Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 JANVIER 2019

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/19791 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4KYN

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du 18 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de créteil – RG n° 14/10329

Ordonnance du 20 mars 2017- Tribunal de Grande Instance de créteil – RG n° 14/10329

APPELANTE

SARL J K L agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 304 351 661

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé ROBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1140 substitué par M^e Jacky FEDER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0018

INTIMÉES

Madame D Y

[…]

[…]

défaillante

SCI DU BOIS représentée par sa gérante domiciliée audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 399 876 762

[…]

[…]

Représentée par M^e Vivien E de la SCP E F, avocat au barreau de PARIS, toque : P0188

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE:

Par acte sous seing privé du 28 mai 1982, M. X, bailleur a donné à bail en renouvellement à la SARL J K L (ci-après SARL L), preneur, pour la durée de 9 ans à effet du 1^er juillet 1981 au 30 juin 1990, des locaux sis 39 rue de la République à Saint-Mandé décrits comme suit :

"AU REZ-DE-CHAUSSEE : grande boutique sur rue avec courette vitrée. Cave sous partie de la surface, à laquelle on accède par une trappe et un escalier de meunier.

UN PAVILLON A LA SUITE, composé d’un sous-sol, au-dessus de trois pièces éclairées par un vasistas auxquelles on accède par un escalier partant de la courette vitrée.

AU PREMIER ETAGE du bâtiment sur rue : un appartement composé d’une entrée, de trois pièces, cuisine, salle d’eau et WC.

Droit au WC à gauche dans la cour commune de l’immeuble.

Droit de passage par l’entrée de l’immeuble mais seulement par les personnes et non les marchandises ".

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi par acte authentique reçu par M^e BEGON le 16 mars 1995, dont une copie authentique a été publiée

au 4^e bureau des hypothèques de Créteil, le 7 avril 1995, volume 1995 P numéro 2117.

Par acte authentique du 16 mars 1995, établi concomitamment à la division de l’immeuble par lots, la société AGIMO, venant aux droits de M. X, a vendu à la SCI DU BOIS, les lots 1, 2, 4, 18, 201 et 305 de l’immeuble sis 39, avenue du Général de Gaulle à Saint-Mandé (anciennement 39 rue de la République) décrits comme suit :

[…]

Au rez-de-chaussée, à l’extrême droite de l’entrée commune A, un local commercial sur l’avenue et les 274/10000èmes des parties communes générales.

[…]

Au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée commune A, un LOCAL COMMERCIAL sur l’avenue et les 371/10000èmes des parties communes)

Lot 4 : LOGEMENT

Au premier étage, escalier A porte gauche, un LOGEMENT comprenant : une entrée et une salle de bains-WC, une cuisine et une chambre sur cour, une salle de séjour et une chambre sur l’avenue.

Droit à la jouissance du dégagement donnant accès aux lots 4 et 5 du 1^er étage (bâtiment A) depuis l’escalier A figurant sous « a » sur le plan ci-annexé, en commun avec le lot 5

Et les 483/10000èmes des parties communes.

Lot 18 : CAVE

Au sous-sol escalier A, une cave commerciale et une chambre froide. Ce lot communique avec le lot 1 du RDC par un escalier et un monte charge.

Et les 138/10000èmes des parties communes générales.

[…]

Au rez-de-chaussée, porte droite dans la cour commune la totalité du bâtiment C à usage de LOCAL COMMERCIAL SUR COUR

Ce lot communique avec le lot 1 du rez-de-chaussée du bâtiment A.

au premier étage, LOCAL COMMERCIAL sur cour

au sous-sol, une CAVE COMMERCIALE

Ces trois niveaux communiquent entre eux par un escalier privatif.

Et les 763/10000ème des parties communes générales.

Lot 305 : COUR

Au rez-de-chaussée, avec accès par la cour commune, une cour privée et les 43/10000èmes des parties communes générales'.

Au chapitre « propriété jouissance » de l’acte du 16 mars 1995, il est indiqué que la SCI DU BOIS aura « la jouissance par la perception des loyers, les biens et droits immobiliers vendus étant loués à la SARL L aux termes d’un bail commercial sous seing privé du 28 mai 1982 ayant fait l’objet d’un avenant du 28 décembre 1987", avec un loyer commercial qui s’élève, en dernier lieu à la somme de 65.850 francs par an.

Suivant acte authentique du 22 janvier 2003, la SCI DU BOIS a vendu à M^me Y le lot n° 305 ainsi décrit : 'Au rez-de-chaussée, avec accès par la cour commune, une cour privée et les 43/10000èmes des parties communes générales'. La clause « PROPRIETE JOUISSANCE », indiquait que "l’acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter de ce jour et en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les biens vendus étant entièrement libres de location ou d’occupation, ainsi que le VENDEUR le déclare et que l’ACQUEREUR a pu le constater en les visitant".

Par jugement rendu le 4 octobre 2010 par le tribunal de grande instance de Créteil, le montant du loyer a été fixé à la somme de 24.920,30 euros par an à compter du 24 mars 2004.

Par jugement du 16 mai 2011, le prix du loyer révisé à l’expiration de la première période triennale a été fixé à la somme de 28.607,59 euros HT HC par an, à effet du 28 mars 2007.

La SARL L et la SCI DU BOIS ont convenu d’une révision triennale avec l’application des indices et ont régularisé à cette fin une convention le 7 mai 2012, fixant le loyer révisé au montant de 32.191,32 euros.

Par acte d’huissier de justice du 14 janvier 2013, la SCI DU BOIS a fait délivrer à la SARL L un congé à effet du 30 septembre 2013, en offrant le renouvellement du bail au prix de 62.000 euros HT HC par an, à compter du 1^er octobre 2013.

La SARL L a accepté le principe du renouvellement du bail par courrier du 24 septembre 2013 mais a contesté le montant du loyer réclamé.

Une procédure a donc été enrôlée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil sous le RG13/38 et, par jugement avant dire droit du 13 mai 2014, une expertise a été confiée à M^me Z, qui a déposé son rapport le 22 décembre 2014 en évaluant la valeur locative à la somme de 52.000 euros.

A l’issue des opérations d’expertise, les parties se sont rapprochées et ont convenu de renouveler amiablement le bail commercial « dans les termes et conditions ci-après exposés » dans l’avenant de renouvellement de bail commercial signé par la SARL L, preneur et la SCI DU BOIS, bailleresse, le 24 juin 2016.

L’avenant du 24 juin 2016 précise notamment, en page 4/12, que les lieux loués correspondent aux lots de copropriété suivants :

« Lot n° 1 ainsi désigné au règlement de copropriété : »local commercial : au rez-de-chaussée, à l’extrême droite de l’entrée commune A, un local commercial sur l’avenue".

Lot n°2 ainsi désigné au règlement de copropriété : « local commercial : au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée commune A, un local commercial sur l’avenue ».

Lot n° 4 ainsi désigné au règlement de copropriété : « logement : au premier étage, escalier A, porte gauche un logement comprenant : une entrée et une salle de bains wc, une cuisine et une chambre sur cour. Une salle de séjour et une chambre sur l’avenue. Droit à la jouissance du dégagement donnant accès aux lots 4 et 5 du premier étage (bâtiment A) depuis l’escalier A figurant sous »a" sur le place ci-annexé, en commun avec le lot n°5"

Lot n°18 ainsi désigné au règlement de copropriété : "Cave : au sous-sol, escalier A, une cave commerciale et une chambre froide. Ce lot communique avec le lot 1 du rez-de-chaussée par un escalier et un monte-charge.

Lot n° 201 ainsi désigné au règlement de copropriété : "local commercial : au rez- de-chaussée, porte droite dans la cour commune, la totalité du bâtiment C à usage de local commercial sur cou. Ce lot communique avec le lot 1 du rez-de-chaussée du bâtiment A.

- au premier étage, local commercial sur cour,

- au sous-sol, une cave commerciale".

L’avenant stipule ensuite que :

- « de convention expresse entre les parties, les locaux loués forment un tout unique et indivisible »,

- « le preneur déclare avoir une parfaite connaissance desdits locaux pour les occuper déjà et les accepte en conséquence dans l’état où ils se trouvent, sans répétition ni recours d’aucune sorte. Toute différence entre les surfaces indiquées aux présentes et les dimensions réelles des locaux loués ne peut justifier ni réduction ni augmentation de loyer. »

L’avenant est à effet du 1^er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022 et le loyer de renouvellement a été fixé à la somme de 34.673,55 euros HT HC.

Suivant assignation à jour fixe signifiée le 6 octobre 2014 pour l’audience du 1 er décembre 2014 à 13h30, la SARL J K L, au motif que les obturations pratiquées devant les ouvertures donnant sur le lot 305 porteraient atteinte à la sécurité de son local commercial, a demandé au tribunal qu’il :

— autorise l’accès permanent depuis le jardin pour accéder aux deux bouches d’aération implantées au sol et aux trois fenêtres situées à l’arrière de la boutique,

— ordonne l’enlèvement des végétations et l’amoncellement des matériaux contre le mur séparatif obturant les fenêtres, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamne la SCI DU BOIS à lui payer la somme de 10.000 euros à titre provisionnelle à titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice subi,

— condamne la SCI DU BOIS à lui payer la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 14-10329.

Par acte signifié le 30 octobre 2014, la SCI DU BOIS a fait assigner M^me D Y devant le tribunal de grande instance de Créteil pour l’audience à jour fixe sus-visée aux fins de voir :

— ordonner la jonction des deux instances,

— lui donner acte qu’elle conteste les demandes formulées à son encontre par la SARL J K L,

— condamner M^me D Y à la garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec autorisation donnée à la SCP E F de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 14-9959.

Les deux instances ont été jointes le 1^er décembre 2014.

Suivant jugement rendu le 23 mars 2015 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé du litige, le tribunal de grande instance de Créteil a ordonné une médiation et renvoyé l’affaire à l’audience du 14 septembre 2015 à 13h30 pour qu’il soit statué sur la suite de la procédure, pour faire éventuellement homologuer par voie judiciaire l’accord qui aura pu intervenir et, en cas d’échec de la médiation, pour que soient jugées les demandes des parties.

A l’audience du 14 septembre 2015, l’affaire a été renvoyée à la mise en état du 17 décembre 2015 pour éventuel désistement et à défaut pour conclusions des parties.

Le 17 décembre 2015, l’affaire a été renvoyée au 31 mars 2016 compte tenu de « pourparlers en cours. »

Le 31 mars 2016, l’affaire a été renvoyée au 22 septembre 2016 pour homologation de l’accord transactionnel en cours, ou reprise de l’instance.

Le 22 septembre 2016, l’affaire a été renvoyée au 17 novembre 2016 pour clôture et fixation, avec injonction faite à la SARL J K L, demanderesse, de conclure au fond au plus tard le 17 octobre 2016.

La SARL L a soulevé un incident aux fins d’expertise mais, par ordonnance rendue le 20 mars 2017, le juge de la mise en état a :

— débouté la SARL J K L de sa demande d’expertise,

— condamné la SARL J K L aux entiers dépens de l’incident,

— condamné la SARL J K L à payer à la SCI DU BOIS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SARL J K L à payer à M^me D Y la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de juge rapporteur du 19 juin 2017 à 13h30 pour clôture et plaidoiries à cette date, l’affaire devant impérativement être en état à peine de radiation.

— ordonné l’exécution provisoire de la présente ordonnance.

Par jugement du 18 septembre 2017, le tribunal de grande instance de CRETEIL a :

Vu le périmètre du bail mixte liant la SARL L et la SCI DU BOIS, qui n’a jamais intégré le lot 305, lequel a valablement été vendu libre de tout occupant à M^me Y le 22 janvier 2003, dès lors,

— DEBOUTE la SARL J K L de l’intégralité de ses demandes ;

— DEBOUTE M^me D Y de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNE la SARL J K L à payer à la SCI DU BOIS la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— LAISSE à la charge de M^me Y ses propres dépens ;

— CONDAMNE la SARL J K L aux entiers dépens au profit de la SCI DU BOIS, avec autorisation donnée à la SCP E F de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SARL HYPERMARCHES L à payer à la SCI DU BOIS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Par déclaration du 26 octobre 2017, la SARL J K L a interjeté appel de ce jugement désignant comme intimées M^me D Y et la SCI DU BOIS.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 24 janvier 2018, la SARL J K L demande à la cour de :

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article L145-1 du code de commerce,

Vu la théorie de l’abus de droit,

Vu les pièces versées aux débats,

INFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a, ainsi que cela ressort de la déclaration d’appel, statué comme suit :

— Débouté la SARL J K L de sa demande formulée afin de dire et juger que la société J K L pourra accéder au jardin dont Madame D Y est propriétaire afin de permettre l’entretien des bouches d’aération et des fenêtres qui s’y trouvent ;

— Débouté la SARL J K L de sa demande formulée afin de fixer les modalités de ce droit de passage destiné à l’entretien des bouches d’aération et des fenêtres ;

— Débouté la SARL J K L de sa demande formulée afin de dire et juger que la SCI DU BOIS à violer son obligation de délivrance conforme en ne permettant à la société L d’exploiter paisiblement son local commercial ; – Débouté la SARL J K L de sa demande formulée afin de dire et juger que Madame D Y commet une faute en obstruant les fenêtres avec de la végétation et en y entreposant des matériaux ;

— Débouté la SARL J K L de sa demande formulée afin d’ordonner à Madame D Y, et si besoin à la SCI DU BOIS, d’enlever la végétation et les matériaux

qui obturent les fenêtres et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée (outre le remboursement du procès-verbal d’huissier permettant d’établir ces infractions) à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Débouté la SARL J K L de sa demande formulée afin de dire et juger les désordres commis ont causé un dommage à la société J K L ;

— Débouté la SARL J K L de sa demande formulée afin de condamner solidairement la SCI DU BOIS et Madame D Y à verser 10.000 euros de dommages et intérêts à la société J K L ;

— Débouté la SARL J K L de sa demande formulée afin de dire et juger que la SCI DU BOIS garantira la société J K L de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre de la présente procédure au titre des demandes formulées par Madame D Y ;

— Débouté la SARL J K L de sa demande formulée afin de condamner solidairement la SCI DU BOIS et Madame D Y à verser à la société L la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par le cabinet ABSYS AVOCATS AARPI, agissant par M^e Yoann ALLARD, dans les conditions prévues à l’article 699 du même code ;

— Condamné la société J K L à payer à la SCI DU BOIS la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamné la société J K L aux entiers dépens au profit de la SCI DU BOIS avec autorisation donnée à la SCP E F de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné la société J K L à payer à la SCI DU BOIS la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau,

— DIRE et JUGER la société J K L recevable et bien fondée en son appel ;

— DIRE et JUGER (que) la SCI DU BOIS a violé son obligation de délivrance conforme en ne permettant à la société J K L d’exploiter paisiblement son local commercial ;

— DIRE et JUGER que Madame D Y commet un trouble anormal du voisinage en obstruant les fenêtres donnant sur le local commercial de la société L ;

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement la SCI DU BOIS et Madame D Y à verser 10.000 € de dommages et intérêts à la société J K L ;

— ORDONNER à Madame D Y d’enlever la végétation et les matériaux qui obturent les fenêtres et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard et par infraction constatée (outre le remboursement du procès-verbal d’huissier permettant d’établir ces infractions) à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— DIRE et JUGER que la présente juridiction pourra liquider elle-même l’astreinte ainsi prononcée ;

— DIRE et JUGER que la société J K L pourra accéder au jardin dont Madame D Y est propriétaire (lot 305), une fois par mois à charge de prévenir Madame D Y 48 heures à l’avance, afin de permettre l’entretien des bouches d’aération et fenêtres qui s’y trouvent ;

— DEBOUTER Madame D Y et la SCI DU BOIS en toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER solidairement la SCI DU BOIS et Madame D Y à verser à la société J K L la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par le cabinet ABSYS AVOCATS AARPI, agissant par M^e Yoann ALLARD, dans les conditions prévues à l’article 699 du même code.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 21 mars 2018, la SCI DU BOIS, demande à la cour de :

A titre principal,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société J K L :

— de sa demande tendant à voir constater la violation par la SCI DU BOIS de son obligation de délivrance conforme.

— de sa demande tendant à voir condamner la SCI DU BOIS, solidairement avec Madame Y, à lui payer la somme de 10.000 euros.

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société J K L à payer à la S.C.I DU BOIS :

— la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la somme de 2.000 euros au titre des disposition de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens,

Et y ajoutant, condamner la société J K L à payer à la concluante une somme de 4.000 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Très subsidiairement,

Condamner Madame D Y, divorcée A, à garantir la SCI DU BOIS de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens, qui pourraient être prononcées à son encontre sur la demande de condamnation principale formée par la société J K L.

M^me D Y n’a pas constitué avocat.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 mars 2018, déposé à l’étude de l’huissier, la SCI DU BOIS (RPVA du 29 mars 2018), a fait signifier à M^me Y ses conclusions adressées au greffe par le RPVA le 21 mars 2018.

Par conclusions déposées au greffe par le RPVA le 24 mai 2018, la SARL HYPERMARCHE L a déclaré se désister de ses demandes à l’encontre de M^me D Y divorcée B.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 septembre 2018.

MOTIFS

Sur le désistement partiel de la SARL HYPERMARCHE L à l’égard de M^me Y

La cour constate que le désistement de l’appelante à l’égard de cette intimée est parfait.

Ce désistement s’il met fin au litige opposant la SARL HYPERMARCHES L à M^me Y, ne met pas fin à l’instance opposant la SCI DU BOIS à M^me Y, et la cour constate que la SCI DU BOIS a fait signifier ses conclusions à M^me Y, par lesquelles elle forme des demandes d’appel en garantie, à son encontre.

Sur le périmètre de la saisine,

Compte tenu du désistement de la société L envers M^me Y, la cour reste uniquement saisie d’une demande de condamnation de la société locataire envers son bailleur au paiement de dommage-interêts.

Quoique les conclusions de la société L soient un peu confuses, la cour relève que la société L reproche principalement à son bailleur un manquement à son obligation de délivrance. En effet, elle expose que le local pris à bail dispose de trois fenêtres, et de deux bouches d’aération à l’arrière de la boutique donnant sur le lot 305 à usage de cour privative, dont est propriétaire M^me Y ; que les armoires réfrigérées équipant son commerce d’alimentation doivent être ventilées par une prise d’air ; que M^me Y a obturé volontairement les fenêtres et bouches d’aération et ne lui a pas permis de pénétrer dans cette cour privative, désormais close, afin de lui permettre l’entretien de ces ouvertures ; que la société bailleresse, qui était précédemment propriétaire du lot 305, aurait dû intervenir auprès de M^me Y, qui troublait la jouissance paisible des lieux donnés en location, d’autant que précédemment, les charges affectées au lot 305 avaient été récupérés sur la société L.

La cour relève qu’il résulte des pièces produites aux débats, et notamment du courrier adressé le 10 mai 2011, par le conseil de la SCI DU BOIS à la société L que la société L aurait cassé les vitres des trois soupiraux litigieux, derrières lesquelles se trouvent deux gros matériels frigorifiques, de 'sorte que les bruits de ronflement de ces appareils deviennent insupportables pour le voisinage, sans parler des odeurs que cela génèrent’et le 12 juin 2014, par la gérante de la SCI DU BOIS à la société L, que la société L a installé un tuyau probablement lié à l’installation frigorifique, 'que cette installation génère des nuisances (bruits et odeurs) d’autant plus importantes (qu’elle) n’avait pas procédé au remplacement des vitres des trois regards qui donnent sur le jardin de M^me B qui se trouve dans l’obligation de boucher les trois regards en attendant avec du polyststyrène pour étouffer le bruit et un peu les odeurs vu les fortes chaleurs’ et précisait que si la société locataire devait faire 'respirer (ses) réfrigérateurs’ elle devait le faire dans le respect des normes et sans causes de nuisances au voisinage et la mettait en demeure de faire cesser les nuisances occasionnés par son activité et de procéder au remplacement des vitres des trois regards qui donnent sur le jardin de M^me Y.

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu’il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle

a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives ; que les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance d’un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu.

Conformément à l’article 1725 du code civil le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent à sa jouissance ; le locataire devant agir directement contre le tiers. Si bien que la SCI bailleresse n’est pas responsable du préjudice subi par la société locataire en raison du comportement de M^me Y, propriétaire du lot 305, qui a volontairement bouché les ouvertures existants dans le mur arrière de la boutique.

Cependant, les parties s’opposent sur l’existence même de telles ouvertures permettant la ventilation du local, dans l’arrière du mur de la boutique et donnant sur le lot 305, le bailleur soutenant qu’il s’agit en fait de 'trois jours', M^me Y accusant la société L d’avoir brisé les vitres équipant ces jours et les avoir remplacées par des grillages, le bailleur soutenant également que les deux caissons se trouvant dans le lot 305, sont des caissons de jour des caves des bâtiments A et/B aux quelles la société locataire n’a pas accès et qui ne servent pas à la ventilation de la cave donnée à bail.

L’article 676 du code civil évoque les 'jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant’ . Dans ces conditions, si les ouvertures litigieuses peuvent être qualifiées de 'jours', un tel dispositif n’est pas de nature à permettre la ventilation des lieux.

Il résulte de l’étude non contradictoire établie le 12 juin 2017, par M. G C, architecte qui a visité les lieux pris à bail, que compte tenu de la configuration des lieux et de l’activité exercée, le local pris à bail doit renouveler un volume d’air naturel de 2.727.95m3/h, que les ouvertures sur rue étant de 2,1m², considérées comme ventilation haute, les 1,32m² des ouvertures arrières, constituées, par les trois fenêtres litigieuses, sont non seulement nécessaires en tant que ventilation basse, mais sont incontournables et peut être insuffisantes pour les besoins d’échange d’air. M. C, indique que l’analyse à laquelle il a procédé n’est que consultative et que pour la parfaire il faudrait missionner un bureau d’études fluides spécialisé en la matière.

Cette étude n’ayant pas de caractère contradictoire, ne peut à elle seule, suffire à établir un manquement du bailleur dans son obligation de délivrance. En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise ainsi qu’il sera précisé au dispositif, de surseoir à statuer sur les demandes et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par défaut,

Constate le désistement d’appel de la société L à l’égard de M^me D Y

Sur l’obligation de délivrance du bailleur :

Institue une mesure d’expertise et commet pour y procéder

M. H I

[…]

[…]

Tél : 01.48.86.44.97.

Fax : 01.48.89.33.31

Port. : 06.81.56.52.56

Email : lucbellot@wanadoo.fr

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux loués ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— examiner et décrire les locaux pris à bail en ce qui concerne leur système d’aération, notamment en partie arrière du commerce donnant sur le lot 305 ;

— de préciser notamment si ces trois fenêtres sont à chassis dormant ou ouvrant ;

— de préciser si les deux caissons situés dans le lot 305 sont reliés à une cave prise à bail par la société L et dans ce cas, de préciser s’ils ont une fonction d’aération de ladite cave ;

— dans l’hypothèse, où les trois ouvertures litigieuses donnant sur le lot 305 et les deux caissons implantés sur le lot 305 auraient pour fonction d’assurer la ventilation du local pris à bail, dire si ces ouvertures permettent une ventilation suffisante des locaux pris à bail ;

— en cas de réponse négative, préconiser toute mesure utile afin de permettre d’assurer cette ventilation selon les normes applicables ;

— décrire les travaux éventuellement nécessaires;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 6 septembre 2019 ;

Fixe à la somme de 2.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société L à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] 1 avant le 27 février 2019,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience du jeudi 28 février 2019 à 13 heures pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire après dépôt du rapport de l’expert, à une audience de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le magistrat chargé de la mise en état ;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes ;

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE