fond ou d’une décision avant dire droit visant à désigner un expert judiciaire » notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 octobre 2022, la société PGF demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, DEBOUTER les consorts X de l’intégralité de leurs demandes ; FIXER un loyer provisionnel dans l’attente d’une décision au fond ou d’une décision avant dire droit visant à désigner un expert dont la mission serait d’évaluer la valeur locative des locaux objet du bail commercial litigieux ;

FIXER la valeur de ce loyer provisoire à hauteur de 153 000 € HT HC par an ; A titre subsidiaire, FIXER un loyer provisionnel à un montant médian entre le montant du loyer (321 591,60 € HT HC) et le montant du loyer provisionnel sollicité par la société PGF qui s’élève la somme de 153 000 € HT

HC par an ; En tout état de cause,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision; DIRE n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société PGF fait valoir que le loyer déterminé par son expert est plus de deux fois moins important que le loyer actuel, que notamment la surface utile du local est beaucoup moins importante que celle déterminée par l’expert des bailleurs, qu’elle a dû faire face à de nombreuses difficultés économiques tenant à la crise sanitaire et aux entraves imposées par ses bailleurs et qu’un rejet de sa demande de révision provisoire du loyer aurait des conséquences dramatiques d’un point de vue économique et humain compte tenu du nombre de ses salariés.

Selon mémoire notifié selon courrier en date du 8 novembre 2022 recommandé avec accusé de réception, M^me Z X demande au juge des loyers commerciaux de : FIXER le loyer annuel HT HC du local sis […] à Aix-en-Provence dans le cadre du bail au 1er octobre 2020, date d’effet du bail renouvelé, à la somme de 321 591,60 € HT HC ; A titre subsidiaire,

ORDONNER une expertise avec mission habituelle en la matière ; JUGER que les frais d’expertise seront exclusivement à la charge de la société PGF; En tout état de cause,

JUGER que le montant provisoire du loyer annuel dans l’attente d’une décision au fond era de 321

591,60 € HT HC ; CONDAMNER la société PGF à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER la société PGF aux entiers dépens de l’instance.
M^me X conteste toute déloyauté procédurale. Elle conteste également que les prétendues difficultés financières de la société PGF constituent un argument pour baisser le loyer. Elle sollicite la fixation du loyer de renouvellement au montant déterminé par son expert. Elle s’oppose, en cas d’expertise, à la fixation du loyer provisionnel demandé par la société PGF et donne son accord pour une fixation d’un loyer annuel provisoire, après indexation au 3 ème trimestre

2021, à la somme de 321 591,60 € HT HC.

MOTIFS

Devant le juge des loyers commerciaux, il n’existe pas de procédure de mise en état comme en procédure écrite. Les articles R.145-23 à R. 145-33 du code de commerce n’obligeant pas les parties à des conclusions récapitulatives, il sera statué sur les demandes figurant au mémoire qualifié d’ « au fond» et au mémoire qualifié « d’incident» du demandeur.

Il convient de constater que les parties se sont accordées sur la date du 1er octobre 2020 comme date de renouvellement du bail.

Elles sont en revanche en désaccord quant au prix du loyer.

Conformément à l’article R.145-30 du code de commerce, au regard de la divergence opposant les parties quant au montant du loyer du bail et de la nécessité d’avoir un avis neutre après débat contradictoire sur ce point, il y a lieu d’ordonner une expertise, aux frais avancés de la partie demanderesse, dans les conditions précisées au dispositif.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que «< Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du

prix du loyer.»

En l’espèce, bailleur et preneur s’accordent pour dire que le loyer de renouvellement doit être diminué, dans des proportions très différentes cependant. Compte tenu de cet accord et de l’écart entre les évaluations expertales produites par les parties, il convient de fixer le loyer provisionnel à la moyenne des prix déterminés par les deux experts et de dire que son montant sera fixé à la somme annuelle de

235 000 € HT HC.

L’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

La nature de l’affaire justifie le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle MIQUEL, vice-présidente, juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et avant dire droit,

Constatons le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020;

Commettons en qualité d’expert :
M. G H I

[…]

Tél : 04.90.56.71.62 Fax : 04.90.56.65.93

Port.: 06.14.78.00.75 Mèl : G.expert@orange.fr avec mission de :

- dire s’il s’est produit une modification notable des quatre premiers critères qui déterminent la valeur locative selon l’article L145-33 du code du commerce eu égard :

* aux caractéristiques du local considéré

* à la destination des lieux

*aux obligations respectives des parties

* aux facteurs locaux de commercialité au regard des définitions données par les articles R145-2 à R145-6 et R145-8 du code du commerce ;

- déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont s’agit à la date de renouvellement du bail en précisant sa méthode de calcul eu égard : aux caractéristiques du dit local

*à la destination des lieux

*aux obligations respectives des parties

* aux facteurs locaux de commercialité

*au prix couramment pratiqué dans le voisinage au regard des définitions données par les articles R145-2 à R145-6 et R145-8 du code du commerce;

Disons que sous le contrôle de M^me Isabelle MIQUEL, vice-présidente, qui pourra, en cas

d’empêchement, être remplacée par simple ordonnance sur requête, l’expert :

- accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du code

de procédure civile,

 – prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

- demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

- pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une spécialité distincte de la sienne que des informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

- fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Disons que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti;

Disons que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile;

Disons que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties;

Disons que la société PGF devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3 000€ à valoir sur les honoraires de l’expert;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du code de procédure civile;

Disons qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile;

Fixons le montant du loyer dû pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 235 000 € HT HC ;

Disons que, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

Réservons les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ordonnons l’exécution provisoire.

Fait à AIX EN PROVENCE, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE

Four cople certifiée conforme

Le Greffier

^EAUX-EN-PROVE R

[…]