Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 17 DECEMBRE 2020

(n°383 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07053 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB2OB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Février 2020 -Tribunal de Grande Instance de Bibigny – RG n° 19/02120

APPELANTES

M^me A X

[…]

[…]

Représentée par M^e Léonore BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

Assistée par M^e Ludivine VERWEYEN substituant M^e Léonore BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic le cabinet Gestion AD dont le siège est […]

C/O […]

[…]

Représentée par M^e Léonore BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

Assistée par M^e Ludivine VERWEYEN substituant M^e Léonore BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

INTIMEES

S.A.R.L. SAINT OUEN LES PARCS reorésentée par son gérant, Monsieur D E

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Dominique TOUTUT, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. O’ZIANO 2 représentée par son Gérant en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée par M^e Ornella GIANNETTI substituant M^e Bertrand RACLET,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition,

Exposé du litige

Par contrat en date du 1^er novembre 2017, la SARL Saint-Ouen les parcs a donné à bail commercial à la SARL O’Ziano 2 un local compris dans un immeuble en copropriété pour y exploiter un restaurant.

Sans en avoir obtenu l’autorisation auprès de l’assemblée générale des copropriétaires, la locataire a modifié la devanture et l’enseigne du magasin et, selon les occupants de l’immeuble, installé une sortie d’air vicié sur la devanture du restaurant.

M^me A X et M. C Y, occupants de l’immeuble, se plaignant de ce que ces travaux portent atteinte à l’harmonie de la façade et génèrent des nuisances olfactives, ils ont le 25 novembre 2019, avec le syndicat des copropriétaires, assigné les sociétés Saint-Ouen les parcs et O’Ziano devant le juge des référés pour voir:

— condamner in solidum la bailleresse et la locataire à supprimer les travaux réalisés sur la devanture et la façade, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en supprimant, notamment,

la fenêtre coulissante sur la partie gauche de la devanture, la sortie d’air vicié sur rue en partie haute côté gauche et l’enseigne du restaurant et ce sous astreinte ;

— condamner in solidum la bailleresse et la locataire à verser à titre provisionnel à valoir sur leur préjudice les sommes de 15 000 euros à M^me X et de 5 000 euros chacun à M. Y et au syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum la bailleresse et la locataire à payer les sommes de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires et de 1 000 euros chacun à M^me X et à M. Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, les sociétés Saint-Ouen les parcs et O’Ziano ont conclu au débouté des demandes faute de trouble manifestement illicite et de preuve des préjudices allégués.

Le 14 février 2020, la première vice-présidente du tribunal de Bobigny a :

— condamné in solidum la bailleresse et la locataire à remettre à l’identique la devanture vitrée de la locataire, à savoir une devanture vitrée sans vitre coulissante ni publicité, dans un délai de 90 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 90 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours,

— rejeté les demandes de provisions,

— condamné in solidum la bailleresse et la locataire à payer les sommes de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires et de 1 000 euros chacun à M^me X et à M. Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le juge a estimé que seule la modification de la devanture constituait une modification rompant de manière manifeste avec l’harmonie de la façade, le changement d’enseigne étant sans incidence sur ce point et la ventilation préexistant à l’arrivée de la locataire.

Le 8 juin 2020, M^me X et le syndicat des copropriétaires ont fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— rejeté leurs demandes visant à faire supprimer les travaux réalisés par la locataire ayant conduit à un changement d’enseigne et un changement de ventilation,

— rejeté leurs demandes de provisions.

Aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 7 septembre 2020, M^me X et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour de :

— déclarer M^me X et le syndicat des copropriétaires recevables et bien fondés en leurs demandes,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum la bailleresse et la locataire à remettre à l’identique la devanture vitrée de la locataire, à savoir une devanture vitrée sans vitre coulissante ni publicité sous astreinte,

— infirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus,

— condamner in solidum la bailleresse et la locataire à remettre la devanture dans l’état où elle était avant l’entrée dans les lieux de la locataire notamment en supprimant, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir :

— la sortie d’air vicié sur rue en partie haute côté gauche de la devanture avec soufflerie style hotte d’extraction,

— l’enseigne du restaurant,

— condamner in solidum la bailleresse et la locataire à verser, à titre de provision à valoir sur leur préjudice, les sommes de :

—  5 000 euros au syndicat des copropriétaires,

—  15 000 euros à M^me X,

— condamner in solidum la bailleresse et la locataire aux entiers dépens et à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires, 1 000 euros à M^me X.

M^me X et le syndicat des copropriétaires exposent en substance les éléments suivants :

S’agissant de la modification de la devanture :

— il ressort de l’article 25 de la loi de 1965 et du règlement de la copropriété que le copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux affectant les parties communes ou la façade de l’immeuble doit d’abord y être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires.

— En l’espèce, sans en demander l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires, la locataire a modifié la devanture de son magasin en y installant une fenêtre coulissante et en y apposant des publicités, c’est donc à bon droit que le juge des référés a condamné la bailleresse et la locataire à supprimer ces éléments et à remettre la devanture en état,

S’agissant de la hotte d’extraction d’air :

— contrairement à ce qui est soutenu par le locataire, la hotte d’extraction d’air n’a pas été installée par les précédents locataires, et c’est la société O’Ziano qui a installé sans autorisation une nouvelle sortie d’air sur la façade,

— l’installation de cette hotte constitue une infraction au règlement sanitaire de la Seine-Saint-Denis et constitue nécessairement un trouble manifestement illicite qu’il lui appartient de faire cesser,

— la bailleresse et la locataire prétendent qu’ils avaient proposé en assemblée générale une extraction par le toit et qu’elle leur a été refusée, mais ce refus s’explique par le rapport de l’architecte du locataire lui-même,

S’agissant des nuisances olfactives :

— les habitants de l’immeuble qui ont signé une pétition en ce sens attestent que cette sortie d’air est à l’origine de nuisances olfactives ce que la mairie de Saint Ouen a fait constater par ses agents, recommandant à la locataire de se doter d’un destructeur d’odeurs pour les faire cesser,

— cette dernière n’a pas obtempéré et n’a réaliser aucun aménagement permettant de réduire ces nuisances,

— cette sortie d’air créé un risque pour la santé publique selon la mairie et constitue également un trouble anormal du voisinage,

— Le syndicat des copropriétaires a tenté à plusieurs reprises, mais en vain, de régler le problème amiablement,

— les nuisances ont cessé quand le restaurant a dû fermer durant le confinement, ce qui démontre bien qu’il en est la cause.

S’agissant de l’enseigne :

— le juge a estimé que le changement d’enseigne opéré par la locataire était mineur et ne remettait pas en cause l’harmonie de la façade,

— or, la locataire est passé de l’orange au vert, ce qui change nécessairement l’harmonie,

— en tout état de cause, le règlement de copropriété ne prévoyant rien à ce sujet, le changement aurait dû être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 13 août 2020, la société Saint-Ouen les parcs demande à la cour de :

— déclarer M^me X et le syndicat des copropriétaires mal fondés en leur appel et les débouter ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté les demandes de suppression, sous astreinte, de l’enseigne du restaurant, de la sortie d’air sur rue et de remise en état, sous astreinte, de la façade à l’emplacement de l’enseigne,

— rejeté les demandes de provision,

— constater que la suppression de la vitre coulissante et de la publicité rend sans objet toute demande de condamnation à ce titre,

infirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus,

— condamner in solidum M^me X et le syndicat des copropriétaires à payer à la bailleresse la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel,

— ordonner le partage des dépens de première instance.

La SARL Saint-Ouen les parcs expose en résumé ce qui suit :

— la fenêtre coulissante de la devanture est d’ores et déjà supprimée,

— la locataire n’avait pas d’autorisation à demander s’agissant de l’enseigne,

— la locataire n’a fait que modifier une enseigne préexistante, par un changement de couleur et en la personnalisant, pour y apposer son nom et son enseigne, comme l’a constaté le juge des référés, elle n’a pas altéré l’harmonie de la façade,

— Le syndicat des copropriétaires et M^me X demandent à la société O’Ziano de 'remettre l’enseigne en l’état’ ce qui signifie mettre sur l’enseigne le nom du locataire précédent, demande particulièrement absurde et irréalisable, c’est donc à bon droit que le juge a estimé que la locataire pouvait librement modifier son enseigne sans demander d’autorisation préalable à l’AG des copropriétaires,

— la sortie d’air litigieuse est un simple percement sur la devanture sur une partie privative appartenant à la bailleresse, et la locataire n’a donc pas à demander d’autorisation pour la modifier, surtout elle préexistait à son entrée dans les lieux,

— le syndicat des copropriétaires et M^me X prétendent que la sortie d’air contreviendrait au règlement sanitaire départemental au motif qu’elle se trouverait à moins de 8 mètres des fenêtres des occupants, mais ce même règlement précise que des aménagements sont possibles.

— en l’espèce, la mairie de Saint-Ouen a pu constater, le 22 juillet 2019, que la locataire avait réalisé des aménagements qui ont diminué les nuisances olfactives mais lui avait recommandé d’acquérir un destructeur d’odeur, ce qu’elle a fait,

En réalité, il n’y a plus ni trouble manifestement illicite, ni trouble du voisinage.

Les attestations des occupants produites par le syndicat des copropriétaires sont très subjectives, tandis que le constat d’huissier diligenté par le syndicat des copropriétaires ne parle que d’odeurs perceptibles,

— à l’inverse, la locataire produit des attestations d’autres voisins qui prouvent que ces nuisances ont cessé,

— quand bien même ces nuisances seraient avérées, le syndicat des copropriétaires y a contribué en refusant le projet d’extraction d’air par le toit proposé par la bailleresse et la locataire,

— pour justifier ce refus, le syndicat des copropriétaires et M^me X prétendent que ce projet était irréalisable sans en apporter la preuve et notamment sans produire les rapports des architectes sollicités sur ce projet,

— il ressort de tous ces éléments que toute demande de condamnation basée sur ces prétendues nuisances olfactives se heurtent à des contestations sérieuses.

Par conclusions remises au greffe le 28 septembre 2020, la société O’Ziano demande à la cour de :

— déclarer M^me X et le syndicat des copropriétaires mal fondés en leur appel et les débouter,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté les demandes de suppression de l’enseigne du restaurant et de la sortie d’air sur rue et de remise en état,

— rejeté les demandes de provision,

— constater que les travaux réalisés par la locataire de remise à l’identique de la devanture vitrée par suppression de la vitre coulissante et de la publicité rend sans objet toute demande de condamnation à ce titre, avec ou sans astreinte,

— infirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus,

— condamner in solidum M^me X et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Laurence Taze-Bernard,

— ordonner le partage des dépens de première instance.

La société O’Ziano expose en résumé ce qui suit :

S’agissant de l’enseigne, le syndicat des copropriétaires et M^me X prétendent que la bailleresse et la locataire auraient dû demander l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour la modifier, mais cette enseigne est celle des précédents locataires que la société O’Ziano n’a fait que modifier pour y apposer son nom et ses couleurs, aucun accord n’était donc nécessaire le changement n’affectant pas l’aspect de la façade. La locataire ne peut être condamnée à supprimer son enseigne qui est un élément indispensable de son fonds de commerce.

S’agissant de la sortie d’air :

Cette sortie d’air est un simple percement de la devanture, partie privative, qui ne nécessitait pas d’accord préalable de l’AG des copropriétaires, les attestations qui affirment le contraire sont démentis par des photographies, il n’y a donc ni modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, ni trouble manifestement illicite,

S’agissant du projet d’extraction d’air par le toit :

— le syndicat des copropriétaires prétend que cette sortie d’air contreviendrait au règlement sanitaire départemental, mais elle a pourtant rejeté le projet présenté par la bailleresse et la locataire d’installer une sortie d’air vicié sur le toit, et a fait échouer ce projet, en n’informant pas la locataire des remarques de l’architecte et en refusant de réaliser les travaux permettant de combler une fissure constatée sur la façade de l’immeuble, qui aurait permis de la faire réparer cette fissure et de présenter le projet,

— les attestations des occupants de l’immeuble ont été réalisées pour les besoins de la cause (elles datent de novembre 2019) par M^me X et ses amis et elle-même produit d’autres attestations de voisins qui affirment ne rien sentir, L’huissier diligenté par le syndicat des copropriétaires ainsi que les agents de la mairie de Saint Ouen font état de nuisances olfactives minimes,

— à la demande de la mairie de Saint Ouen, la locataire a fait installer un destructeur d’odeurs, ce qui a mis fin à toute nuisance olfactive, et au contraire la suppression de cette sortie d’air entraînerait des nuisances olfactives encore plus grandes,

— les demandes du syndicat des copropriétaires et de M^me X se heurtent donc à des contestations sérieuses.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile devenu 835 du même code, le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, trois manquements sont allégués:

— la modification sans autorisation de la devanture, avec une porte-fenêtre coulissante,

— le changement d’enseigne,

— la création d’une ventilation en partie haute de la devanture

La devanture a été remise en état à la suite de la décision du premier juge et aucune demande n’est plus formée à ce titre. La décision sera confirmée.

Le changement d’enseigne ne peut être qualifié de trouble manifestement illicite, le commerce de restauration étant autorisé et aucune couleur n’étant imposée par le règlement de copropriété.

La couleur verte au lieu de la couleur marron et orange utilisée sans contestation par le précédent locataire, à l’enseigne Kay’fi, ne peut être considérée comme rompant avec l’harmonie des façades.

La décision sera également confirmée sur ce point.

En revanche, il apparaît que les nuisances olfactives causées par une extraction d’air en façade sont bien réelles. Si l’existence d’une ouverture en façade apparaît bien avoir préexisté, la comparaison entre les photographies produites par les parties au litige démontre qu’elle a été créée par la société Kai’fi puis modifiée par la société O’Ziano 2 puisqu’elle est désormais ronde au lieu de rectangulaire, il n’en demeure pas moins que les troubles sont manifestement supérieurs à ceux précédemment subis par les locataires et ce notamment du fait de la présence d’un grill à kebab tout près de la devanture comme en atteste la mise en demeure adressée par la commune de Saint-Ouen sur Seine à la société O’Ziano2, mais également le rapport établi par la même commune qui, le 29 août 2019, a constaté que si les filtres de l’extracteur avaient bien été changés, des odeurs de cuisson étaient toujours présentes même fenêtres fermées, ce rapport préconisant la pose d’un destructeur d’odeur.

En outre le procès verbal établi le 10 octobre 2019 par maître Z constate qu’une forte odeur de friture ou de graisse s’échappe encore du local, nettement perceptible depuis la rue et devant l’immeuble mais également depuis les logements qu’il a visités au 1^er, 3^e et 4^e étages, ainsi que sous le porche.

La seule pose d’un destructeur d’air a donc été manifestement insuffisante pour mettre fin au trouble subi.

La société O’Ziano établit avoir proposé la pose d’un conduit d’extraction sur la façade arrière de l’immeuble, avec une évacuation en toiture, solution qui a été refusée sans explication par l’assemblée générale des copropriétaires mais dont les autres pièces du débat démontre qu’elle l’a été en raison de l’existence d’une fissure sur le mur, devant être réparée avant cette installation. Cette fissure avait d’ores et déjà été mentionnée sur l’étude de faisabilité établie à la demande de la société O’Ziano par M^me F G qui en préconisait la réparation préalable.

Il n’est pas contesté par les parties que cette fissure est désormais réparée et qu’une nouvelle demande d’autorisation peut être présentée.

Compte tenu des troubles de voisinage importants manifestement causés par l’extracteur d’air en façade, il convient d’ordonner à la société O’Ziano de procéder à la suppression de ce trouble par une mesure appropriée telle que la pose d’un conduit avec une évacuation en toiture, puis le rebouchage de l’extracteur d’air en façade.

Mais les conditions de la pose de ce conduit n’étant pas réunies avant cette réparation sur laquelle elle n’avait aucun pouvoir, il ne peut être reproché à la société O’Ziano de ne pas l’avoir d’ores et déjà mise en oeuvre et il convient de lui octroyer un délai de 4 mois à compter de l’autorisation qu’elle

aura demandée sans délai à l’assemblée générale des copropriétaires, seule en mesure de l’y autoriser.

Le bailleur étant responsable à l’égard de la copropriété des manquements commis par son locataire, la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur la provision sur dommages-intérêts:

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. La limite de

Le préjudice allégué par M^me A X est certain, la jouissance de son appartement est manifestement atteinte par les fortes odeurs émises par la société O’Ziano, et M^me X est bien fondée à obtenir une provision sur ce préjudice dans la limite toutefois de la partie non contestable. Or à compter du jour où la société O’Ziano a proposé la pose d’un conduit avec une extraction sur le toit, seuls les copropriétaires étaient en mesure de lui permettre de réaliser cet aménagement ce qu’ils ont d’abord refusé, y compris M^me X, pour un motif sur lequel la société O’Ziano n’avait aucun pouvoir, pas plus que la SARL Saint Ouen les Parcs qui en a demandé l’autorisation dès le 10 octobre 2018.

Le préjudice ne sera donc prix en compte que pour la période comprise entre le 1^er novembre 2017 et le 10 octobre 2018.

Une somme de 3 000 euros sera donc allouée à ce titre à M^me X.

La copropriété subit également un préjudice du fait des manquements de la société O’Ziano, dont la SCI Saint Ouen les Parcs doit répondre, mais, comme il a été dit pour M^me X, ce préjudice ne leur est plus imputable à compter du jour où ils ont proposé au syndicat des copropriétaires une solution pour mettre fin aux nuisances. Il lui sera allouée une somme de 2 000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance du 14 février 2020, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande portant sur la suppression de la ventilation en partie haute de la vitrine et la demande de provision sur dommages-intérêts,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne in solidum la société O’Ziano et la SCI Saint Ouen les Parcs à supprimer la sortie d’air en façade à compter de l’expiration d’un délai de 4 mois suivant l’autorisation qui leur aura été donnée de poser un conduit sur la façade arrière de l’immeuble, avec une évacuation en toiture, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, l’astreinte courant pour une durée de 3 mois,

Condamne in solidum la société O’Ziano et la SCI Saint Ouen les Parcs à payer à M^me A X la somme de 3 000 euros à titre de provision sur la réparation de son préjudice,

Condamne in solidum la société O’Ziano et la SCI Saint Ouen les Parcs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de provision sur la réparation de son préjudice,

Condamne in solidum la société O’Ziano et la SCI Saint Ouen les Parcs à payer au syndicat des copropriétaires et à M^me A X la somme totale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société O’Ziano et la SCI Saint Ouen les Parcs aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,