Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 2

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2019

(n° 2019 – 298, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/10062 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5XCO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/09324

APPELANTS

Monsieur A X

Né le […] à […]

[…]

[…]

ET

Madame B C, épouse X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Audrey HINOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0049

Assistés à l’audience de M^e Téné COULIBALY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 102, substituant M^e A MIGAYROU de l’AARPI MIGAYROU – DOS SANTOS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 102

INTIMEE

SAS BELALLIANCE FINANCEMENT, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre LUMBROSO de la SELARL SELARL L&A, avocat au barreau de PARIS, toque : B0724

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente de chambre et Madame Patricia LEFEVRE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente de chambre

Madame Patricia LEFEVRE, conseillère

Madame Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Fatima-Zohra AMARA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente de chambre et par Madame Fatima-Zohra AMARA, greffière présente lors du prononcé.

***********

Le 4 février 2015, M. A X et son épouse B C ont conclu avec les consorts Y une promesse synallagmatique de vente afin d’acquérir un appartement situé 17 rue Léon Bocquet à Saint-Maur-des-Fossés, au prix de 385 800 euros, frais d’agence et d’acte inclus, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 115 000 euros, au plus tard le 4 avril 2015. La vente devait être réitérée par acte authentique, au plus tard le 4 juin 2015.

Le 12 février 2015, M. et M^me X ont confié à la société Belalliance financement, société de courtage en prêts immobiliers, la recherche d’un financement de 440 240 euros. Aucun établissement bancaire n’a accepté leur dossier. Convoqués à l’étude notariale pour le 2 juillet 2015, par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 juin 2015, M. et M^me X ont, dans un courriel du 19 juin 2015, rappelé à leur mandataire qu’il lui incombait de communiquer au notaire au moins trois refus de prêt émanant de banques différentes pour justifier de leurs démarches et que l’absence de réalisation de la condition suspensive ne leur soit pas imputée.

Le 2 juillet 2015, vendeurs et acquéreurs ont convenu de mettre fin à leur accord et d’annuler le compromis du 4 février 2015, à charge (…) pour M. et M^me X de verser à titre de clause pénale une somme définitive et forfaitaire de 12 000 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte extra-judiciaire en date du 9 août 2016, M. et M^me X ont fait assigner la société Belalliance financement devant le tribunal de grande instance de Bobigny qui, par jugement en date du 12 février 2018, a sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamné la société Belalliance financement à payer à M. et M^me X la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’acquisition de la clause pénale, celle de 125 euros à titre de

dommages et intérêts du fait des frais de notaire, outre une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a rejeté les demandes formées par M. et M^me X au titre des frais de garde meuble et de déménagement et le surplus des demandes des parties. Il a également condamné la société Belalliance financement aux dépens et a autorisé leur recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et M^me X ont relevé appel, le 23 mai 2018. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2018, ils demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et 1315 (anciens) du code civil, d’infirmer le jugement en ce qu’il leur alloue les sommes de 5 000 euros et de 125 euros et rejette le surplus de leurs demandes et le confirmant pour le surplus, de condamner la société Belalliance financement à leur payer, à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

12 000 euros du fait de l’acquisition de la clause pénale,

306,48 euros du fait des frais de notaire,

2 040 euros du fait des frais de garde-meubles et de déménagement.

Ils réclament, en outre, la condamnation de la société Belalliance financement au paiement d’une somme de 3 000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles à hauteur d’appel et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 août 2018 et déposées par voie électronique le 13 novembre 2018, la société Belalliance financement demande à la cour, au visa des articles 1231-1 (anciennement 1147), 1984 et 1985 du code civil, d’écarter sa responsabilité quant à la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt et, en conséquence, d’infirmer le jugement entrepris. A titre subsidiaire, elle sollicite l’infirmation de la décision sur le montant des dommages et intérêts, qui seront limités à la somme de 3 000 euros, et la confirmation sur l’allocation d’une somme de 125 euros au titre des frais de notaire ainsi que sur le rejet du surplus des demandes indemnitaires des appelants. Enfin, elle réclame la condamnation des appelants au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La clôture est intervenue le 26 juin 2019.

SUR CE, LA COUR,

Considérant M. et M^me X prétendent que leur mandataire est défaillant dans l’administration de la preuve tant du démarchage, comme il en avait l’obligation, de trois établissements bancaires que de la transmission des refus des banques de leur accorder un prêt ; qu’ils critiquent le jugement déféré, en ce qu’il a minoré l’indemnisation due en retenant, non leur préjudice financier mais la perte de chance de l’éviter ; qu’ils soutiennent que le courtier s’était engagé en connaissance des délais d’obtention du prêt et insistent sur l’absence de communication des décisions de refus de contracter qu’il détenait ;

Que la société Belalliance financement nie toute faute, affirmant tout à la fois que l’échéance du 4 avril 2015 était difficile à respecter et que les époux X ont obtenu un délai supplémentaire puisqu’ils n’ont été convoqués devant le notaire que le 2 juillet 2015 ; qu’elle prétend que le dossier des emprunteurs a été examiné par trois établissements bancaires : la Crédit foncier qui l’a d’emblée refusé, la Banque postale et la BNP qui ont notifié un refus, la première, eu égard à un apport personnel moindre que celui annoncé, et la seconde, en raison de l’inertie de M. X dans la constitution du dossier d’assurance ; qu’à titre subsidiaire, elle avance que le préjudice des appelants

s’analyse comme une simple perte de chance d’éviter le dommage ;

Considérant qu’en application des dispositions des articles 1985 et suivants du code civil, le mandataire doit exécuter la mission qui lui est impartie au mieux des intérêts du mandant et il doit lui en rendre compte ;

Qu’en l’espèce, la société Belalliance a accepté, le 12 février 2015, le mandat de rechercher, pour le compte de M. et M^me X, le financement de l’acquisition projetée et objet d’une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives dont celle de l’obtention d’un prêt immobilier de 115 000 euros, au plus tard le 4 avril 2015 ;

Que le paragraphe 4 page 8 de la promesse de vente énonce que si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticence de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusions des prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l’article 1178 du code civil ; qu’au paragraphe 1 de la page précédente, il est stipulé que cette condition suspensive sera considérée comme réalisée à défaut de présentation de trois refus de prêt émanant de trois banques différentes ;

Que la société Belalliance ne conteste nullement avoir eu connaissance de ces stipulations et si, comme elle l’avance, elle n’est tenue qu’à une obligation de moyens, elle n’a émis aucune réserve sur la possibilité d’obtenir dans le délai contractuel ou à tout le moins, à la date de la convocation de M. et M^me X devant le notaire, que les établissements bancaires démarchés prennent officiellement position sur les demandes de crédit déposées pour le compte de ses mandants ;

Que l’effectivité d’une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive alléguée par la société Belalliance (et qui certes avait été sollicitée pour une durée d’un mois, le 15 avril, mais dont il n’est pas justifié qu’elle a été acceptée par les vendeurs) est indifférente dans la mesure où les établissements bancaires ont notifié leur refus de contracter, avant le 2 juillet 2015 et que leurs lettres de refus pouvaient utilement être adressées aux mandants ou à leur notaire jusqu’à cette date ;

Que la société Belalliance ne justifie pas avoir démarché, comme lui imposait la préservation des intérêts de M. et M^me X, trois établissements bancaires ; qu’en effet, aucune pièce ne vient établir qu’elle aurait approché, ainsi qu’elle le soutient désormais, le Crédit foncier ; que dans son courriel de réponse à la télécopie du conseil de M. et M^me X, elle n’évoque d’ailleurs que les deux accords de principe dont les réserves émises par nos partenaires n’ont pas pu être levées ;

Considérant qu’à réception de la convocation du notaire en date du 17 juin 2015, M. X a, par mail, demandé au courtier de faire parvenir aux notaires les différents refus pour clôturer cette vente avortée ; que la société Belalliance justifie uniquement de l’envoi au notaire, par un courriel en date du 29 juin 2015 (sa pièce 29), du refus de contracter de la Banque postale ; qu’était également joint à cette correspondance, l’accord de la BNP sous réserve de la validation des assurances décès et invalidité ; que pour autant, la société Belalliance financement ne justifie nullement avoir ensuite transmis à ses mandants ou au notaire, la lettre de refus de cet établissement bancaire, qu’elle détenait pourtant depuis son envoi par courriel du 30 juin 2015 ;

Considérant enfin, que les prétendues fautes de M. X à l’origine de ces rejets (apport personnel minoré et manque de diligence dans la constitution du dossier d’assurance) ne sauraient exonérer la société Belalliance de sa responsabilité, dès lors que d’une part, elle devait, aux termes du mandat qu’elle avait accepté, rechercher un financement intégral de l’opération immobilière, et que d’autre part, à la lecture des courriers des assureurs qu’elle produit, ceux-ci ont examiné la demande de couverture du prêt sollicité auprès de la BNP, y compris dans le cadre de la convention AERAS, ce qui vient contredire l’absence de coopération des emprunteurs dont elle se prévaut ;

Considérant qu’ainsi que l’a retenu le tribunal, la responsabilité contractuelle de la société Belalliance est engagée, celle-ci n’ayant pas exécuté avec diligence son obligation, dès lors qu’elle n’a justifié que de la saisine de deux établissements bancaires et qu’elle n’a rendu que partiellement compte de ses démarches ;

Considérant que les appelants réclament l’indemnisation de leur préjudice financier, soit le montant de la clause pénale ramenée lors de la réunion du 2 juillet 2015 à la somme de 12 000 euros, outre des frais de notaire et des frais de garde meuble et de déménagement ;

Qu’en l’absence de tout lien de causalité entre les fautes de la société Belalliance et l’engagement par M. et M^me X de frais relatifs à la conservation de leur mobilier entre août et octobre 2015 puis son chargement et sa livraison, le 30 octobre 2015, ces frais n’étant que la conséquence de l’annulation de la vente, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle rejette ce chef de demande ;

Que les frais de notaire correspondent aux frais réglés par le notaire ou afférents à ses diligences et demeuraient dus que la vente soit ou non réalisée ; que M. et M^me X n’allèguent et encore moins ne démontrent qu’ils n’en auraient pas supporté en tout ou partie la charge, s’ils avaient justifié de la non-réalisation, sans faute de leur part de la condition suspensive ; que dès lors, la condamnation à leur profit sera, comme l’a retenu le tribunal et le sollicite l’intimée, limitée à 125 euros ;

Qu’enfin, M. et M^me X ne font nullement la démonstration, eu égard aux circonstances particulières de la cause (notamment des engagements qu’ils avaient pris à l’égard des vendeurs rappelés ci-dessus) que même s’ils avaient justifié de trois refus de prêt, ils n’auraient pas été exposés à une réclamation des vendeurs au titre d’une faute faisant échec à l’accomplissement de la condition suspensive ; que dès lors, le tribunal a retenu à juste titre, un préjudice constitué par une perte de chance d’éviter un dommage évaluée à 5/12^e ;

Que la décision déférée sera confirmée ;

Considérant que M. et M^me X seront condamnés aux dépens d’appel et devront rembourser les frais exposés par l’intimée pour assurer sa défense devant la cour à hauteur de 1 500 euros, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et frais irrépétibles étant confirmées ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny en date du 12 février 2018 ;

Y ajoutant

Condamne M. et M^me X à payer à la société Belalliance la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE