RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 02 Septembre 2021

(n° 169 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/06567 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBYWX

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Mars 2020 par le juge de l’expropriation de Paris RG n° 19/00021

APPELANTE

S.A. GMF VIE

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, toque : R273

INTIMÉES

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de Paris

[…]

[…]

représentée par M. H I en vertu d’un pouvoir général

S.A. Z A agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

15/17 rue Jean-Philippe Rameau

93418 La Plaine Saint-Denis

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le

03 Juin 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par arrêté interpréfectoral du 31 janvier 2012, les préfets d’Île-de-France, des Hauts-de-Seine, des Yvelines et du Val-d’Oise ont déclaré d’utilité publique le prolongement de la ligne E du RER (projet EOLE) de la gare Hausmann-Saint-Lazare à Mantes-la-Jolie, et emportant mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes de Paris (75), Nanterre et Puteaux (92), Poissy, Aubergenville, Guerville, Mantes-la-Ville, Mantes-la-Jolie et Rosny-sur-Seine (78). L’article 3 de cet arrêté prévoit que, pendant un délai de 5 ans, RFF et Z sont autorisés «'à procéder à l’acquisition, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, des emprises de terrains nécessaires à la réalisation du prolongement à l’ouest de la ligne E du RER- projet EOLE de la gare Hausmann-Saint-Lazare (75) à Mantes-la-Jolie (78)'». Le tracé de référence du prolongement de la ligne E du RER aménagé par Z A passera sur et sous le territoire de la commune de PARIS.

Est notamment concernée par l’opération la S.A GMF Vie, propriétaire d’un tréfonds situé […]) sur la parcelle cadastrée BU section n°3 d’une superficie de 330 m². L’opération la lèse en ce que 3 emprises seront effectuées à des profondeurs différentes sous cette parcelle (3/a': surface en tréfonds de 69m² avec une profondeur de 19,26m'; 3/b': surface en tréfonds de 177m² avec une profondeur de 16,78m'; 3/c': surface en tréfonds de 96m² avec une profondeur de 17,40m).

La parcelle concernée se situe dans le 8^e arrondissement de la Ville de Paris, dans le quartier administratif dit «'Europe'», à proximité immédiate de la gare Saint-Lazare et proche de la place Saint-Augustin. Sur la parcelle est entièrement construit un immeuble de type haussmannien avec façade sur rue.

La parcelle concernée se situe en zone UGSU et UG du PLU de la Ville de Paris.

Faute d’accord sur l’indemnisation, la S.A. GMF VIE a, par mémoire visé au greffe le 1^er décembre 2017, saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris.

Par un jugement du 5 mars 2020, après transport sur les lieux le 14 février 2018, celui-ci a':

' fixé l’indemnité due par la Z A à la S.A. GMF Vie à hauteur de 149.310,12 ' se décomposant comme suit':

133.009.2 ' au titre de l’indemnité principale soit':

pour le volume de 3/a': 23.680,8 ' (12.000 x 69 x 5,72'% x 0.5)';

pour le volume de 3/b': 72.003,60 ' (12.000 x 177 x 6,78'% x 0,5)';

pour le volume de 3/c': 37.324,8 ' (12.000 x 96 x 6,48%)

16.300.92 ' au titre de l’indemnité de remploi soit':

pour le volume de 3/a': 3.368,08 '';

pour le volume de 3/b': 8.200,36 '';

pour le volume de 3/c': 4.732,48 '.

' condamné la Z A aux dépens';

' condamné la Z A à verser à la S.A. GMF VIE la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A. GMF a interjeté appel le 26 mai 2020, sur le montant de l’indemnité d’expropriation en demandant de la fixer à la somme de 536 767 ' outre 10 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

' adressées au greffe par la S.A. GMF VIE, appelante, le 15 juillet 2020, complétées le 20 juillet 2020 et notifiées le 21 juillet 2020 (AR des 22 et 23 juillet 2020), aux termes desquelles elle demande à la Cour':

— d’infirmer le jugement déféré';

— de fixer les indemnités d’expropriation et de condamner la Z A au paiement de cette somme avec intérêts à compter du transfert de propriété comme suit':

à titre principal': 536.767 '';

à titre subsidiaire': 443.105,04 '';

— de condamner la Z A aux entiers dépens au titre de l’article L. 13-5 du code de l’expropriation';

— de condamner la Z A à leur verser la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

' adressées au greffe par la Z A, intimée, le 15 octobre 2020 et notifiées le 16 octobre 2020 (AR des 20 et 21 octobre 2020), aux termes desquelles elle demande à la Cour':

— de confirmer le jugement d’appel et ce faisant fixer à 149.310,12 ' la somme globale d’indemnisation de tous les chefs de préjudices confondus devant revenir à l’appelant pour l’expropriation du bien';

— de condamner la S.A. GMF VIE au paiement d’une somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

' adressées au greffe par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 25 novembre 2020 et notifiées le 26 novembre 2020 (AR du 30 novembre 2020 et du 1^er décembre 2020), aux termes desquelles il demande à la Cour':

— de confirmer le jugement .

MOTIF DE L’ARRÊT':

La S.A. GMF VIE fait valoir que':

A titre principal,

— Sur la méthode de calcul de valeur faussée retenue, la méthode de valorisation utilisée dans le jugement litigieux est «'partiellement révolue'».

La valeur au m² servant de base doit correspondre à la valeur du terrain nu. Or, la valorisation proposée par le commissaire au gouvernement, et retenue par la Cour, s’appuie sur le prix de ventes d’immeubles à démolir et à reconstruire et non sur la valeur calculée d’un terrain nu dans le 8^e arrondissement. Par conséquent, il aurait fallu, selon l’appelant, retenir la valeur proposée par l’expert BNP PARIBAS en ce qu’elle se rapproche le plus de la valeur d’un terrain nu dans la même zone.

Par ailleurs, la valorisation proposée est imparfaite puisqu’elle diminue fortement selon les coûts de travaux de démolition à opérer et les informations sur les ventes, qui servent de référence, ne concerne que des ventes immobilières et non des expropriations.

De plus, la méthode de valorisation utilisée ne prend en compte ni les évolutions techniques, la valorisation des tréfonds, ni l’urbanisation dense de la capitale alors que ces éléments auraient pu permettre d’augmenter la valeur du tréfonds.

Pour ce faire, l’appelant s’appuie sur une jurisprudence de la Cour en considérant que celle-ci a «'remis en cause la méthode utilisée'» en n’envisageant pas la variation de valeur du tréfonds de façon unique, mais plutôt en distinguant selon que le tréfonds se situe en zone rurale (pavillonnaire ou d’activité) ou en zone urbaine, selon la densité ou enfin s’il se situe en zone d’exception particulièrement contrainte et à intérêt commercial [Cour d’appel de Paris, pôle 4 ch. 7, 29 juin 2017, RG n°10-07984]. Autrement dit, dans la mesure où le juge s’est contenté d’appliquer sa méthode de calcul, applicable à «'n’importe quel type de bien'» à l’espèce, celui-ci n’a pas adapté sa méthode à la situation particulière du lieu.

Dans le même arrêt précité, a été fixé un plancher minimal correspondant à 10'% de la valeur du terrain en surface afin de prendre compte la situation en zone urbaine dense (Cour d’appel de Paris, pôle 4 ch. 7, 29 juin 2017, RG n°10-07984).

La méthode est ainsi faussée parce que le jugement de première instance retient une valeur de 12 000 ' alors que cette valeur est celle d’un appartement parisien et non d’un terrain, et ne prend en compte aucun autre élément.

Enfin, le juge de première instance s’est appuyé sur le rapport de l’expropriant pour fixer un coefficient de nappe Ke à 0,5 en lieu et place de 1. En citant le rapport, l’appelant fait valoir que les

valeurs inscrites dans celui-ci sont très générales, fondées sur une extrapolation des valeurs observées aux piézomètres du secteur, et ne permettent ni d’établir l’existence d’une nappe phréatique, ni le fait que cette nappe soit entre les volumes expropriés et la surface du bâti en raison de son manque de précision.

La société GMF VIE a fait établir un rapport d’expertise par BNP REAL ESTATE le 23 octobre 2017.

L’expert estime la valeur du m² du terrain à 20.000 '. Pour cela il a pris comme référence un historique de ventes de terrain [sans qu’il soit mentionné, toutefois, l’arrondissement de chacun de ces terrains sauf s’agissant de la dernière vente]':

Vente 1

Mars 2013

644 m²

[…]

16.336 ' du m² de terrain

Vente 2

Janvier 2013

717 m²

[…]

26.220 ' du m² de terrain

Vente 3

Décembre 2011

480 m²

[…]

21.013 ' du m² de terrain

Vente 4

Décembre 2011

3499 m²

[…]

13.353 ' du m² de terrain

Vente 5

Mai 2015

995 m²

[…] à Paris 9^e figurant au cadastre sous les références section […]

32.559 ' du m² de terrain

La valeur moyenne est ainsi de 18.338 '/m² de terrain et la «'dernière référence'» étant plus proche du terrain objet de la présente procédure, il convient de retenir comme prix, 20.000 '/m².

Ainsi, la valeur de l’expropriation du tréfonds est égale à 1.464 '/m² de tréfonds (20.000 x 7,32'%).

Compte tenu de ces éléments':

' l’indemnité principale doit être de 485.698 ' qui se décompose comme suit':

volume 3/a': 101.016 (1.464 x 69)';

volume 3/b': 259.128 (1464 x 177)';

volume 3/c': 140.544 (1464 x 96).

' l’indemnité de remploi doit être de 51.069 ' qui se décompose comme suit': 20'% de 5.000 ' = 1.000 ''; 15'% de 5.001 à 15.000 ' = 1.500 ''; 10'% pour le surplus = 48.569 '.

Le décompte indemnitaire total s’élève à 536.767 ' (485.698+48.569).

— À titre subsidiaire, par deux arrêts rendus le 8 décembre 2016, la Cour d’appel de Paris a fixé la valeur de terrains situés […] et […] dans le 17^e arrondissement à la somme de 16.000 ' au titre de la procédure d’expropriation du tréfonds menée dans le cadre de la prolongation de la ligne 14.

Ce faisant, la valeur du tréfonds est égale à 1.171,20 ' du m² de tréfonds (16.000 x 7,32'%).

Compte tenu de cet élément':

' l’indemnité principale doit être de 400.450,40 ' qui se décompose comme suit':

volume 3/a': 80.812,80 ' (1.171,20 x 69)';

volume 3/b': 207.302,40 ' (1.171,20 x 177)';

volume 3/c': 112.435,20 ' (1.171,20 x 96).

' l’indemnité de remploi doit être de 42.555 ' qui se décompose comme suit': 20'% de 5.000 ' = 1.000 ''; 15'% de 5.001 à 15.000 ' = 1.500 ''; 10'% pour le surplus = 48.569 '.

Le décompte indemnitaire total s’élève à 443.105 ' (400.550,40+42.555).

La Z A soutient que':

— Sur la méthode d’évaluation, celle proposée par l’appelant est formulée en des termes très généraux et ne pourra emporter la conviction de la Cour.

Par ailleurs, les critiques formulées contre la méthode retenue ne peuvent être reçues puisqu’il n’existe pas de marché de vente de tréfonds. Finalement, la valeur du tréfonds dépend de la valeur de surface affectée d’un abattement d’encombrement si ce terrain est bâti.

Par conséquent, Z A se rapporte aux valeurs proposées en première instance (12.000 '/m²).

La critique portée sur la précision de la méthode doit être écartée puisqu’elle n’est pas étayée et ne prend pas en compte l’apparition de certaines contraintes (telles que la loi sur l’eau). Par ailleurs, l’interprétation qui est faite, par l’appelant, de l’arrêt du 29 juin 2017 (un arrêt qui «'a remis en cause la méthode utilisée'») est inexacte puisque la Cour a précisé que': «'Considérant que la cour ne rendant pas d’arrêts de règlement, il ne lui appartient pas de décider si la méthode préconisée par l’expert Z doit remplacer dans tous les cas celle proposée par MM. X et A', mais seulement d’apprécier si elle est mieux adaptée à la situation soumise du terrain des appelants'». S’agissant du plancher minimal du tréfonds, la Cour a précisé dans ce même arrêt que c’est «'dans cette hypothèse'» que l’expert «'propose de retenir une valeur plancher du tréfonds correspondant à 10'% de la valeur du terrain de surface'». Par conséquent, cette solution est propre à la situation de l’espèce.

Au surplus, l’appelant n’apporte aucun élément permettant d’évaluer le tréfonds par la méthode qu’il préconise et en invoquant la valeur plancher du 10'%, l’exproprié sollicite en réalité l’évaluation de son tréfonds sur une base forfaitaire, sans apporter de justifications.

Les demandes de l’exproprié doivent être rejetées.

— Sur le rapport d’expertise, celui-ci ne pourra emporter la conviction de la Cour, car si la Z soutient une valorisation du m² du terrain à 20.000 ', c’est exactement ce qu’a fait l’autorité expropriante en pratiquant, toutefois, un abattement pour encombrement.

Sur les conclusions subsidiaires de l’appelant, ces dernières sont peu argumentées et invoquent des jurisprudences rendues en 2016 pour le prolongement de la ligne 14, sous maîtrise d’ouvrage de la RATP. De plus, la Cour n’est pas liée par un précédent et quand bien même serait ce le cas, la Cour a régulièrement retenu la valeur de 12 000 '/m² lors de décisions postérieures aux jurisprudences invoquées par l’appelant.

Le commissaire du gouvernement observe que':

— Sur la valeur du sol de surface, si l’estimation de la valeur du sol est la valeur du terrain nu, la situation géographique de l’immeuble ' situé dans un périmètre très dense de l’Ouest parisien ' ne fournit pas d’exemples de vente de terrains à bâtir. Faute d’apporter une référence précise de ventes de terrains à bâtir, la méthode utilisée par le juge en première instance doit être retenue.

Deux hypothèses étaient envisageables':

' soit élargir le secteur de recherche, ce qui présente le risque de retenir des ventes de véritables terrains à bâtir à des prix inférieurs à l’offre de l’expropriante';

' soit de retenir des ventes d’immeubles à restructurer, considérées comme des terrains à bâtir par les règles d’urbanisme et de droit fiscal. Cette dernière solution doit être retenue.

Finalement, la différence des estimations demandées repose sur le rapport entre le prix de vente et la surface au sol de la parcelle, les parties expropriées souhaitant un prix de vente en rapport direct avec la surface du sol de façon à faire ressortir la valeur du mètre carré de terrain à bâtir. À l’inverse, le commissaire du gouvernement observe que le prix de vente doit être rapporté à la surface de

plancher à construire et de vente puisqu’il n’y a pas d’opération de démolition et de reconstruction caractérisant un véritable terrain à bâtir.

Il faut ainsi retenir une valeur unitaire de 12.000 '/m², conformément à la solution de l’expropriant. Il doit être observé que cette valeur unitaire est supérieure à la quasi-totalité de vente de terrains à bâtir à Paris, le choix de retenir une surface de plancher ne présente pas de conséquence dommageable pour l’exproprié.

— Sur la prise en compte d’une valeur plancher dans l’application du barème X et Y, le commissaire au gouvernement rejoint les observations de la Z s’agissant de la valeur minimale de 10'% de la valeur du sol de surface. Cette demande est critiquable': d’une part, cela reviendrait à appliquer une base forfaitaire comme valeur du tréfonds, d’autre part, il serait «'paradoxal'» de retenir une valeur minimale dans l’application d’un barème dégressif dont l’objet est de fixer une valeur en fonction de la profondeur de l’emprise. D’ailleurs cette valeur minimale n’est pas fournie par l’appelant.

La préservation du barème X et Y permet de conserver l’effet de seuil et la dégressivité allant de -3,5m à -90m. À l’inverse, retenir cette base forfaitaire, reviendrait à valoriser identiquement des emprises quelques soient leurs profondeurs. Il en ressortirait une perte considérable de précision dans l’approche des valeurs en tréfonds.

— Sur la présence d’une nappe phréatique, le rapport de la Z A fait apparaître clairement des nappes en sous-sol.

Une thèse de Mme’G (Annexe 2) fait également apparaître des nappes aquifères importantes sous la gare Saint-Lazare au confluent des nappes de l’Yprésien et du Lutétien. Or, le bien faisant l’objet d’une expropriation est très proche de la gare Saint-Lazare qui est d’ailleurs le point de départ du A EOLE.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 26 mai 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une

copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SA GMF vie du 15 juillet 2020 complétées le 20 juillet 2020, de la Z A du 15 octobre 2020 et du commissaire du gouvernement du 25 novembre 2020 adressées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Sur la détermination de la valeur de l’indemnisation principale

A. sur la méthode

Le premier juge a retenu la méthode d’indemnisation des valeurs de tréfonds en application du barème des experts judiciaires, messieurs X et Y, entérinée par la cour d’appel de paris qui n’était pas contestée par la société GMF vie.

La détermination de la valeur d’indemnisation pour l’expropriation d’un volume de tréfonds requiert d’une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré (a),de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d’encombrement » de la parcelle (b), et d’autre part d’appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds (c).

Cette détermination est régie par des paramètres issus de la méthode dite X et Y du nom des experts désignés par arrêt de la cour d’appel du 16 décembre 1993 afin de prendre en compte la spécificité de l’expropriation totale ou partielle du tréfonds au regard de l’évolution des techniques mises en 'uvre pour les ouvrages à construire et des caractéristiques des sols.

La méthode X et Y détermine la valeur du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les premiers 3,5 m de sous-sol (qualifiée de profondeur minimale dans l’arrêt du 7 décembre 1995 rendu par cette cour dans l’affaire RATP C/Cts Beauchataud -Segalen), car le propriétaire d’un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol ; qu’en dessous de 3,50 m de profondeur, les prix de construction et le coût d’exploitation ont, ainsi que l’ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeur d’un tréfonds en fonction de la profondeur.

En appel, la société GMF Vie indique que le jugement semble accorder au titre de l’expropriation une somme calculée mécaniquement selon une méthode de valorisation partiellement révolue, datant des années 1990 dégagée par les experts judiciaires X et Y qui ne prend pas en compte les évolutions techniques permettant une meilleure utilisation et valorisation des tréfonds, ni l’urbanisation dense de la capitale accordant une valeur plus grande aux tréfonds ainsi qu’aux survols du fait du manque d’espace ; elle ajoute que par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 juin 2017 (RG 10'07 984) cette méthode a été remise en cause, en envisageant la variation de la valeur du tréfonds non pas de façon unique mais en distinguant selon qu’il se situe en zone rurale, pavillonnaire d’activité, ou bien s’il se situe en zone urbaine, selon la densité ou enfin en zone d’exception particulièrement contrainte et à intérêt commercial, ce qui n’est pas pris en compte par la méthode de calcul en l’espèce qui peut s’appliquer à n’importe quel type de bien ; l’expert judiciaire de cet arrêt a fixé le montant plancher minimal correspondant à 10 % de la valeur du terrain en surface, que la cour retient parfaitement, prenant en compte la situation en zone urbaine dense.

Cependant, cet arrêt n’a pas remis en cause la méthode X et Y, la cour ayant indiqué : « considérant que la cour ne rendant pas d’arrêts de règlement, il ne lui appartient pas de décider si la méthode préconisée par l’expert Pinchon doit remplacer dans tous les cas celle proposée par Messieurs X et Y, mais seulement d’apprécier si elle est mieux adaptée à la situation soumise du terrain des appelants. Considérant que dans cette hypothèse, il ( l’expert)

propose de retenir une valeur plancher du tréfonds correspondant à 10 % de la valeur du terrain de surface » ; la valeur plancher du tréfonds proposé par l’expert était donc propre à la situation de l’espèce.

En outre, comme l’indique exactement le commissaire de gouvernement, le barème X et Y présente l’avantage, par rapport au barème Lassalle précédemment utilisé, de ne pas avoir d’effet de seuil et de mettre en 'uvre une dégressivité allant de -3,5 m à -90 m ; retenir une valeur minimale de 10 % comme sollicité revient à donner la même valeur à toutes les emprises au-delà d’une profondeur de 9 m ou 12,5 m, en considérant la neutralisation des premiers mètres de sous-sol, aboutissant à une absence de précision de l’approche des valeurs en tréfonds.

La société GMF Vie n’apporte aucun élément justifiant d’évaluer le tréfonds sur une base forfaitaire, ne proposant aucune méthode, et se référant uniquement à un arrêt d’espèce.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement retenu la méthode X et Y, qui n’était pas contestée en première instance par la société GMF vie, et qui ne peut donc se prévaloir notamment de progrès techniques entre la première instance et l’appel pour remettre en cause celle-ci.

B. sur l’évaluation

1° sur la valorisation du terrain

Le premier juge a retenu conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement, une valeur de référence de 12'000 ' pour tenir compte du bon emplacement de la parcelle, située dans ce secteur du 8^e arrondissement.

Il convient en conséquence d’examiner les références proposées par les parties :

a/par la société GMF Vie

A l’appui de sa demande de fixer une valeur de 20 000 ' /m², elle verse aux débats une note à l’attention de COVEA RICS (BNP PARIBAS REAL ESTATE EVALUATION FRANCE (pièce numéro un) recevable car ayant été soumise au débat contradictoire, avec la mention expertise retenant un prix de 20'000 '/m² en citant les références suivantes :

'147, rue cabinet Paris 17 e, 644 m², CT N° 36, mars 2013, 10'520'578 ', 16'336 '/m² terrain

'[…], parcelle de 717 m² AH numéro 102, janvier 2013, 18'800'000 ' hors-taxes, 26'220 '/m² terrain

'[…], une parcelle de 480 m² section CF numéro 47, décembre 2011, 10'086'018 ', 21'013 '/m² terrain

'à la même adresse, une seconde parcelle de 3499 m², CF numéro 42, décembre 2011, 461 714 ', 13'353 '/m²

'parcelle de 995 m² […] à Paris 9^e en mai 2015, AK numéro 20, 30'442'500 ' hors-taxes, 32'559 '/ m² terrain.

Cette note ajoute que ces différentes références font ressortir une moyenne de 18'338 '/ m² le terrain, que la dernière cité est la plus proche de l’implantation et la plus récente est sûrement la plus significative.

Cependant, comme indiqué par le premier juge, outre le fait que les premières références sont trop anciennes datant de plus de 5 ans, ces termes ne comportent aucune date précise, aucune référence de publication permettant de connaître leurs caractéristiques.

Elles seront donc écartées.

b/par la Z A

En appel, elle acquiesce à la valeur de 12'000 ' retenue par le premier juge, en indiquant qu’elle retient un montant de 20'000 ' en opérant un abattement de 40 % en raison de l’encombrement (pièce numéro 2).

c/commissaire du gouvernement

Il indique que l’estimation de la valeur des terrains à bâtir sur l’ouest parisien revêt une difficulté particulière, car il n’ y a pas de vente de terrain à bâtir.

Il propose 8 termes de comparaison correspondant à des ventes d’immeubles assujettis à la TVA, dans les mêmes conditions que le terrain à bâtir, les bâtiments sont destinés à être rénovés, puis livrés en tant qu’immeuble neuf.

Ces biens ne constituent donc pas des terrains à bâtir au sens strict, mais sont destinés à recevoir de lourdes restructurations ou des travaux de rénovation conséquents.

Il s’agit des références suivantes :

'vente du 10 janvier 2017, terrain de 508 m², […], Paris 8^e, 20'300'000', surface utile de 1432 m², prix d’acquisition au m² de 14'176',valeur du sol de 14176 '/m²

'Vente du 6 décembre 2016, terrain de 234 m², […] 8^e, 7 millions d’euros, surface utile de 450 m², prix d’acquisition de 15'555'/m², valeur du sol de 15'555'/m²

'Vente du 28 octobre 2016, terrain de 443 m², […], 21'500'000',surface utile de 3000 m², prix d’acquisition de 7166' /m²

'Vente du 10 mai 2016, terrain de 454 m², […], 11'257'000',surface utile de 1080 2 m², prix d’acquisition de 10'403' /m², valeur du sol de 10'403' /m²

'Vente du 2 février 2016, terrain de 1420 m², 44/48, […], 69'974'350', surface de 4668 m², valeur du terrain d’assises de 14'990' /m²

'Vente du 28 janvier 2016, terrain de 601 m², […], 20 millions d’euros, surface utile de 2359 m², souvent un coût d’acquisition de 8478' /m²

'Vente du 5 octobre 2015, terrain de 1587 m², […], 138 millions d’euros, surface utile de 13'137 m², soit un coût d’acquisition de 10'505' /m²

'Vente du 2 juillet 2015, terrain de 989 m², […], 36 millions d’euros, surface utile de 2413 m², soit un coût d’acquisition de 14'919' /m².

Afin d’avoir une situation actualisée du marché particulier de tréfonds, il convient de retenir les termes du commissaire du gouvernement, consistant à déduire la valeur du sol de surface du prix de vente des immeubles bâtis à démolir ou à transformer, ces termes étant tous pourvus des références de publication, tous situés dans le 8^e arrondissement.

Il sera retenu une valeur unitaire correspondant à partir de ces 8 références en appel correspondant à une valeur moyenne de :

14'176 + 15'555 + 7 166 + 10'403 + 14'990 + 8 478 + 10 505 + 14 919 = 96 192 '/8 = 12 024 '/m².

En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement retenu une valeur de 12'000 ' /m².

2°Pondération de la valeur unitaire de surface

Le premier juge n’a pas appliqué d’abattement pour encombrement, les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement concernant des terrains encombrés.

Ce point n’étant pas contesté sera confirmé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a fixé le prix unitaire de la valeur de surface des parcelles expropriées à ce montant de 12000 '/m².

3° Calcul de la valeur d’indemnisation du tréfonds

Le calcul sera effectué selon la méthode X et Y, la cour ayant écarté la méthode du forfait.

Cette méthode détermine la valeur du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les premiers 3,5 m de sous-sol (qualifiée de profondeur minimale dans l’arrêt du 7 décembre 1995 rendue par cette cour dans l’affaire RATP C/Cts Beauchataud -Segalen), car le propriétaire d’un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol ; qu’en dessous de 3,50 mètres de profondeur, les prix de construction et le coût d’exploitation ont, ainsi que l’ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeur d’un tréfonds en fonction de la profondeur.

La société GMF Vie, dans le cadre de cette méthode X et Y conteste uniquement le coefficient de nappe fixée à 0,5 par le premier juge en indiquant que les valeurs observées par piézomètres du secteur, sont notées par le rapport de l’autorité expropriante : « les niveaux moyens d’étiage sont calculés sur la période de référence des 13 dernières années 2003-2016 la tendance générale pendant cette période et qui se poursuit en 2017 sur ce secteur est à la remontée vers un niveau de moins en moins influencé », ce rapport est donc général, fondé sur une extrapolation des valeurs observées aux piézomètres du secteur et n’établit pas l’existence d’une nappe phréatique, ni le fait que cette nappe se situe entre les volumes expropriés et la surface du bâti et encore moins de valeur précise'.

Cependant, Z A verse aux débats une note technique du 23 octobre 2017 établie pas Monsieur B C vérifiée et validée par Monsieur D E concernant « le tronçon souterrain HSL – la folie note justificative de niveau de nappe’tronçon du PM 2200 au PM 3100 de la rue du Havre à l’avenue de Messine » qui est générale mais également une note technique établie et vérifiée par les mêmes personnes le 5 septembre 2019, intitulée " note complémentaire : secteur du la rue de la Pépinière Paris 8^e, indiquant en conclusion : « au droit du bâti de l’immeuble du 1 rue de la Pépinière, à proximité Ouest du PM 2400 du tracé du tunnel Éole, la nappe phréatique ennoie les horizons aquifères des marnes et caillasses du Lutétien. Son niveau moyen d’étiage se situe à la cote + 18,9 NGF, à une profondeur de 12,6 m du sol. Le niveau moyen d’étiage se situe donc à 4,80 m au-dessus de la cote supérieure de référence de+ 14,10 NGF correspondant aux volumes 3c pour le tréfonds EOLE et à 4,18 m au-dessus de la cote supérieure de référence de + 14,60 12 m NGF correspondant aux volumes 3b pour le tréfonds Éole (figure numéro 2 : état descriptif de division’coupe en tréfonds niveau moyen d’étiage ».

Cette note est en outre corroborée par une thèse de Madame F G versée aux débats en annexe 2 par le commissaire du gouvernement qui fait apparaître l’existence de nappe aquifère importante à la Gare Saint-Lazare, au confluent des nappes de l’Yprésien et du Lutétien, la rue de la Pépinière étant très proche de la Gare Saint-Lazare, point de départ du prolongement du A Éole.

La société GMF Vie argumente sur la note générale technique, mais aucunement sur la note complémentaire au droit du bâti et ne fournit aucune pièce pour justifier de retenir un coefficient neutre de 1.

En conséquence, au regard des pièces versées aux débats, le premier juge a exactement considéré que le niveau haut du tunnel se situe en dessous du niveau d’étiage, justifiant ainsi l’application d’un coefficient de nappe ke de 0,5

Les autres paramètres de la méthodologie n’étant pas contestés, l’application de la formule [V=Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke] aboutit à la confirmation du jugement qui a exactement fixé l’indemnité principale au regard des volumes un total de :

23'680,8 (volume 3 /a) + 72'003,60 (volume 3 /b) + 37 324,8 (volume 3 /c) = 133'009,2 '.

- Sur l’indemnité accessoire de remploi

Les taux n’étant pas contestés par la société GMF vie, il convient de confirmer le jugement ce qu’il a exactement fixé le total de l’indemnité de remploi a :

'3368,08 (volume 3/a)

'8200,36 ' (volume 3/b)

'2223,48 ' (volume 3/c)

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité totale de dépossession à la somme de 149'310,12 ' se décomposant comme suit :

'volume 3/a :

indemnité principale : 23'680,8 '

indemnité de remploi : 3368,08

'volume 3/b :

indemnité principale : 72'003,60 '

indemnité de remploi : 8200,36 '

'volume 3/c :

indemnité principale : 37'324,8 '

indemnité de remploi : 4 732,48 '.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Z A à payer à la

société GMF Vie la somme de 3000 ' sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la société GMF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et la condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 ' à la Z A.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement qui sont de droits supportés par l’expropriant en vertu l’article L3 12'1 du code de l’expropriation.

La société GMF vie perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la société GMF Vie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société GMF Vie à payer la somme de 3000 ' à la Z A au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société GMF Vie aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT