Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 19 novembre 2021, n° 19/05893

TI Paris 7 février 2019

CA Paris
Infirmation partielle 19 novembre 2021

Arguments

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Accepté
Non-respect des conditions de congé
La cour a confirmé que le congé était nul car l'association G H ne pouvait pas donner congé pour vendre avant le terme de la première reconduction tacite du bail.
Accepté
Droit à la reconduction du bail
La cour a jugé que le bail devait être reconduit jusqu'au 30 juin 2024, conformément à la décision de nullité du congé.
Accepté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité de procédure aux intimés.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Paris a confirmé le jugement de première instance déclarant nul le congé pour vendre délivré par l'association G H aux époux X pour le 30 juin 2018. La question juridique centrale était de déterminer si le congé respectait les conditions de l'article 15 I. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment en ce qui concerne les délais applicables après l'acquisition d'un bien occupé. Le tribunal d'instance avait jugé que le congé était nul car l'association, ayant hérité de l'appartement moins de trois ans avant la fin du bail en cours, ne pouvait donner congé pour vendre qu'après la première reconduction tacite ou le premier renouvellement du bail, soit pas avant le 30 juin 2021. La Cour d'Appel a rejeté l'argument de l'association selon lequel le legs ne constituait pas une acquisition au sens de la loi et a confirmé la nullité du congé, tout en rectifiant le nom de l'un des intimés et en condamnant l'association G H à verser aux époux X une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 19 nov. 2021, n° 19/05893
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/05893
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 7 février 2019, N° 1118120087
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	François LEPLAT, président
Avocat(s) :	Patrice GRILLONFrancis MARTIN
Cabinet(s) :	CABINET SABBAH & ASSOCIES
Parties :	Association STEPHANE LAMART

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2021

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/05893 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7RG2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2019 -Tribunal d’Instance de Paris – RG n° 1118120087

APPELANTE

Association G H

[…]

représentée par M^e Patrice GRILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0745

INTIMES

Monsieur A X

[…]

Madame B C épouse X

[…]

représentés par M^e Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

En présence de M. I J K, stagiaire PPI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2012, M^me D E a donné à bail à M. A X et M^me B C, épouse X un appartement situé au […].

Ce bail, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été conclu pour une durée de 3 années, à effet au 1^er juillet 2012.

M^me D E est décédée le […], léguant le bien loué à l’association G H.

Suivant exploit d’huissier du 16 octobre 2017, l’association G H a donné congé pour vendre à M. A X et M^me B X pour la date du 30 juin 2018, l’acte mentionnant un prix net vendeur de 650.000 euros.

Par acte du 15 janvier 2018, M. A X et M^me B X ont fait assigner l’association G H devant le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris aux fins de le voir :

Prononcer la nullité du congé signifié le 16 octobre 2017 à M. A X et M^me B X à effet du 30 juin 2018 ;

Dire et juger que M. A X et M^me B X disposeront d’un bail renouvelé pour 6 années à compter du 1^er juillet 2018 ;

Condamner l’association G H à payer à M. A X et M^me B X une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 février 2019, le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Dit que le congé délivré par l’association G H à M. « Z » X et M^me B X le 16 octobre 2017 pour le 30 juin 2018 est nul ;

Dit que le bail liant l’association G H à M. « Z » X et M^me B X concernant les lieux situés au 5^e étage droite du […] à Paris 75012 est reconduit pour une période de six années à compter du 1^er juillet 2018 et expirant le 30 juin 2024 ;

Déboute M. « Z » X et M^me B C, épouse X de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’association G H à payer les dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 17 mars 2019 par l’association G H ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 juin 2019 par lesquelles l’association G H demande à la cour de :

Recevoir l’association G H en son appel ;

Infirmer le jugement du 7 février 2019 rendu par le tribunal d’instance de Paris en ce qu’il a dit que le congé délivré par l’association G H à M. A X et M^me B X le 16 octobre 2017 pour le 30 juin 2018 est nul, en ce qu’il a dit que le bail liant l’association G H à M. A X et M^me B X concernant les lieux situés […], 5^e étage droite à […], est reconduit pour une période de six années à compter du 1^er juillet 2018 et expirant le 30 juin 2024, en ce qu’il a condamné l’association G H aux dépens de l’instance, en ce qu’il a débouté l’association G H de ses demandes plus amples ou contraires ;

En conséquence, y faisant droit, statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

A titre principal :

Dire et juger que le congé pour vendre délivré le 16 octobre 2017 aux époux X n’est entaché d’aucune nullité ;

Dire et juger que le bail en date du 25 juin 2012 est résilié de plein droit à l’issu du délai légal suivant la notification du congé pour vendre, soit au 30 juin 2018 à minuit ;

Dire et juger que les époux X sont déchus de tout droit à occuper le bien à la date du 30 juin 2018 à minuit ;

Ordonner, s’ils se maintiennent dans les lieux après le 30 juin 2018 à minuit, l’expulsion des époux X et de tout occupant de leur chef, de l’appartement situé […], 5^e étage droite à […], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Autoriser en cas d’expulsion le bailleur à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer, aux frais, risques et périls des époux X ;

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due au bailleur au double du loyer actuel, majoré des charges récupérables, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ;

A titre subsidiaire :

Dire et juger que le bail est reconduit du 1^er juillet 2018 au 30 juin 2021 ;

Dans tous les cas :

Condamner les époux X à la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 juin 2019 au terme desquelles M. A X et M^me B C, épouse X demandent à la cour de :

Déclarer l’association G H irrecevable ;

Débouter l’association G H de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamner l’association G H à payer à M. et M^me X la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner l’association G H aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de l’association G H :

Faisant valoir qu’ils ont, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 octobre 2020, donné congé à l’association G H, que les lieux ont été restitués, les époux X soutiennent que la procédure de l’appelante n’a plus d’objet, qu’elle n’a plus d’intérêt à agir et qu’elle doit être déclarée irrecevable.

Mais si les époux X produisent une lettre recommandée avec avis de réception de l’association G H du 6 novembre 2020 accusant réception de leur demande de congé et leur fixant un rendez-vous d’état des lieux le 30 novembre 2020, cette lettre précise que la procédure judiciaire est toujours en cours. Les époux X ne produisent d’ailleurs aucun état des lieux, ni justificatif de remise des clés des lieux loués.

La cour rejettera donc cette fin de non-recevoir.

Sur le congé donné pour le 30 juin 2018 :

Selon l’article 15 I. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable à l’espèce : "I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le

bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)".

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a déclaré nul le congé qu’elle a fait délivrer aux époux X par acte du 16 octobre 2017, l’association G H soutient, d’une part, que les intimés ont conclu un premier bail avec M^me D E le 15 juin 2003, à effet au 1^er juillet 2003 ; que le bail signé le 25 juin 2012, à effet au 1^er juillet 2012, n’en est que le renouvellement ; que c’est donc bien pour le terme de la première reconduction tacite du bail qu’elle a fait délivrer le congé litigieux.

Mais s’il n’est pas contesté qu’un premier bail a été conclu en 2003, le bail signé en 2012 s’y référant d’ailleurs en ce qui concerne le dépôt de garantie, cette pièce n’est pas mise aux débats. En tout état de cause, les dispositions précitées de l’article 15 I. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, s’agissant de l’acquisition d’un bien occupé évoquent « un contrat de location en cours », dont il est constant en l’espèce que le terme arrivait à échéance le 30 juin 2018.

Or, l’acquisition datant du […], c’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que le terme du contrat de location en cours intervenait moins de trois ans après la date d’acquisition et que l’association G H ne pouvait donc donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, soit pas avant le 30 juin 2021 et donc au plus tôt pour le 30 juin 2024.

L’association G H fait valoir, de seconde part, que le bien lui a été légué et qu’elle ne l’a pas acquis à titre onéreux. Mais le premier juge a exactement apprécié que cette condition n’était pas prévue par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, texte d’ordre public, le legs faisant partie des modes d’acquisition dérivés de la propriété.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a dit nul, le congé délivré par l’association G H à effet du 30 juin 2018 et, partant, en son entier, sauf à rectifier le nom de M. A X.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer aux époux X une indemnité de procédure de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir soulevé par M. A X et M^me B C, épouse X, à l’encontre de l’association G H pour défaut d’intérêt à agir,

Confirme le jugement entrepris, sauf à rectifier le nom de « Z X » par celui de « A X »,

Et y ajoutant,

Condamne l’association G H à payer à M. A X et M^me B C, épouse X la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’association G H aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président