République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 09/12/2021

****

N° de MINUTE :

N° RG 19/06420 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SXJZ

Ordonnance de référé rendue le 19 novembre 2019

par le président du tribunal de grande instance de Y

APPELANTE

La SASU People and Baby prise en la personne de son réprésentant légal

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Eric Laforce, membre de la SELARL Eric Laforce, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Harmonie Renard, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

La SARL A.M. prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, […]

59800 Y

représentée par M^e Franck Regnault, membre du cabinet Carmen Avocats, avocat au barreau de Y

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X représenté par son syndic de copropriété la SARL Citya Flandres Immobilier prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social est […]

59000 Y

représenté et assisté M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Y

La SCI Les Optimists prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, […]

2ème étage droite/cour

[…]

représentée par M^e Eric Laforce, membre de la SELARL Eric Laforce, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Harmonie Renard, avocat au barreau de Paris

DÉBATS à l’audience publique du 30 septembre 2021 tenue par Céline miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : A B

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

C D-E, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par C D-E, présidente et A B, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 septembre 2021

****

La résidence Saint X, située 54-56 rue des Eaux – 15 rue Louis Delos à Y, est composée de six bâtiments. Le bâtiment A situé en front à […] est composé de :

— un rez-de-chaussée comprenant un appartement, deux locaux à usage de bureaux (lots n°18 et 19) et un cellier,

—  15 appartements répartis sur trois étages.

Les lots 18 et 19, deux locaux à usage de bureaux appartenant à la société SARL AM, ont été mis en vente. La SASU People and Baby, société commerciale spécialisée dans les crèches, s’est montrée intéressée par l’acquisition des lots pour y installer des bureaux dans le lot 19 et une crèche dans le lot 18.

Un compromis de vente a été signé entre la société AM et la SCI Les Optimists dont les dirigeants sont les mêmes que ceux de la société People and Baby.

Dans l’attente de la réitération de la vente, un bail précaire a été conclu entre la société AM et la société People and Baby pour la location des lots 18 et 19 à compter du 12 mars 2019 jusqu’à la date

de réitération prévue de l’acte de vente le 11 août 2019.

Par acte en date du 16 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X pris en la personne de son syndic de copropriété Citya Flandres Immobilier a assigné en référé la société AM et la société People and Baby, notamment sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile, aux fins qu’il leur soit ordonné de restituer aux lots 18 et 19 de la résidence Saint X leur usage conforme au règlement de copropriété, à savoir une affectation de bureau, en n’y exerçant pas une activité de crèche et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Par acte notarié du 30 octobre 2019, la SARL AM a vendu les lots n°18 et 19 de la résidence Saint-X à la SCI Les Optimists.

Par ordonnance du 19 novembre 2019, le juge des référés de Y a :

' constaté que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X est sans objet concernant le lot 19,

' ordonné à la SARL AM de restituer au lot 18 de la résidence Saint-X un usage conforme au règlement de copropriété, à savoir une affectation de bureau et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir du 30ème jour suivant la signification de la présente ordonnance et ce pendant 2 mois, se réservant la liquidation de cette astreinte,

' condamné la SARL AM à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X la somme de 1 500 euros,

' dit que la société People and Baby devra garantir et relever indemne la SARL AM de toute condamnation prononcée contre elle,

' débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraire,

' condamné la SARL AM au paiement des dépens.

La société People and Baby a interjeté appel de cette décision.

Par acte en date du 13 décembre 2019, le syndicat des copropriétaitares de la résidence St X a assigné la SCI Les Optimists en sa qualité de nouveau propriétaire de l’immeuble litigieux devant le président du tribunal de grande instance de Y aux fins de lui voir déclarer opposable l’ordonnance du 19 novembre 2019, et en conséquence :

— ordonner à la SCI Les Optimists de restituer au lot 18 de la résidence Saint-X un usage conforme au règlement de copropriété, à savoir une affectation de bureaux et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir du 30ème jour suivant la signification de l’ordonnance et ce pendant deux mois,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner la SCI Les Optimists à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les Optimists aux entiers dépens.

Par ordonnance du 17 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Y, statuant en référé, a décidé de la connexité de la nouvelle affaire dont il était saisi avec l’affaire pendante devant la cour, et s’est dessaisi au profit de la cour d’appel de Douai.

Par ordonnance du 20 mai 2021, les procédures N° RG 21/00036 et 19/06420 ont été jointes sous le numéro 19/06420.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 septembre 2021, la société People and Baby et la SCI Les Optimistes demandent à la cour, au visa des articles 696, 700, 808 et 809 du code de procédure civile, d’infirmer l’ordonnance déférée et statuant à nouveau, de :

à titre principal

' constater la violation de l’article 12 du code de procédure civile au regard de la mauvaise appréciation des faits de l’espèce,

en conséquence

' débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formées tant à l’encontre de la société People and Baby que de la SCI Les optimists,

à titre subsidiaire

' constater la violation de l’article 809 du code de procédure civile au regard de l’absence de trouble manifestement illicite,

en conséquence

' débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formées tant à l’encontre de la société PeopleandBaby que de la société Les optimists,

en tout état de cause

' condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic Citya Flandres, au paiement à la société People and Baby et à la société Les optimists, chacune, de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' le condamner, représenté par son syndic Citya Flandres, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A cet effet, ils soutiennent que le premier juge a violé les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile par une mauvaise qualification des faits litigieux en condamnant la société People and Baby à garantir et relever indemne la société AM de toute condamnation prononcée contre elle alors que la société People and Baby n’était alors titulaire d’aucun droit, précaire ou durable, sur les locaux en cause, n’étant ni propriétaire du lot n°18 ni à l’époque locataire de celui-ci.

Ils prétendent ensuite que l’ordonnance déférée viole l’article 809 du code de procédure civile en l’absence de trouble manifestement illicite, les lots litigieux étant à usage de bureaux et le règlement de copropriété n’excluant pas l’exercice d’activités telles que celle de crèche pour jeunes enfants.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 septembre 2021, la société AM demande à la cour, au visa des articles 809 ancien, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

à titre principal

' dire mal ordonné, bien appelé,

en conséquence

' infirmer l’ordonnance dans toutes ses dispositions,

statuant de nouveau

' dire n’y avoir lieu à référé,

en conséquence

' débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire

' confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle condamne la société People and Baby à garantir et relever indemne la société AM de toute condamnation,

en toutes hypothèses

' condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X et la société People and Baby, à défaut l’un d’entre eux, à lui payer une somme provisionnelle de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens,

' dire que la société AM est dispensée de toute participation au titre des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens qui seront réparties entre les autres copropriétaires.

A cet effet, elle soutient tout d’abord que si elle a bien donné à bail le lot 19 à la société People and Baby, c’est à usage exclusif de bureau ; que les parties s’accordent sur la circonstance que le lot 19 a bien été utilisé comme bureau ; que le bail dérogatoire portant sur ce lot est arrivé à terme, le bailleur ayant signifié son refus de renouvellement du bail dérogatoire emportant sommation d’avoir à libérer les lieux le 10 septembre 2019 à People and Baby.

Elle ajoute qu’au moment où le premier juge a statué, le lot n°18 était vacant depuis le 15 septembre 2019 et n’avait fait l’objet d’aucune convention entre l’intimé et l’appelant de sorte qu’il n’existe aucun manquement de la part du propriétaire du lot ; que le premier juge a donc commis une erreur d’interprétation des éléments qui lui ont été soumis.

Elle précise qu’en tout état de cause, la société AM n’est plus propriétaire des lots litigieux.

Au surplus, elle fait valoir que l’activité de crèche n’est pas ipso facto incompatible avec la destination de bureaux de lots de copropriété ; qu’il n’appartenait pas au juge des référés d’interpréter un acte juridique tel qu’un règlement de copropriété afin de déterminer si l’activité de crèche pouvait être exercée au sein des lots litigieux ; qu’en conséquence, il existe une contestation faisant obstacle au succès des prétentions du syndicat des copropriétaires et justifiant l’infirmation de la décision déférée.

A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de la société People and Baby à la garantir car elle lui a loué un local à usage de bureau et il appartenait à celle-ci de respecter la destination du règlement de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint X représenté par son syndic de copropriété, la société Citya Flandres Immobilier, demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée et de :

— joindre la procédure RG 19/06420 avec celle renvoyée devant la cour suite à l’ordonnance du 17 décembre 2020,

Et y ajoutant, compte tenu de la vente des lots à la SCI Les Optimists,

— ordonner à la société People and Baby et à la société Les Optimists de restituer au lot 18 de la résidence Saint-X, située […] à Y, son usage conforme au règlement de copropriété, à savoir une affectation de bureau, en n’y exerçant pas une activité de crèche, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’une semaine suivant la signification de la décision à intervenir,

— leur ordonner de remettre les parties communes dans leur état initial et notamment :

• retirer les blocs de climatisation et les bornes de recharge électrique pour véhicules,

• réparer les murs communs sur lesquels les installations électriques étaient installées

• restituer les parties communes extérieures

• remettre dans leur état initial les parties communes extérieures

• retirer la barrière apposée à l’entrée de l’espace extérieur

• retirer la vitrophanie apposée sur les portes et fenêtres

• réparer toutes les dégradations faites aux parties communes

et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— ordonner à la société People and Baby de ne plus utiliser pour l’exercice de son objet social, et notamment aux fins de jardin pour la crèche, les parties communes extérieures de la copropriété dès la décision à intervenir et sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée,

— débouter la société AM de toutes ses demandes,

à titre subsidiaire

— juger que la société People and Baby et la société Les Optimists seront condamnées in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X, représenté par son syndic Citya Flandres immobilier de toute condamnation qui serait rendue à son encontre au profit de la société AM,

— condamner solidairement la société People and Baby et la société Les Optimists à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X, représenté par son syndic Citya Flandres immobilier, une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires soutient à cet effet que l’activité de crèche n’est pas assimilable à une activité de bureau et génère des nuisances sonores bien au delà d’une simple activité de bureau ; qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite ainsi que l’a justement relevé le juge des référés de première instance.

Il ajoute que les sociétés People and Baby et Les Optimists ont changé la destination du lot n°18 sans chercher à obtenir l’approbation préalable du syndicat des copropriétaires.

Enfin, il prétend que les sociétés People and Baby et Les optimists empiètent sur les parties communes (travaux, espaces verts), et qu’il convient en conséquence d’ordonner la libération et la réparation de ces parties communes.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Liminaire

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Par ailleurs, l’article 768 du même code dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. (…). Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera observé d’une part que la société People and Baby a sollicité l’infirmation de la décision entreprise sauf en ce qu’elle a constaté que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X était sans objet concernant le lot n° 19, et d’autre part que les autres parties, intimées ou intervenantes, ne formulent aucune demande concernant le lot n°19.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la destination du lot n°18

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, anciennement article 809, alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Cependant, si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par le texte susvisé, le juge doit apprécier le caractère manifestement illicite du dommage causé.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil tel qu’il résulte de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, tandis que l’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public

Enfin, en vertu de l’article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Il est ainsi admis que les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires et qu’en conséquence, aucun d’eux n’a le pouvoir de les modifier par des conventions particulières.

Lorsque le règlement de copropriété est obscur ou ambigu, lorsque certaines de ses clauses sont

contradictoires ou incompatibles avec d’autres documents annexés ou inclus, il appartient au juge du fond de déterminer son sens exact et la portée que les parties ont entendu lui donner.

En l’espèce, l’état descriptif de division de l’immeuble contenu dans le règlement de copropriété identifie les lots 18 et 19 comme des locaux à usage de bureaux, les autres lots étant composés d’appartements, de garages et de celliers.

Le règlement de copropriété en vigueur, datant du 25 avril 1991, stipule dans l’article E/I/B relatif aux conditions d’occupation des parties privées que :

' Les appartements seront exclusivement affectés à l’habitation bourgeoise et devront être occupés par des personnes honorables, de bonne vie et moeurs. En aucun cas, un copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou autres causes. L’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’ensemble immobilier devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés.

Aucune activité commerciale, artisanale, industrielle ne pourra être exercée dans un appartement.

Est interdit notamment l’établissement de toute clinique, installation radiologique, studio de danse etc…

Sous réserve des dispositions particulières aux copropriétaires de bureaux, l’exercice d’une profession libérale, autre que celle de chanteur, vétérinaire, de professeur de musique, de danse et de chant est autorisé à la condition que cet exercice se fasse d’une façon paisible et, s’il a lieu dans un appartement sans causer des allées et venues trop importants.

Toutefois les dentistes, médecins, quelle que soit leur spécialité, notaires, avoués, commissaires priseurs et huissiers ne pourront s’établir dans l’immeuble sans autorisation préalable du Syndic ou, avant la nomination de celui-ci, du vendeur.

(…)

Chacun des copropriétaires devra veiller à ne rien faire ou ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l’ensemble immobilier.'

L’analyse de ce document permet à la cour d’observer qu’il n’y est stipulé aucune disposition particulière aux copropriétaires de bureaux, contrairement à ce que laisse entendre l’article susvisé.

Par ailleurs, si les activités commerciales, artisanales ou industrielles sont interdites dans les appartements, tel n’est pas le cas des locaux à usage de bureaux.

Ensuite, si certaines activités spécifiques sont interdites, l’activité de crèche n’en fait pas partie, et l’interdiction semble en tout état de cause ne pas porter sur les locaux à usage de bureaux mais sur les appartements.

D’autres activités, telles les professions libérales, sont soumises à la condition d’un usage paisible, tandis que certaines professions libérales (dentistes, médecins, avoués, commissaires-priseurs) sont soumises à autorisation préalable du syndic ou du vendeur, ce qui n’est pas le cas de l’activité de crèche.

La cour observe au demeurant que le règlement de copropriété ne donne pas de définition de l’usage de bureaux, pas plus que la loi n°65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

• En matière de baux commerciaux, la jurisprudence a pu tenter de définir les locaux à usage exclusif de bureaux comme étant des locaux qui ne servent notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises, et où est effectué un travail intellectuel ne se rattachant pas nécessairement à la présence de la clientèle dans les lieux, mais n’excluant pas que le locataire puisse y recevoir ses clients et fournisseurs, dès lors que le local ne sert ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises.

La société People and Baby, la société Les optimists et la société AM reprochent à l’ordonnance déférée d’avoir ordonné sous astreinte à la SARL AM de restituer au lot 18 de la résidence Saint X un usage conforme au règlement de copropriété, à savoir une affectation de bureaux alors d’une part, qu’à l’époque de l’ordonnance déférée, le lot 18 était vacant, la société People and Baby n’ayant aucun droit ni locatif ni de propriété dessus, et d’autre part, que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’était pas caractérisée.

Il résulte effectivement de la décision déférée que le premier juge, après avoir constaté tout d’abord qu’il résultait tant de l’attestation de propriété de la société AM que du règlement de copropriété que les lots n°18 et 19 étaient à usage de bureaux, ensuite que la société People and Baby indiquait avoir pour projet d’utiliser ces locaux pour y installer une micro-crèche dénommée 'Harmonie’ et enfin, que s’il n’était pas démontré que l’activité de cette crèche était déjà effective, les inscriptions au sein de celle-ci étaient déjà possibles, de sorte qu’il apparaissait que le projet était déjà bien avancé alors que la société People and Baby ne produisait ni titre d’occupation des locaux, ni aucune autorisation pour déroger aux dispositions du règlement de copropriété, a ordonné à la SARL AM de restituer au lot n°18 un usage conforme au règlement de copropriété.

Cependant, il apparaît qu’en statuant ainsi, le juge des référés a procédé à l’interprétation du règlement de copropriété, dont les dispositions ne permettent pourant pas de définir clairement l’usage de bureaux, alors que l’activité de crèche n’est ni spécifiquement écartée, ni soumise à autorisation ou limitation.

En outre, la cour relève que le juge des référés a statué ainsi alors qu’il ressortait de ses constatations que l’activité de crèche n’avait pas encore démarré, de sorte que le caractère manifestement illicite du trouble allégué n’était pas démontré.

La cour ajoute de surcroît qu’en tout état de cause, la société AM n’était plus la propriétaire de l’immeuble litigieux au moment de l’ordonnance déférée, ce dont le premier juge n’avait peut-être pas été informé en temps utile.

Il convient donc d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a ordonné à la société AM de redonner au lot 18 de la résidence Saint X son usage de bureaux et dire n’y avoir lieu à référé sur ce point, le syndicat des copropriétaires étant en conséquence débouté de sa demande similaire dirigée à l’encontre de la SCI Les Optimists, nouveau propriétaire de l’immeuble litigieux.

Sur la demande relative aux parties communes de l’immeuble

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, anciennement article 809, alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il a été rappelé plus haut qu’en application des articles 1103 et 1104 du code civil, les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires et qu’en conséquence, aucun d’eux n’a le pouvoir de les modifier par des conventions particulières.

Aux termes de l’article 1221 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10

février 2016, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

• Lorsque le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété, le syndicat, par l’organe de son syndic, peut agir directement à son encontre. Par ailleurs, le bailleur est personnellement responsable vis-à-vis du syndicat si le locataire se rend passible d’infractions diverses au règlement de copropriété, telle que l’utilisation abusive des parties communes, par exemple en cas d’encombrement ou d’appropriation indue.

Ainsi, en cas de violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut demander, en application de l’article 1221 susvisé, que ce qui a été fait par contravention à l’engagement contractuel soit détruit, le copropriétaire et/ou le locataire étant ainsi obligés de remettre les lieux dans leur état antérieur conforme au règlement de copropriété, en procédant aux remises en état et suppression des ouvrages qui s’avèreraient nécessaires, et ce peu important que ces constructions ou installations irrégulières n’entraînent qu’une emprise minime sur les parties communes ou qu’ils n’engendrent aucun préjudice, soit en enlevant les objets ou marchandises entreposés sans autorisation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite qu’il soit imposé aux sociétés People and Baby et SCI Les Optimits, respectivement locataire et propriétaire des lots n°18 et 19, de remettre les parties communes de l’immeuble ' résidence Saint X’ dans leur état initial et notamment de :

— retirer les blocs de climatisation et les bornes de recharge électrique pour véhicules ;

— réparer les murs communs sur lesquels les installations électriques étaient installées ;

— restituer les parties communes extérieures ;

— remettre dans leur état initial les parties communes extérieures ;

— retirer la barrière apposée à l’entrée de de l’espace extérieur ;

— retirer la vitrophanie apposée sur les portes et fenêtres ;

— réparer toutes les dégradations faites aux parties communes.

Le règlement de copropriété de la résidence Saint-X détaille (p.15) les parties communes de l’immeuble, celles-ci incluant notamment les espaces verts plantés et les murs de clôture, ainsi que les gros murs des façades, des pignons et des mitoyenneté, les murs de refend, l’ossature en maçonnerie ou en béton armé, ainsi que les cloisons séparant entre eux les locaux privatifs, les vestibules d’entrée, leurs cages et paliers.

Ce document précise en p.21 qu’en ce qui concerne le jardin, le terrain donné en jouissance privative au propriétaire du lot 1 est destiné exclusivement à usage d’agrément. (…) Par ailleurs, tout dépôt de matériaux, de mobilier à l’exception de mobilier de jardin est rigoureusement interdit.

Le propriétaire des lots 18 et 19 ne dispose pas, aux termes de ce règlement, d’un droit de jouissance privative des parties communes tel que celui conféré au propriétaire du lot 1.

Concernant la modification et l’usage des parties communes, le règlement de copropriété précise (p.23) que les parties communes ne pourront être modifiées ou aliénées sans le consentement des

membres de l’assemblée des copropriétaires aux conditions prévues de majorité. Il est par ailleurs interdit d’encombrer les entrées des immeubles, les vestibules, les escaliers, les couloirs par des emballages ou quelconque objet, même pour les besoins d’une reprise immédiate.

S’agissant des parties privées, leur modification est soumise à l’approbation d’un architecte agréé par le syndic pour les modifications importantes apportées à la disposition intérieure des locaux, cette surveillance n’étant toutefois pas exigée pour l’exécution des menus travaux d’entretien et des travaux de décoration intérieure. En cas de percement de gros mur de refend, les travaux préalablement approuvés par l’assemblée générale, doivent être exécutés sous la surveillance d’un tel architecte. La modification des parties privées qui contribuent à l’harmonie générale (portes d’entrée des locaux à usage privatif, fenêtres, volets, balustrades, garde corps,…) ne peut être effectuée sans autorisation de l’assemblée générale, et ce y compris la peinture de ces extérieurs.

Or il résulte des procès-verbaux de constat d’huissier établis les 2 décembre 2019, 7 et 29 janvier, 14 février, 3 mars, 11 mai 2020 et 28 mai 2021 que :

— des travaux de percement ont été effectués par les ouvriers de People and Baby sur la façade arrière de l’immeuble, sans consultation de la copropriété (suivant déclaration de la présidente du conseil syndical, M^me Z);

— le chambranle de la porte d’accès au local occupé par la société People and Baby a été modifié sans autorisation de la copropriété ;

— des dégradations ont été effectuées sur les parties communes : carré de tapisserie murale découpé dans l’entrée ;

— l’entrée donnant sur le jardin à l’arrière de l’immeuble est fermée par des jardinières en bois, à l’intérieur de ce rectangle, un gazon synthétique a été déroulé sur le sol, recouvrant selon M^me Z deux regards utilisés pour la dératisation de l’immeuble tous les trois mois ;

— sur la porte d’entrée du 56 rue des Eaux à Y donnant sur la voie publique, de même que sur les fenêtres avant de l’immeuble, des vitrophanies à l’effigie de la crèche ont été apposées ;

— des climatiseurs et une goulotte en PVC ont été installés sur les parties communes (partie droite de la façade arrière) sans autorisation de la copropriété, ainsi que des branchements électriques dans l’entrée ;

— 

un interphone a été posé à l’arrière à proximité de la porte d’accès au local de People and

• Baby, sans autorisation de la copropriété ;

• – une enseigne au nom de People and Baby a été posée sur la façade avant côté rue de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi qu’un totem à l’effigie de la société posée sur l’espace vert à l’avant du bâtiment côté rue ;

• – la société People and Baby privatise occasionnellement une partie des espaces verts (pose d’une barrière pliable amovible) pour permettre aux enfants de jouer.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la société People and Baby a effectué des travaux portant sur des parties communes (façades), a installé des équipements (climatiseurs, chargeur de batterie de véhicule, bacs à fleurs) sur des parties communes, a modifié des éléments privatifs extérieurs (portes, fenêtres) sans autorisation de l’assemblée générale, et a privatisé des parties communes en posant des bacs à fleurs délimitant un espace à usage exclusif de la crèche, empêchant l’accès à deux regards de l’immeuble, et utilise enfin régulièrement les espaces verts de l’immeuble dans le cadre de son activité de crèche, et ce sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ces manquements caractérisant l’existence d’un trouble manifestement illicite, il convient d’ordonner

à la SCI Les Optimists propriétaire des lots 18 et 19, et à la société People and Baby, locataire de ces lots, de remettre les parties communes dans l’état antérieur aux travaux suivant le détail qui sera précisé au dispositif de la décision.

• La société AM, qui n’est plus propriétaire des lieux, sera mise hors de cause.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il convient d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a condamné la société AM aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie succombant partiellement conservera la charge de ses propres dépens et ceux exposés par la société AM.

Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable de condamner in solidum la société People and Baby et la société Les Optimists à payer à la société AM la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La société People and Baby, la SCI Les Optimists et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Saint-X seront déboutés de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a constaté que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X est sans objet concernant le lot 19 ;

Statuant à nouveau,

Ordonne la mise hors de cause de la société AM ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-X de restituer au lot 18 de la résidence un usage conforme au règlement de copropriété, à savoir une affectation de bureau, et ce sous astreinte ;

Rejette en conséquence cette demande ;

Y ajoutant,

Ordonne aux sociétés People and Baby et SCI Les Optimists de remettre les parties communes de la résidence Saint-X dans leur état initial et notamment de :

— retirer les blocs de climatisation et les bornes de recharge électrique pour véhicules ;

— réparer les murs communs sur lesquels les installations électriques étaient installées ;

— restituer les parties communes extérieures ;

— remettre dans leur état initial les parties communes extérieures ;

— retirer la barrière apposée à l’entrée de de l’espace extérieur ;

— retirer la vitrophanie apposée sur les portes et fenêtres ;

— réparer toutes les dégradations faites aux parties communes.

Et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois.

Ordonne à la société People and Baby de ne plus utiliser pour l’exercice de son objet social, et notamment aux fins de jardin pour la crèche, les parties communes extérieures de la copropriété de la résidence Saint-X dès la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

Dit que chaque partie conservera ses propres dépens et les dépens exposés par la société AM ;

Condamne la société People and Baby à payer à la société AM la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société People and Baby, la SCI Les Optimists et le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint X de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier La présidente

A B C D-E