République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 11 Février 2021

(n° 40 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/12617 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAFTZ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 Mai 2019 par le tribunal judiciaire de EVRY RG n° 17/00045

APPELANTE

Société GFA DU PETIT SACLAY

[…]

[…]

représentée par M^e Alban RAIS de la SCP AVRIL £ RAIS, avocat au barreau de PARIS

en présence des consorts X

INTIMÉES

EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représenté par M^e Barbara RIVOIRE de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

représentée par M^me C-D E, en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue

le 26 Novembre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Monique CHAULET, conseillère

Gilles MALFRE, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par décret en date du 3 mars 2009, l’Etat a inscrit l’opération d’aménagement du Plateau de Saclay parmi les opérations d’intérêt national. Le 13 octobre 2014 , l’EPFIF a conclu une convention d’intervention foncière sur le secteur de Corbeville avec la commune d’Orsay, la commune de Saclay, la communauté d’agglomération du Plateau de Saclay et l’Etablissement public d’aménagement Paris Saclay (EPAPS).

Par arrêté préfectoral du 29 juillet 2015, l’opération d’aménagement du secteur de Corbeville sur le territoire des communes de Saclay et d’Orsay a été déclarée d’utilité publique. L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 6 juin 2016.

Est notamment concerné par l’opération, le GFA du Petit Saclay, propriétaire de douze parcelles cadastrées, d’une superficie totale de 501 033 m², se décomposant comme suit’ :

— section AB n° 588, d’une superficie de 57 326 m²,

— section AB n°590, d’une superficie de 223 501 m²,

— section ZS n° 14, d’une superficie de 74 208 m²,

— section ZV n° 73, d’une superficie de 16 905 m²,

— section ZW n° 17, d’une superficie de 24 825 m²,

— section D n° 42, d’une superficie de 2 945 m²,

— section D n° 86, d’une superficie de 978 m²,

— section D n° 87, d’une superficie de 525 m²,

— section D n° 88, d’une superficie de 1 190 m²,

— section D n° 108, d’une superficie de 91 828 m²,

— section D n° 110, d’une superficie de 3 899 m²,

— section D n° 112, d’une superficie de 2 903 m²,

Il s’agit de terres de cultures occupées par M. X.

Les parcelles sont classées en zone NC du POS de la commune d’Orsay et du PLU de la commune de Saclay, soit une zone à vocation agricole.

Faute d’accord sur l’indemnisation , Grand Paris aménagement a, par mémoire visé au greffe le 26 juillet 2017, saisi le juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis.

Par jugement du 20 mai 2019, après transport sur les lieux le 11 juin 2018, celui-ci a :

— fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 2 212 751 euros, se décomposant comme suit’ :

—  2 004 132 euros au titre de l’indemnité principale’ ;

—  201 413,20 euros au titre de l’indemnité de remploi’ ;

—  7 205,35 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus tenant à la résiliation du fermage ;

— condamné l’Etablissement public foncier d’Ile de France à verser au GFA du Petit Saclay une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’ ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires’ ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Le GFA du Petit Saclay a interjeté appel le 28 mai 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- adressées au greffe, par le GFA du Petit Saclay, appelant, le 09 août 2019, notifiées le 18 octobre 2019 (AR du 21 octobre 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :

— de le dire et juger recevable et bien fondé en son appel ;

— d’infirmer le jugement rendu ;

— de fixer l’indemnisation due à la somme de 3 908 488,26 euros ;

— de condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de le condamner aux entiers dépens.

- adressées au greffe, par l’EPFIF, intimé, le 19 décembre 2019, notifiées le 21 janvier 2020 (AR du 22 janvier 2020) et du 27 janvier 2020 notifiées le 13 février 2020 (AR 12 février 2020, pas d’AR pour le commissaire du gouvernement) aux termes desquelles il demande à la cour :

— de confirmer le jugement rendu’ ;

— de condamner le GFA du Petit Saclay à lui verser la somme de 3'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile’ ;

— de condamner le GFA du Petit Saclay aux entiers dépens de l’instance’ ;

- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 6 janvier 2020, notifiées le 07 février 2020 (AR 12 février 2020, pas d’AR pour l’intimé), aux termes desquelles il demande à la cour’ :

— de confirmer le jugement rendu.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Le GFA du Petit Saclay fait valoir que :

— la date de référence du 25 septembre 2009 retenue par l’autorité expropriante n’est pas à remettre en cause.

— Concernant la consistance des biens en cause ;

— Des baux avaient été signés avec M. X destinés à échoir le 10 novembre 2024 et si la perte des revenus futurs ne peut être demandée, on peut solliciter la perte des revenus durant la recherche de terres équivalentes et d’un locataire selon un arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 juillet 2017 [Pièce 12] ;

— Sur la proximité du milieu urbain ;

— La commune de Saclay se trouve à 1,4km, l’Ecole Polytechnique se situe à 5,6 km (et son développement est la raison de l’expropriation), le centre de la commune d’Orsay se situe à 6,5km, ainsi les parcelles sont en milieu urbain et non pas « isolées » ;

— Sur la desserte par les transports en commun ;

— Une gare RER se situe à 3km, avec de nombreux arrêts de lignes de bus situés à 1km de la gare, et de plus la ligne 18 du Grand Paris Express se développera non loin ; ainsi les parcelles ne sont pas inaccessibles par les transports en commun ;

— Sur l’accessibilité par route ;

— Les parcelles sont accessibles par 3 voies d’accès et sont donc parfaitement accessibles et non pas « enclavées » comme le démontre l’événement du Ryder Cup 2018 où plus de trois milles voitures ont pu se garer sur lesdites parcelles.

— Sur la consistance du corps de ferme ;

— Selon l’expertise de M. A Z du 2 mai 2012 commandé par un tiers au présent litige, cet ensemble immobilier est « remarquable » et « hors du commun » par une implantation en milieu quasi urbain d’une surface parcellaire regroupée autour d’un corps de ferme, d’une qualité

agronomique aux excellents rendements et d’un drainage systématique. Une telle situation met en avant la difficulté pour l’exproprié de trouver des terres équivalentes conduisant à la prise en compte d’indemnisation pour pertes de revenus.

— Sur la qualité agronomique des parcelles expropriées ;

— Le rapport du 6 juillet 2018 du même expert est très élogieux sur ce point en énonçant pêle-mêle des « résultats culturaux et économiquement particulièrement remarquables », des grandes capacités de stockage, une excellente tenue et un bon entretien menant à une production céréalière remarquable sans recours à l’irrigation, à une terre avec un statut acido-basique optimal avec un pH qui s’est amélioré en vingt ans, fruit d’une installation de drainage existant depuis 1886 et entretenue depuis. Ainsi, il s’agit d’une « entité économique autonome et remarquable » ayant des coûts faibles. Les résultats agronomiques des parcelles en l’occurrence sont excellents avec notamment le constat de cultures nécessitant beaucoup d’eau mais possibles sur ce terrain sans irrigation permettant un écart de 25 tonnes à l’hectare de betteraves de plus que sur d’autres parcelles non irriguées (exemple avec la coopérative de Toury en Eure-et-Loire). L’ensemble de ces éléments conduit à considérer les parcelles comme ayant une « qualité agronomique d’exception » que la cour d’appel avait relevé dans son arrêt du 6 juillet 2017 [Pièce 12] ;

— Sur la viabilité des parcelles ;

— Un ensemble de pièces démontrent la proximité immédiate ou de présence sur le site de réseaux de gaz, d’électricité, d’assainissement et d’eau potable. Ainsi les parcelles sont parfaitement viables, ce que le présent arrêt de la cour d’appel de Paris avait déjà relevé [Pièce 12] ;

— Sur l’utilité sociale des parcelles en cause ;

— Un faisceau d’indices amène à considérer une « utilité sociale » des parcelles. Premièrement, la présente expropriation est la troisième que subit l’exproprié, et selon le tracé de la ligne 18, d’autres encore sont à venir. Secondement et étant donné ces circonstances (sur la viabilité, la proximité avec les transports, des équipements scolaires et les zones urbaines etc.), la qualification de terrain à bâtir serait adéquat, toutefois, par rapport au prix d’une terre agricole. C’est en cela, que la cour devrait suivre une jurisprudence de la Cour de cassation du 19 octobre 2010 qui a admis le critère d’utilité sociale (valeur environnementale, la qualité de vie justement au sens de la notion d’intérêt général qui fonde l’expropriation) devant être pris en considération dans la fixation indemnitaire, cela conduisant à un coût supérieur à du simple terrain agricole.

— Concernant les termes de comparaison ;

— Sur les termes de deux arrêts de la CA de Versailles (07/09122 et 07/09175) pour des terrains similaires (sans notion de terrain à bâtir, usage effectif des parcelles cultivées, situation privilégiée) un forfait à 32euros/m² ;

— La délibération n°2008-270 du 18 décembre 2008 où l’on trouve une fourchette forfaitaire entre 30euros/m² et 10 euros/m² ;

— l’acte d’échange Scientipole Aménagement c/ Etat où l’on trouve un forfait de 30euros/m² ;

— l’acte de la vente de la parcelle E 740 en Essonne pour un forfait de 10,76 euros/m² ;

— Des termes de 9 arrêts de la CA de Versailles allant d’un forfait de 24euros/m² (occupé) à 25 euros/m² ( libre d’occupation) ;

— Enfin, l’expertise de A Z dans son rapport du 2 mai 2012 concluant sur une valeur

vénale hors indemnité de 6 euros/m² plus 1 euro/m² du fait du raccordement des terres aux différents réseaux, soit 7 euros/m² pour les parcelles en l’occurrence.

— Sur l’absence de décote applicable ; cette prétention du commissaire du gouvernement suivie par l’EPFIF est injustifiée et la jurisprudence en l’état actuel s’y oppose [Pièce 38 ; CA Versailles du 27 octobre 2015]

— Sur le droit de propriété du GFA du petit Saclay ;

— Dans la forme, il est fait critique du choix de projet, cause de l’expropriation, qui ne serait pas justifié, du commissaire enquêteur qui n’aurait pas fait sa tâche avec assez de diligence dans la constitution de la ZAD ;

— Au fond ; est critiqué la motivation de l’expropriant ne pouvant pas être considérée comme déterminée par l’intérêt général mais par le fait de « vouloir faire des profits immobiliers » par une atteinte disproportionnée au principe de propriété. Il est demandé l’annulation de l’arrêté préfectoral de l’Essonne. Ensuite, il y eu un recours devant la TA de Versailles qui rejeta le requête le 11 janvier 2019, un appel a été interjeté le 11 mars 2019 qui est actuellement pendant et qui pourrait modifier la date de référence.

— Calcul de l’indemnité ;

— Indemnité principale : 501 133 m² x 7 euros = 3 507 231 euros ;

— Indemnité de réemploi : 350 823,10 euros ;

— Indemnité relative à la perte de revenus ; la Cour de cassation le 2 juillet 2003 admet l’allocation d’une indemnité accessoire pour la réparation du préjudice lié à la perte de revenus locatifs durant la durée procédant au rachat et la recherche d’un locataire (02/70079, JCP G 2004, chr. I, 143). Il est question d’un loyer de 143,81euros/hectare, et comme aucun terrain en replacement équivalent ne sera trouvé, ils’agira de 7 années de revenus, soit 7 204,88 euros x 7 = 50 434,16 euros ;

— Indemnité totale : 3 908 488, 26 euros.

L’EPFIF répond que :

— le jugement doit être confirmé ;

— il n’appartient pas au juge de l’expropriation d’apprécier la validité d’une décision administrative, en l’occurrence de la déclaration d’utilité publique ; ce contentieux a donné lieu à un jugement de rejet du juge administratif pour cause d’irrecevabilité de la requête ; le juge y indique que la décision n’est pas entachée d’erreur manifeste ; un éventuel appel de cette décision ne serait pas suspensif ; dès lors, la date de référence ne peut être affectée ;

— l’EPFIF a recherché un accord amiable avec l’appelant, qui n’a pas abouti suite à sa demande déraisonnable’ ; M. X, exploitant des biens et membre du GFA du Petit Saclay a bénéficié par anticipation d’une compensation de sorte qu’il a en réalité déjà été indemnisé ; il ne peut prétendre une seconde fois à indemnisation ;

— concernant les caractéristiques du bien exproprié :

— les biens expropriés sont compris dans le périmètre des ZAD dites du Plateau de Saclay créées par arrêté préfectoral du 22 septembre 2011 et font l’objet d’un droit de préemption ; en considération de ces caractéristiques, la date de référence doit être fixée à la date du 25 septembre 2009 ; elle

correspond à la date de publication au recueil des actes de la Préfecture de l’Essonne des arrêtés préfectoraux délimitant le périmètre des ZAD dans lesquelles sont situés les biens expropriés ; le juge administratif a confirmé cette date de référence ; cette date a déjà été retenue par la cour dans de précédentes expropriations sur le Plateau de Saclay ; l’appelant rappelle l’argumentation de l’EPFIF dans ses conclusions, sans sembler la contester ;

— pour apprécier la nature du bien, seul doit être pris en considération l’usage effectif des immeubles à la date de référence ; à cette date, les biens étaient situés en zone NC du POS et du PLU de la commune d’Orsay ; à la date du jugement de première instance, ces parcelles étaient exploitées en polyculture céréalière ; elles doivent donc être évaluées en nature de terres agricoles ;

— pour la qualification de terrain à bâtir, deux conditions cumulatives doivent être réunies à la date de référence’ : les terrains doivent être situés dans un secteur désigné comme constructible par un document d’urbanisme et être effectivement desservis par les réseaux’mentionnés à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation ; les parcelles expropriées sont enclavées, à l’exception de celle cadastrée section AB n°588 et 590' ; le fait qu’elles soient grevées de servitudes de passage pour des canalisations d’évacuation d’eaux usées et pluviales et de gaz, comme le fait qu’une mise en souterrain d’une ligne EDF ait été envisagée, ne justifie pas qu’elles soient effectivement desservies par les réseaux nécessaires’ ; ces servitudes ont uniquement pour objet de relier la maison de la Martinière au réseau d’assainissement’ ; le raccordement de cette maison au réseau public ne démontre pas que tel est le cas pour les biens expropriés ; aucun raccordement des biens expropriés à la ligne EDF n’est démontré ; ainsi, les conditions nécessaires à la qualification de terrain à bâtir ne sont pas remplies ; c’est ce qu’a jugé cette cour dans les procédures d’expropriation situées sur le Plateau de Saclay’ ;

— en l’absence de qualification de terrain à bâtir, les biens doivent être évalués en fonction de leur usage effectif’à la date de référence ; les changements de valeur ultérieurs sont indifférents ; ne peut donc être prise en compte la situation privilégiée par rapport aux équipements publics et à l’urbanisation si elle ne résulte pas des travaux d’aménagement entrepris dans le cadre de la DUP ; les travaux de cette nature mentionnés par l’appelant sont postérieurs à la date de référence et ne peuvent être pris en compte ;

— l’indemnité d’occupation doit être fondée sur des mutations portant sur des terres agricoles situées dans le Plateau de Saclay et de même qualité agronomique ; les termes produits sont comparables’et portent sur des biens situés à proximité ; l’expertise effectuée par M. Z démontre un résultat 90% supérieur pour les terres situées à la Martinière à Saclay, par rapport aux autres ; la comparaison qu’il opère entre les terres exploitées par M. X selon l’EARL X ou la SCEA Vaux Laurent ne démontre pas de différence générée par une meilleure qualité agronomique ; le résultat moyen par hectare dépend de ce qui est exploité ; comparé en fonction de l’objet d’exploitation, le taux de rendement moyen est quasiment identique pour l’ensemble des terres agricoles, contrairement aux constatations faites par l’expert ; l’appelant fait état des différentes expropriations sans en tirer de conséquences et alors qu’il a été indemnisé ; la situation de ces terres est comparable à celles fondant les éléments de comparaison produits, comme le démontre une vue aérienne ; ces terrains ne peuvent bénéficier de la qualification de situation privilégiée ;

— il est de jurisprudence constante que la valeur du bien ne saurait être calculée en fonction de son potentiel urbanistique ou d’aménagement ; les biens doivent être estimés à la date de la décision du premier juge, selon leur usage effectif ou leur constructibilité à la date de référence ; l’appelant ne peut donc solliciter de plus-value dans l’évaluation des terrains expropriés du fait du projet d’aménagement futur dans ce secteur ;

— «'l’utilité sociale'» mentionnée par l’appelant n’est pas établie et n’est pas démontrée à la date de référence ; elle ressortirait de la desserte des biens par les transports en commun, leur accessibilité et le fait qu’il constitue le socle d’un corps de ferme ; ce corps de ferme, dans lequel réside l’exploitant

des terres ' M. X ' n’est pas inclus dans la procédure d’expropriation et M. X a été compensé dans le cadre de cette procédure ; il ne peut être tenu de ces caractéristiques, y compris de son accessibilité par la voie publique ; les parcelles expropriées ne disposent pas de nombreux accès (enclavement des parcelles, accessibilité par un chemin rural, seule la parcelle cadastrée ZS n°14 étant accessible par la route) ; en réalité, ces parcelles sont éloignées du réseau de transport en commun (entre 1km et 3 km) et la desserte de l’établissement public de santé ne doit pas être confondue avec celle des parcelles ; donc, l’appelant ne peut pas se prévaloir d’une utilité sociale des biens ;

— les biens expropriés doivent être évalués comme des terres agricoles non viabilisées’ ; leur valeur agronomique est prise en compte par la production de termes de références comparables’ ;

— les termes de comparaison produits sont comparables (zone NC du document d’urbanisme à la date de référence, situation au sein de la ZAD du Plateau de Saclay) ; il en ressort une valeur vénale de 4,80 euros/m² ;

— les mutations produites par l’appelant au soutien de sa prétention d’une valeur vénale de 7 euros/m² ne sont pas comparables (ancienneté, localisation, zonage différent, absence de représentativité du marché local constatée par la jurisprudence, non-production des décisions de justice mentionnées)' ; il ressort de ces termes de comparaison une valeur de 6 euros/m²' ; l’absence de raccordement au réseau, de jurisprudence basée sur une valeur de 7 euros/m² et d’utilité sociale des biens ne peut justifier de fixer la valeur unitaire à 7 euros/m²' ;

— la jurisprudence a écarté l’application d’une décote pour un bien situé en zone AU constructible, au sein d’une ZAC’ ; cette solution n’est pas transposable à des terres agricoles en grande superficie qui ne sont pas situées en zone constructible, contrairement aux prétentions de l’appelant ;

— l’ordonnance d’expropriation éteint tous droits réels et personnels existant sur les immeubles expropriés ; elle a eu pour effet d’éteindre les baux consentis à M. X ; il ne subsiste donc pas 7 années de bail à son profit ;

— l’indemnité pour perte de revenus locatifs est calculée en fonction de la période nécessaire à la recherche d’un bien équivalent et non en fonction de la période du bail restante ; l’indemnité pour perte de revenus s’élève donc à hauteur de 7'205,35 euros [50,1033 (superficie en ha) x 143,81 euros (fermage)]' ;

Le Commissaire du gouvernement soutient que’ :

— à la date de référence les parcelles étaient en zone NC, zone non constructible ; elles ne peuvent donc être qualifiées de terrain à bâtir au titre de l’article L 322-3 du code de l’expropriation ; elles doivent donc être évaluées en fonction de leur usage effectif, soit de terres agricoles ;

— la vocation d’utilité sociale peut être considérée comme élément de plus-value ; les éléments fournis par l’exproprié ne peuvent attester de cette vocation à la date d’évaluation du bien ;

— les arrêts de la cour d’appel de Versailles, les délibérations du 18 décembre 2008 et du 29 septembre 2001 et les actes en date du 12 juillet 2012 et du 16 décembre 2005 ne peuvent être présentés comme des termes de comparaison (zonage différent des biens, superficie et localisation) ; le rapport de M. Z se base sur des parcelles d’une superficie moindre à celles expropriées ;

— les termes de comparaison produits font ressortir une valeur unitaire de 4,80 euros/m²' ; leur grande superficie justifie l’application d’une décote de 16% ;

— l’indemnité pour perte de revenus n’est pas destinée à couvrir la perte du loyer jusqu’à la fin du bail'

; de jurisprudence constante, celle-ci doit être fixée à hauteur du loyer annuel, soit à la somme de 7'205,35 euros dans le cadre de cette procédure ;

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 28 mai 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions du GFA du Petit Saclay du 9 août 2019, de l’EPFIF du 19 décembre 2019 et du 6 janvier 2020 et du commissaire du gouvernement du 6 janvier 2020 adressées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel du GFA du Petit Saclay porte sur la qualification juridique des parcelles et la valeur unitaire à retenir.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de 12 parcelles d’une superficie totale de 501 033 m² en nature de terres agricoles situées sur les communes d’Orsay et de Saclay ; elles forment une unité foncière de 252 707 m² (hormis la parcelle AB 590 de 223 501 m²) longée au sud par la D128, le commissaire du gouvernement ayant inclus une vue aérienne dans ses conclusions ; elles sont exploitées par M. B X selon un bail rural du 14 novembre 2000, prenant effet du 1^er avril 2000 jusqu’au 10 novembre 2024, et un bail rural du 27 décembre 2005, prenant effet le 1^er novembre 1996 jusqu’au 10 novembre 2024.

Les parcelles sont exploitées en […], orge, colza, féverole, maïs).

Pour une plus ample description il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 20 mai 2019.

- Sur la date de référence

Le premier juge a retenu en application de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, s’agissant d’une zone d’aménagement différé dont le périmètre a été délimité par arrêtés préfectoraux des 4 août 2009 publiés le 25 septembre 2009, cette dernière date.

Le GFA du Petit Saclay ne conteste pas expressément la date de référence retenue par le premier juge, mais indique émettre des doutes sur la légitimité de la légalité de la procédure d’expropriation, en indiquant que suite au rejet de son recours gracieux le 27 novembre 2015 par le préfet de l’Essonne, il a saisi le 27 janvier 2016 le tribunal administratif de Versailles aux fins d’annulation de la déclaration sur d’utilité publique et que suite au jugement de rejet du 11 janvier 2019, il a interjeté appel.

Cependant, cette procédure pendante devant la juridiction administrative à l’encontre de l’arrêté de déclaration publique, est sans incidence sur la présente procédure judiciaire et il appartiendra ultérieurement à l’exproprié, le cas échéant, de se prévaloir des dispositions de l’article L223'2 du code de l’expropriation de l’utilité publique, car il n’y appartient pas au juge de l’expropriation d’apprécier la validité de la déclaration d’utilité publique.

Il sera juste relevé que le tribunal administratif a jugé que « pour procéder à l’estimation sommaire du coût des acquisitions réalisées, l’expropriant a tenu compte de la date de référence à exproprier fixée au 25 septembre 2009. Il s’est ainsi fondé, à juste titre, sur les dispositions précitées des articles L313-4 et L213-6 du code de l’urbanisme » et que l’appel n’est pas suspensif.

En l’espèce, en application de l’article L32'2 du code de l’expropriation et L313-4 du code de l’urbanisme, s’agissant en l’espèce d’une zone d’aménagement différé dont le périmètre a été délimité le 4 août 2009 par arrêtés préfectoraux publiés le 25 septembre 2009, le premier juge a exactement retenu cette dernière date comme date de référence.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

- Sur la réglementation d’urbanisme

À la date de référence du 25 septembre 2009, les parcelles étaient situées en zone NC (vocation agricole).

-Sur la qualification de terrain à bâtir

Le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir en application de l’article L322-3 du code de l’expropriation en indiquant qu’à la date de référence, les parcelles figurant en zone NC, à vocation agricole, du POS d’Orsay et du PLU de Saclay, et que celles-ci au surplus sont dépourvues de la viabilité requise, ne peuvent pas être considérées comme des terrains à bâtir.

Le GFA du Petit Saclay, s’agissant de la consistance des biens, après avoir souligné la proximité du milieu urbain, la desserte par les transports en commun, l’accessibilité par la route, la consistance du corps de ferme, la qualité agronomique des parcelles expropriées, la viabilité des parcelles, et l’utilité sociale des parcelles indique qu’il estime qu’il devrait profiter de la qualité de terrain à bâtir.

Aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou , dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols , un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

Or en l’espèce, il ressort du PV de transport sur les lieux du 11 juin 2018, sans que l’appelant ait fait état d’une évaluation par rapport à la date de référence, que les terrains expropriés sont enclavés, notamment la façade sur la route départementale 118 à Orsay des parcelles cadastrées section AP numéro 588 et 590, et que seule la parcelle cadastrée ZS numéro 14 est accessible depuis cette voie ; le fait que ces terrains agricoles soient grevés de servitude de passage pour des canalisations d’évacuation d’eaux usées pluviales, de gaz et qu’une mise en souterrain EDF Orsay Saclay a pu être évoquée dans un courrier de la DDE du 22 mai 1991 (pièce 21, 22 et 23) postérieur à la date de référence, ne démontre pas que les terrains agricoles expropriés sont effectivement desservis par ses réseaux ; les conventions produites indiquent d’ailleurs que les canalisations n’ont pour seul objet que de raccorder le réseau d’assainissement et de Gaz à la maison de santé la Martinière ; il n’est donc pas rapporté la preuve que les terrains expropriés bénéficient d’un équipement complet comportant des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et d’assainissement ; les 2 conditions cumulatives visées à l’article susvisé ne sont pas remplies.

Le GFA du Petit Saclay considère également que la proximité des terrains agricoles expropriés par rapport à une zone urbanisée, réseaux de viabilité et aux voies de circulations sont de nature à leur

conférer une plus-value ; cependant ces travaux et opération d’aménagement ont été entrepris postérieurement à la date de référence du 25 septembre 2009 et il ne peut donc en être tenu compte dans l’évaluation des biens expropriés.

Le GFA du Petit Saclay se basant sur les rapports de l’expert Monsieur Z (pièce n°8 et n°20) fait état de terres agricoles remarquables hors du commun, notamment d’une grande qualité agronomique permettant des rendements élevés et un drainage systématique ; cependant il ressort du rapport d’expertise que la comparaison entre les terres agricoles exploitées par Monsieur X à travers l’ EARL X et celles qu’il exploite à travers la SCEA Vaux Laurent ne contient pas de différence dans la capacité à générer des revenus en raison d’une meilleure qualité agricole.

Le GFA du Petit Saclay relève que le projet consiste à développer le quartier de Corbeville et qu’il a vocation à devenir une zone urbanisée et non plus une zone de terre agricole ; cependant la valeur d’une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future.

Le premier juge a donc exactement écarté la qualification de terrain à bâtir et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la situation privilégiée

Le premier juge a également écarté la situation privilégiée et considéré qu’elles devaient être évaluées en fonction de leur seul usage effectif, en l’occurrence comme des terrains agricoles.

Le GFA du Petit Saclay fait état de « l’utilité sociale » des parcelles expropriées en indiquant qu’elles sont localisées à proximité immédiate du milieu urbain et qu’elles sont viables, comme cela ressort de leur desserte par les transports en commun, dans leur accessibilité par route, et du fait qu’elles constituent le socle d’un corps de ferme, celle de la Martinière ; cependant, la bâtisse de la Martinière n’est pas concernée par la présente expropriation et il n’y a donc pas lieu de tenir compte des caractéristiques du corps de ferme ; le secteur d’implantation des parcelles est parcouru d’Ouest en Est par la route départementale numéro 128, dit avenue de la Vauve, non accessible depuis les parcelles expropriées, sauf à partir de la parcelle cadastrée section ZS numéro 14, les parcelles cadastrées section AP numéro 588 et 590 à Orsay étant enclavées malgré leur façade sur ladite voie, ainsi que les parcelles cadastrées ZB W numéro 17 et quant aux parcelles cadastrées section ZB numéro 73, 86, 87, 88 et 108 à Saclay, elles ne sont accessibles que par un chemin rural ; l’ utilité sociale n’est donc pas caractérisée.

Le premier juge a donc exactement écarté la qualification de situation privilégiée et retenu une évaluation en fonction de leur seul usage effectif, à savoir des terres agricoles en application de l’article L322-3 du code de l’expropriation ; le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur l’indemnité de dépossession

Le premier juge, après avoir écarté les termes de l’exproprié, 2 termes de l’expropriant et retenu les autres termes de l’expropriant correspondant à des actes d’adhésion, après avoir fait état de la pression foncière sur le plateau de Saclay, a retenu une valeur de 6 euros en valeur libre, soit une valeur occupée de 4,80 euros puis a appliqué suivant la demande du commissaire du gouvernement, un abattement de l’ordre 20 % pour grande superficie et retenu en conséquence une valeur de 4 euros arrondis en valeur occupée.

Le GFA du Petit Saclay demande de retenir une valeur de 7 euros/m², sans appliquer d’abattement.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties, puis la question de l’abattement :

A. La valeur unitaire

[…]

Il invoque tout d’abord deux arrêts de la cour d’appel de Versailles du 24 juin 2008 pour une parcelle en nature de terres cultivées, en valeur occupée et un arrêt de la cour d’appel de Versailles ayant retenu une valeur de 32 euros/m², en indiquant que la qualification de terrain à bâtir est exclue, que les parcelles sont cultivées et caractérisées par une situation privilégiée.

Cependant, ces références sont trop anciennes datant de plus de 5 ans, et concernent en outre des parcelles de terres cultivées en zone AU, zone plus favorable que la zone NC, des superficies beaucoup plus petites que les biens expropriés et le secteur géographique est différent s’ agissant de parcelles situées dans le Val-d’Oise, département non limitrophe ; ces références seront en conséquence écartées.

Il invoque un acte d’échange Scientipole Aménagement/Etat du 12 juillet 2012, pour des biens situés à Orsay, pour une valeur de 1'650'900 euros, surface de 55'030 m², soit 30 euros/m² ; cependant cet acte concerne des parcelles situées en zone AU non comparable à la zone NC et il est en outre trop ancien datant de plus de 5 ans ; ce terme sera en conséquence écarté.

Il verse une délibération 2011'186 autorisations données au président de signer un acte authentique avec la SAEML Sciencetipole Aménagement – réserve foncière îlot piscine à Palaiseau, 4 652 m², 140'000 euros, soit 30 euros/m² ; ce terme sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment.

Il invoque un acte de rétrocession du 16 décembre 2005, SAFER/commune de Villiers le Bâcle, 77'999 m², 840'000 euros, soit 10,76 euros/m² ; cependant le zonage n’est pas renseigné et cela concerne la rétrocession à une collectivité locale d’un ensemble foncier en vue de la création d’un lotissement conformément au classement des terrains au schéma directeur de la région Île-de-France au prix de 10,76 euros/m² ; ce terme est en outre trop ancien datant de plus de 5 ans et sera en conséquence écarté.

Il cite des arrêts de la cour d’appel de Versailles des 26 mars 2013, 11 juin 2013, 10 septembre 2013, 24 juin 2014, chacun visant une valeur vénale de 24 euros m² en valeur occupée à 25 euros/m² libre d’occupation ; cependant , les arrêts ne sont pas versés au débat, et en outre datant de plus de 5 ans ils sont trop anciens et seront en conséquence écartés.

Le GFA du Petit Saclay indique qu’il revendique une valeur vénale de 7 euros/m² en se basant sur l’analyse des rapports de Monsieur Z , expert ; cependant, l’expert susvisé retient non une valeur de 7 euros , mais une valeur de 6 euros ; en outre, cet expert retient une valeur de 6 euros/m² en se basant sur un arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 22 janvier 2008 pour une parcelle située en zone NC au prix de 4,57 euros/m² (parcelle de 76'644 m² à Saclay) et sur un acte de rétrocession de 2005 de la SAFER pour des terres situées en zone NC à Villiers le Bâcle (parcelle de 82'416 m²) qu’elle avait acquis au prix de 6,72 euros/m² ; ces références ont déjà été écartées et il est établi que ces termes de comparaison concernent des parcelles d’une superficie moindre à celle des unités foncières expropriées, hormis la parcelle ZW 17 de 24'825 m² ; enfin le second rapport d’expertise du 6 juillet 2018 de Monsieur Z et de Madame de la Raitrie, à la demande de l’exploitant agricole Monsieur B X, évincé les parcelles concernées, porte sur l’exploitation des parcelles, sur la valeur locative et ne fournit pas d’éléments sur la valeur intrinsèque ; ces rapports seront en conséquence écartés.

[…]

Il propose 2 références :

— un accord amiable passé avant la DUP (pièce 7-1) : 24 janvier 2014 : vente Garanger/EPPS, parcelle AB 579 et AB 580, emprise de 3 035 m², indemnité hors remploi de 10'662,50 euros, soit 3,50

euros/m², en valeur occupée, zone NC.

Cette référence datant de moins de 5 ans est comparable dans sa consistance, étant en zone NC et en valeur occupée ; elle n’est pas critiquée par l’appelant et sera en conséquence retenue.

-7 traités d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation (pièce 9-1 à 9-7) en zone NC ZAD, occupé

N° du terme

Date de vente

Adresse

Parcelles

Emprise

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

T1

12 janvier 2018

les

lotissements

AB 207

3485

13'864,30

3,978

T2

1^er décembre

2017

[…]

AB 262

1867

8961,60

4, 80

T3

28 décembre

2017

les Gatines

AB 146 et

599

5857

26356,50

4, 50

T4

23 mars 2018

le petit Saclay

AB 311

2937

14 097,60

4, 80

T5

27 avril 2018

[…]

AB 155

1004

4518

4, 50

T6

27 avril 2018

[…]

ZR 8

3200

[…]

5

T7

10 avril 2018

[…]

AB 172

1620

7620

4, 50

Ces références sont récentes, portent sur des parcelles de même nature dans le même zonage et sont également en valeur occupée ; ces références pertinentes non critiquées par l’appelant seront donc retenues pour une moyenne de 4,58 euros/m² en valeur occupée.

L’EPFIF cité également deux arrêts :

— cour d’appel de Paris : 24/03/2016, ZS6 (Saclay) AB 337 (désormais AB 587) (Orsay), emprises de 4 373 et 12 708, 60 998 euros et 20 990 euros, occupé, zone NC ZAD

— cour d’appel de Paris : 24/03/2016 : Z 8 (Orsay), emprise de 853 m², 4 094 euros, 4,80 euros/m², occupé, zone NC ZAD

Ces deux références comparables et récentes seront retenues pour une moyenne de 4,80 euros/m² en valeur occupée.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il cite également les arrêts susvisés de la cour d’appel de Paris déjà retenus.

Il invoque également l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 juillet 2017, également cité par l’expropriant, qui concerne une emprise de 202 299 m² sur des parcelles à Orsay et Saclay qui a retenu 4,80 euros /m² .

L’appelant reprend l’arrêt qui indique : « compte tenu de la situation très privilégiée des terres du GFA, alors que la pression foncière sur le plateau de Saclay ne va pas dans le sens d’une baisse ou même d’une stabilité du prix des terres, la valeur de ces parcelles doit être fixée à 6 euros en valeur libre, ce qui correspond sensiblement à une valeur occupée de 4,80 euros ».

Cette référence comparable sera également retenue.

Au regard des références retenues, le premier juge a exactement retenu une valeur de 4,80 euros/m² en valeur occupée.

B. L’abattement pour grande superficie

Le premier juge pour tenir compte de la très grande superficie d’environ 50 hectares a appliqué un abattement de l’ordre de 20% soit :

4, 80 – 0, 96 = 3, 84 arrondi à 4 euros/m².

Le GFA du Petit Saclay indique en se basant sur l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 juillet 2017, ainsi qu’un arrêt la cour d’appel de Versailles du 27 octobre 2015, qu’aucune décote ne doit etre appliquée.

Le commissaire du gouvernement indique qu’eu égard à l’importante superficie des parcelles, la proposition de l’expropriant, autour de 4 euros/m² en valeur occupée, qui correspond à une décote de lors de 16 % pour grande superficie, est satisfactoire. Il ajoute que l’arrêt de la cour d’appel de Versailles susvisé, ayant confirmé que la décote de 15 % pour grande superficie n’était pas justifiée concerne un terrain situé en zone AU, aménagé dans le cadre d’une Zac.

L’argument du Petit Saclay par rapport à cet arrêt de la cour d’appel de Versailles n’est pas transposable en l’espèce, s’agissant de parcelles situées en zone NC ; en raison de l’importante superficie des parcelles, soit près de 50 ha, le premier juge a exactement appliqué un abattement de 20 %, et retenu un prix au m² de 4,80 – 0,96= 3,84 arrondis à 4 euros/m².

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de :

4 euros/ m² x 501'033 m²= 2'004'132 euros.

- Sur les indemnités accessoires

1°sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 201'413,2 euros.

2° sur l’indemnité pour perte de revenus

Le GFA du Petit Saclay indique que la Cour de cassation valide l’allocation d’une indemnité accessoire correspondant à la réparation du préjudice lié à la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat et trouver un locataire ; cependant, il sollicite une perte de revenus à hauteur de 7 années soit la somme de 50'434,16 euros.

L’indemnité comme indiquée est destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire, et non à la perte du loyer jusqu’à la fin du bail.

En conséquence, le premier juge a exactement alloué au GFA du Petit Saclay une indemnité pour perte de revenus correspondants au loyer annuel.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a alloué au GFA du Petit Saclay la somme de 143,81 euros x 50,1033 ha = 7 205,35 euros.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à verser au GFA du Petit Saclay la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter le GFA de Saclay de sa demande aussi de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 2000 euros à l’EPFIF.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Le GFA du Petit Saclay perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute le GFA du Petit Saclay de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le GFA du Petit Saclay à payer la somme de 2000 euros à l’Etablissement public foncier d’Ile de France (EPFIF) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le GFA du Petit Saclay aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT