Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 5, 14 janvier 2021, n° 20/15329

CA Paris
Confirmation 14 janvier 2021

Arguments

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Rejeté
Conséquences manifestement excessives de l'exécution provisoire
La cour a estimé que la SCI n'a pas établi que l'exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives sur sa situation, notamment en raison de la proposition de sa maison mère de verser une somme pour apurer la dette.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a condamné la SCI à payer une somme au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700, considérant que la demande était fondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 5, 14 janv. 2021, n° 20/15329
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/15329
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes

Sur les parties

Président :	Edmée BONGRAND, président
Avocat(s) :	Bénédicte FLORYJulien DUPUY
Cabinet(s) :	DBA AVOCATS
Parties :	S.C.I. REAUX RESIDENCE ROYALE c/ Syndic. de copro. LES REAUX

Texte intégral

Copies exécutoires

République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 14 JANVIER 2021

(n° /2021)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15329 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCRPB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juillet 2020 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 18/07171

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Edmée BONGRAND, Conseillère, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEURS

S.C.I. REAUX RESIDENCE ROYALE

[…]

Maître Y X ès qualité de mandataire judiciaire de la SCI Réaux Résidence Royale

[…]

94214 LA VARENNE SAINT-HILAIRE

Représentés par M^e Bénédicte FLORY de l’AARPI DIXHUIT BOETIE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0756

DEFENDEUR

SDC LES REAUX SIS ROUTE DE MELUN – 91840 SOISY-SUR-ECOLE, pris en la personne de son administrateur judiciaire provisoire, M^e A B-C

[…]

Représenté par M^e Naïma HADDADI substituant M^e Julien DUPUY de la SELARL DUBAULT-BIRI & ASSOCIES, avocat au barreau d’ESSONNE

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 26 Novembre 2020 :

La SCI Réaux Résidence Royale, qui a pour objet l’acquisition, la vente et la location de biens immobiliers, est propriétaire de 49 lots au sein de la copropriété Domaine Les Réaux, situé à Soicy sur école, constituée d’un ensemble immobilier comprenant 771 lots de copropriété.

Par jugement du 8 janvier 2015, le tribunal judiciaire de Paris a placé la SCI Réaux Résidence Royale en redressement judiciaire, fixant provisoirement la date de cessation des paiements au 8 juillet 2013 et a désigné M^e X en qualité de mandataire judiciaire de la société.

Le 2 juin 2016, le tribunal judiciaire de Paris a arrêté un plan de redressement sur 10 ans.

Suite aux difficultés financières rencontrées par la copropriété, le tribunal judiciaire d’Evry a, par ordonnance du 31 mai 2010, désigné M^e Philippot en qualité d’administrateur judiciaire. M^e Philippot a été reconduit dans ses fonctions jusqu’à son remplacement par M^e A B-C par ordonnance du 9 juillet 2015, laquelle est toujours en fonction.

Le syndicat des copropriétaires du domaine Les Réaux a, le 28 janvier 2015, déclaré une créance de 864.938,32 euros au titre de charges de copropriété impayées, admise à hauteur de 827.878,72 euros par ordonnance du juge commissaire du 23 août 2016.

Par arrêt du 15 janvier 2019, sur appel de la SCI Réaux Résidence Royale, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance du juge commissaire, la créance étant admise à hauteur de 355.676,67 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1^er janvier 2008 au 9 mai 2011 et renvoyé les parties devant les juridictions compétentes aux fins de déterminer le montant des charges dues à compter du 9 mai 2011.

Le syndicat des copropriétaires du domaine Les Réaux a fait procéder à des saisies conservatoires sur un montant de 534.532,92 euros à l’encontre de la SCI Réaux Résidence Royale.

Par acte du 6 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires du domaine Les Réaux a fait assigner la SCI Réaux Résidence Royale devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de la voir condamnée notamment au paiement des charges de copropriété de la période 2015 à 2018.

Par jugement du 24 juillet 2020, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— débouté le syndicat des copropriétaires Les Réaux, représenté par Maître A B- C, ès-qualité d’administrateur provisoire, de sa demande au titre des charges de copropriété comprises entre le 10 mai 2011 et le 7 janvier 2015 ;

— condamné la société civile immobilière Réaux Résidence Royale (société civile immobilière 3R), représentée par Maître Y X, ès-qualité de mandataire judiciaire), à verser au syndicat des copropriétaires Les Réaux, représenté par Maître A B- C, ès-qualité d’administrateur provisoire, la somme de 533.751,89 euros, arrêtée au 9 octobre 2018, au titre des charges impayées pour la période du 29 janvier 2015 au 18 octobre 2018, appels provision budget octobre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du :

' 24 mars 2015 sur la somme de 23.401,60 euros,

' 25 juin 2015 sur la somme de 58.522 euros,

' 26 octobre 2016 sur la somme de 182.640,21 euros,

' 7 février 2018 sur la somme de 201.764,89 euros,

' de la présente décision pour le surplus,

et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— condamné la société civile immobilière Réaux Résidence Royale (société civile immobilière 3R), représentée par Maître Y X, ès-qualité de mandataire judiciaire), à verser au syndicat des copropriétaires Les Réaux, représenté par Maître A B -C, ès-qualité d’administrateur provisoire, la somme de 72 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné la société civile immobilière Réaux Résidence Royale (société civile immobilière 3R), représentée par Maître Y X, ès-qualité de mandataire judiciaire ), aux dépens, avec distraction au profit de l’avocat qui en a fait la demande ;

— condamné la société civile immobilière Réaux Résidence Royale (société civile immobilière 3R), représentée par Maître Y X, ès-qualité de mandataire judiciaire), à verser une somme de mille cinq cent euros (1.500 euros) au syndicat des copropriétaires Les Réaux représenté par M^e A B-C, ès-qualité d’administrateur provisoire, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration du 30 septembre 2020 , la SCI Réaux Résidence Royale (ci-après SCI RRR) a interjeté appel de certains chefs de ce jugement.

Par acte du 30 octobre 2020,la SCI Réaux Résidence Royale et M^e X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Réaux devant le premier président de la cour d’appel de Paris au visa de l’article 524 du code de procédure civile aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire du jugement rendu le 24 juillet 2020 par le tribunal judiciaire d’Evry et de voir condamner ledit syndicat à payer à la SCI Réaux Résidence Royale la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 25 novembre 2020 et soutenues oralement à l’audience du 26 novembre 2020,la SCI Réaux Résidence Royale et M^e X font demandent au premier président de :

vu l’article 524 du code de procédure civile,

— juger la SCI RRR recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ,

y faisant droit,

— arrêter l’exécution provisoire ordonnée par le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 24 juillet 2020,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI RRR la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir :

— que le droit applicable est celui des dispositions de l’article 524 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure à la loi du 11 décembre 2019,

— que les conséquences de l’exécution provisoire, en cas d’appel, doivent être appréciées au regard de la situation du débiteur et de la faculté de remboursement de la partie adverse,

— que l’ensemble des pièces versées aux débats démontre son incapacité manifeste à s’acquitter d’une somme de plus de 533.000 euros étant rappelé qu’elle se trouve privée de toute recette par l’effet des saisies conservatoires pratiquées par le syndicat des copropriétaires qui intercepte tous les revenus locatifs générés par les appartements qui sont sa propriété,

— que le syndicat des copropriétaires ne peut exiger qu’une de ses associés à savoir la société Financière Vendôme, fasse un apport pour lui permettre de s’acquitter de cette dette car cette demande n’a aucun fondement juridique et surtout, cette société n’est absolument pas en mesure de faire cet apport en ce qu’elle ne dispose pas de fonds propres,

— que l’exécution provisoire de la décision dont appel aurait pour conséquence de provoquer sa liquidation judiciaire, conséquence manifestement excessive dans la mesure où aucun retour en arrière serait possible, même en cas d’infirmation du jugement alors que dans cette hypothèse, son redressement serait envisageable,

— qu’au demeurant, l’exécution provisoire, alors qu’elle est dans l’impossibilité d’exécuter le jugement serait même susceptible de lui interdire la voie de l’appel,

— que la copropriété se trouve dans uns situation financière très dégradée puisque ses dettes sont d’environ 3 millions d’euros,

— que dans l’hypothèse d’une infirmation du jugement, le syndicat des copropriétaires serait dans l’incapacité de procéder au remboursement des condamnations, ce qui constitue une conséquence manifestement excessive,

— qu’il ne peut être fait droit à la demande de consignation formulée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 521 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige puisqu’elle n’est pas en mesure de consigner une quelconque somme.

Par conclusions remises le 23 novembre 2020 et soutenues oralement à l’audience du 26 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires Les Réaux demande à la cour de :

Vu l’article 524 ancien du Code de procédure civile,

— déclarer le Syndicat des copropriétaires Les Réaux représenté par son administrateur provisoire, Maître A B -C recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— débouter la société Réaux Résidence Royale de toutes ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire,

— ordonner la consignation de la somme de 1.500.000 euros par la société Réaux Résidence Royale au profit du SDC Les Réaux entre les mains du Bâtonnier de l’Essonne es qualité de séquestre et ce, sous astreinte de 100 €uros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner la société Réaux Résidence Royale à payer au Syndicat des copropriétaires Les Réaux représenté par son administrateur provisoire, Maître A B-C ,la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Réaux Résidence Royale aux entiers dépens.

Il fait valoir :

— qu’une dizaine de procédures judiciaires ont opposé le syndicat des copropriétaires à la SCI Réaux Résidence Royale depuis que celle-ci est devenue copropriétaire en 2007 et que malgré ses démarches de résolution amiable et ses mises en demeure , il n’a pu obtenir paiement des charges,

— que si la SCI Réaux Résidence Royale représente environ 7% des tantièmes de copropriété, sa dette représente ,elle, près de 11 % des créances du syndicat,

— que l’existence d’un plan de redressement arrêté sur 10 ans ne suffit pas à caractériser l’insuffisance des capacités financières de la SCI et donc de justifier l’arrêt de l’exécution provisoire sollicité puisque l’objectif poursuivi pour la validation d’un plan de continuation est de donner à l’entreprise les moyens de recouvrer une solvabilité pour permettre la poursuite de l’activité et à défaut seule la liquidation s’impose,

— qu’au surplus, d’une part la SCI Réaux Résidence Royale ne justifie pas de ses facultés ou non de paiement puisqu’elle ne verse aux débats aucune pièce financière de nature à apprécier la réalité de sa situation financière et de sa situation patrimoniale et d’autre part, il résulte d’un courrier du 18 juin 2020 qu’elle admet que sa maison mère la société Financière Vendôme a la capacité de verser au profit du syndicat la somme totale de 1.500.000 euros,

— que la SCI Réaux Résidence Royale ne démontre donc pas l’absence de ses facultés de paiement et un risque de mise en liquidation qui résulterait de l’exécution des condamnations mises à sa charge,

— qu’il est inexact de soutenir que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas les facultés de rembourser en cas d’infirmation du jugement eu égard à ses dettes puisque les sommes qui seraient versées par la SCI peuvent être séquestrées sur un compte distinct de celui affecté au fonctionnement habituel de la copropriété,

— que l’article 521 du code de procédure civile donne au premier président le pouvoir discrétionnaire d’aménager l’exécution provisoire en ordonnant la consignation d’une somme suffisante pour garantir en principal, intérêt et frais le montant des condamnations,

— qu’en l’espèce, en juin 2020, la SCI, par l’intermédiaire de l’un de ses associés, la Financière Vendôme, a fait diligence pour préparer un verser de 1.500.000 euros à son profit, qu’une telle solution est de nature à garantir les intérêts de toutes les parties.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux

écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L’article 517-1 dans sa rédaction issue du décret n°2009-1333 du 11 décembre 2019 s’applique, conformément au II de l’article 55 du décret aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1^er janvier 2020.

En l’espèce, l’instance a été introduite devant la juridiction du premier degré par acte du 6 novembre 2018. En conséquence, seules les dispositions de l’article 524 du code de procédure civile s’appliquent au litige, à l’exclusion des dispositions sus-visées, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 524 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, lorsque l’exécution provisoire a été ordonnée, elle ne peut être arrêtée, en cas d’appel que par le premier président : 2° si elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ; dans ce dernier cas, le premier président peut aussi prendre les mesures prévues aux articles 517 à 522.

Les conséquences manifestement excessives s’apprécient, en ce qui concernent les condamnations pécuniaires, par rapport aux facultés de paiement du débiteur et aux capacités de remboursement de la partie adverse en cas d’infirmation de la décision assortie de l’exécution provisoire.

Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation.

En l’espèce, la SCI Réaux Résidence Royale déclare que le paiement des condamnations mises à sa charge aurait pour effet d’entraîner sa liquidation judiciaire.

Il est constant que par jugement du 8 janvier 2015 , le tribunal judiciaire de Paris a placé la SCI Réaux Résidence Royale en redressement judiciaire et désigné M^e X en qualité de mandataire judiciaire et qu’un plan de redressement sur 10 ans a été arrêté le 2 juin 2016.

La production de relevés bancaires de la SCI Réaux Résidence Royale auprès de la banque Delubac portant sur les 10 premiers mois de l’année 2020 sont inopérants à établir la situation financière de la SCI dès lors qu’ils ne sont le reflet que de ce compte, et non de la situation financière réelle de la SCI qui peut être détentrice d’autres comptes bancaires.

La déclaration fiscale produite aux débats et non pas le bilan comme affirmé par la SCI RRR , porte sur les revenus perçus au cours de l’année 2018. Elle ne justifie pas donc pas de la situation actuelle de la SCI.

Si l’expert comptable de la SCI Réaux Résidence Royale déclare dans son attestation rédigée le 25 novembre 2020, que « la totalité des loyers dus à la société sont intégralement saisis par M^e Vitiello, huissier et reversés au cabinet B-C à Evry », cette déclaration est imprécise quant à la période de la saisie des loyers, qui ne pourrait pas, en toute hypothèse, concerner l’année 2018 puisqu’il est fait mention dans la déclaration fiscale de l’encaissement de loyers au cours de l’année 2018 pour un montant de 25.459 euros.

La SCI Réaux Résidence Royale qui ne verse aucune pièce relative à l’exécution de son plan de redressement n’établit pas les difficultés financières alléguées.

Le risque invoqué d’une liquidation judiciaire qui résulterait de l’exécution des condamnations mises à sa charge n’est pas plus établi en ce qu’il est constant que la société Financière Vendôme dont la

SCI Réaux Résidence Royale est la filiale, a proposé au syndicat des copropriétaires, le 18 juin 2020 de mettre à sa disposition une somme de 1.500.000 euros qu’elle justifiait détenir, afin d’apurer la dette de la SCI Réaux Résidence Royale, cette somme constituant alors une avance en compte courant d’associé faite à sa filiale.

En conséquence, il n’est pas établi que l’exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives sur la situation de la demanderesse.

La capacité de remboursement du syndicat des copropriétaires en cas d’infirmation de la décision assortie de l’exécution provisoire dont il a été fait appel, est assurée dès lors que les sommes versées par la SCI Réaux Résidence Royale seront séquestrées sur un compte distinct de celui affecté au fonctionnement habituel de la copropriété, comme l’indique le syndicat des copropriétaires.

La demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du 24 juillet 2020 est rejetée.

La SCI Réaux Résidence Royale supportera la charge des dépens ainsi que celle d’une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il convient de fixer à 1500 euros au profit du syndicat des copropriétaires Les Réaux.

PAR CES MOTIFS

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du 24 juillet 2020;

Condamnons la SCI Réaux Résidence Royale aux dépens ;

Condamnons la SCI Réaux Résidence Royale à payer au syndicat des copropriétaires Les Réaux la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNANCE rendue par M^me Edmée BONGRAND, Conseillère, assistée de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Conseillère