RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01455 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBKKF

Décision déférée à la cour : jugement du 19 novembre 2019 -tribunal de grande instance de MELUN
- RG n° 18/02059

APPELANTS

Monsieur C B

[…]

[…]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrick HEFTMAN, avocat au barreau de MELUN

Madame E A

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrick HEFTMAN, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉS

Monsieur G X

[…]

[…]

Représenté par M^e K L, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145

Ayant pour avocat plaidant M^e Simon MOREL, avocat au barreau de PARIS

Madame H M épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e K L, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145

Ayant pour avocat plaidant M^e Simon MOREL, avocat au barreau de PARIS

SOCIÉTÉ FONCIA T021 IMMOTHEO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Centre commercial Bois Saint-Leu

[…]

[…]

Représentée par M^e Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

SCP I J

ès-qualités de mandataire judiciaire de la société FONCIA T021-IMMOTHEO,

[…]

[…]

Représentée par M^e Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président

M^me Muriel Page, conseillère

M^me Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour prévue le 1^er octobre 2021 et prorogé successivement le 29 octobre et le 5 novembre pour être finalement rendu le 19 novembre 2021, les

parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude Creton, président et par Joëlle Coulmance, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte authentique du 19 mai 2015, M. C B et M^me E A ont acquis de M. G X et M^me H X une maison d’habitation située à Cesson.

La transaction a été réalisée par le biais de la société Foncia T021-Immotheo qui indiquait dans son annonce que la toiture était en bon état.

Les consorts B-A ayant constaté des infiltrations et des dégradations à l’intérieur de la maison, ils ont saisi le juge des référés aux fins de désignation d’un expert.

L’expert, M. Y, a déposé son rapport le 18 juin 2018.

Dénonçant le caractère fuyard de la toiture, les consorts B-A ont assigné M. et M^me X sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi que la société Foncia T021-Immotheo et la SCP I J, son mandataire, pour obtenir réparation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 19 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Melun a :

— débouté M. C B et M^me E A de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les appels en garantie formés par la société Foncia T021 et M. et M^me X,

— condamné in solidum M. C B et M^me E A à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros à M. G X et M^me H X et la somme de 1500 euros à la société Foncia T021 représentée par la SCP I J,

— condamné in solidum M. C B et M^me E A aux dépens qui comprendront les frais d’expertise,

— dit que les avocats qui en auront fait la demande pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a rejeté la demande formée sur le fondement des vices cachés au motif qu’il ressort du rapport d’expertise que le bien litigieux présente des signes visibles de faiblesse et de vétusté au niveau de la toiture et que si l’on admet que cela constitue un vice, il n’était pas caché au moment de la vente, le simple fait qu’il ne soit pas visible de la rue ne suffisant pas à le caractériser de caché.

Les consorts B-A ont interjeté appel du jugement.

Par leurs dernières conclusions, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— dire recevable et bien fondée l’action en garantie des vices cachés formée à l’encontre des époux X,

— subsidiairement accueillir leur action sur le fondement du dol,

— subsidiairement sur le fondement de la garantie décennale du constructeur,

— dire que la société Foncia T021-Immotheo a commis une faute et a manqué à son devoir de conseil en affichant que la toiture était en bon état,

— dire que la société Foncia T021-Immotheo ne pouvait percevoir de rémunération à raison de la vente du bien des époux X faute de détenir de mandat préalable écrit,

— dire le prétendu mandat de recherche nul,

— admettre au passif de la société Foncia T021-Immotheo la somme de 7000 euros en remboursement de la somme indûment perçue,

— la juger solidairement responsable des préjudices subis par les concluants,

— condamner les époux X au paiement de dommages et intérêts suivants et dire que ces sommes seront admises au passif de la société Foncia T021-Immotheo :

—  43 456,20 euros au titre des travaux de réparation,

—  3 705 euros au titre de la perte de jouissance de la chambre de leur fille,

—  3 000 euros au titre des troubles de jouissance,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral,

—  12 001,70 euros au titre du préjudice financier d’emprunt,

—  8 000 euros au titre de la gêne financière,

au titre du préjudice lié à la surconsommation de chauffage, 305,80 euros de réparation de chaudière et 438,33 euros de surconsommation de gaz,

400 euros au titre du constat d’huissier,

— condamner les époux X au paiement des intérêts de droit sur ces sommes à compter du jour de l’assignation,

— dire que ces intérêts seront capitalisés s’ils sont dûs au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner les époux X au paiement d’une indemnité de 9 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et admettre cette somme au passif de la société Foncia T021-Immotheo,

— condamner les époux X aux dépens, dire que ceux-ci comprendront les honoraires de l’expert désigné et les frais d’assignation en référé civile et admettre ces sommes au passif de la société Foncia T021-Immotheo.

Par leurs dernières conclusions, M. et M^me X demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de son dispositif et, sur les fondements nouveaux présentés par les appelants :

— débouter les consorts B-A de leurs demandes,

A titre subsidiaire :

— juger que la société Foncia T021-Immotheo a commis une faute en publiant une fiche commerciale erronée faisant état d’un toit « en bon état »,

En conséquence,

— condamner la société Foncia T021-Immotheo et la SCP I J au titre de son mandat, à les garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— dire que la décision sera opposable à la SCP I J et les condamnations prononcées admises au passif dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Foncia T021-Immotheo,

En tout état de cause,

— débouter les consorts B-A, la société Foncia T021-Immotheo et la SCP I J de leurs demandes,

— ramener les demandes de réparation de préjudices des consorts B-A à de plus justes proportions,

— condamner les consorts B-A, d’une part, et la société Foncia T021-Immotheo et la SCP I J, d’autre part, à leur payer en cause d’appel la somme complémentaire de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts B-A, d’une part, et la société Foncia T021-Immotheo et la SCP I J, d’autre part, en tous les dépens qui seront recouvrés par M^me K L, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, la société Foncia T021-Immotheo et la SCP I J demandent à la cour :

— à titre principal, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire, de constater le caractère excessif des préjudices allégués par les consorts B-A,

— en conséquence minorer les préjudices pouvant être mis à leur charge,

— condamner les consorts X à relever indemne et garantir l’agence Foncia T021 représentée par son liquidateur, la SCP I J, de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

— en toute hypothèse, condamner tout succombant, au besoin in solidum, à leur verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SELARL Raison avocats.

SUR CE

Sur la demande de condamnation de M. et M^me X à des dommages et intérêts

Dans son rapport, M. Y, expert, a noté la présence d’importants pans d’affaissements de la couverture au niveau du faîtage, du versant de toiture, côté rue, du versant, côté cour, au droit de la sortie de la cheminée et au niveau du velux ; il précise que les zones d’affaissement sont conséquentes, ce qui ne permet pas de circuler aisément pour les inspections, que les panneaux d’agglomérés sont complètement pourris et à tout moment peuvent s’effondrer, que les zones d’affaissement de la couverture en shingle sont molles au toucher, ce qui signifie que les infiltrations d’eau ont complètement détérioré le support (page 12 du rapport de synthèse de l’expert).

L’expert ajoute que sur la zone haute du velux, on note la présence d’une zone d’affaissement, ce qui explique une zone d’accumulation d’eau et d’infiltration au niveau de la salle de bain ; il constate en outre l’existence, sur des zones, de cassures des plaques de shingle, ce qui favorise les entrées d’eau et note à plusieurs endroits des traces de reprises au niveau du faîtage (traces de mise en place de bandes de goudron) et l’état de dégradation importante de la partie métallique de la sortie de cheminée.

En conclusion de son rapport, l’expert estime que le bien présentait, au moment de la vente, des signes visibles de faiblesse et de vétusté au niveau de la toiture : souche de cheminée dégradée, présence de rustine sur le toit qui démontrent que la couverture a été colmatée pour parer aux problèmes d’infiltrations, que néanmoins les signes de vétusté n’étaient pas visibles de la rue, que le bien ne présentait pas de traces de coulures sur les plafonds et les murs pendant que les époux X occupaient les lieux et qu’ils auraient dû avertir l’agence Foncia de la présence des colmatages qui existaient sur le toit ; il ajoute qu’une visite autour de la maison ne permet pas de relever les traces de reprise et les injonctions de mousse au niveau du toit, seule la visite d’expertise contradictoire ayant permis aux parties de prendre connaissance de l’existence de ces traces de « travaux » de reprise.

L’expert explique en outre que sur une couverture en shingle l’eau des petites infiltrations va être absorbée dans un premier temps par les panneaux de bois sur lesquels les plaques de bitume sont fixées, provoquant sa détérioration progressive (gonflements, affaissements) et insidieuse et que par conséquent les phénomènes de coulure sur les plafonds en sous face vont apparaître beaucoup plus tard et les désordres être relativement importants nécessitant des reprises importantes.

Le fait que l’expert ait conclu que la toiture n’était pas fuyarde au moment de la vente ne permet pas d’écarter l’existence d’un vice lié à la vétusté de la toiture dès lors que l’absence de caractère fuyard au moment précis de la vente n’est que la conséquence de colmatages antérieurs destinés à parer aux problèmes d’infiltrations qui ont été constatés par l’expert, la seule présence de ces colmatages ou rustines suffisant à établir que la toiture présentait des problèmes d’étanchéité ayant nécessité lesdits colmatages.

Il est suffisamment établi, par les attestations de voisins produites par les consorts A-B que M. X s’est rendu à plusieurs reprises sur le toit de sa maison et a consulté des tutoriels pour procéder à des « reprises » sur le toit en shingle, que M. et M^me X connaissaient la vétusté de la toiture et le risque important d’infiltrations en résultant dès lors qu’ils avaient procédé eux-mêmes à ces colmatages.

Les époux X ne démontrent pas avoir informé les consorts A-B de la nécessité de procéder à des reprises ou colmatages sur la couverture en shingle pour éviter les infiltrations en provenance du toit.

Il résulte de ce qui précède que le caractère potentiellement fuyard de la toiture était connu de M. et M^me X et ne pouvait être décelé par les acquéreurs au cours de leurs visites du bien et qu’il est d’une gravité suffisante pour établir que les consorts A-B n’auraient pas acquis le bien ou pas au même prix s’ils en avaient eu connaissance, qu’en outre M. et M^me X ne prouvent pas

avoir informé les acquéreurs des problèmes d’étanchéité affectant la toiture du fait de sa vétusté et de la nécessité de procéder à des colmatages réguliers, la seule présence d’un pot de colle à shingle laissé par les anciens propriétaires ne suffisant pas à établir la réalité de l’information donnée aux consorts A-B.

En conséquence la responsabilité de M. et M^me X est établie sur le fondement des vices cachés.

La faute reprochée aux consorts A-B par les époux X à savoir le fait qu’ils auraient tardé à bâcher le toit de la maison n’est pas de nature à exonérer en tout ou partie M. et M^me X de leur responsabilité dès lors que la nécessité de poser une bâche sur le toit n’a été que la conséquence des désordres survenus du fait de la non-étanchéité de la couverture en shingle et non la cause du dommage.

Le jugement sera donc infirmé.

Sur les préjudices

En application des dispositions de l’article 1645 du code civil si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Sur la réparation du préjudice matériel, l’expert, qui a estimé que la toiture nécessite une reprise totale, a validé les devis de la société Optim’home soit un montant de 27 570 euros TTC pour la réfection totale du toit et un montant de 15 886 euros TTC concernant les reprises de travaux intérieurs qui prend en compte la reprise totale du plafond côté rue, la reprise des isolants et la reprise de finitions de la salle de bain et de la chambre côté jardin soit un montant total de 43 456 euros pour la réparation du préjudice matériel.

Il sera fait droit à la demande des consorts A-B à ce titre.

S’agissant du préjudice lié à a perte de jouissance, l’expert a évalué la durée des travaux de reprise à deux semaines pour la toiture et trois semaines pour les travaux intérieurs mais ne s’est pas prononcé sur les demandes formées par les consorts A-B à ce titre et au titre des autres préjudices invoqués qu’il a estimé relever de l’appréciation du juge.

Sera pris en compte dans ce préjudice la durée des travaux mais également le délai nécessaire pour pouvoir réoccuper les pièces ayant fait l’objet desdits travaux.

Le préjudice sera évalué à la somme de 1 480 euros soit la perte de jouissance du premier étage pendant une période de trois mois tel que chiffré par les consorts A-B.

Le préjudice moral subi par les consorts A-B du fait des désordres subis et de la procédure sont suffisamment établis par les attestations qu’ils produisent au débat et sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice financier, les consorts A-B qui se contentent de produire une attestation d’acceptation de crédit par Franfinance sans produire de tableau d’amortissement ne prouvent pas avoir in fine eu recours à cet emprunt.

Par ailleurs le surplus du préjudice financier invoqué n’est pas établi dès lors qu’ils font valoir des prêts familiaux qui, selon les attestations produites, ont été faits sans frais et qui, s’ils ont eu un coût pour les prêteurs, ne constitue pas un préjudice direct causé aux les consorts A-B.

Les consorts A-B ne prouvent pas non plus la gêne financière qu’ils invoquent ni le fait que

les frais de réparation de chaudière ou d’une surconsommation de gaz invoquée serait la conséquence des désordres subis.

Ils seront donc déboutés du surplus de leurs demandes à l’exception de la somme de 400 euros correspondant au constat d’huissier qu’ils ont fait dresser correspondant à la facture de la Selarl Casalta du 13 février 2017.

Les présentes condamnations seront assorties des intérêts de droit au taux légal à compter du 19 novembre 2019, date du jugement infirmé et les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur la mise en cause de la responsabilité de la société Foncia T021-Immotheo par M. et M^me X et par les consorts B-A

Les moyens invoqués par M. et M^me X et par les consorts B-A au soutien de leur appel visant à voir constater la responsabilité de la société Foncia T021-Immotheo en ce qu’elle a commis une faute en indiquant sur l’annonce commerciale que le toit était en bon état ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des époux X tendant à voir cette société condamnée à les garantir de toute condamnation et celle des consorts B-A tendant à condamner cette société à réparer ses préjudices.

Sur la demande des consorts B-A de remboursement de la commission d’agence par la société Foncia T021-Immotheo

Au soutien de leur appel, les consorts B-A se contentent de soutenir que le mandat de recherche qu’ils ont signé et qui est produit par le mandataire de la société Foncia T021-Immotheo a été rédigé et signé après la visite du bien sans fonder ce moyen sur aucun élément matériel.

En conséquence les moyens invoqués par les consorts B-A au soutien de leur appel visant à voir la société Foncia T021-Immotheo condamnée à leur restituer la commission d’agence ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts B-A de leur demande de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les consorts B-A du chef de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’équité commande de condamner in solidum M. et M^me X à payer aux consorts B-A la somme totale de 4 000 euros de ce chef.

Il ne sera pas fait droit au surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Melun le 19 novembre 2019 en ce qu’il a débouté M. C B et M^me E A de leurs demandes de dommages et intérêts sur le fondement des vices cachés, les a condamnés in solidum à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros à M. G X et M^me H X et la somme de 1500 euros à la société Foncia T021 représentée par la SCP I J ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise,

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. et M^me X à payer à M. B et à M^me A les sommes suivantes :

—  43 456 euros en réparation de leur préjudice matériel,

—  1 480 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  400 euros au titre du constat d’huissier,

Dit que ces condamnations seront assorties des intérêts de droit au taux légal à compter du 19 novembre 2019, date du jugement infirmé, et que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés,

Déboute M. B et M^me A du surplus de leurs demandes à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. et M^me X à payer à M. B et à M^me A la somme totale de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X et M^me X aux dépens qui comprendront les frais d’expertise et de l’assignation en référé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT