Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2019

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04336 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2X5X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Décembre 2016 -Tribunal d’Instance de Paris 18^e – RG n° 11-16-000650 Jonction avec RG n° 11-16'761

APPELANT

Monsieur Y X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

INTIMEE

SA LOGIREP

SIRET : […]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Elisabeth UZAN-PERRIN avocat au barreau de PARIS, toque : D192

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2014 à effet rétroactif au 24 février 2011, la société d’hlm Logirep a donné à bail à M. X un appartement dépendant d’un immeuble sis, […].

M. X ne s’acquittant pas ponctuellement de ses loyers, sa bailleresse, après lui avoir fait délivrer un commandement de payer, l’a fait assigner, par acte d’huissier de justice du 27 juillet 2016, devant le tribunal d’instance du 18^e arrondissement de Paris en résiliation du bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

M. X, par acte d’huissier de justice du 18 juillet 2016, a lui-même fait assigner sa bailleresse devant le même tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes, notamment en indemnisation de son trouble de jouissance et en remboursement d’importantes factures d’électricité qu’il dit avoir dû supporter en raison des désordres affectant son appartement.

Le tribunal d’instance, après avoir procédé à la jonction des deux procédures, a, par jugement contradictoire et assorti de l’exécution provisoire du 22 décembre 2016 :

— déclaré recevable la demande de résiliation du bail formée par la société Logirep,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies depuis le 9 juin 2016,

— condamné M. X à payer à sa bailleresse une somme de 6 858, 45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1^er décembre 2016,

— condamné la société Logirep à payer à M. X une somme de 269, 87 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation entre les créances respectives des parties,

— autorisé M. X à s’acquitter de sa dette sur une durée de 36 mois, par versements mensuels de 183 euros les 35 premiers mois, le solde au 36^e mois,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés,

— dit qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, le solde restant dû deviendrait immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendrait ses effets,

— constaté, en ce cas, la résiliation de plein droit du bail,

— autorisé, en ce cas, l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef,

— condamné, en ce cas, M. X à payer à sa bailleresse une indemnité d’occupation de 684, 39 euros par mois jusqu’à la libération définitive et effective des lieux,

— laissé les dépens à la charge de chacune des parties à l’exception du coût des commandements de payer des 25 novembre 2014 et 8 avril 2016, mis à la charge de M. X.

M. X a relevé appel de cette décision le 27 février 2017.

Les lieux donnés à bail ont fait l’objet d’un procès-verbal de reprise établi le 9 mai 2018.

Dans le dispositif de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 18 mai 2017, M. X, appelant, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré,

— condamner la société Logirep à payer à M. X une somme de 16 120 euros en réparation du trouble de jouissance subi entre le mois de novembre 2011 et le mois de mars 2016, et une somme de 3 092, 07 euros au titre des frais d’électricité assumés en raison des désordres affectant l’appartement,

— condamner la société Logirep à payer à M. X une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— opérer la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties,

— constater le règlement des causes de l’assignation par le jeu de cette compensation,

— condamner la société Logirep aux dépens et à payer à M. X une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Logirep, intimée et appelante à titre incident, dans le dispositif de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 21 mai 2019, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire et les dispositions en découlant,

— infirmer le jugement querellé sur les préjudices invoqués et dire que M. X ne justifie d’aucun préjudice,

— débouter, en conséquence, M. X de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. X à payer à la société Logirep une somme de 16 003, 23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2018,

— condamner M. X au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. X à payer une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de

l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. X aux dépens comprenant les frais d’exécution du jugement déféré, le coût des deux commandements de payer, le coût du procès-verbal de reprise du 9 mai 2018 et le coût du procès-verbal de constat du 22 mai 2018.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 29 mai 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. X, sans contester le montant des loyers demeurés impayés, sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que si la Cour devait faire droit à la demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance pour le montant demandé, la dette locative de M. X A, la causes de l’assignation seraient réglées et la résiliation du bail inopérante.

La société Logirep, bailleresse, conclut à la confirmation du jugement querellé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, et expose, au soutien de sa demande que :

— M. X, qui ne s’est jamais acquitté ponctuellement de ses loyers, a bénéficié, en premier lieu, d’un bail verbal avant qu’un bail écrit ne lui soit consenti le 18 juillet 2014, avec effet rétroactif au 24 février 2011, à la suite de l’intervention du fonds de solidarité logement qui a réglé la première dette de loyers, le bail verbal ayant été résilié par décision de justice pour impayés de loyers,

— une nouvelle dette locative s’étant constituée, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 avril 2016 et ce commandement étant demeuré infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises,

— les lieux donnés à bail ont fait l’objet d’un procès-verbal de reprise le 9 mai 2018.

Sur ce

Dans l’hypothèse où le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est autorisé, en cas de défaut de paiement d’un seul loyer, à faire délivrer au locataire un commandement de payer. Si, à l’issue du délai de deux mois qui suit la délivrance de cet acte, le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette, le bail est de plein droit résolu et le bailleur peut saisir le juge d’instance en vue de faire constater cette résolution et ordonner l’expulsion du locataire.

Il ressort des pièces de la procédure que, par acte d’huissier de justice délivré le 8 avril 2016, rappelant expressément la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a fait commandement à M. X de lui régler la somme de 2 378, 19 euros en principal, représentant le montant des loyers et des charges demeurant impayés au 24 mars 2016.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, puisque le compte des locataires permet de constater que la dette locative n’avait pas été apurée au 8 juin 2016, soit dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le preneur ne peut contester l’acquisition de la clause résolutoire, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, cette mauvaise foi n’étant, en l’espèce, ni démontrée ni même alléguée.

Le fait que M. X puisse, le cas échéant, se prévaloir d’une créance à l’encontre de sa bailleresse au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ne saurait faire obstacle au mécanisme d’acquisition de la clause résolutoire.

Par suite, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 9 juin 2016, et consécutivement, la résiliation du bail consenti à M. X, qui n’a pas respecté les modalités d’apurement de la dette locative fixées par le premier juge, ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, survenue le 9 mai 2018.

II) Sur le montant de l’arriéré locatif

La société Logirep sollicite le paiement de la somme de 16 003, 23 euros, représentant le montant de la dette locative arrêtée au 9 mai 2018, date à laquelle les lieux ont été repris.

M. X déclare dans ses écritures avoir rencontré des problèmes financiers qui l’ont empêché d’honorer l’intégralité de ses loyers et dit ne pas contester l’existence d’une dette locative.

Sur ce

Le décompte produit par la société Logirep fait apparaître un solde débiteur de 16 003, 23 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 944, 66 euros, au départ de M. X.

Il y a lieu de déduire de ce montant, la somme de 2 352 euros, représentant des frais, qui ne s’analysent pas comme une dette locative et dont la société Logirep demande, en outre et pour partie, à ce qu’ils soient compris dans les dépens.

Par suite, le jugement déféré sera émendé afin d’actualiser la créance locative de M. X à l’encontre de la société Logirep à la somme de 13 650, 30 euros (16 003, 23 – 2 352,93), avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2016, date du commandement de payer, sur la somme de 2 378, 19, et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus.

III) Sur les demandes indemnitaires de M. X en réparation de son préjudice de jouissance et au titre de sa surconsommation d’électricité

M. X, qui conclut à la condamnation de la société Logirep à lui payer la somme de 16 120 euros, correspondant à la moitié de son loyer, en indemnisation de son préjudice de jouissance et une somme de 3 092, 07 euros au titre de sa surconsommation d’électricité, expose que :

— la société Logirep n’a pas respecté les obligations que lui imposent l’article 7 du bail qui prévoit que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, et de lui assurer la jouissance paisible du logement, et les articles 1720 et 1721 du Code civil,

— M. X a été contraint de vivre plusieurs années dans un appartement laissant apparaître des fissures d’une telle ampleur qu’il avait " une vue directe sur l’extérieur",

— la bailleresse, le syndic de l’immeuble et la préfecture ont été alertés sur la gravité de la situation,

— alors que la préfecture avait missionné un architecte de sécurité qui avait conclu à une situation de péril au sens des articles L.511-1 et L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation, aucune réparation n’a été engagée, la bailleresse s’étant contentée de faire poser des témoins en mars 2012,

— compte tenu de l’ampleur de son préjudice, qui a duré de novembre 2011 à mars 2016, soit 52 mois, M. X est bien fondé à solliciter la condamnation de la société Logirep à lui payer une indemnité

de 16 120 euros, correspondant à la moitié de son loyer sur la période considérée,

— les fissures béantes dans son appartement, qui lui offraient une vue directe sur l’extérieur, ont eu pour effet d’entraîner une surconsommation d’énergie électrique, dont il est également bien fondé à demander le remboursement à sa bailleresse, dès lors que les désordres ayant affecté son logement engagent la responsabilité de la société Logirep.

La société Logirep, qui conclut au débouté de M. X de sa demande d’indemnisation, rétorque que :

— M. X ne peut invoquer un manquement à l’obligation de délivrance dès lors que le bail verbal qu’il lui avait été dans un premier temps consenti a été résilié pour impayés de loyers par jugement du 16 septembre 2010 du tribunal d’instance du 18^e arrondissement de Paris,

— la responsabilité de la société Logirep ne saurait être retenue dans la mesure où elle n’est pas propriétaire de l’ensemble immobilier, n’est pas syndic de l’immeuble et n’est pas responsable de l’entretien des parties communes de cet immeuble, cette responsabilité incombant au syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— la société Logirep n’a pas été avisée de la visite de la préfecture de police ni des injonctions faites aux deux syndics des immeubles sis 50 et […] d’avoir à réaliser des travaux de sécurité sur ces immeubles,

— des travaux ont été effectués par le syndic sur les parties communes en mars 2016,

— M. X a accepté de signer un bail à effet rétroactif le 18 juillet 2014, ne s’est plaint d’aucun désordres jusqu’au mois de janvier 2016, et a refusé un logement que lui proposait la société Logirep à Vernouillet en faisant valoir que cette commune était trop éloignée,

— M. X ne justifie pas avoir subi un préjudice de jouissance et avoir été privé de la jouissance de la moitié de son appartement et ne peut demander le remboursement de loyers qu’il n’a jamais acquittés, son bail verbal ayant été résilié pour défaut de paiement des loyers en 2010 et la dette de loyers ayant été finalement réglée en 2014 par le fonds de solidarité des loyers,

— M. X doit également être débouté de sa demande en paiement au titre de sa surconsommation d’électricité, dès lors que l’imputabilité de cette surconsommation à la société Logirep n’est pas établie.

Sur ce

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et précise que le bailleur est obligé, en outre, de :

a) délivrer au preneur la chose louée en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle (…),

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, la société Logirep fait valoir, en premier lieu, que le bail verbal consenti à M. X a été résilié pour impayés de loyers par jugement du 16 septembre 2010.

Pour autant, un nouveau bail écrit a été accordé à M. X le 18 juillet 2014 à effet rétroactif au 24 février 2011. Du fait de cet effet rétroactif, la société Logirep était tenue de respecter les obligations de l’article 6 précité, qui s’imposent au bailleur pendant toute la durée du bail ; d’autre part, M. X ne sollicite pas le remboursement de loyers mais la condamnation de sa bailleresse à lui payer une indemnité à titre de dommages et intérêts, en sorte que le premier moyen soulevé par l’intimée est inopérant, même si le montant de l’indemnisation sollicitée a été déterminée par référence au montant du loyer.

En deuxième lieu, la société Logirep fait valoir que sa responsabilité ne peut être retenue du fait, d’une part, qu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble, que les désordres constatés ne lui sont en aucune manière imputables et engagent la seule responsabilité d’un tiers, le syndicat des copropriétaires, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit la responsabilité de plein droit du syndicat en raison des vices de construction et du défaut d’entretien des parties communes, d’autre part, que le préjudice de jouissance invoqué par M. X n’est pas établi au vu des pièces de la procédure.

A cet égard, l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur rappelée ci-avant doit être combinée avec les dispositions de l’article 1725 du Code civil dont il ressort que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel, et également, s’agissant d’un immeuble en copropriété, avec celles de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le bailleur ne répondant pas du fait du syndicat des copropriétaires, lorsque celui-ci est tiers au sens de l’article 1725 du Code civil.

Le seul fait que les troubles ne puissent être imputés au bailleur suffit pour rejeter la demande d’indemnisation dirigée à son encontre (Cass. civ. 3^e, 15 octobre 2008, n°07-13.971 ; Cass. civ. 3^e, 23 mai 2013, n°12-13.000).

En l’espèce, la facture de la société Casta du 25 février 2016, transmise par le syndic de la copropriété à la société Logirep, fait apparaître que les travaux ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires, suite à l’écartement du mur pignon mitoyen avec l’immeuble voisin du […] et ont concerné la remise en état du salon et de la chambre des appartements des 4^e, 5^e et 6^e étages de l’immeuble.

Il s’en déduit que les désordres constatés dans l’appartement de M. X trouvent leur origine en partie commune de l’immeuble et ne sont, dès lors, pas susceptibles d’engager, la responsabilité de la société Logirep, dès lors qu’ils ne sont pas imputables à cette dernière.

En outre, et comme le fait valoir à bon droit la société Logirep, les pièces versées aux débats par M. X ne permettent pas d’établir l’existence du trouble de jouissance dont il demande réparation.

Les désordres allégués par M. X n’étant pas imputables à sa bailleresse et l’existence d’un préjudice de jouissance du fait de ces désordres n’étant pas démontrée, M. X doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 16 120 euros.

Pour les mêmes motifs et aussi le fait, exactement relevé par le premier juge, que la preuve n’est pas rapportée d’un quelconque lien de causalité entre l’augmentation des factures d’électricité et le chauffage d’une part, l’eau étant également chauffée électriquement, et les fissures, d’autre part, dont le caractère traversant n’est pas établi, le jugement sera confirmé en ce qu’il débouté M. X de sa demande en paiement de la somme de

3 092, 07 euros au titre de la surconsommation d’électricité.

IV) Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. X pour résistance abusive de sa bailleresse (5 000 euros)

M. X indique que sa bailleresse a commis une faute en refusant de répondre favorablement à ses demandes d’indemnisation et que les travaux de remise en état de l’immeuble n’ont été réalisés que tardivement et que cette résistance abusive doit être sanctionnée par la condamnation de la société Logirep à lui payer une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur ce

Le débouté de M. X de l’ensemble de ses prétentions emporte rejet de cette demande.

V) Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Logirep (1 000 euros)

Cette demande n’est pas motivée, la société Logirep n’explicitant ni la faute qu’aurait commise M. X ni le dommage que cette faute lui aurait causé.

Aussi le jugement déféré sera-t-il confirmé en ce qu’il débouté la société Logirep de cette demande.

VI) Sur les demandes accessoires

M. X, qui succombe, sera condamné aux dépens des procédures de première instance et d’appel.

Les dépens de première instance comprendront le coût du commandement de payer du 8 avril 2016, et les frais d’exécution du jugement déféré mais pas celui du commandement de payer du 25 novembre 2014, dont les causes ont été régularisées.

Les dépens de la procédure d’appel comprendront le coût du commandement de quitter les lieux du 2 octobre 2017, ainsi que les coûts des procès-verbaux de reprise des lieux du 9 mai 2018 et d’état des lieux de sortie du 22 mai 2018.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement déféré sauf à l’émender sur le montant de la dette locative mise à la charge de M. Y X, et sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Logirep à payer à M. Y X une somme de 269, 87 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties,

— autorisé M. Y X à se libérer de sa dette en 36 mensualités,

— laissé les dépens à la charge de chacune des parties, à l’exception du coût des commandements des 25 novembre 2014 et 8 avril 2016 qui sera exclusivement assumé par M. Y X,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et émendés

Condamne M. Y X à payer à la société Logirep une somme de 13 650, 30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2016, date du

commandement de payer, sur la somme de 2 378, 19, et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus ;

Déboute la société Logirep du surplus de ses demandes en paiement au titre de la dette locative ;

Déboute M. Y X de l’ensemble de ses demandes ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. Y X à payer à la société Logirep une indemnité de 3 500 euros ;

Condamne M. Y X aux dépens de première instance et d’appel et dit que les dépens de première instance comprendront le coût du commandement de payer du 8 avril 2016, et les frais d’exécution du jugement déféré et les dépens de la procédure d’appel comprendront le coût du commandement de quitter les lieux du 2 octobre 2017, ainsi que les coûts des procès-verbaux de reprise des lieux du 9 mai 2018 et d’état des lieux de sortie du 22 mai 2018.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT