Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2020

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/01281 – N° Portalis 35L7-V-B67-BVQXX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 13/08734

APPELANTE

SCI GAPMO, prise en la personne de ses représentants légaux,

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 448 084 111

[…]

[…]

représentée par M^e Boris HOCHMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E2098 substitué par M^e Maciej SUSLO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

Madame B Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant

assistée de M^e C D, avocat au barreau de PARIS, toque : D 871, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère,

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 9 juillet 2004, les consorts Y, aux droits desquels vient la SCI GAPMO, ont donné à bail à M. X et M^me Z des locaux à usage commercial sis à Montreuil sous […]) pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 2004 se composant ainsi : au rez-de-chaussée, une boutique et à la suite une arrière-boutique, au 1^er étage une pièce, au sous-sol une cave. Le loyer annuel était fixé à la somme de 3 217 euros HT/HC.

La destination contractuelle est celle de marchand de journaux, librairie, papeterie à titre principal et mercerie confiserie à titre accessoire.

Par acte du 21 mars 2013 la SCI GAPMO a notifié à M. X E-F et à M^me Z B un congé pour le 30 septembre 2013 avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, au motif que les preneurs ne sont pas immatriculés au registre du commerce.

Par acte du 4 juillet 2013, M^me Z X B a assigné la SCI GAPMO devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de déclarer nul et de nul effet le congé en date du 21 mars 2013 et de lui allouer la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts et subsidiairement aux fins de voir désigner un expert avec pour mission de procéder à l’évaluation de l’indemnité d’éviction, et de condamner la SCI GAPMO à payer une provision ad litem de 10 000 euros.

Par jugement en date du 16 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a:

— DIT que le congé délivré le 21 mars 2013 est nul ;

— DÉBOUTÉ M^me Z X de sa demande de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE la SCI GAPMO aux dépens dont distraction au profit de Maître C D en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI GAPMO a interjeté appel de la décision par déclaration du 16 janvier 2015.

Dans ses conclusions signifiées le 4 mars 2015, la SCI GAPMO a demandé à la cour de :

— DÉCLARER la SCI GAPMO recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit, A titre principal,

— REFORMER la décision déférée

— DÉCLARER le congé valable ;

— DIRE que M^me X a droit au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 1 euro (somme à parfaire) ;

— CONDAMNER M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de

18.000 euros à compter du 1^er octobre 2013 ;

A titre subsidiaire et avant dire droit,

— ORDONNER la nomination d’un expert aux fins de fixation du montant de l’indemnité

d’éviction et du montant de l’indemnité d’occupation ;

En toute hypothèse,

— CONDAMNER M^me X à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions signifiées le 12 mai 2015, M^me B Z épouse X a demandé à la cour de :

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a déclaré nul le congé délivré le 21 mars 2013 à M^me Z X,

— DEBOUTER la SCI GAPMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

— CONDAMNER la SCI GAPMO au paiement d’une somme de 10 000 euros pour procédure abusive et de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER l’appelant aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP NABOUDET-HATET, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par arrêt en date du 10 mai 2017, la cour d’appel de Paris, chambre 3 pôle 5, a :

— Infirmé le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— Dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 21 mars 2013 par la SCI GAPMO à M. E-F X et M^me B Z a mis fin à compter du 30 septembre 2013 au bail du 9 juillet 2004 portant sur les locaux situés […] ;

— Dit que ce congé a ouvert un droit à paiement d’une indemnité d’éviction pour M^me B Z épouse X, celle-ci devenant redevable d’une indemnité d’occupation;

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d’expert M^me A, avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 30 septembre 2013 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

*à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3 chambre du pôle 5 de la cour d’appel de Paris avant le 30 mai 2018 ;

— Fixé à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI GAPMO à la Régie de la cour d’appel de Paris 34, quai des Orfèvres, […] avant le 15 juillet 2017

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 6 septembre 2017 à 13 heures pour contrôle du versement de la consignation ;

— Renvoyé l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du

magistrat de la mise en état de la chambre 3 du pôle 5 de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le magistrat de la mise en état ;

— Réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 14 mars 2019.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 28 septembre 2020, la SCI GAPMO demande à la Cour de :

Vu le bail commercial du 1^er octobre 2004 ;

Vu le congé du 21 mars 2013 ;

Vu le jugement du TGI de Bobigny du 16 décembre 2014 ;

Vu l’article L. 145-14 du code de commerce,

Vu les articles 700 et 909 du Code de Procédure Civile ;

— Déclarer la SCI GAPMO recevable et bien fondée en son appel ;

Réformer la décision de première instance et

— Déclarer le congé valable ;

— Débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— Dire que Madame X a droit au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 24.220 euros

— Condamner Madame X au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 8.286 euros à compter du 1^er octobre 2013 ;

— Condamner Madame X à payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens (le cas échéant en ce compris les frais d’expertise).

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RVPA le 28 septembre 2020, Madame B X née Z demande à la Cour de :

— Vu les conclusions du rapport d’expertise de M^me A, Expert commis ;

1°) – Dire et juger que la SCI GAPMO sera tenue au versement à la concluante d’une indemnité d’éviction dans les termes exposés ci-dessus :

A titre principal :

Dans l’hypothèse ou l’offre de relocation ne sera pas jugée satisfactoire pour défaut de l’engagement de la SCI GAPMO de supporter tous les frais d’instance dans la notification de son offre de relocation ; voir condamner la SCI GAPMO à payer à la concluante les sommes suivantes :

Valeur du fonds de commerce 50.000€

Frais de remploi 5.000€

Frais de réinstallation 22.000€

Trouble commercial 10.000€

Frais de changement de siège social 2.000€

Total 89.000€

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse ou l’offre de relocation sera jugée satisfactoire malgré le défaut de l’engagement de la SCI GAPMO de supporter tous les frais d’instance dans la notification de son offre de relocation ; voir condamner la SCI GAPMO à payer à la concluante les sommes suivantes :

Valeur de droit au bail 30.000€

Frais de justice mémoire

Total 30.000€

2)° – Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 439€.

3°) – La voir condamner en outre au paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts, tous chefs de préjudice confondus ;

4°) – Condamner la SCI GAPMO au paiement d’une somme de 8.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

5°) – Débouter la SCI GAPMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

6°) – Condamner l’appelant aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP NABOUDET-HATET, Avocat, en application de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 octobre 2020.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Il est de principe que la valeur marchande du fonds est au moins égale à la valeur du droit au bail.

1. Sur l’indemnité principale

La SCI GAPMO soutient qu’en raison de la proposition de relocation des locaux qu’elle a faite à M^me Z , l’indemnité d’éviction doit être basée sur la valeur du droit au bail, M^me Z ne perdant pas son fonds de commerce puisqu’elle peut rester dans les mêmes locaux mais à des conditions de

loyer différentes, de sorte qu’elle n’a droit à aucune indemnité accessoire. Elle réplique à M^me Z qu’il ne s’agit pas de l’exercice du droit de repentir rappelant que dans l’offre de relocation du 18 novembre 2019, elle n’a pas pris l’engagement de prendre à sa charge les frais de l’instance et qu’elle propose un nouveau bail avec un loyer correspondant au loyer de marché. L’appelante fait valoir que la valeur du droit au bail est de 24 220 euros, contestant l’application du coefficient 6 retenu par l’expert judiciaire, lui préférant un coefficient 5.

M^me Z soutient que son droit à une indemnité d’éviction n’a pas disparu du fait de l’offre de relocation ; que sous réserve que le droit de repentir exercé par le bailleur soit déclaré valable alors qu’il n’a pas proposé la prise en charge des frais de l’instance, elle a droit à une indemnité d’éviction qui doit être fondée à titre principal sur la valeur du fonds de commerce, outre les indemnités accessoires. S’agissant du montant de l’indemnité principale, elle estime que celle-ci doit être évaluée sur la valeur du fonds de commerce tel que proposé par l’expert judiciaire, à savoir la somme de 50 000 euros.

Par courrier en date du 18 novembre 2019, la SCI GAPMO a proposé à M^me Z un 'local de remplacement portant sur les mêmes locaux', sis […], en lui 'consentant un nouveau bail commercial’ et il était joint le projet de bail commercial proposé 'à titre de relocation'.

Le projet de bail porte sur les mêmes locaux que ceux du bail expiré, moyennant un nouveau loyer de 9 000 euros avec indexation annuelle et révision triennale alors que le loyer du bail expiré était d’un montant inférieur puisqu’il était, selon le rapport d’expertise judiciaire de 3 804 euros/an/HT/HC au 01/10/2013 et au 01/04/2018, le bailleur n’ayant pas procédé à la révision triennale, et le bail expiré ne comportant pas de clause d’indexation annuelle automatique. Le nouveau bail ne comprend plus la clause édictée au bénéfice du preneur au terme de laquelle le 'bailleur s’interdit d’exploiter directement ou indirectement dans l’immeuble dont font partie les locaux loués, ni commerce similaire à celui du preneur (…)' et il transfère la charge de l’impôt foncier sur le preneur.

Cette offre d’un nouveau bail portant sur les mêmes locaux ne s’analyse pas comme l’exercice du droit de repentir prévu par l’article L 145-58 du code de commerce. Outre le fait que le bailleur n’a jamais prétendu exercer son droit de repentir, il ne résulte pas des termes du courrier précité que la SCI GAPMO ait eu l’intention de renouveler le bail, alors qu’il s’agit de proposer un nouveau bail à des conditions différentes, ni qu’elle ait offert de prendre à sa charge les frais de l’instance conformément à l’article L145-58.

La cour observe qu’il ne s’agit pas davantage de proposer un local de remplacement au sens de l’article L. 145-6 du code de commerce, fondement juridique qui n’est au demeurant pas visé, alors que le nouveau bail proposé porte sur les mêmes locaux.

Il ne résulte pas des pièces de la procédure que M^me Z a accepté l’offre d’un nouveau bail, et celle-ci sollicite à titre principal une indemnité d’éviction fondée sur la valeur du fonds de commerce correspondant à la perte du fonds de commerce telle qu’évaluée par l’expert et les indemnités accessoires afférentes.

Dans la mesure où le bailleur n’a pas proposé le renouvellement du bail expiré en application de l’exercice du droit de repentir ; qu’il ne peut s’agir d’un bail portant sur un 'local de remplacement’ au sens de l’article L. 145-6 , M^me Z est en droit de refuser de conclure le nouveau bail proposé par le bailleur.

Le bailleur ne peut pas se retrancher derrière une offre de 'relocation’ selon les termes de ses conclusions portant sur les mêmes locaux mais à des conditions différentes, pour échapper soit au règlement de toutes indemnités accessoires et prétendre que le préjudice serait limité au droit au bail, soit pour échapper au renouvellement du bail par l’exercice du droit de repentir, la cour relevant qu’il ne ressort pas du rapport d’expertise que si le bail avait été renouvelé alors le loyer aurait été

déplafonné.

Il sera par conséquent considéré que l’éviction entraînera dans ces conditions la perte du fonds de commerce de M^me Z dès lors qu’elle n’a pas accepté le nouveau bail proposé et qu’il ne peut être considéré que l’offre d’une nouvelle location dans les mêmes lieux, après la délivrance d’un congé et sans exercice du droit de repentir, s’analyserait comme un 'transfert’ du fonds dans le même local.

Il résulte de l’expertise judiciaire que la rue du capitaine Dreyfus où se situent les locaux est une voie pavée piétonne dont la commercialité est caractérisée par l’implantation en pied d’immeuble d’établissements de restauration, de commerces de proximité (boucherie, boulangerie, primeur…), de services (opticiens, centre de radiologie, centre dentaire, agences immobilières…) ainsi que de quelques solderies ; que la rue est encadrée à chaque extrémité par la présence d’un centre commercial.

Il s’agit donc d’une assez bonne situation pour le commerce de marchand de journaux exercé au sein d’un secteur à vocation résidentielle, caractérisé selon l’expert judiciaire par un habitat populaire à dominante à caractère social, l’expert relevant toutefois un certain renouvellement de la population au profit de catégories socio processionnelles bénéficiant d’un meilleur pouvoir d’achat, et bénéficiant d’une bonne desserte en transports en commun.

S’agissant des locaux, dépendant d’un immeuble de construction ancienne élevé sur sous-sol d’un rez de chaussée et de deux étages droits présentant un ravalement ancien, l’expert judiciaire a relevé une aire de vente de petite dimension au rez de chaussée, de configuration étroite et en profondeur, une arrière-boutique non accessible à la clientèle de petites dimensions dépourvue d’éclairement naturel accessible depuis l’aire de vente par un passage de 0,60 m, des surfaces déportées accessibles par un dégagement commun de l’immeuble ou directement depuis le porche de l’immeuble, une réserve de petite dimension éclairée par une fenêtre, des sanitaires et au 1^er étage accessible par les parties communes, une pièce à usage de réserve éclairée par une fenêtre.

Les locaux sont décrits comme présentant un état d’usage avancé, absence d’installation de chauffage, présence de traces d’humidité dans la réserve et le sanitaire, fléchissement du sol dans la réserve du 1^er étage.

Ces points ne sont pas contestés par les parties.

— valeur du fonds de commerce

Il est d’usage d’apprécier la valeur d’un fonds de commerce de marchand de journaux à partir du chiffre d’affaires réalisé. L’expert judiciaire a retenu un chiffre d’affaires moyen de 28 760 euros sur les exercices 2015,2016 et 2017, chiffre d’affaires non contesté par les parties, auquel il a appliqué un coefficient de 1,75 qui n’a fait l’objet d’aucune observation par les parties dans leurs conclusions et qui est justifié par l’emplacement relativement bien adapté du local à l’activité exercée, l’expert notant que le fonds ne génère pas un volume important de vente sur les 3 derniers exercices mais qu’il dégage un résultat net positif et conserve une valeur de droit au bail.

Par conséquent il convient d’entériner le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il a évalué à la somme 50 000 euros (arrondie) la valeur du fonds de commerce, soit 28 760 euros x 1,75.

— valeur du droit au bail

La surface réelle des locaux est de 34,40m² soit une surface pondérée de 16,74m²B qui sera retenue en l’absence de contestation des parties.

L’expert a proposé une valeur locative de marché de 9000 euros/an, soit 550euros/m² x 16,74m²B qui

est détaillée dans le rapport et qui, n’ayant pas fait l’objet de contestation des parties, sera retenue.

Selon l’expert, le différentiel de loyer entre la valeur locative de marché et le loyer plafonné est de 4 844 euros (9000 euros – 4156 euros loyer plafonné indexé au 1^er/10/2013), chiffre non contesté par les parties qui ne sont en désaccord que sur le coefficient applicable.

Le coefficient multiplicateur 6 proposé par l’expert, qui est un coefficient de situation, est justifié au regard de l’assez bonne situation du local pour le commerce exercé, de la bonne adéquation de l’activité de marchand de journaux dans un secteur à vocation résidentielle, ainsi que de la bonne complémentarité avec les autres commerces et services exercés dans la rue du capitaine Dreyfus.

Par conséquent la valeur du droit au bail est de 30 000 euros- arrondis- (4 844 euros x 6).

La valeur du fonds de commerce étant supérieure à la valeur du droit au bail, c’est la valeur du fonds de commerce qui sera retenue pour fixer le montant de l’indemnité principale.

L’indemnité principale sera donc retenue à hauteur de 50 000 euros.

2. sur les indemnités accessoires

Frais de remploi

La proposition de l’expert de voir chiffrer à hauteur de 10 % du montant de l’indemnité principale le montant de ces frais de remploi, qui est conforme aux usages sera adoptée. Il en résulte une indemnité de frais de remploi de 5 000 euros.

Frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux.

M^me Z sollicite à ce titre la somme de 22 000 euros sans toutefois développer de moyens à l’appui de ce montant de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande.

Si l’expert judiciaire a évalué à la somme de 10 392 euros ce poste sur la base d’une valeur unitaire de 800 euros décotée de 60%, la cour relève qu’il n’a été produit aucun devis ou justificatif par M^me Z lors des opérations d’expertise et que l’expert n’a pas justifié de la valeur unitaire.

L’indemnité proposée par l’expert ne sera donc pas retenue.

—  sur le trouble commercial

Le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l’attribution d’une indemnité spécifique.

M^me Z sollicite une indemnisation à hauteur de 10 000 euros sans en justifier.

L’expert, qui a eu communication des documents comptables de M^me Z, propose une indemnisation du trouble commercial calculée sur trois mois d’EBE, soit 2 500 euros, ce qui est conforme aux usages et sera donc retenu.

—  frais administratifs

L’expert a proposé d’évaluer forfaitairement ces frais à la somme 2000 euros, montant qu’il convient

de retenir.

L’indemnité d’éviction totale due à M^me Z s’élève par conséquent à la somme de

— indemnité principale : 50 000 euros

— frais de remploi : 5 000 euros

— trouble commercial : 2 500 euros

— frais administratifs : 2 000 euros

soit la somme totale de 59 500 euros.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En application de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

La SCI GAPMO soutient que rien ne justifie que l’indemnité d’occupation soit 37% inférieure à la valeur de marché retenue par l’expert judiciaire et que seul un coefficient de précarité de 10% aurait dû être appliqué sur cette valeur, portant le montant à la somme de 8286 euros/an. M^me Z sollicite que la somme proposée par l’expert judiciaire soit entérinée.

La cour rappelle que l’indemnité d’occupation n’est pas équivalente à la valeur locative de marché.

En effet, si le droit au bail est estimé en se fondant sur une valeur locative de marché, l’indemnité d’occupation l’est par référence à une valeur locative estimée aux conditions définies à l’article L.145-33 du code de commerce, soit en se référant aussi bien aux prix de locations nouvelles qu’à des loyers de renouvellements amiables ainsi qu’à des fixations judiciaires.

La situation des locaux, leurs caractéristiques et la pondération ont précédemment été examinés.

Le bail ne comporte pas de clause exorbitante de droit commun et la destination contractuelle est celle de marchand de journaux, librairie, papeterie à titre principal et mercerie confiserie à titre accessoire.

Les locaux étant en nature de boutique, l’expert judiciaire a recherché des termes de comparaison avec des références de boutiques sises à Montreuil sous Bois.

Il en résulte que :

— s’agissant de renouvellements amiables, loyer de 350 euros/m² B au 1/01/2013 (salon de coiffure) au […], loyer de 470 euros/m²B au 01/01/2012 (restaurant) , 536 euros/m²B au 01/09/2011 pour un restaurant,

— une fixation judiciaire de renouvellement pour un loyer de 290 euros/m²B au 01/01/2010 au […]

— une fixation judiciaire d’indemnité d’occupation de 315 euros/m² B au […].

L’expert judiciaire n’a pas cité de loyer de nouvelle location et aucune des parties n’en a produit.

Au regard des références locatives susvisées, tenant compte donc d’une assez bonne situation pour le commerce de marchand de journaux exercé au sein d’un secteur à vocation résidentielle, bénéficiant d’une bonne desserte en transports en commun (bus et métro), de la destination contractuelle du bail conforme à l’activité exercée, de la bonne complémentarité de l’activité de marchand de journaux par rapport aux autres commerces mais aussi de l’état d’usage avancé des locaux, d’une surface de vente de dimension réduite, de configuration étroite et en profondeur, la valeur locative sera fixé à 370 euros/m²B , la valeur proposée par l’expert ne tenant pas suffisamment compte de la situation des lieux.

La valeur locative sera donc fixée à la somme de 370 x 16,74 m²B soit 6193,80 euros.

Il sera appliqué un abattement pour précarité de 10% conforme aux usages, soit une indemnité d’occupation annuelle de 5574,42 euros arrondie à 5 580 euros à compter du 1^er octobre 2013.

Sur la demande de dommages et intérêts

M^me Z soutient avoir été privée de la jouissance de la cave qui a été attribuée à un autre locataire ; que le congé litigieux procède d’une mauvaise foi du bailleur qui a prétexté une absence d’immatriculation pour justifier un refus de renouvellement du bail.

La SCI GAPMO réplique qu’aucun élément n’atteste que la cave aurait été attribuée à un autre locataire et que si le motif du congé (absence d’immatriculation) s’est avéré erroné, cela a eu pour conséquence d’ouvrir droit à une indemnité d’éviction au profit du preneur de sorte qu’il n’en résulte aucun préjudice.

S’il résulte du rapport d’expertise que la cave n’a pas été visitée, cela n’est pas suffisant pour établir que la locataire aurait été privée de sa jouissance pendant la durée du bail, étant en sus relevé qu’elle dispose de réserves pour son local et qu’elle ne justifie pas s’être plainte au bailleur de cette prétendue absence de jouissance pendant la durée du bail expiré.

Le fait de délivrer un congé pour un motif qui s’est avéré erroné ne constitue pas une faute de la part du bailleur qui a le droit de donner pour la fin du bail un congé sans offre de renouvellement mettant ainsi fin audit bail, le motif erroné n’entraînant pas la nullité du congé mais ouvrant droit au profit du preneur paiement d’une indemnité d’éviction de sorte qu’il n’en résulte pas de préjudice.

M^me Z sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le jugement de première instance a été infirmé par l’arrêt du 10 mai 2017 qui a réservé les demandes formées sur les dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SCI GAPMO à régler la somme de 5000 euros à M^me Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SCI GAPMO succombant partiellement en ses demandes sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel incluant les frais de l’expertise qui a été rendue nécessaire par la délivrance du congé.

PAR CES MOTIFS

Vu l’arrêt du 10 mai 2017,

Dit que l’indemnité d’éviction se décompose ainsi :

— indemnité principale : 50 000 euros

— frais de remploi : 5 000 euros

— trouble commercial : 2 500 euros

— frais administratifs : 2 000 euros

Fixe en conséquence à la somme de 59 500 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SCI GAPMO à M^me Z,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par M^me Z à la SCI GAPMO à la somme annuelle de 5 580 euros à compter du 1^er octobre 2013,

Rejette les demandes plus amples et contraires,

Condamne la SCI GAPMO à régler à M^me Z la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI GAPMO aux dépens de première instance et d’appel incluant les frais de l’expertise dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE