ARRET

N°

S.A.R.L. SOCIETE DE DISTRIBUTION DE BOISSONS X

C/

COCQUIN X

DB

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 02 JUILLET 2020

N° RG 18/04540 – N° Portalis DBV4-V-B7C-HD6O

Jugement du tribunal de grande instance de AMIENS en date du 25 octobre 2018

.

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. SOCIETE DE DISTRIBUTION DE BOISSONS X, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]est

[…]

Représentée par M^e François DORY, avocat au barreau d’AMIENS, substituant M^e Carl WALLART de l’AARPI WALLART-RUELLAN, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 03

ET :

INTIMEE

Madame A Y X

[…]

[…]

Représentée par M^e Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 24,postualnt et ayant pour avocat plaidant, M^e Thomas CERTIN, avocat au barreau de PARIS

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2020 devant M^me Dominique BERTOUX, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du

Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 mai 2020.

GREFFIER : Madame Vanessa IKHLEF

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Dominique BERTOUX , Présidente de chambre, en a rendu compte à la Cour composée en outre de :

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseillère

M^me Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le délibéré a été prorogé au 02 juillet 2020.

Le 02 Juillet 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec Madame Vanessa IKHLEF, Greffière.

DECISION

Par acte notarié du 15 juin 2005, les époux X ont donné à bail à la SARL Société de Distribution de Boissons X (ci-après dénommée la SARL SDBB) deux hangars à usage commercial, l’un d’une superficie de 600 m², l’autre de 45 m², situés […] à Doullens. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 16 464 € hors taxes et hors charges. Il a également été convenu que la taxe foncière serait acquittée chaque année par la SDBB.

M. X est décédé le […], laissant à sa veuve M^me Y l’usufruit de ses biens et notamment le bénéfice du bail commercial souscrit par la SDBB.

A compter du mois d’octobre 2008, la société SDBB n’a plus payé régulièrement ses loyers.

Par acte extrajudiciaire du 6 avril 2017, M^me Y veuve X a saisi le juge des référés aux fins de voir sa locataire expulsée et condamnée à lui payer son arriéré de loyer. Par ordonnance du 12 juillet 2017, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse liée à l’imputation des loyers et a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte extrajudiciaire du 14 août 2017, M^me Y veuve X a fait assigner la Société SDBB devant le tribunal de grande instance d’Amiens qui, par un jugement du 25 octobre 2018, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 28 février 2017,

— ordonné l’expulsion de la Société SDBB et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’un astreinte,

— dit que le sort des meubles se trouvant sur les lieux suivra les dispositions des articles L. 433-1 et

suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la Société SDBB à payer à M^me Y la somme de 37 860,53 € au titre des loyers impayés augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour, la somme de 1 645 € au titre de la taxe foncière 2017 augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que 1 646 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, outre 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, débouté M^me Y du surplus de ses demandes.

— débouté M^me X du surplus de ses demandes.

La SARL SDBB a relevé appel de cette décision par déclaration du 10 décembre 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 11 mars 2019, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SARL SDBB demande à la cour, au visa de l’article 1342-10 du code civil, de:

— réformer le jugement dans son ensemble,

— constater qu’elle justifie de l’imputation et du parfait règlement des loyers des mois de février 2015 à décembre 2016,

à titre subsidiaire,

— constater qu’elle justifie de l’imputation et du parfait règlement des loyers des mois de septembre 2015 à décembre 2016,

au regard des éléments de fait et de droit ci-avant exposés :

— débouter M^me Y veuve X de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 21 mai 2019, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, M^me Y veuve X demande à la cour, au visa notamment des articles 1134, 1253, 1256 et 1315 anciens du code civil, de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de fixation d’astreinte,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de la société SDBB ainsi que de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est, des locaux objet du bail et ce, sous astreinte définitive journalière d’un montant de 500 € à compter du 8^e jour qui suivra la signification de l’ordonnance (SIC) à intervenir;

— condamner la société SDBB à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront, notamment, le coût des commandements de payer des 1^er juin 2015 et 30 janvier 2017.

SUR CE :

Les parties s’opposent sur l’imputation des sommes réglées par la SARL SDBB au titre des loyers dus en vertu d’un bail commercial et partant sur ses conséquences quant à l’acquisition ou pas de la

clause résolutoire.

Comme l’a justement rappelé le tribunal, selon l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l’article 1342-10 nouveau du code civil selon lequel les parties fondent leur litige est entré en vigueur le 1^er octobre 2016 et les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne; en l’espèce, le bail commercial a été signé le 15 juin 2005 et les loyers litigieux hormis les trois derniers, sont tous antérieurs à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016; il s’ensuit que le litige est soumis aux dispositions des articles 1253 et suivants anciens du code civil.

L’article 1253 ancien du code civil dispose que 'le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter.'

Selon l’article 1256 ancien du même code, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Par ailleurs, l’article 1315 ancien du code civil prévoit que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.'

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu en la forme authentique entre les parties suffit à prouver l’obligation de paiement des loyers à laquelle est tenue la SARL SDBB à l’égard de M^me Y.

Il appartient donc à la SARL SDBB de rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

Selon M^me Y , la société SDBB a cessé de payer régulièrement ses loyers; ainsi le loyer du mois d’octobre 2008 a été payé au mois de novembre 2008; il s’est parfois écoulé des périodes de 2 à 3 mois pendant lesquelles la société SDBB n’a pas réglé son loyer; elle en a repris le règlement régulier depuis le mois de décembre 2015, sans jamais rattraper son arriéré, décalant ainsi, de près de deux années, le règlement de son loyer, de sorte que le 30 décembre 2016, la société SDBB s’est acquittée du loyer du mois de janvier 2015.

Il est constant que M^me Y a fait délivrer un premier commandement, en vertu du bail notarié du 15 juin 2005 et des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, le 01er juin 2015 faisant état d’un arriéré de loyers à hauteur de 44.785,64 € correspondant aux loyers de mars 2013 à mai 2015 d’un montant mensuel de 1.648,48 €; qu’un second commandement a été signifié le 30 janvier 2017, en vertu du même acte notarié, des dispositions du même article, et rappelant les termes de celles-ci et de la clause résolutoire, qui faisait état d’un arriéré de loyers à hauteur de 37.869,04 € plus frais de 302,71€ correspondant aux loyers de février 2015 à décembre 2016.

Il est admis que M^me Y se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL SDBB ne s’étant pas acquittée des causes du commandement de payer du 30 janvier 2017, selon elle.

A la suite du premier commandement, La SARL SDBB, par télécopie de son conseil en date du 19 août 2015, a indiqué à l’huissier de justice instrumentaire de ce qu’elle s’était acquittée des loyers ayant couru sur cette période, listant chacun des règlements intervenus, pour les loyers d’avril à juin 2013 par virement bancaire chaque mois, pour ceux d’août 2013 à mai 2015 par chèque bancaire

chaque mois. Elle proposait le règlement des loyers de mars et juillet 2013, soit la somme de 3.282 € en quatre échéances de 820,50 €. Elle sollicitait de la bailleresse les factures afférentes à cette période, déplorant l’absence de fourniture de justificatifs.

A la suite du second commandement, la SARL SDBB, par télécopie de son conseil en date du 7 février 2017, a indiqué à l’huissier de justice instrumentaire de ce qu’elle s’était acquittée des loyers ayant couru sur cette période, listant chacun des règlements intervenus, par chèque bancaire chaque mois.

Le silence gardé par la bailleresse après l’envoi de la télécopie du 19 août 2015 est sans incidence sur l’existence ou pas de sa créance.

L’argument de la SARL SDBB selon lequel M^me Y n’aurait contesté ni les règlements intervenus, ni leur imputation, avant de reprendre l’attache de M^e Dauphin, notaire, par lettre du 20 juillet 2016, pour confirmer son accord à la vente de l’immeuble au profit de la société preneur, au prix de 80.000 €, sous condition du paiement d’une somme de 22.000 € correspondant à la moitié de l’arriéré de loyers réclamé dans le commandement du 01er juin 2015 est également inopérant. En effet, la SARL SDBB est tenue de rapporter la preuve matérielle de son règlement du loyer.

Certes M^me Y ne conteste pas que des règlements soient intervenus aux dates indiquées ainsi qu’il résulte du tableau dressé par M^me Y dans ses conclusions qui mentionnent les règlements intervenus entre le 01er octobre 2008 et le 30 décembre 2016. Ce tableau n’est pas remis en cause, en ce qui concerne ces deux éléments, par la SARL SDBB qui l’évoque dans ses conclusions en appel comme étant celui établi par M^me Y en pages 3, 4 et 5 des dernières conclusions notifiées en première instance, et devant être interprété comme valant aveu judiciaire de ce qu’elle a reçu les règlements invoqués par le preneur.

Ainsi les règlements invoqués par la SARL SDBB ont bien été enregistrés par la bailleresse le jour même de l’émission du virement ou du chèque évoqué dans ses lettres du 19 août 2015 et 7 février 2017

En revanche, il ressort de ce document que M^me Y n’a pas imputé chacun des règlements sur le loyer en cours comme le fait la SARL SDBB, mais sur un arriéré de loyers de juillet 2011 à janvier 2015.

Comme l’a, a bon droit, rappelé le tribunal, l’imputation résulte, au moment des paiements, d’une déclaration expresse du débiteur ou d’éléments de nature à établir, de manière non équivoque, quelle dette il a entendu acquitter.

La SARL SDBB ne verse aux débats aucune pièce en ce sens. A cet égard, les seules télécopies de son conseil n’ont aucune valeur probante, l’imputation par le débiteur n’étant valable que si elle intervient concomitamment au paiement.

Le silence gardé par la bailleresse à la suite des télécopies, tout comme la lettre de M^e Wallart du 6 septembre 2016 à M^e Dauphin, notaire, faisant référence à la télécopie du 19 août 2015, à l’ensemble des règlements effectués sur la période ayant couru des mois d’avril 2013 à mai 2015 par la SARL SDBB qui ne se reconnaît débitrice que des loyers de mars et juillet 2013 pour un montant de 3.282 €, ne sont pas davantage la démonstration de ce que le preneur aurait informé son bailleur lors du paiement de son imputation.

Si effectivement les juges doivent respecter la volonté du débiteur ayant entendu imputer ses paiements sur les échéances les plus récentes c’est à la condition que le débiteur démontre qu’elle a été manifestée, de manière indiscutable, concomitamment au paiement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

De même, si par application des dispositions de l’article 1256 ancien du code civil, le paiement du preneur doit être imputé sur la dette que la société locataire avait le plus d’intérêt d’acquitter, soit celle figurant au commandement visant la clause résolutoire, ce n’est pas davantage le cas en l’espèce.

En effet, la SARL SDBB ne peut prétendre par l’imputation qu’elle fait dans ses télécopies d’août 2015 et février 2017 des règlements intervenus antérieurement aux commandements respectivement signifiés le 1^er juin 2015 puis le 30 janvier 2017, que son intérêt, lorsqu’elle a payé les loyers entre février 2015 et décembre 2016, ne pouvait être de régler les causes des commandements, et plus particulièrement celui du 30 janvier 2017, qui ne lui avaient pas encore été signifiés.

Quelques quittances sans imputation sont versées aux débats par la SARL SDBB qui fait valoir que ce n’est qu’à compter du mois de mars 2016 qu’elle recevra régulièrement des quittances de loyers, ce que conteste M^me Y qui prétend que les 75 quittances, dont la première est datée du 12 novembre 2008, qu’elle produit sont des copies, rédigées concomitamment aux originaux qui sont en possession de la SARL SDBB, sur lesquelles elle inscrivait, avec sa fille qui l’aide dans la gestion de la location, la mention de la date d’imputation des loyers.

Force est de constater avec la SARL SDBB que l’écriture portée sur les quittances produites par elle et celles produites par le bailleur, est différente ainsi que les mentions en ce que les quittances versées par M^me Y mentionnent l’imputation des règlements de mars, avril, mai, juin, juillet et septembre 2016 respectivement sur les loyers de mai à octobre 2014.

Les premiers juges avaient retenu qu’en présence d’imputations contradictoires pour certaines et non sincères pour d’autres, il convient d’appliquer la règle de l’article 1256 ancien.

En tout état de cause, en cause d’appel, chacune des parties admet qu’il n’appartient pas au créancier de déterminer sur quelle créance le règlement du débiteur doit être imputé, mais au débiteur, il doit toutefois le faire au moment du paiement.

En cause d’appel, il n’est versé aux débats aucune quittance valable portant imputation, il convient en conséquence d’appliquer la règle de l’article 1256 ancien, comme l’a décidé, à bon droit, le tribunal.

Si des règlements sont intervenus pendant la période de février 2015 à décembre 2016, rien ne permet d’établir qu’ils ont été imputés par la SARL SDBB, qui, par ailleurs, ne rapporte pas la preuve du règlement des loyers dus antérieurement au mois de février 2015, sur le loyer du mois courant plutôt que sur un loyer plus ancien, il convient donc d’imputer les règlements intervenus à compter du mois de février 2015 sur des loyers antérieurs non payés, en application de l’article 1256 alinéa 2 les dettes de loyer étant d’égale nature.

La décision n’est pas critiquée en ce qu’elle indique que la société SDBB aurait pu ne pas avoir intérêt à acquitter des loyers frappés par la prescription de l’article 145-60 du code de commerce; qu’or selon l’arrêté de compte produit, les loyers réglés mensuellement à compter du 5 février 2015 s’imputent sur des loyers impayés non prescrits que la SDBB avait donc intérêt à payer.

La SARL SDBB n’établit donc pas avoir payé les loyers de février 2015 à décembre 2016, les causes du commandement du 30 janvier 2017, étant observé que l’attestation de son comptable n’a pas davantage de valeur probante, lequel ne disposait d’aucun moyen pour s’assurer de l’imputation des paiements intervenus, comme l’indique à juste titre le tribunal.

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire visée par le commandement du 30 janvier 2017 était acquise le 1^er mars 2017 et d’ordonner l’expulsion de la SARL SDBB.

Le jugement entrepris sera donc confirmé.

La SARL SDBB sera également condamnée au paiement de la somme de 37.860,53 € au titre des loyers des mois de février 2015 à décembre 2016 inclus, outre la taxe foncière de 2017 pour un montant de 1.645 €, dont la SARL SDBB ne justifie pas le paiement, outre une indemnité d’occupation d’un montant de 1.645 € par mois à compter du 1^er mars 2017.

Le jugement déféré sera également confirmé de ces différents chefs.

M^me Y disposant du concours de la force publique pour exécuter sa décision, le prononcé d’une astreinte n’est donc pas nécessaire.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef de demande.

La SARL SDBB succombe en son appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel, les dépens de première instance restant répartis comme décidé par les premiers juges.

Il paraît également inéquitable de laisser à la charge de M^me Y ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel, non compris dans les dépens qu’il convient d’évaluer à la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité de procédure allouée en première instance qui sera confirmée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

CONDAMNE la SARL Société de Distribution de Boissons X à payer à M^me A Y veuve Z la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL Société de Distribution de Boissons X aux dépens d’appel.

Le Greffier, La Présidente,