Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 9 - a, 6 mai 2021, n° 18/05958

TPBR Longjumeau 20 février 2018

CA Paris
Confirmation 6 mai 2021

Arguments

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Rejeté
Nullité de la déclaration d'appel
La cour a estimé que les irrégularités de la déclaration d'appel ne justifiaient pas la nullité, car l'intimée ne prouve pas de grief.
Rejeté
Restitution suite à la nullité du bail
La cour a jugé que la restitution ne peut être demandée car l'intimée n'a perçu aucune somme au titre du bail annulé.
Accepté
Occupation illégale des parcelles
La cour a confirmé que les consorts Z doivent enlever les mobil-homes en raison de la nullité du bail.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 6 mai 2021, les consorts Z ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux qui avait prononcé la nullité d'un bail emphytéotique signé avec la mère des propriétaires, ainsi que leur expulsion et des mesures de remise en état des parcelles. La cour de première instance a jugé que le bail était nul en raison de l'absence de pouvoir valide de la mère pour signer le bail et de l'absence de formalités de publicité foncière. La Cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que les irrégularités de la déclaration d'appel n'avaient pas causé de grief à l'intimée et que la nullité du bail était justifiée. Elle a également ordonné la restitution de 10 000 euros versés par les appelants, tout en condamnant les consorts Z à enlever des mobil-homes.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 9 - a, 6 mai 2021, n° 18/05958
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/05958
Décision précédente :	Tribunal paritaire des baux ruraux de Longjumeau, 20 février 2018, N° 54-17-000003
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Patricia GRANDJEAN, président
Avocat(s) :	Caroline VARLET-ANGOVEBaptiste CHAREYREJulien DUMOLIESophie HADDAD
Cabinet(s) :	SOCIETE D'AVOCATS HADDAD-MOUTIER

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 06 MAI 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/05958 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5KG5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2018 – Tribunal paritaire des baux ruraux de LONGJUMEAU – RG n° 54-17-000003

APPELANTS

Monsieur A O B Z

né le […] à […]

[…]

NON COMPARANT

représenté par M^e Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD-MOUTIER SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur B Z

né le […] à […]

[…]

NON COMPARANT

représenté par M^e Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD-MOUTIER SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur H G P Z

né le […] à […]

[…]

NON COMPARANT

représenté par M^e Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD-MOUTIER SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMÉE

Madame L Y J X en sa qualité d’héritière – ayant droit de sa mère, M^me F R S C, décédée le […]

née le […] à […]

[…]

NON COMPARANTE

représentée par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0830

assistée de M^e Julien DUMOLIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, case n° 6

substitué à l’audience par M^e Baptiste CHAREYRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, case n° 6

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre

M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère

M^me Agnès BISCH, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M^me Y X et M^me E X, sa s’ur, ont fait l’acquisition par actes du 3

septembre 1985 et du 14 décembre 1986 de deux parcelles de terre (cadastrées AC n°118 et119) sises sur la commune de Marcoussis d’une superficie d’environ 37 ares. Lors de la régularisation de ces actes, M^mes X étaient représentées par leur mère, F C.

Le 15 octobre 2013, M. A Z, M. B Z et M. G Z ont conclu un bail emphytéotique avec F C, mère de Y et E X.

Y X est décédée le […], après avoir désigné sa s’ur comme légataire universelle.

Le 21 février 2017, M^me E X a saisi le tribunal d’instance de Longjumeau afin d’obtenir la nullité du bail du 15 octobre 2013 et l’expulsion des consorts Z ainsi que tous occupants de leur chef.

Par jugement contradictoire du 20 février 2018, le tribunal d’instance de Longjumeau a :

— prononcé la nullité du bail du 15 octobre 2013,

— ordonné l’expulsion des consorts Z et de tous occupants de leur chef,

— condamné les consorts Z à remettre en état les parcelles cadastrées sises sur la commune de Marcoussis et à supprimer l’ensemble des remblais et exhaussements,

— condamné les consorts Z à replanter des arbres et remettre les lieux en état, le tout sous astreinte,

— condamné solidairement M. A, B et H Z au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a relevé qu’aux termes de l’article L. 451-2 du code rural, les consorts Z avaient signé le bail le 15 octobre 2013 avec M^me C, actuellement sous tutelle, mère des propriétaires du terrain, qu’au surplus, les conditions de ce bail restaient peu claires, que les propriétaires n’ont pas été informées des échanges financiers et que le courrier signé par M^me X, par lequel elle donne pouvoir à sa mère, n’avait pas été annexé au bail et ne pouvait être interprété comme un mandat valable. La juridiction a ajouté que les formalités foncières et notariales n’ayant pas été faites par les preneurs, M^me X n’en avait eu connaissance qu’à partir de 2015, en raison des réclamations de la ville de Marcoussis.

Par déclaration en date du 12 mars 2018, MM. A, B et H Z ont interjeté appel de cette décision.

F C divorcée X est décédée le […].

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 12 février 2019, a fait l’objet de trois renvois pour permettre la mise en cause des héritiers et a finalement été retenue à l’audience du 3 mars 2021.

À cette audience, les consorts Z sont représentés par leur conseil qui a développé ses conclusions et demandé à la cour :

— d’infirmer le jugement,

— de débouter M^me X de toutes ses demandes,

— à titre subsidiaire, si la nullité du bail était retenue, juger qu’il y a lieu à restitution de la somme de 30 000 euros versée par les consorts Z au titre du bail litigieux,

— leur donner acte de ce qu’ils se réservent d’agir à l’encontre des autres héritiers concernés, M. I X et M^me J X afin de les voir condamnés,

— condamner M^me K X à leur verser 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les appelants font valoir en premier lieu que la déclaration d’appel n’encourt aucune nullité et que les irrégularités invoquées n’ont causé aucun grief à l’intimée.

Ils estiment au visa des articles L. 451-1 et suivants du code rural, que le contrat de bail n’encourt aucune nullité puisque aucune forme n’est exigée pour sa validité, que la forme authentique n’est pas une condition de validité du bail emphytéotique, que M^me X n’a jamais entendu discuter de sa validité, que la mesure de tutelle n’est intervenue que le 7 novembre 2017, soit plus de quatre ans suivant la conclusion du bail litigieux, que le mandat, clair et non équivoque, n’était pas annexé au contrat mais était expressément visé et qu’il n’existe aucune incertitude quant au prix du bail.

Concernant la remise en état des lieux, les appelants soutiennent que le procès-verbal de délit dressé par la mairie ne justifie pas l’existence de poursuites pénales, qu’ils n’ont commis aucune détérioration grave susceptible de diminuer la valeur du fonds, que les travaux accomplis n’ont pas méconnu les règles d’urbanisme ni les règles légales ou contractuelles, que lors de la prise de possession des parcelles, elles étaient à l’abandon, en état de friche, couvertes de ronces et d’herbes hautes et qu’en toute hypothèse, ils ont déjà procédé à des opérations de remise en état.

Subsidiairement, en cas de nullité, ils sollicitent la restitution de droit des 30 000 euros versés.

Par acte du 14 mai 2019, les appelants ont assigné en intervention forcée M^me L X, en sa qualité d’héritière-ayant droit de sa mère, F C.

M^me X est représentée par son conseil qui a développé oralement ses conclusions et demandé à la cour de :

— déclarer les appelants irrecevables en leur appel,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner les appelants à enlever les mobil-homes,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au visa de l’article L. 411-31 du code rural, ordonner l’expulsion des appelants, les condamner solidairement à remettre en état les parcelles et à supprimer l’ensemble des remblais et exhaussements, les condamner solidairement à replanter les arbres et remettre les lieux en l’état, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les condamner à enlever les mobil-homes,

— déclarer la demande de restitution de la somme de 30 000 euros irrecevable, à défaut infondée,

— débouter les appelants de leurs demandes,

— les condamner aux dépens et à la somme de 3 500 euros au titre des disposition s de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir en substance que la déclaration d’appel ne comporte pas les mentions prévues à l’article 58 du code de procédure civile, ce qui lui cause un préjudice au regard des mesures d’exécution forcées qui pourraient être entreprises.

Elle soutient qu’elle a été informée par courrier de la mairie du 5 août 2015 de désordres et

infractions constatées sur les parcelles, que les occupants invoquent un bail signé par sa mère sans autorisation et en fraude de ses droits, que ce bail n’est pas régulier car il aurait dû être signé en la forme authentique et publié, qu’F C n’avait pas le droit d’aliéner et n’avait donc pas qualité pour signer le bail, que le loyer a été encaissé par F C et non par ses deux filles, qu’une somme supplémentaire aurait été versée hors contrat, ce qui caractérise une fraude, que le bail a été passé en violation de ses droits de propriété, qu’il est nul en application des articles 544 et 545 du code civil.

Elle réclame subsidiairement la résiliation du bail qui porte sur un terrain agricole et qui précise une utilisation des terres au titre de leur activité de paysagiste et fait valoir que les appelants ont dévasté les parcelles, que la prairie a disparu et que les arbres ont été arrachés, qu’elles ont perdu leur vocation agricole et servent désormais de dépôt de divers gravas et qu’un constat du 29 janvier 2020 atteste de l’état des lieux.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la nullité de la déclaration d’appel

Aux termes de l’article 933 du code de procédure civile, relatif à la déclaration d’appel dans la procédure sans représentation obligatoire : « La déclaration comporte les mentions prescrites par l’article 58. Elle désigne le jugement dont il est fait appel, précise les chefs du jugement critiqués auquel l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible, et mentionne, le cas échéant, le nom et l’adresse du représentant de l’appelant devant la cour. Elle est accompagnée de la copie de la décision ».

En l’espèce, la déclaration d’appel des consorts Z se limite effectivement à une référence au jugement contesté dont il est joint une copie sans préciser la profession, la nationalité, les dates et lieux de naissance des parties et elle n’indique pas l’objet précis de l’appel.

Néanmoins, les irrégularités qui affectent les mentions de la déclaration d’appel constituent des vices de forme qui ne peuvent entraîner la nullité de l’acte que sur justification d’un grief.

En l’espèce, l’intimée ne justifie d’aucun grief, l’oralité de la procédure permettant de faire état de demandes et moyens jusqu’à la clôture des débats, dans le respect du principe de contradiction.

L’exception sera dès lors rejetée.

Sur la nullité du bail signé le 15 octobre 2013

En application des articles L. 451-1 et suivants du code rural, le bail emphytéotique n’est pas soumis au statut du fermage et confère au preneur un droit réel librement cessible. Aucune forme n’est exigée pour sa validité.

Si l’intimée ne peut soutenir que le bail aurait dû être rédigé en la forme authentique, il ressort de l’article L. 451-13 du code rural et 689 du code général des impôts que le bail emphytéotique est assujetti à la taxe de la publicité foncière et aux droits d’enregistrement. En l’espèce les formalités de publicités foncières n’ont pas été effectuées par les preneurs.

Il ressort des pièces produites et du contrat litigieux intitulé « BAIL EMPHYTÉOTIQUE, Contrat de location d’un terrain agricole » que les consorts Z ont, le 15 octobre 2013, signé le contrat avec M^me M X et M^me L X, représentées par F N en vertu

de deux pouvoirs signés le 15 et le 25 septembre 2013 et que par une attestation manuscrite datée du même jour, celle-ci a reconnu avoir reçu des MM. Z la somme de 10 000 euros en trois chèques et la somme de 20 000 euros en espèces. Aux termes du contrat, la location a pourtant été consentie pour 99 ans moyennant un loyer d’un montant de 10 000 euros, à l’exclusion de toute autre somme.

Il n’est pas contesté que les pouvoirs étaient visés au contrat mais non annexés, ce qui n’a pas permis d’en vérifier l’étendue alors qu’il s’agissait d’une quasi-aliénation.

Le pouvoir signé par M^me X le 15 septembre 2013, a été donné « pour toute démarche et décision concernant la parcelle de Marcoussis ». L’intimée relève à juste titre qu’il ne s’agissait que de démarches préparatoires et que ce pouvoir était imprécis et ne pouvait nullement concerner la signature d’un bail emphytéotique.

De la même façon, le pouvoir signé par sa s’ur le 25 septembre 2013 concerne « toute formalité concernant la location ou la vente », ce qui ne peut être interprété comme autorisant la signature d’un acte de bail emphytéotique.

Les actes habituels exercés par la mère des propriétaires n’étaient pas de ceux qui consistaient à aliéner leurs droits sur les parcelles et la signature d’un bail emphytéotique n’entrait pas dans la logique invoquée à tort par les appelants.

À cet égard, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les pouvoirs établis dans les actes initiaux de vente des parcelles par le notaire et annexés à l’acte, ne sont pas suffisamment précis et ne permettent pas de déduire ni de démontrer qu’F C était valablement habilitée à signer un bail emphytéotique en 2013.

Ainsi, la cour ne peut que s’étonner de ce que les consorts Z aient fait le choix de signer un tel bail avec la mère des propriétaires, âgée de 85 ans, à qui ils ont cru bon de remettre directement trois chèques à son nom et, selon leurs dires et l’attestation en ce sens, une somme deux fois supérieure au prix convenu remise en espèces, ce qui caractérise une dissimulation, si ce n’est une fraude. Ils ne pouvaient en effet ignorer que seules les propriétaires étaient légitimement bénéficiaires du paiement du prix. L’absence d’enregistrement du contrat, malgré les dispositions contractuelles en ce sens, conforte l’absence de bonne foi dans la signature d’un tel contrat qui impliquait l’assentiment exprès des propriétaires, seules détentrices du droit d’aliéner, application de l’article L. 451-2 du code rural.

Rien n’établit en l’espèce qu’F C avait la capacité d’aliéner les parcelles dont ses filles étaient propriétaires en indivision.

Enfin, le courrier adressé par la mairie le 5 août 2015 et dénonçant les désordres et les irrégularités constatées sur les parcelles, témoignent que les consorts Z ont entendu occuper les parcelles agricoles pour les habiter et y stocker de nombreux matériaux dès la signature du bail emphytéotique.

De plus, les courriers intervenus entre les notaires respectifs le 6 octobre 2016 et le 13 janvier 2017 confirment que les consorts Z souhaitaient acquérir les parcelles tandis que la propriétaire n’avait aucune intention de vendre.

Contrairement à ce qui est encore prétendu par les appelants, le fait que le courrier du 11 mai 2016, qui a fait suite à la visite du 4 mai 2016 sur les lieux par la propriétaire, évoque le principe d’une occupation ne suffit pas à légitimer le contrat litigieux, encore moins que M^me X y consentait. Dans le même sens, le courrier du 29 septembre 2015 ne saurait valider la signature d’un bail emphytéotique, qui confère au preneur des droits élargis et très étendus. Ces deux courriers font suite au courrier de la mairie et demandent explicitement une mise en conformité des lieux.

Il est donc inexact d’affirmer que M^me X n’a jamais entendu discuter la validité du bail litigieux dont il n’est nullement justifié qu’il ait été porté à sa connaissance. La connaissance de l’existence d’un bail n’emporte pas celle qu’il soit emphytéotique. Il convient de souligner qu’elle n’en a d’ailleurs perçu aucun bénéfice financier.

C’est donc par de justes motifs que le premier juge a prononcé la nullité du contrat de bail signé le 15 octobre 2013 et en conséquence ordonné l’expulsion des consorts Z.

Sur la demande de restitution d’une somme de 30 000 euros

Il n’est pas contestable que l’annulation du contrat litigieux entraîne nécessairement et de droit la remise des parties dans leur état antérieur.

Cette demande de restitution, formulée en appel, ne saurait par conséquent être considérée comme irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile invoqué à tort par l’intimée.

Cette demande constitue, en application de l’article 566 du même code une conséquence de la nullité confirmée en appel.

Il n’est cependant pas contesté que l’intimée n’a perçu aucune somme née de ce contrat qui ne mentionne par ailleurs qu’un prix de 10 000 euros, ce qui exclut par évidence toute autre somme, non contractuellement prévue, qui aurait été perçue frauduleusement, encore que cela ne soit pas suffisamment démontré.

Si elle a été assignée en intervention forcée, en sa qualité d’héritière-ayant droit de sa mère F C, l’intimée justifie avoir expressément renoncé à la succession de sa mère, ainsi que ses deux filles et trois de ses petits enfants. Il est également rapporté la preuve que I X a renoncé à la succession de sa mère. Ils sont donc, en application de l’article 805 du code civil, censés n’avoir jamais été héritiers.

La restitution de la somme de 10 000 euros, dont il est apporté la preuve qu’elle a été versée par chèque à F C pourra par conséquent être réclamée aux héritiers identifiés de celle-ci, s’ils ont accepté la succession.

Enfin, les remises en état ordonnées par le premier juge en conséquence de la nullité du contrat, n’ayant pas été contestées en appel, elles seront confirmées en toutes leurs dispositions. Les appelants devront de surcroît enlever les mobil-homes.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne M. A Z, M. B Z et M. H Z à enlever les mobil-homes,

— Dit qu’il y a lieu à restitution de la somme de 10 000 euros qui a été versée par M. A Z, M. B Z et M. H Z en exécution du contrat annulé à F Ababdie, décédée le […] ;

— Donne acte à M. A Z, M. B Z et M. H Z de ce qu’ils se réservent d’agir à l’encontre des héritiers légitimes, notamment M^me J X, fille de la défunte, afin de la voir condamnée à cet effet ;

— Condamne in solidum M. A Z, M. B Z et M. H Z à payer à M^me L X une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. A Z, M. B Z et M. H Z aux entiers dépens d’appel.

La greffière La présidente