Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/06973 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B272Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2017 -Tribunal d’Instance de MELUN – RG n° 11-16-002908

APPELANTE

Madame C X

Née le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e François CHASSIN de l’AARPI CHASSIN COURNOT-VERNAY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0210

INTIMEE

SCI CHOKRE ET BROVELLI

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e G H, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant M^e Samantha LILAMAND (CABINET M^e LAURENCE GUEGAN GELINET) Laurence avocat au barreau de PARIS, toque : B748

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Daniel FARINA, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 5 juillet 2013 la SCI Shokre et Brovelli a donné à bail à M^me C X et au fils de celle-ci, M E Y, un appartement situé à […] .

Par actes des 21 et 28 juillet 2016, visant la clause résolutoire contractuelle, la SCI Shokre et Brovelli a fait commandement à M^me X et M Y d’avoir à payer un arriéré locatif de 2 282, 04 euros, mois de juillet 2016 inclus .

Par actes du 2 novembre 2016 la SCI Shokre et Brovelli a assigné M^me X et M Y devant le Tribunal d’instance de Longjumeau aux fins notamment de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion des défendeurs,

— condamner solidairement ceux-ci au paiement :

— de la somme de 5 211, 12 euros au titre de loyers et charges échus,

— et d’une indemnité d’occupation mensuelle .

Par jugement réputé contradictoire du 7 mars 2017, assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal d’instance a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 28 septembre 2016,

— dit qu’à défaut pour M Y et M^me X d’avoir quitté les lieux, deux mois après la signification du commandement d’avoir à les libérer, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport dans un garde meubles des meubles laissés sur place, et ce aux frais des locataires expulsés,

— dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement M Y et M^me X à payer à la SCI Shokre et Brovelli :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel augmenté des charges à compter du 1^er novembre 2016 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— la somme de 5 211, 12 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1^er octobre 2016, terme du mois d’octobre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2016 sur la somme de 2 282, 04 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— condamné in solidum M Y et M^me X aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 21 et 28 juillet 2016 .

M^me X a interjeté appel de ce jugement .

Par conclusions du 16 octobre 2017 elle demande à la cour de :

— au visa de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 12 mars 2014, de l’article 1240 du Code civil et des articles 32-1 et 700 du Code de procédure civile,

— la recevoir en ses écritures et l’y dire bien fondée,

— en conséquence,

— infirmer le jugement déféré,

— dire que M^me X n’est pas redevable des arriérés locatifs au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés postérieurs à la prise d’effet de son congé soit le 22 septembre 2015,

— constater qu’à compter du 22 septembre 2015 la clause de solidarité insérée au bail est éteinte,

— débouter la SCI Shokre et Brovelli de ses demandes,

— condamner celle-ci au paiement d’une amende civile de 1 000 euros pour procédure abusive, et de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudice,

— à titre subsidiaire,

— dire que M^me X n’est redevable des loyers et charges impayés au titre du contrat de bail que sur la période du 22 septembre 2015 au 22 mars 2016,

— condamner en conséquence M^me X au paiement de la somme de 2 558, 32 euros solidairement avec M Y ,

— constater qu’à compter du 22 mars 2016 la clause de solidarité insérée au bail est éteinte,

— dire en conséquence que M Y sera seul responsable des loyers impayés à compter de cette date et le condamner en conséquence,

— en tout état de cause,

— condamner la SCI Shokre et Brovelli aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile .

Par conclusions du 9 avril 2019 la SCI Shokre et Brovelli demande à la cour de :

— visa des articles 7 et 8-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— confirmer le jugement déféré,

— en conséquence,

— dire M^me X mal fondée en ses demandes, et l’en débouter,

— actualiser la dette locative à 12 632, 25 euros,

— condamner M^me X au dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2019 .

Motifs de la décision .

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Attendu qu’il est constant que le contrat de bail conclu entre d’une part la SCI Shokre et Brovelli, bailleur, et d’autre part M^me X et M Y, colocataires, contient une clause de solidarité selon laquelle ceux-ci ' sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du contrat’ ;

Que par courrier du 17 juin 2015 M^me X et M Y ont donné congé à la bailleresse, en précisant que le délai de préavis expirait 3 mois après la réception du congé ;

Que par courrier du 22 juin 2015 la bailleresse a accepté le principe du congé en indiquant que les lieux devraient être libérés pour le 19 septembre 2015 ;

Que par courrier du 15 juillet 2015 M Y a fait connaître à la bailleresse qu’il n’entendait plus, en ce qui le concerne, résilier le bail et qu’à compter du 1^er septembre 2015, date du départ de M^me X, il occuperait le logement avec sa compagne M^me Z ;

Attendu que les parties sont en litige notamment sur le principe d’une obligation pour M^me X à paiement de l’arriéré locatif échu à compter du 22 septembre 2015, date d’expiration du délai de préavis résultant de l’envoi du congé du 17 juin 2015 ;

Attendu que la SCI Shokre et Brovelli fait valoir essentiellement que :

— les causes des commandements de payer des 21 et 28 juillet 2016 n’ayant pas été réglées dans le délai imparti la clause résolutoire a produit effet ce qui justifie les demandes de résiliation du bail, et de condamnation solidaire des colocataires au paiement de la dette locative, soit la somme de 12 632, 25 euros au 8 avril 2019 ;

— en l’absence de preuve de son départ du logement et de conclusion d’un avenant au bail avec M^me Z, M^me X est en effet restée co-titulaire du bail ;

- s’agissant de la preuve du départ du logement : ni l’attestation par laquelle M^me A fille de M^me X déclare avoir hébergé sa mère à compter du mois d’août 2015, ni le contrat de bail à effet du 1^er mars 2016 portant sur un autre logement, et conclu pour une durée d’un mois seulement renouvelable par tacite reconduction, ne prouvent que M^me X ait quitté l’appartement en

septembre 2015 ;

— M^me X ne peut prétendre avoir quitté le logement dès lors qu’elle a été touchée par le commandement de payer du 22 juillet 2016 et par l’assignation du 2 novembre 2016, actes délivrés selon la procédure des articles 656 et 658 du Code de procédure civile relatifs à la signification à domicile, et non de l’article 659 du même code relatif aux recherches infructueuses;

— l’assignation qui mentionne que le nom de M^me X figurait alors sur la boîte aux lettres a été délivrée plus d’un an après un éventuel départ au mois de septembre 2015,

— l’adresse figurant sur la déclaration d’appel est celle du logement pris à bail en 2013,

— en outre aucun état des lieux de sortie n’a été établi avec M^me X et celle-ci n’a pas remis les clés à la bailleresse,

- s’agissant de l’agrément d’une nouvelle colocataire : aucun nouveau bail ni avenant n’a été signé avec M^me Z,

— M^me X ne rapporte pas la preuve d’une potentielle acceptation tacite par la SCI Shokre et Brovelli d’une reprise du logement par M^me Z,

- s’agissant de la solidarité : selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 la solidarité ne prend fin à la date d’effet du congé que si un nouveau colocataire figure au bail,

— tel n’est pas le cas en l’espèce ;

— en outre en l’absence d’avenant au bail M^me Z ne peut être considérée comme une nouvelle colocataire au sens de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— la solidarité n’est donc pas éteinte et M^me X et M Y sont tenus solidairement au paiement de l’arriéré locatif,

— par ailleurs lorsqu’aucun nouveau locataire ne figure au bail, la solidarité, en application de l’article 8- 1 de la loi du 6 juillet 1989 précité, prend fin au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé,

— aussi, en l’espèce, conformément à ces dispositions et à supposer que M^me X ait quitté les lieux le 22 septembre 2015, celle-ci est tenue au paiement du loyer jusqu’au 22 mars 2016 soit six mois après la fin du préavis ;

— en conséquence la demande d’engagement solidaire de M^me X pour la somme de

2 558, 32 euros pourrait être retenue ;

Attendu qu’au soutien de son appel M^me X fait valoir essentiellement que :

— le congé qu’elle a donné a pris effet le 22 septembre 2015, de sorte que depuis cette date elle est libérée de son engagement solidaire,

— ainsi qu’il ressort de l’attestation et du contrat de bail qu’elle produit elle a quitté les lieux le 1^er septembre 2015,

— au 22 septembre 2015 date d’effet du congé il n’existait aucun arriéré locatif,

— le fait que son nom soit resté sur la boîte aux lettres du logement concerné s’explique par le souci de recevoir le courrier envoyé par erreur à cette ancienne adresse,

— ayant quitté les lieux elle n’a pas été touchée par le commandement de payer et par l’assignation,

— la SCI Shokre et Brovelli ne s’est pas opposée à ce qu’à compter du 1^er septembre 2015 M^me Z F le bail en tant que colocataire, pour occuper les lieux avec M Y,

— la bailleresse a donc agréé M^me Z comme locataire à la place de M^me X,

— cette acceptation tacite se déduit du courrier de M^me X du 10 août 2015 dont il ressort que la SCI Shokre et Brovelli a demandé à M^me Z des documents en vue de la conclusion d’un avenant,

— il en résulte qu’en application de l’article 8 -1 de la loi du 6 juillet 1989 le congé a mis fin à compter du 22 septembre 2015 à la solidarité qui existait entre M Y et M^me X, et que M Y est seul débiteur de l’arriéré locatif,

— subsidiairement : s’il était retenu que la SCI Shokre et Brovelli n’a pas agréé M^me Z comme nouvelle locataire, l’engagement solidaire de M^me X, ne peut, en application de l’article 8-1 précité, être maintenu que six mois après la date de prise d’effet de la résiliation, soit jusqu’au 22 mars 2016,

— il en résulte qu’elle ne peut être débitrice que de l’arriéré locatif du 1^er octobre 2015 au 22 mars 2016 soit selon le décompte du bailleur la somme de 2 558, 32 euros ;

Sur ce

Attendu que selon les dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont l’application au litige n’est pas discutée, ' La solidarité d’un des colocataires…( ….) prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail . A défaut elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé’ ;

Attendu en l’espèce qu’il est constant que M^me X a régulièrement donné congé et que le délai de préavis expirait le 22 septembre 2015 ;

Qu’aucun nouveau colocataire ne figure au bail au sens du texte précité ;

Que concernant l’agrément tacite invoqué, M^me X fait état de son courrier à la bailleresse du 10 août 2015 dans lequel elle énonce que ' M^me Z vous enverra les documents demandés’ ;

Mais attendu que ce courrier n’est étayé par aucun autre élément du dossier ;

Qu’il ne peut faire la preuve de l’existence d’un accord tacite de la bailleresse pour agréer M^me Z comme colocataire ;

Qu’en conséquence et en application des dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité, la solidarité contractuelle n’a pas pris fin à la date d’effet du congé ;

Mais attendu que lorsqu’aucun nouveau colocataire ne figure au bail, l’article 8-1 précité limite à six mois à compter de la date d’effet du congé la solidarité du colocataire ;

Attendu, s’agissant de la preuve du départ du colocataire qui donne congé, que le contrat de bail ne prévoit pas les modalités pratiques de ce départ;

Qu’à cet égard, le congé de M^me X, colocataire, ne mettant pas fin à la location elle-même, la SCI Shokre et Brovelli ne peut exiger l’établissement d’un état des lieux ;

Attendu que concernant son départ du logement M^me X produit :

— le courrier du 10 août 2015 par lequel elle confirme son départ du logement et conteste la nécessité d’établir en état de lieux de sortie,

— l’attestation par laquelle sa fille M^me A, B déclare l’avoir hébergée à son domicile du mois d’août 2015 au mois de février 2016 ;

— un contrat du 24 février 2016 à effet du 1^er mars 2016 portant sur la location d’un autre logement que celui qui fait l’objet du litige ;

Que ces documents établissent le départ du logement invoqué ;

Que le fait que le nom de M^me X ait continué à figurer sur la boîte aux lettres du logement concerné n’établit pas en lui-même qu’elle se soit maintenue dans les lieux au delà de la date d’effet du congé ;

Que par ailleurs, l’extinction de la solidarité dans le délai de six mois après la date d’effet du congé n’est pas subordonnée à la conclusion d’un avenant avec un nouveau colocataire ou d’un agrément de celui-ci par le bailleur ;

Attendu que compte tenu de ce qui précède et en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité, la solidarité prévue au bail a pris fin six mois après la date d’effet du congé, soit le 22 mars 2016 ;

Attendu qu’au vu du décompte produit par la SCI Shokre et Brovelli la dette locative s’élevait à la somme de 2 558, 32 euros au 14 mars 2016 ;

Que l’obligation à paiement solidaire de M^me X est donc limitée à la somme de 2 558, 32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2016 date du commandement de payer pour la somme de 2 282, 04 euros et du 7 mars 2017, date du jugement déféré, quant au surplus ;

Attendu que M Y n’étant pas intimé la demande d’actualisation de la dette locative ne peut aboutir ;

Sur les demandes en paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Attendu que M^me X expose essentiellement que la SCI Shokre et Brovelli a agi en justice de façon abusive dès lors qu’elle savait que l’engagement solidaire était éteint depuis la date d’effet du congé,

Attendu que la SCI Shokre et Brovelli répond essentiellement que la délivrance du congé n’ayant pas mis fin à la solidarité contractuelle elle n’a fait qu’exercer son droit d’appliquer la clause résolutoire insérée au bail pour cause d’impayés de loyers et de demander le paiement de l’arriéré locatif ;

sur ce

Attendu qu’en application de la clause de solidarité la SCI Shokre et Brovelli était fondée à agir en paiement contre M^me X à concurrence des loyers et charges échus au mois de mars 2016 ;

Attendu qu’en l’absence de preuve de circonstances de nature à faire dégénérer en abus le droit de la SCI Shokre et Brovelli d’agir en justice les demandes en paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive ne sont pas fondées ; qu’elles ne peuvent aboutir ;

Sur les autres demandes

Attendu que l’équité commande d’allouer à la SCI Shokre et Brovelli, pour la procédure d’appel, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, de rejeter la demande formée par M^me X sur le fondement de ce texte, et de confirmer le jugement déféré quant aux frais non répétibles ;

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de M^me X, débitrice d’un arriéré de loyers et de charges ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative mise à la charge solidaire de M^me C X,

Statuant de nouveau du chef infirmé,

Dit que M^me C X n’est tenue solidairement avec M E Y au paiement de l’arriéré locatif, dû à la SCI Shokre et Brovelli, qu’à concurrence de la somme de 2 558, 32 euros en principal outre intérêts au taux légal,

En conséquence,

Condamne M^me C X à payer à la SCI Shokre et Brovelli solidairement avec M Y la somme de 2 558, 32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2016, date du commandement de payer pour la somme de 2 282, 04 euros et du 7 mars 2017 quant au surplus ;

Condamne M^me C X à payer à la SCI Shokre et Brovelli au titre de la procédure d’appel la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présente dispositif,

Condamne M^me C X aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître G H, en application de l’article 699 du Code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT