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07/04/2021

ARRÊT N°213

N° RG 17/02822 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LUVK

ST/JBD

Décision déférée du 27 Février 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 12/04278

M. X

G Z

C/

H I

SARL MINACLO

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE […]

SARL FGI IMMOBILIER

N L

O P EPOUSE K

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

Madame G Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie- laurence MARCHAND, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur H I

[…]

[…]

Représenté par M^e Corinne DURSENT, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL MINACLO

[…]

[…]

Représentée par M^e Corinne DURSENT, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE […] SARL FGI IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur N L

[…]

[…]

Représenté par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY – MARTIN DE LA MOUTTE – JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame O P EPOUSE K

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY – MARTIN DE LA MOUTTE – JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 9 Février 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

S. TRUCHE, président

P. BALISTA, conseiller

P. DELMOTTE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. TRUCHE, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*********

FAITS ET PROCEDURE

Madame G Z est propriétaire d’un local commercial situé au rez de chaussée (lots n°2 et 3), ainsi que d’un appartement situé au premier étage à l’aplomb de ce local commercial, au sein d’un immeuble situé […] à TOULOUSE, régi par un réglement de copropriété établi le 6 décembre 1997.

Par acte du 3 avril 2009, la SARL MACHUCA a cédé à la SARL MINACLO, exploitant un commerce de fromager affineur, le droit au bail commercial du local situé au rez-de-chaussée.

L’assemblée générale des copropriétaires du 41 place des Carmes a accepté l’exercice de l’activité de fromagerie crèmerie et épicerie fine le 23 février 2009 sous réserve de réalisation de travaux acoustiques.

Madame G Z alors usufruitière du bien et Monsieur J Z en sa qualité de nu propriétaire, ont consenti à la cession du droit au bail par acte du 30 mars 2009. Aux termes de cet acte, il a été spécifié :

« Les installations devant être mises en place par la société MINACLO, cessionnaire, devront respecter la législation en matière de nuisances sonores (concernant les nuisances olfactives, il n’existe de législation que pour les grosses industries, et non pas pour les petits commerces, aussi la société MINACLO ne peut s’engager sur ce point), elles seront vérifiées par un expert habilité dès leur mise en fonctionnement’ ».

Les époux Y, alors locataires de l’appartement du premier étage, se sont plaints de nuisances olfactives, et en raison de la persistance de ces nuisances malgré des travaux de réfection de la porte d’entrée de l’immeuble et de création d’un sas effectués par la SARL MINACLO, ont donné congé en avril 2013.

Par jugement du 3 décembre 2013 confirmé par arrêt du 24 février 2015, Madame Z a été condamnée à payer aux époux Y la somme de 14 700€ à titre de dommages et intérêts, et

celle de 1 500€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens incluant le coût d’un procès verbal de constat du 14 février 2013.

Parallélement, sur assignation de Madame Z, Monsieur A a été désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé du 16 mars 2012 et a déposé un rapport le 11 octobre 2012, dont les conclusions sont les suivantes :

« la ventilation du magasin de vente de fromages avec un rejet dans la cave est totalement insuffisante. Elle provoque de par sa configuration des mouvements d’air chaotiques devant la façade, qui génèrent des nuisances aux logements contigus. Des travaux sont absolument nécessaires.

La copropriété a accepté ce type de magasin. Il serait souhaitable qu’elle accepte également le passage d’évacuation de ce rejet au travers de la partie commune. La bouche d’expulsion au-dessus du bâtiment permettra de traiter définitivement le problème.

Les travaux qui seront précédés par une étude ne peuvent être selon l’expert, qu’à la charge de l’exploitant du magasin».

Au vu de ce rapport, Madame Z a le 7 septembre 2012 assigné la SARL MINACLO et son gérant Monsieur H I devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE afin de voir ordonner après accord du syndicat des copropriétaires l’exécution des travaux préconisés par l’expert.

Par acte du 13 mai 2013 la SARL MINACLO a appelé en cause le Syndicat des copropriétaires.

Par jugement du 27 février 2017, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a:

— prononcé la mise hors de cause de Monsieur H I ;

— rejeté les demandes de résiliation du contrat de bail liant Madame Z et la SARL MINACLO,

— invité Madame Z et le syndicat des copropriétaires à soumettre à un prochain ordre du jour de la copropriété l’autorisation de passage des gaines d’extraction du système d’aspiration du local exploité par la société MINACLO dans les parties communes en vue d’une évacuation en toiture,

— dit que, passé deux mois après cette autorisation, la société MINACLO devra réaliser à ses frais, et sous astreinte de 100 € par jour de retard, les travaux préconisés par l’expert

judiciaire, détaillés au paragraphe 'IV-5 : LES SOLUTIONS', de son rapport d’expertise ;

— ordonné, en cas de refus de l’assemblée générale des copropriétaires, et passé deux mois après ce refus définitif, la réalisation, aux frais exclusifs de la société MINACLO, des travaux suivants :

o L’installation d’une trappe étanche, telle que préconisée par le bureau d’études ACD, si cela n’est déjà fait ;

o la pose de joins étanches autour des menuiseries, telle que préconisée par le bureau d’études ACD, et la condamnation de la cheminée ;

o l’installation d’une porte étanche à l’entrée de l’immeuble ;

— condamné la SARL MINACLO à verser à Madame Z les sommes de :

* 25.000 € à titre de dommages et intérêts ;

* 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance

— ordonné l’exécution provisoire du jugement

— condamné la SARL MINACLO aux entiers dépens de la procédure en référé et au fond, y compris les frais d’expertise.

Le tribunal a retenu:

— que les odeurs n’étaient pas elles mêmes contestées, et que le rôle du tribunal est de déterminer les conditions dégageant, dans l’intérêt commun, une solution efficace mettant fin aux nuisances,

— que l’état de la situation, caractérisé par un sous-dimensionnement du groupe de ventilation, l’absence de reprise d’air dans le magasin, et le rejet de l’air vicié dans la cave, n’est pas contesté,

— qu’il convient de retenir les préconisations de l’expert, ou à défaut, par le bureau d’étude requis par la SARL MINACLO, les travaux, différents selon ce qui sera accepté par la copropriété, étant à la charge de la SARL MINACLO,

— le preneur a entrepris de nombreuses démarches pour tenter de mettre fin à la situation, et les manquements ne présentent pas un degré de gravité suffisant pour qu’il soit judiciairement mis fin aux relations contractuelles,

— la responsabilité de la SARL MINACLO pour les dommages que Madame Z a du réparer est établie.

Par déclaration électronique du 17 mai 2017, Madame Z a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 11 janvier 2018, le conseiller de la mise en état a ordonné un complément d’expertise aux fins:

— de visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquée, leurs conseils avisés, le local loué à la SARL MINACLO 41 place des Carmes à TOULOUSE, les parties communes de l’immeuble, ainsi que l’appartement propriété de Madame Z,

— de décrire les travaux réalisés par la SARL MINACLO en juin 2015,

— de dire si des nuisances olfactives persistent, que ce soit en parties communes ou dans l’appartement de Madame Z, l’expert devant avant de clôturer ses opérations effectuer au minimum un transport sur les lieux par temps chaud,

— dans l’affirmative, d’identifier le lieu et les circonstances dans lesquelles elles se manifestent, dire si des travaux autres que ceux préconisés par le rapport initial, et n’affectant pas les parties communes, ou les affectant dans une moindre mesure, sont susceptibles d’y remédier, dans ce cas les décrire en exposant clairement les avantages et inconvénients de chaque solution, et en chiffrer le coût,

— de recueillir l’avis des parties et leurs propres préconisations qui seront discutées,

— d’effectuer toutes constatations ou observations utiles à la solution du litige.

Monsieur A, expert commis, a déposé le 6 mars 2019 un rapport aux termes duquel il

conclut comme suit:

— les effluves émanant de la fromagerie au rez-de-chaussée affectent les pièces situées en façade du logement de Madame Z au premier étage. Des odeurs sont perceptibles en pied d’immeuble au droit de la fromagerie,

— les travaux réalisés par la société MINACLO ont consisté à rendre hermétiques les parois des locaux du rez-de-chaussée. Ils demeurent insuffisants. Aucun système de traitement actif des odeurs n’a été mis en 'uvre,

— deux systèmes différents de traitement et d’évacuation des odeurs sont proposés':

* le premier consiste à rejeter les odeurs au-dessus du toit de l’immeuble,

* le second consiste à traiter les odeurs à même le local commercial, à partir de différentes techniques présentées et dont le choix reste à déterminer,

— l’activité même de la fromagerie induit des émanations. La mise en place d’un dispositif d’évacuation ou traitement des odeurs minimiserait l’impact olfactif de la fromagerie sur les avoisinants.

Les époux K, copropriétaires occupants de l’appartement terrasse de l’immeuble 41 place des Carmes sont intervenus volontairement devant la cour.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 11 septembre 2019 auxquelles il est expressément référé pour le détail de l’argumentation, Madame Z demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et:

— de rejeter le diagnostic de la société AIR CONSEIL DIAGNOSTIC du 19 septembre 2014, cette analyse technique étant irrecevable et non contradictoire,

— d’entériner les rapports d’Expertise de Monsieur A en date des 11 octobre 2012 et 27 février 2019,

à titre principal,

— d’autoriser les seuls travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 27 février 2019 relatifs à la première solution technique consistant à rejeter les odeurs au-dessus du toit de l’immeuble, seule solution performante,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— de débouter la Société MINACLO de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— d’enjoindre à la société MINACLO d’exécuter les travaux d’évacuation des odeurs suivant les préconisations expertales décrites dans la première solution proposée,

— de condamner la société MINACLO à lui payer la somme de 18 700 € à titre de dommages et intérêts pour les nuisances olfactives provoquées par l’activité commerciale de la fromagerie, y compris les frais irrépétibles et les dépens ,incluant les frais d’expertise,

— de condamner la société MINACLO à lui payer la somme annuelle de 14 400 € à titre de

dommages et intérêts pour la perte de revenus mobiliers de l’appartement situé au 1^er étage de l’immeuble […] et ce depuis le 11 avril 2013, soit la somme totale de 50 400 € (pour mémoire),

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour rejetait la demande d’exécution des travaux préconisés par l’Expert dans son rapport en date du 27 février 2019 tel que sollicité par la concluante:

— de dire et juger que le bail commercial de la société MINACLO sera purement et simplement résilié sur le fondement de l’article 1741 du Code Civil, sans aucune indemnité pour le preneur, compte tenu des fautes et manquements contractuels à lui reprocher, aucun traitement actif des odeurs n’ayant été mis en place,

— de condamner le syndicat des copropriétaires du […] à verser à Madame Z la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner la société MINACLO à verser à Madame Z la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise.

Elle fait valoir pour l’essentiel:

— que la société MINACLO ne peut porter atteinte ni aux droits des copropriétaires, ni à la destination bourgeoise de l’immeuble nonobstant l’autorisation qu’elle a reçue le 23 février 2009 de la copropriété pour exercer son activité de fromagerie, et doit prendre toute mesures pour faire cesser les nuisances et désordres existants, qu’il doit être observé que la société MINACLO n’a pas consigné suite au complément d’expertise ordonné par le conseiller de la mise en état, choisissant de missionner unilatéralement et au mépris du contradictoire, un bureau d’études, que l’expert a préconisé la meilleure solution pour remédier aux problèmes d’odeurs et les défauts de perméabilité de paroi, que c’est à tort que le premier juge a retenu les conclusions du bureau d’étude,

— que devant le premier juge le syndicat des copropriétaires a conclu au débouté mais n’a pas soulevé l’irrecevabilité de ses demandes ni l’inopposabilité du rapport d’expertise, qu’elle a fait mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 octobre 2016 la question des travaux à réaliser, qu’elle n’est nullement responsable de la violation par la société MINACLO de ses obligations contractuelles,

— que la société MINACLO ne peut solliciter l’homologation des conclusions de son bureau d’études, que si les parties sont d’accord sur la seconde solution proposée par l’expert judiciaire, soit la mise en place d’un équipement traitant les odeurs dans le circuit aéronautique, sa mise en place et la protection sonore doivent être intégralement assurés par la société MINACLO, qu’elle ne peut accepter des travaux qui impacteront fortement son appartement.

Aux termes de ses dernières écritures du 7 févier 2020 auxquelles il est expressément référé pour le détail de l’argumentation, le Syndicat des copropriétaires du 41 place des Carmes demande à la cour au visa de l’ancien article 1166 du Code civil, et de l’ancien article 1382 du Code civil':

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré du tribunal de grande instance de TOULOUSE du 27 février 2017 ;

Et statuant de nouveau :

— de débouter purement et simplement Madame G Z de l’ensemble des demandes

formulées à son encontre ;

— de dire et juger G Z irrecevable en ses demandes formulées à son encontre;

— de dire et juger pareillement irrecevable son locataire (Sarl MINACLO) en sa

demande d’autorisation de travaux affectant les parties communes ;

— de dire et juger que le règlement de copropriété interdit les activités générant des nuisances olfactives dans l’immeuble et qu’en conséquence, ni G Z ni la Sarl MINACLO ne sont en droit d’en émettre dans ce lieu ;

Conséquemment :

à titre principal:

— de résilier le bail de la Sarl MINACLO et ordonner son expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique ;

— d’assortir cette expulsion d’une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification du commandement de quitter les lieux et condamner Madame G Z à en assumer le paiement,

à titre subsidiaire,

— d’ordonner, sous astreinte de 2000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à venir, la cessation des activités à l’origine des nuisances olfactives dans les parties communes et privatives de la copropriété ;

en tout état de cause,

— de condamner in solidum G Z et la SARL MINACLO à lui verser la somme de 10.000,00 € de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires;

— de les condamner à lui payer 6000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir pour l’essentiel:

— qu’en application de l’article 30 dernier alinéa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui veut effectuer des travaux doit préalablement avant toute saisine du juge demander une autorisation de travaux à l’assemblée générale, qu’en outre eu égard à la nature des travaux (création d’une tourelle privative d’extraction) le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale, qu’en outre les travaux dont Madame Z demande l’exécution porteraient atteinte au droit de jouissance paisible des époux K qui s’opposent aux travaux, que le juge des référés a débouté Madame Z de sa demande d’inscription des travaux à l’assemblée générale du 11 octobre 2016 car faite hors délais,

— que seuls les copropriétaires peuvent demander l’autorisation de faire procéder à des travaux dans les parties communes,

— que les nuisances olfactives persistent, en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété qu’il doit faire respecter, que le juge doit également respecter cette interdiction,

— que la société MINACLO ne peut solliciter une autorisation de revente de produits fromagers et de crémerie, pour ensuite exploiter un laboratoire d’affinage, qu’elle s’était en outre engagée à l’absence de nuisance, que les termes du bail ne lui sont pas opposables,

— que l’expert ne garantit pas la suppression des odeurs quelle que soit la solution technique choisie, qu’il est en outre possible qu’après étude de faisabilité la première solution soit impossible,

— que Madame Z est responsable des nuisances pour avoir accepté un locataire qui ne s’engageait pas sur ce point, et la SARL MINACLO pour les provoquer par une activité interdite.

Aux termes de leurs dernières écritures du 28 octobre 2019 auxquelles il est expressément référé pour le détail de l’argumentation, la SARL MINACLO et Monsieur H I demandent à la cour:

— de confirmer la décision en ce qu’elle a mis hors de cause Monsieur H I, rejeté les demandes de résiliation du contrat de bail liant Madame G Z et la SARL MINACLO ainsi que les demandes indemnitaires présentées à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41, […] ;

— de faire droit à l’appel incident de la SARL MINACLO et ce faisant réformer le jugement en ce qu’il a :

* condamné la SARL MINACLO à verser à Madame G Z la somme

de 25.000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 2.000 € par application de l’article

700 du code de procédure civile ;

* condamné la SARL MINACLO à effectuer d’éventuels travaux sous astreinte ;

— de débouter Madame G Z comme le Syndicat des copropriétaires de

l’immeuble du 41, […] de l’ensemble de leurs demandes et dire et juger n’y avoir lieu à prononcer une quelconque astreinte à l’encontre de la SARL MINACLO ;

— de condamner reconventionnellement Madame G Z à payer à Monsieur H I, injustement attrait dans la procédure, l’euro symbolique en réparation du préjudice moral qu’il supporte, outre une indemnité de 1.200 € par application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner reconventionnellement Madame G Z et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […] à payer chacun à la SARL MINACLO la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir pour l’essentiel:

— que bien que ne présentant aucune demande contre lui Madame Z ne s’est pas désistée de son appel à l’encontre de Monsieur H I,

— que l’expert n’a pu vérifier lors de son deuxième transport sur les lieux si Madame Z avait comme il le préconisait fait réaliser la première intervention possible encouragée par l’expert, consistant à faire boucher la cheminée présente dans la pièce impactée par les odeurs,

— que la SARL MINACLO n’a aucun pouvoir de décision relativement aux travaux affectant des parties communes et privatives de l’immeuble, et ne saurait être tenue pour responsable du refus de l’assemblée générale de voter les travaux préconisés par l’expert, qu’elle s’est immédiatement tournée vers son architecte et a procédé à toutes démarches utiles pour rechercher des solutions aux problèmes qui lui étaient dénoncés, qu’elle n’a commis aucune faute, que sa bonne foi est entière, et qu’une résiliation serait disproportionnée,

— qu’elle a sollicité un bureau d’étude qui a préconisé des travaux ne nécessitant aucune autorisation administrative ou de la copropriété, qu’il ne résulte d’aucune pièce communiquée par le syndicat des copropriétaires qu’elle ait à souffrir de l’activité exercée par la société MINACLO au rez-de-chaussée de l’immeuble, que le syndicat des copropriétaires comme Madame Z ont accepté en toute connaissance de cause l’installation d’une fromagerie dans l’immeuble, bien que la société MINACLO ait expressément indiqué ne pouvoir s’engager sur les nuisances olfactives, tout en faisant réaliser par son architecte des complexes de plafond et doublage de paroi complètement étanches aux bruits comme aux odeurs,

— qu’elle a financé l’installation d’une trappe étanche et qu’une condamnation sous astreinte n’est pas justifiée, qu’il est douteux que la perte de loyers qui fonde la condamnation dont elle a fait l’objet puisse être rattachée avec certitude et exclusivement à l’impossibilité pour Madame Z de relouer son logement en raison de nuisances olfactives, dès lors que cet appartement a subi un dégât des eaux le 21 octobre 2013, qui n’était toujours pas réparé le 11 août 2016, que l’expert a pu constater que l’appartement était occupé fin 2018, que dans le cadre d’un litige l’opposant à son assureur Madame Z a obtenu une provision au titre de ses pertes de loyers d’octobre 2015 à mai 2017.

Aux termes de leurs dernières écritures du 14 mai 2020 auxquelles il est expressément référé pour le détail de l’argumentation, les époux K demandent à la cour au visa des articles 1166 et 1382 du code civil d’infirmer la décision entreprise et':

— de débouter purement et simplement Madame Z et la SARL MINACLO de ses demandes au titre de la réalisation de travaux affectant les parties communes,

— prenant droit de la réalisation tant par le bailleur que pour le locataire du règlement de copropriété interdisant toute activité commerciale générant des nuisances olfactives affectant l’immeuble, de prononcer la résiliation du bail commercial liant la société MINACLO à Madame Z à leurs torts respectifs et ordonner l’expulsion du locataire au besoin avec le concours de la force publique,

— de statuer ce que de droit sur les autres dispositions du jugement,en ce qu’elles ne sont pas contraires à leurs prétentions,

— de condamner in solidum la société MINACLO et Madame Z au paiement d’une somme de 3500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient liminairement de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a mis Monsieur B, cogérant de la société MINACLO jusqu’en 2019, hors de cause, aucune demande n’étant formulée à son encontre.

C’est dès lors de manière abusive qu’il a été intimé par Madame Z, il sera en conséquence fait droit à sa demande d’indemnisation de son préjudice moral à concurrence d’un euro.

Madame Z sera en outre condamnée à lui payer la somme de 300€ sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les travaux nécessaires pour remédier aux odeurs

L’expert a attribué les odeurs dont la réalité a été constatée, à une mauvaise conception de la ventilation du magasin, non équipée ni en centrale, ni en extracteur, ni en purificateur d’air.

Il a dans son premier rapport daté du 11 octobre 2012, préconisé:

— l’installation d’une centrale d’extraction, ce qui impliquait l’acceptation des copropriétaires du passage des gaines d’extraction au travers des parties communes,

— à la demande des parties, une solution subsidiaire consistant à placer un purificateur d’air sur le circuit aéraulique d’extraction de l’air vicié, dont la fiabilité est liée à un contrat d’entretien, et qui peut présenter quelques inconvénients de fonctionnement en particulier quand le magasin est ouvert.

Il ressortait de ce rapport que des travaux d’isolation avaient été effectués dans les parties communes, par l’aménagement d’un sas dans l’entrée de l’immeuble, mais que des odeurs persistaient dans le logement situé au dessus du magasin, propriété de Madame Z, alors loué aux époux Y.

La SARL MINACLO a fait réaliser une étude par le bureau d’étude ACD, qui dans un rapport en date du 15 septembre 2014, a conclu à l’absence de transfert direct d’odeurs entre le magasin et l’appartement. Il a en revanche relevé des entrées d’air par les menuiseries de l’appartement ainsi que par la cheminée qui crée un effet de tirage de l’air extérieur vers le logement, et conseillé un traitement de l’étanchéité à l’air de l’appartement (traitement des contours des menuiseries, condamnation de la cheminée si elle n’est plus utilisée). Il a également constaté que la trappe donnant accés à la cave dans la fromagerie n’était pas étanche, qu’une dépression mécanique était crée en été dans la fromagerie par un ventilateur extrayant l’air de la cave vers l’extérieur, et préconisé un traitement de l’étanchéité à l’air de la fromagerie, par la mise en place d’une trappe étanche au niveau de l’accès à la cave.

Cette étude a nécessairement été effectuée avec la participation de Madame Z puisque des mesures ont été faites dans son appartement. Son résultat a été soumis à la discussion des parties, en particulier de Madame Z qui avait la possibilité de le contredire par d’autres études techniques.

L’expert a, comme le bureau ACD, constaté dans le logement de Madame Z un effet de tirage du conduit de cheminée, induisant un flux odorant provenant de la fromagerie. Il a ajouté que ce phénomène classique générait une dépression dans la pièce, l’air environnant extérieur et dans l’immeuble pénétrant dans le logement, les effluves provenant de la fromagerie au rez-de-chaussée pénétrant dans les structures en maçonnerie et menuiseries extérieures anciennes et poreuses de l’immeuble.

Dans ces conditions, les préconisations du bureau ACD relèvent du bon sens.

Le rapport du bureau ACD est une pièce du dossier, et il ne saurait être reproché au premier juge d’avoir, à défaut d’autorisation du syndicat des copropriétaires sur les travaux préconisés par l’expert pour remédier aux nuisances olfactives, pris en compte l’étude réalisée par le bureau d’étude AIR CONSEIL DIAGNOSTIC à la demande de la SARL MINACLO, dans le but de trouver une solution au litige.

Il est constant qu’à ce jour l’autorisation du syndicat des copropriétaires n’a pas été obtenue.

Lors des opérations de complément d’expertise, il a été constaté que la SARL MINACLO avait fait exécuter les travaux préconisés par le bureau d’étude ACD concernant son local, soit la création d’un sas étanche à l’extrémité du couloir d’accès à la cave, outre:

— le colmatage des interstices aux droits des pénétrations des gaines électriques, tuyaux d’alimentation (eau, gaz), dans les parois et plafond rapportés des locaux de la fromagerie,

— la mise en place d’un abattant en aggloméré sur la trappe d’accès aux deux caves,

— l’ensemble disposant d’un équipement de renouvellement d’air.

L’expert a considéré que les travaux effectués étaient insuffisants pour traiter les émanations olfactives de la fromagerie, les odeurs affectant l’environnement immédiat en facade de l’immeuble et les locaux commerciaux et techniques du magasin, et a à nouveau préconisé les 2 solutions évoquées dans son premier rapport.

En premier lieu, il a examiné la possibilité de passe de la gaine d’extraction destinée au rejet en toiture de l’air odorant dans un conduit de fumée existant, à partir d’un foyer situé dans le logement de Madame Z qui en a accepté le principe, ce conduit considéré comme le plus adapté au tubage de la fromagerie après reconnnaissance par vidéo inspection présentant l’avantage d’affecter dans une moindre mesure les parties communes.

Ce dispositif reste soumis au résultat d’une étude préalable de faisabilité initiée par un bureau d’étude spécialisé, et nécessite l’accord du syndicat des copropriétaires. Il ne donne pas l’assurance d’une totale suppression des odeurs aux abords immédiats de la fromagerie, compte tenu de l’ouverture fréquente des portes du magasin et du local d’approvisionnement.

En second lieu, il a préconisé une solution de traitement dans les locaux de la fromagerie, le dispositif situé dans la cave consistant à détruire les molécules odorantes et à rejeter l’air traité à l’extérieur par les soupiraux en pied de vitrine. Trois systèmes proposés sur le marché sont présentés, dont aucun ne présente une efficacité totale.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose dans ses écritures à tous travaux affectant les parties communes, alors que la solution consistant à évacuer en toiture les odeurs par une gaine d’extraction en utilisant un conduit de fumée existant, à partir d’un foyer situé dans le logement de Madame Z, avait recueilli lors des opérations d’expertise l’assentiment de cette dernière et de la SARL MINACLO.

Devant la cour, la SARL MINACLO ne formule aucune demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires, il n’y a donc pas lieu de statuer sur la recevabilité d’une demande d’autorisation de travaux affectant les parties communes présentée par la société locataire.

La SARL MINACLO rappelle toutefois avoir marqué son accord sur de tels travaux, en revanche, elle ne propose pas dans ses écritures de procéder aux travaux de ventilation avec filtration au charbon actif chiffrés à 25 584€ aux thermes d’un devis effectué à sa demande par la société AGETHERM dans le cadre de la seconde solution envisagée par l’expert, et dont les autres parties ne sollicitent pas l’exécution. Elle souligne qu’elle ne pouvait procéder à des travaux dans l’appartement de Madame Z sans son accord.

En définitive, la seule demande d’exécution de travaux présenté à la cour est celle de Madame Z qui souhaite voir réalisés les travaux préconisés par l’expert en sa première solution, et dont le syndicat des copropriétaire conteste la recevabilité.

Sur la recevabilité de la demande d’autorisation de travaux de Madame Z

Aux termes de l’article 123 du code de procédure civile les fins de non recevoir peuvent être présentées en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires peut donc en cause d’appel soulever l’irrecevabilité des demandes formulées par Madame Z à son encontre.

Aux termes de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptés qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 de cette même loi dispose que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue par l’article 25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal à exécuter , aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa premier, soit, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou à la création de tels locaux.

En premier lieu le syndicat des copropriétaires prétend que Madame Z ne l’a jamais valablement saisi d’une demande d’autorisation de travaux, et ne justifie en conséquence pas du refus que cette dernière ne conteste pas être un préalable nécessaire à la saisine du tribunal.

Madame Z se prévaut de l’article 7 du procès verbal d’assemblée générale de la copropriété du 11 octobre 2016 ainsi libellé:

'procès MINACLO-compte-rendu syndic

la SARL MINACLO requiert l’installation d’une trappe étanche, de joints en périphérie des menuiseries, d’une VMC, d’une porte d’entrée étanche et la condamnation de la cheminée.

Madame Z sollicite du tribunal l’installation d’un système interne ou externe d’élimination des odeurs, y compris d’un conduit dans les parties communes qui, partant du RDC, déboucherait sur la terrasse. Et la condamnation de la copropriété à la dédommager.

La copropriété a conclu à la résiliation du bail de la SARL MINACLO pour violation réitérée du réglement de coproriété. Et s’est opposée , conformément à la jurisprudence de la cour de cassation, à tous travaux en partie commune dont l’objet serait d’y remédier.

L’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état du 8 septembre 2016 pour clôture et fixation'.

Force est de constater que cet article n’est qu’une simple information du syndic sur l’évolution de la procédure, sans vote sur une quelconque résolution constitutive d’un refus opposée à une demande dont Madame Z aurait saisi le syndicat.

L’ordre du jour de l’assemblée générale que celle-ci verse aux débats ne prévoit pas autre chose, en question 7, que: 'procès MINACLO-compte-rendu du syndic'.

Le syndicat des copropriétaires verse d’ailleurs aux débats une ordonnance de référé du 7 octobre 2016 déboutant Madame Z de sa demande d’inscription de questions complémentaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 octobre 2016, et à défaut de report de cette assemblée à une date ultérieure.

Par lettre recommandée avec accusé de reception du 19 décembre 2018, Madame Z a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété:

' la question de l’extraction des odeurs de fromage de mon appartement , à partir des préconisations

de Monsieur A, telles que mentionnées en date des 12 février 2018 à savoir l’extraction par le conduit de cheminée'.

Lors de l’assemblée générale du 30 avril 2019, la lettre de Madame Z a été évoquée, en présence de son avocat la représentant, qui a exposé que l’expert proposait deux remèdes aux nuisances olfactives occasionnées par le locataire de sa cliente, soit une filtration en interne, sans garantie d’efficacité totale, ou une évacuation sur le toit et par le conduit de fumée, au dessus de l’appartement de Monsieur L, ajoutant que l’assemblée générale ne pouvait s’y opposer puisqu’elle a, en 2009, autorisé l’activité de la SARL MINACLO.

Après diverses considérations sur l’absence d’autorisation d’une activité odorante engendrant des nuisances olfactives, et sur la contradiction entre le réglement de copropriété rédigé par Madame Z et le bail consenti à un fromager affineur, aucun vote ni décision ne sont intervenus, tous convenant qu''en l’état de la demande faite par Madame Z, aucune décision ni vote ne peuvent intervenir'.

Le syndicat des copropriétaires justifie sa position en rappelant qu’en application de l’article 10 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, lorsque le projet de résolution porte sur l’application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Aucun devis, plan ou descriptif des travaux envisagés n’accompagnait la demande de résolution, alors que l’expert lui-même indique que la solution d’extraction de l’air au dessus de la toiture reste soumise à une étude de faisabilité initiée par un bureau d’étude spécialisé, que les époux K, copropriétaires, ont la jouissance privative d’une terrasse en toiture, et que l’article 31-1 alinéa 7 du réglement sanitaire départemental de la Haute-Garonne dispose que l’utilisation des conduits de fumée est réservé à l’évacuation des gaz de combustion, la seule exception prévue étant la ventilation de locaux domestiques.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc se prononcer sur la demande de Madame Z telle que présentée par le courrier du 19 décembre 2018. Madame Z ne se prévaut d’ailleurs pas de cette absence de décision au soutien de la recevabilité de sa demande de travaux, qui sera en conséquence déclarée irrecevable, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si les travaux envisagés relèvent de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La décision entreprise sera en conséquence infirmée en ses dispositions relatives à la saisine de l’assemblée générale et aux travaux devant être exécutés par la SARL MINACLO.

Sur les conséquences des nuisances olfactives

L’article 5-3 du bail stipule que le preneur devra jouir en bon père de famille de l’immeuble loué suivant sa destination, notamment il devra prendre toutes précautions pour éviter tous bruits et odeurs, et qu’il devra se conformer au réglement de copropriété de l’immeuble dont il reconnaît avoir eu connaissance.

Selon le règlement de copropriété:

'l’immeuble est à destination exclusive d’habitation. Toutefois, les boutiques situées au rez-de-chaussée pourront être utilisées à usage commercial pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement de nature à incommoder par les odeurs les personnes habitant l’immeuble ».

Madame Z comme la copropriété ont accepté l’installation d’un commerce de fromagerie en rez-de-chaussée de l’immeuble. L’expert a confirmé dans son rapport du 27 février 2019 qu’il

n’existait pas de confusion sur la nature de l’activité exercée par la SARL MINACLO, précisant que sur un plan technique, la 'fromagerie’ dans un fonctionnement normal, dispose de plusieurs cellules d’affinage et stockage du fait même du murissement et de la maturation des différents produits, et la cour adopte cette position tout à fait pertinente, d’autant plus que l’expert précise que les équipements correspondant ne sont pas très impactants.

Toutefois, cette acceptation ne dispense pas le preneur de s’abstenir de toutes nuisances olfactives, comme le prescrit le réglement de copropriété. Il en est de même de la clause figurant dans l’agrément de cession du droit au bail, selon laquelle il n’existe pas de réglementation pour les petits commerces en matière de nuisance olfactives, de sorte que la société MINACLO ne peut s’engager sur ce point, ce qui signifie seulement que contrairement à la réglementation des nuisances sonores qu’elle s’engageait à respecter, ce qu’il était prévu de contrôler après mise en service, elle ne pouvait s’engager à respecter une réglementation qui n’existait pas.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame Z

Madame Z sollicite en premier lieu une somme de 18 700€ à titre de dommages et intérêts pour les nuisances olfactives provoquées par l’activité commerciale de la fromagerie, correspondant à la somme qu’elle a réglée aux époux Y, ses locataires, en exécution d’un arrêt du 24 février 2015, pour avoir, selon les termes de cette décision, subi durant 42 mois des odeurs de fromage dans l’appartement loué, cette somme correspondant à 35% du loyer outre les sommes allouées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devant le tribunal puis devant la cour.

Le premier juge a manifestement pris en compte cette condamnation pour retenir un montant de dommages et intérêts de 25 000€, et au vu des motifs clairs de l’arrêt du 24 février 2015, c’est en raison du non-respect , par sa locataire la société MINACLO, de l’interdiction d’emettre des odeurs, que Madame Z a du indemniser les époux Y. La demande est justifiée à due concurrence.

Pour le surplus, Madame Z sollicite une somme annuelle de 14 400€ à compter du 11 avril 2013, date du départ des époux Y, au titre de la perte de loyers qu’elle subit.

La SARL MINACLO verse aux débats un rapport d’expertise établi le 19 juillet 2016 par Monsieur A, suite à un dégât des eaux survenu le 21 octobre 2013 dans l’appartement de Madame Z, du à l’engorgement d’une canalisation commune d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

Il résulte de ce rapport que l’appartement n’était pas loué lors du sinistre, mais occupé de manière intermittente par une parente de Madame Z, dont la présence a été constatée par l’expert lors des différents accédits.

L’expert a cependant considéré qu’il existait une perte locative à compter de fin octobre 2015 en l’absence de réparation du sinistre.

Sur cette base, un arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 12 octobre 2017, statuant en appel d’une ordonnance de référé, a condamné la SA GENERALI, assureur de la copropriété à la date du sinistre, au paiement d’une indemnité de 10 800€ correspondant à 19 mois de loyer à 1200€, soit d’octobre 2015 à mai 2017, date de versement par l’assureur de l’indemnité de reprise.

La cour relève dans cet arrêt qu’en octobre 2014 l’appartement était occupé par 2 jeunes étudiantes, et qu’en mars 2015, il était occupé par M^lle C, locataire. Sur ce second point le rapport d’expert d’assurance en faisant état est à nouveau produit.

Lors de sa visite du 11 décembre 2018, l’expert n’a pu se faire ouvrir mais a constaté que

l’appartement était occupé.

Madame Z ne s’explique pas sur les conditions dans lesquelles son appartement était ainsi occupé, et ne rapporte donc pas la preuve d’une impossibilité totale de location ou d’utilisation de l’appartement du premier étage dont elle demande indemnisation.

Les odeurs n’affectent pas tout l’appartement, et l’indemnisation ne peut réparer qu’une perte de chance de louer pour le loyer de 1200€ mensuels antérieurement pratiqué.

Compte tenu de la période déjà indemnisée suite au dégât des eaux et de la faiblesse des justificatifs produits, la somme complémentaire de 10 000€, en sus des 18 700€ alloués au titre de la réparation du préjudice subi par les époux Y, constitue une indemnisation suffisante de la perte locative subie par Madame Z à ce jour.

Il n’y a pas lieu d’indemniser par anticipation un préjudice à venir, qui n’est pas certain dès lors que des travaux peuvent encore être envisagés.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’expert a indiqué, en page 31 et 33 de son rapport du 27 février 2019, et repété en réponse aux dires, que le syndic avait confirmé à plusieurs reprises, en particulier lors de l’accédit du 22 novembre et de la visite technique du 11 décembre 2018 que les nuisances olfactives ne concernaient que le logement de Madame Z, et avait suggéré de circoncrire le litige à Madame Z et à la SARL MINACLO.

Il est surprenant dans ces conditions de lire dans les écritures du syndicat des copropriétaires que les nuisances olfactives sont effectives, en se référant à une unique attestation datée du 14 décembre 2017, rédigée par Madame D qui mentionne une adresse 15 rue Amélie à Toulouse, et se borne à indiquer qu’il existe toujours dans les parties communes 'de notre immeuble situé […]' des odeurs gênantes de fromage’ sans préciser où et quand elle les a constatées, alors que si sa carte d’identité permet de savoir qu’elle résidait dans la copropriété en mars 2013, tel n’était plus le cas 4 ans plus tard bien que le nom de D figure au procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires de 2019.

L’expert pour sa part n’a constaté aucune odeur émanant de la fromagerie dans le hall d’entrée, la cage d’escalier et le couloir donnant accès aux différents logements.

Dans son rapport du 11 octobre 2012, l’expert avait déjà indiqué que les parties communes, entrées et couloirs pouvaient être affectés en fonction du passage répété des usagers de l’immeuble, mais que suite à la mise en place de parois étanches, la question avait été réglée. Aucun constat postérieur à cette date n’est produit.

Si Madame Z comme la SARL MINACLO sont tenus de respecter le réglement de copropriété et doivent tous deux indemnisation du préjudice subi par la copropriété du fait des nuisances olfactives, la copropriété doit justifier du préjudice dont elle demande réparation à hauteur de 10 000€. Or elle n’explicite pas le montant réclamé, si ce n’est par 'la nécessité de condamner sévérement Madame Z puisqu’elle perturbe, depuis des années, la copropriété avec ses procès sans fin résultant de l’introduction inopportune d’un fromager affineur dans l’immeuble'.

Pour les désagréments subis de manière passagère par la copropriété du fait des odeurs, en ce compris les tensions entre copropriétaires découlant de la situation, il lui sera alloué la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts, le coût des procédures relevant des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Ce n’est qu’à titre subsidiaire que Madame Z sollicite l’expulsion de son locataire commercial, ce qui démontre qu’elle privilégiait le maintien dans les lieux de son locataire, sous réserve de l’exécution de travaux destinés à remédier aux odeurs.

Madame Z consacre dans ses écritures un unique paragraphe sur sa demande subsidiaire en résiliation du bail:

'Si aucune des solutions préconisées par l’expert judiciaire ne pouvait être retenue, il conviendra de prononcer la résiliation du bail commercial de la société MINACLO sur le fondement de l’article 1741 du code civil, sans aucune indemnité pour le preneur, compte tenu des fautes et manquements contractuels qui sont les siens, et à l’origine exclusive des troubles et nuisances existantes'.

Dans un autre paragraphe sur la responsabilité de la société MINACLO dans les désordres existants, elle lui reproche de n’avoir pas pris toutes les précautions nécessaires dans le respect du réglement de copropriété dont elle a été destinataire, pour exercer son activité commerciale sans porter atteinte aux copropriétaires.

Elle considère que la société MINACLO ne peut prétendre que les préconisations de l’expert sont insuffisantes, ou que la vétusté de l’immeuble valide une quelconque incidence pour diminuer ou écarter sa responsabilité, et ne peut davantage solliciter l’homologation du rapport non contradictoire du bureau d’étude ADC.

De leur côté, le syndicat des copropriétaires et les époux K sollicitent également, sur le fondement d’une action oblique dont la recevabilité n’est pas discutée, la résiliation du bail, en raison de la violation du réglement de copropriété résultant de l’émission d’odeurs.

Bien que la SARL MINACLO ait effectué d’important travaux d’aménagement avant de démarrer son activité, des odeurs de fromage sont apparues dès le début de l’exploitation, donnant lieu à un rapport du service d’hygiène de la mairie de Toulouse du 6 janvier 2010, faisant état du constat d’une forte odeur de fromage dans le bureau du locataire situé au dessus du magasin et de la 'salle d’affinage', et précisant que lors des travaux d’aménagement du local, il a été réalisé des complexes de plafond et de doublage de paroi complétement étanches aux odeurs, détaillés dans un courrier de l’architecte ayant dirigé les travaux, Monsieur F.

Il résulte du rapport du bureau d’études ADC réalisé en 2014 à la demande de la SARL MINACLO que cette étanchéité n’était pas parfaite, et conformément aux préconisations de ce bureau d’études, une trappe étanche a été mise en place dans ce magasin.

De son côté, la copropriété a effectué quelques travaux de doublage de parois.

Plus de 10 années plus tard, s’il peut être considéré qu’il n’existe plus d’odeurs dans les parties communes, comme il a été exposé plus haut, il est constant que des odeurs de fromage sont toujours perceptibles dans l’appartement appartenant à Madame Z, et plus particulièrement dans une pièce dont les portes fenêtres s’ouvrent en facade au dessus de la vitrine du magasin.

L’expert a expliqué que les émanations olfactives de la fromagerie étaient consécutives à la nature même des produits, le mode de stockage et d’affinage des fromages, la mise en valeur des produits à vendre dans des présentoirs réfrigèrés mais ouverts, au fonctionnement du commerce qui nécessite l’ouverture fréquente des portes du magasin et du local d’affinage, et à l’ouverture des portes pour assurer la ventilation et le rafraichissement du magasin et de la zone d’affinage.

Il a imputé la diffusion des odeurs hors du magasin à une mauvaise conception de la ventilation du

magasin, non équipée ni en centrale, ni en extracteur, ni en purificateur d’air.

Les odeurs partent du magasin vers l’extérieur, pour revenir vers l’intérieur de l’appartement de Madame Z, en raison notamment de l’appel d’air provoqué par la cheminée, point sur lequel tant le bureau d’étude ACD que l’expert A s’accordent.

Il appartenait à la SARL MINACLO de prendre les mesures nécessaires pour éviter l’émission d’odeurs émanant de son commerce, en tenant compte de la configuration et de l’état des lieux.

La copropriété s’oppose au rejet des odeurs en toiture, solution acceptée par la SARL MINACLO et considérée comme la plus efficace par l’expert, bien que soumise à une étude de faisabilité. Cette solution se heurte en outre aux intérêts contraires des époux M. Une telle étude est également un préalable à l’installation d’un équipement de traitement et de supression des odeurs qui selon l’expert ne serait efficace qu’à 80%, et dont Madame Z ne sollicite plus la mise en place.

Madame Z ne prétend pas avoir, suite au jugement assorti de l’exécution provisoire qui l’ordonnait à titre d’alternative, demandé à son locataire commercial de financer la condamnation de la cheminée qu’elle ne conteste pas être inutilisée, et pas davantage la réfection des menuiseries, alors qu’aux termes de ses écritures devant la cour, la SARL MINACLO n’y est pas opposée, son appel incident ne portant que sur la condamnation à effectuer des travaux sous astreinte.

La résiliation d’un bail commercial est une mesure particulièrement sévère, privant le preneur du bénéfice des investissements réalisés. Elle ne doit être prononcée que dans le cas de manquements graves aux obligations du bail. En l’espèce, la SARL MINACLO s’est fiée aux conseils de professionnels, en particulier de Monsieur F, maître d’oeuvre, et connaissance prise de nuisances causées par son activité, a tenté de trouver des solutions, et effectué des travaux complémentaires.

La copropriété ne subit plus de nuisances, et la bailleresse, propriétaire de l’appartement objet des nuisances olfactives persistantes, demande à titre principal la réalisation de travaux impactant les parties communes, et passant par la cheminée, faisant totalement abstraction des mesures plus simples qui bien que préconisées de manière non contradictoire par un bureau d’étude, sont pertinentes au regard du mécanisme de propagation des odeurs tel que décrit par l’expert, et qui auraient pu être tentées aux frais de la SARL MINACLO afin d’améliorer la situation, avant d’envisager des mesures plus coûteuses.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1719, 3°, du code civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Si , en l’espèce, la société locataire s’est engagée, dès la conclusion du bail, à exploiter le fonds de commerce de fromagerie en veillant à ne pas incommoder les copropriétaires de l’immeuble par des odeurs intempestives excédant un trouble normal de voisinage, M^me Z, a, de son côté accepté la cession du bail en étant informée de la nature du commerce et du risque patent de dégagement d’odeurs engendrées par la vente de ce type de marchandises ; sauf à vider de son sens le caractère synallagmatique du bail, M^me Z se devait aussi de délivrer des lieux propres à l’exploitation d’une fromagerie et à permettre la continuité de celle-ci. Pareillement, le Syndicat des copropriétaires a accepté l’exploitation d’une fromagerie au rez de chaussée de l’immeuble. Réciproquement, la société locataire a entrepris des travaux pour remédier, même imparfaitement aux désordres engendrés par l’exploitation de son commerce.

Au regard des autorisations qu’elle a obtenues, des travaux réalisés initialement puis suite à l’apparition des nuisances dans le but d’y remédier, enfin de son positionnement dans le cadre du litige, la SARL MINACLO n’a pas commis de manquement aux obligations résultant du bail d’une

gravité telle qu’elle en justifie la résiliation , et c’est à juste titre qu’elle fait valoir que la résilition de ce bail constituerait une mesure disproportionnée.

Madame Z sera en conséquence déboutée de sa demande de résiliation du bail.

Le syndicat des copropriétaires et les époux M, qui ne subissent pas de nuisances, seront également déboutées de leurs demandes, et il n’y a pas davantage lieu de faire droit à la demande de la copropriété tendant à la condamnation sous astreinte de la société MINACLO à les faire cesser.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes en résiliation du bail litigieux et la demande de condamnation sous astreinte à faire cesser les odeurs.

Sur l’article 700 du CPC et les dépens

Les dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise, seront supportés par la SARL MINACLO.

Il y a lieu, à raison de l’équité, de condamner la SARL MINACLO à verser, sur le fondement des dipositions de l’article 700 du code de procédure civile:

— à Madame Z, la somme de 1500€, en sus de la somme déjà allouée par le premier juge,

— au syndicat des copropriétaires, la somme de 2000€,

— aux époux M, la somme de 1000€.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux autres demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a:

— mis hors de cause Monsieur H I,

— rejeté les demandes de résiliation du contrat de bail liant Madame G Z et la SARL MINACLO,

— rejeté la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41, […] à faire cesser les odeurs,

— condamné la SARL MINACLO à payer à Madame G Z la somme de 2000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens incluant ceux de la procédure de référé et de l’expertise,

— pris en compte le diagnostic de la société AIR CONSEIL DIAGNOSTIC du 19 septembre 2014,

L’infirme pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare Madame G Z irrecevable en ses demandes présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41, […] ;

Condamne la SARL MINACLO à verser à Madame G Z la somme de 18 700 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de

10 000€ au titre de la perte de revenus mobiliers,

Condamne in solidum Madame Z et la SARL MINACLO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 41, […] la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Madame G Z à payer à Monsieur H I, la somme de un euro en réparation du préjudice moral, outre celle de 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL MINACLO à verser, sur le fondement des dipositions de l’article 700 du code de procédure civile:

— à Madame Z, la somme de 1500€, en sus de la somme déjà allouée par le premier juge,

— au syndicat des copropriétaires, la somme de 2000€,

— aux époux M, la somme de 1000€,

Condamne la SARL MINACLO aux dépens exposés en cause d’appel, incluant les frais d’expertise de la mesure ordonnée par le conseiller de la mise en état.

LE GREFFIER LE PRESIDENT