Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 13 janvier 2022, n° 18/04082

TGI Bordeaux 26 avril 2018

CA Bordeaux
Confirmation 13 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Inapplicabilité des mesures du lotissement
La cour a jugé que le cahier des charges du lotissement 'Le Grand Tessan' s'applique également à 'La Lisière du Bois', et que les appelants sont tenus de respecter les obligations qui en découlent.
Rejeté
Caducité du règlement du lotissement
La cour a estimé que la caducité des règles du lotissement ne fait pas obstacle à l'application des stipulations du cahier des charges, qui continuent de régir les rapports entre les propriétaires.
Rejeté
Nécessité de pénétrer sur la propriété de l'intimée
La cour a jugé que les appelants n'ont pas démontré la nécessité d'accéder à la propriété de l'intimée pour réaliser les travaux envisagés.
Rejeté
Droit à des dommages et intérêts
La cour a rejeté cette demande, considérant que les appelants ne justifiaient pas leur droit à des dommages et intérêts dans le cadre de l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 13 janv. 2022, n° 18/04082
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	18/04082
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 26 avril 2018, N° 15/06998
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Paule POIREL, président
Avocat(s) :	Clotilde CAZAMAJOURFrançoise PILLET
Cabinet(s) :	SELARL COULAUD-PILLET

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

--------------------------

ARRÊT DU : 13 JANVIER 2022

N° RG 18/04082 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KREI

Monsieur C Z

Madame E A

Madame J I H épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 avril 2018 (R.G. 15/06998) par la 1ère chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 12 juillet 2018

APPELANTS :

C Z

né le […] à TALENCE

de nationalité Française

Profession : Ingénieur informatique,

demeurant […]

E A

née le […] à MACHECOUL

de nationalité Française,

demeurant […]

Représentés par M^e MAGINOT substituant M^e Clotilde CAZAMAJOUR de la SELAS CAZAMAJOUR & URBANLAW, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE : J I H épouse X

née le […] à DJIBOUTI

de nationalité Djiboutienne,

demeurant […]

Représentée par M^e Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 novembre 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte en date du 27 novembre 1992, M^me G H épouse X a acquis la propriété d’une maison 'habitation avec jardin, cadastrée […], constituant le lot n°78 du lotissement 'la lisière du bois’ issu du lotissement primaire 'le grand Tessan’ et située […].

M^me E A et M. C Z ont acquis, suivant un acte notarié du 09 juin 2006 une maison d’habitation située au […] à Lormont, cadastrée […], formant le lot n°32 du lotissement 'la lisière du bois'0. leur propriété jouxte la parcelle détenue par M^me X.

Après avoir obtenu le 16 septembre 2009 un permis de construire un garage 'devant impérativement être implanté sur les limites séparatives', Mme. A et M. Z l’ont fait édifier au fond de leur parcelle en limite de la propriété de M^me X.

Après plusieurs échanges de courriers et une tentative de conciliation infructueuse, M^me X, faisant état du règlement du lotissement et de ses annexes, a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 novembre 2013, mis en demeure ses voisins de reculer leur garage de quatre mètres.
Par acte d’huissier du 13 juillet 2015, M^me X a assigné M^me A et M. Z devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’obtenir à titre principal la démolition du garage et à titre subsidiaire le paiement d’une somme de 150 euros de dommages et intérêts par jour de travaux réalisés au titre du tour d’échelle à leur charge.

Le jugement rendu le 26 avril 2018 par le tribunal a :

- ordonné la démolition de la construction édifiée par M^me A et M. Z au fond de leur parcelle dans les quatre mois de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

- rejeté toutes autres demandes de fond,

- condamné in solidum M. Z et M^me E A à verser à M^me I H épouse X la somme de l 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration électronique en date du 12 juillet 2018, M^me A et M. Z ont relevé appel de l’ensemble du jugement.

Dans leurs dernières conclusions du 22 décembre 2020, M^me A et M. Z demandent à la cour, au visa des articles 1103 du code civil et L. 423-6, L. 115-1 (ancien) et L. 442-9 du code de l’urbanisme, de :

- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 26 avril 2018 en tant qu’il :

- a ordonné la démolition de la construction édifiée par leurs soins dans les quatre mois de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

- a rejeté toutes autres demandes de fond ;

- les a condamnés in solidum à verser à M^me X la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

- débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes ;

- condamner M^me X :

- à les laisser pénétrer sur son fonds ou les entrepreneurs choisis par leurs soins afin de réaliser les enduits sur le mur de leur garage implanté en limite de propriété, ainsi que la taille de leur haie, et ce sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

- à leur verser une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- au paiement des entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant ses dernières écritures du 18 mai 2021, M^me X demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1143 du code civil et L. 442-9 du code de l’urbanisme, de:

- la déclarer recevable et bien-fondée à agir,

- confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

- débouter les appelants de leurs demandes comme non fondées ni justifiées,

- condamner in solidum M^me A et M. Z à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2021.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIVATION

Sur la demande de démolition du garage

M^me A et M. Z considèrent que les mesures édictées dans le document relatif au lotissement 'Le Grand Tessan’ ne leur sont pas applicables dans la mesure où ils ne dépendent uniquement que du règlement du lotissement 'La Lisière du Bois'.

Cependant, ils reconnaissent dans leurs dernières écritures que le cahier des charges rédigé pour le compte du lotissement du Grand Tessan a été repris par le lotisseur du second lotissement dénommé La Lisière du Bois. Il se trouve d’ailleurs annexé au règlement de ce second lotissement.

Les appelants estiment en outre que ce document est improprement qualifié de 'cahier des charges’ car son contenu ne comprend que des dispositions qui sont de nature réglementaire de sorte que son auteur n’a pas entendu lui conférer une valeur contractuelle. Ils estiment dès lors que seul le juge administratif est compétent pour apprécier une éventuelle violation de celui-ci.

Cependant, le cahier des charges d’un lotissement constitue, sans considération de sa date et de son contenu, un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (3ème Civ, 14 septembre 2017 n°16-21.329).

Le juge judiciaire est en conséquence compétent pour se prononcer sur l’action intentée par M^me X à l’encontre de M^me A et M. Z.

Pour s’opposer à la demande de démolition de leur garage, M^me A et M. Z affirment également que la caducité du règlement du lotissement 'La Lisière du Bois', confirmée dans un courrier du 6 avril 2006 émanant du Maire de la commune de Lormont, entraîne nécessairement celle du cahier des charges qui y est annexé.

Cependant, la caducité des règles du lotissement ne fait pas obstacle à ce que les stipulations du cahier des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti (3ème Civ, 24 octobre 1990 n°89-15.142).
Il résulte de ces éléments que les clauses contenues dans ce document s’imposent à M^me A et M. Z en leur qualité de colotis.

Les appelants ne peuvent se retrancher derrière l’obtention d’un permis de construire pour considérer que l’édification du garage ne peut leur être reprochée. En effet, cette décision ne constitue qu’une autorisation administrative qui est accordée sans prendre en considération le respect des obligations imposées à chaque coloti dans le cahier des charges précité (CE, 26 janvier 1979, société Nautic-Loisirs).

Il apparaît que l’article 7 du cahier des charges du lotissement 'Le Grand Tessan’ stipule clairement que les garages doivent être incorporés ou accolés à la construction principale en tenant compte des niveaux du terrain et que toutes autres constructions annexes, même provisoires, telles que volières, clapiers ou abris divers, sont strictement interdites.

Les constatations visuelles de M^e B-Cadro figurant dans son procès-verbal dressé le 13 juillet 2015 étayées par des clichés photographiques font clairement apparaître que le garage édifié par M^me A et M. Z sur leur propriété ne respecte pas l’obligation prévue ci-dessus. Il se trouve en effet totalement détaché de leur habitation.

Cette situation n’est d’ailleurs pas contestée par les appelants dans leurs dernières écritures.

Tout coloti partie au contrat que constitue le cahier des charges a qualité, nonobstant l’inaction de l’AFUL ou du lotisseur, pour agir afin d’obtenir le respect des clauses y figurant sans qu’il soit nécessaire d’apporter la démonstration d’un préjudice personnel.

M^me X dispose en conséquence de la qualité à agir contrairement à ce qu’affirment M^me A et M. Z dans le corps de leurs dernières écritures, étant observé que la fin de non-recevoir n’est pas reprise dans le dispositif de celles-ci.

En conséquence, au regard de la localisation actuelle du garage édifié en violation des obligations du cahier des charges précité, seule une mesure de démolition permet de remettre en conformité la propriété de M^me A et M. Z avec le cahier des charges du Grand Tessan. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point.

La destruction de l’ouvrage confirmée par la présente cour motive nécessairement le rejet de la demande de M^me A et M. Z tendant à obtenir l’autorisation judiciaire pour pénétrer sur la propriété de M^me X afin de crépir l’un des murs de ce bâtiment. La décision entreprise sera également confirmée sur ce point.

Sur l’autorisation de pénétrer sur la propriété de M^me X

Le rejet de la demande présentée par M^me X tendant à l’arrachage d’une haie séparative n’est pas contesté par celle-ci dans ses dernières écritures.

M^me A et M. Z sollicitent l’autorisation judiciaire de pénétrer sur la propriété de leur voisine afin de procéder à la taille de la haie séparative et réclament l’instauration d’une mesure d’astreinte pour en assurer son effectivité.

En réponse, M^me X s’oppose à la venue de ses voisins sur sa propriété.

Les appelants ne démontrent cependant pas la nécessité de pénétrer sur la propriété de leur voisine pour réaliser l’opération envisagée, étant observé que M^me X ne formule aucune récrimination sur la présence et l’ampleur de la haie séparative et ne reproche pas la violation par M^me A et M. Z des articles 671 à 673 du code de procédure civile.
En conséquence, le jugement déféré ayant rejeté cette prétention sera confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Si la somme mise à la charge de M^me A et M. Z en première instance doit être confirmée, il n’apparaît pas opportun en cause d’appel de condamner l’une ou l’autre des parties au versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

- Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement en date du 26 avril 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

Y ajoutant ;

- Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne in solidum M^me E A et M. C Z au paiement des dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE