COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 21 JUIN 2011

(Rédacteur : E-Claude SABRON, conseiller,)

N° de rôle : 10/01399

SARL MICSYL

c/

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER

E J C

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avoués :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 février 2010 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7°, RG : 07/3182) suivant déclaration d’appel du 03 mars 2010

APPELANTE :

SARL MICSYL, agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par la SCP BOYREAU Luc & MONROUX Raphael, avoués à la Cour, et assistée de Maître Eve DONITIAN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX et en tant que besoin en son établissement XXX

représentée par la SCP RIVEL-COMBEAUD, avoués à la Cour, et assistée de la SCP DUPRAT – AUFORT – GABORIAU, avocats au barreau de BORDEAUX

E J C

né le XXX à XXX

de nationalité française

retraité

XXX

représenté par la SCP LABORY MOUSSIE ANDOUARD, avoués à la Cour, et assisté de Maître Eric VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mai 2011 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E-Claude SABRON, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Paule LAFON, président,

E-Claude SABRON, conseiller,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

Greffier lors des débats : Annick BOULVAIS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LES DONNEES DU LITIGE

Selon un acte du 29 mai 2005 la SARL MICSYL a acquis au prix de 201 000 Euros un ensemble de bâtiments en ruine ou en très mauvais état situés sur la commune de FRONTENAC (Gironde).

Le hameau constitué par cet ensemble était adossé à une carrière d’extraction de pierre exploitée par la société « LES PIERRES DE FRONTENAC » dont le vendeur, M. Z, était le président directeur général.

La SARL MICSYL a fait procéder à une division parcellaire et a revendu en cinq lots les immeubles provenant de l’ensemble ainsi morcelé.

Les cinq ventes ont été réalisées au cours de l’année 2006 par l’intermédiaire de la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER à laquelle avait été confié le 7 novembre 2005 un mandat non exclusif.

Selon un acte reçu le 20 avril 2006 par Maître A, notaire à D, M. E J C a acquis de la SARL MICSYL une maison rurale en mauvais état avec terrain, le tout cadastré section XXX pour une contenance de19 ares 90 centiares, au prix de 65 000 Euros net vendeur plus une commission de 6 000 Euros revenant à l’agent immobilier.

Le 12 octobre 2006, six mois après la passation de cet acte, des engins de chantier ont ouvert l’exploitation d’une nouvelle carrière sur les prairies situées sur le côté sud du hameau, à proximité des immeubles revendus par la société MICSYL ; au cours des jours suivants, les terres de découverte étaient accumulées en talus le long du hameau et de la route le desservant.

Les acquéreurs ont alors appris auprès de la mairie qu’une autorisation d’extension d’exploitation existait depuis 1987 et qu’un second arrêté préfectoral du 20 juin 2005, adressé à la mairie de FRONTENAC le 27 juin, avait autorisé M. Z, PDG de la société LES CARRIERES DE FRONTENAC, à poursuivre l’exploitation des carrières jusqu’en 2017.

Quatre de ces acquéreurs ont adressé au vendeur et à l’agent immobilier des lettres les avisant de leur intention d’engager une action en justice, l’extension qu’on leur avait dissimulée rendant, selon eux, les conditions d’habitation insupportables et les biens vendus non négociables.

Ils ont fait collectivement établir un constat d’huissier le 25 novembre 2006.

Par acte du 26 mars 2007, M. E J C a fait assigner la SARL MICSYL et la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de BORDEAUX pour obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 37 000 Euros, le vendeur sur le fondement du dol et l’agent immobilier sur celui de la violation de son obligation d’information et de conseil.

A titre subsidiaire, il invoquait la garantie des vices cachés.

Le tribunal a par jugement du 2 février 2010 retenu le dol et condamné in solidum la SARL MICSYL et la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER, la seconde au titre d’un manquement à l’obligation de conseil, à payer à M. E J C des dommages-intérêts de 30 000 Euros.

Il a en outre été alloué à ce dernier une indemnité de 2 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL MICSYL a relevé appel de ce jugement dans des conditions dont la régularité ne donne pas lieu à contestation.

Elle fait valoir dans ses dernières conclusions que le dol ne se présume pas, qu’il est inexact qu’elle ait déclaré aux acquéreurs de lots que la carrière était en fin d’activité et qu’elle ignorait que l’exploitant qui lui avait vendu les immeubles bénéficiait d’une autorisation d’extension depuis 1987, autorisation dont, jusqu’à la signature des actes, il n’avait jamais usé.

La société appelante ajoute que la vente des immeubles avait été confiée à la BOURSE DE L’IMMOBILIER et qu’elle n’avait aucune raison de se charger elle-même des visites et des négociations.

Les nuisances de l’exploitation de la carrière existaient avant la vente, ce qui, selon elle, avait en partie justifié la modicité du prix de vente.

La société MICSYL estime tout aussi non fondé le moyen tiré de la garantie des vices cachés dés lors que l’acquéreur avait pu se rendre compte de ce qu’une carrière en cours d’exploitation était située en bordure du hameau, qu’il est évident que l’activité d’une carrière peut varier d’un jour à l’autre et qu’il était parfaitement prévisible que le nombre d’engins sur place puisse augmenter en fonction de l’évolution des besoins.

Enfin, la SARL MICSYL conteste la description faite par M. C de l’importance de son préjudice en produisant un constat d’huissier du 26 mai 2010 et un historique des tirs de mines dont il résulterait que les nuisances sont modérées et de faible fréquence.

Elle relève qu’elle a vendu le cinquième et dernier lot le 22 novembre 2006, c’est à dire après le début de l’exploitation de l’extension alléguée, aux mêmes conditions que la vente litigieuse et que les acquéreurs de ce lot ne se sont pas associés à l’action engagée par les quatre précédents.

Parmi les acquéreurs qui ont engagé une action et qui soutiennent que leur bien est invendable, les consorts X- B qui ont acheté leur maison au prix de 78 000 Euros l’auraient remise en vente à 125 000 Euros.

La société appelante qui relève que l’opération ne lui aurait rapporté qu’une plus value de 12 935 Euros conclut au débouté des demandes dirigées contre elle et au paiement, à la charge de M. E J C d’une indemnité de 2 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER demande d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité.

Elle fait valoir que les acquéreurs ont été informés de la présence de la carrière qui est adossée au hameau, que l’existence de cette carrière, parfaitement visible sur le terrain, est rappelée dans les actes et que l’extension dont il est fait état est en réalité éloignée des maisons.

Selon elle cette extension « pouvait être connue des futurs acquéreurs s’il avaient pris la peine de se renseigner auprès de la mairie de FRONTENAC » et il appartenait à ces derniers, dés lors qu’ils avaient été avertis de la nature de l’environnement de leurs maisons, de se renseigner plus amplement et de se convaincre eux mêmes des difficultés dues à proximité de carrières dont l’existence est de notoriété publique.

En tout état de cause, l’agent immobilier n’aurait pu donner sur la date de l’extension de la carrière une information qui ne dépendait que de l’exploitant.

La société BOURSE de l’IMMOBILIER ajoute enfin qu’à supposer fondée la thèse des acquéreurs, le dol commis par le vendeur exonère l’agent immobilier, même s’il a commis une faute, dés lors que ce vendeur est seul à l’origine du préjudice allégué ; la sanction poursuivie contre l’agent, soit le paiement de dommages-intérêts équivalents à la moitié du prix de vente, serait disproportionnée au regard des sommes qui ont été respectivement perçues par lui même et par son mandant.

A titre subsidiaire, elle demande de condamner la SARL MICSYL qui devait lui transmettre toutes les informations intéressant la négociation du bien vendu pour qu’elle puisse exécuter son mandat en pleine connaissance de cause à la relever indemne de toute somme susceptible d’être mise à sa charge.

La SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER réclame contre la SARL MICSYL une indemnité de 2 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. E C a conclu à la confirmation de la décision entreprise. A titre subsidiaire il invoque la garantie des vices cachés. En tout état de cause M. C sollicite une indemnité de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LES MOTIFS DE LA DECISION

Le demandeur qui invoque le dol ne prouve pas que la SARL MICSYL qui lui a vendu le bien savait que la carrière qui était située en bordure du hameau dans lequel se trouvait ce bien avait fait l’objet en 1987 d’un arrêté d’extension et que le PDG de la société d’exploitation, M. Y, de qui la société venderesse avait elle-même acquis les immeubles composant le hameau avait obtenu par arrêté du 20 mai 2005, pour le compte de sa société, l’autorisation de poursuivre l’exploitation jusqu’en 2017.

Même s’il est manifeste que M. E J C n’aurait pas acquis le bien s’il avait eu connaissance de ce que la zone d’exploitation de la carrière était susceptible de s’étendre, il n’est pas non plus démontré que la société intimée qui avait confié la négociation du bien à un tiers lui ait donné l’assurance de ce que la carrière située derrière le hameau était en fin d’exploitation.

Il n’est par conséquent pas possible, en l’absence de preuve de man’uvres ou d’une rétention d’informations assimilable à des man’uvres, de retenir le dol tel qu’il est défini à l’article 1116 du code civil.

En revanche, il est indéniable que la réalisation d’un projet d’extension de la carrière située à proximité du hameau dans lequel se trouve le bien vendu constitue pour l’acquéreur de ce bien qui souhaitait le restaurer pour y établir sa résidence un défaut caché qui l’aurait dissuadé de contracter s’il l’avait connu.

Contrairement à ce que soutient la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER qui a procédé en vertu du mandat donné par le vendeur à la négociation des immeubles, M. C n’avait aucune raison de se croire obligé de vérifier auprès de la mairie s’il existait un projet d’extension de la carrière.

L’intimé avait acquis ce bien d’un professionnel qui le lui avait présenté comme un bien rural susceptible d’être réhabilité en habitation et que l’activité de la carrière telle qu’elle se manifestait à l’époque de la vente ne rendait pas impropre à cette destination ; il pouvait légitimement croire que ce professionnel avait procédé à une étude préalable de l’évolution du site le dispensant de procéder lui même à des vérifications.

Il résulte des procès verbaux de constat qui ont été établis par huissier à la requête des acquéreurs que les maisons sont devenues pratiquement inhabitables, ou pour le moins invendables, à raison des nuisances esthétique (présence d’un talus de terres de cinq mètres de hauteur barrant l’horizon) et nuisances sonores, provenant notamment du bâtiment industriel et de la machine de sciage des pierres qui ont été installés sur des parcelles proches des habitations du hameau.

M. C n’aurait manifestement pas acquis un immeuble en mauvais état pour le réhabiliter en vue de l’habiter s’il avait eu connaissance de cette extension de l’exploitation de la carrière qui se trouvait en bordure du hameau lorsqu’il a acheté.

C’est cette extension dont il ignorait le risque et les éventuelles conséquences qui constitue le vice, de telle sorte qu’il est indifférent qu’il lui ait été signalé au moment de la vente qu’il existait à proximité du hameau dont faisait partie le bien une carrière d’extraction de pierres, tout comme est indifférente la notoriété du sol de la commune de FRONTENAC dans ce domaine.

La relative modicité du prix de vente s’explique, non par l’existence d’un projet d’extension de la carrière, mais par le fait que le bien vendu était constitué par un bâtiment rural en mauvais état dont la réhabilitation en maison à usage d’habitation nécessitait d’importants travaux.

Les consorts L-M N qui ont acquis le cinquième lot selon un acte authentique du 22 novembre 2006, postérieur au début de l’exploitation de l’extension de la carrière qui se situe à la moitié du mois d’octobre 2006 ne se sont pas associés aux actions engagées par les quatre autres acquéreurs mais ont rédigé une attestation dans laquelle, en précisant que leur engagement remonte en réalité au 9 août 2006, ils confirment en tout points la position de ces derniers dont ils se déclarent solidaires.

Ils font état de leur souhait de quitter les lieux et des difficultés que rencontrent leurs proches voisins pour trouver un acquéreur à leur maison, en vente depuis deux ans.

Ces voisins sont les consorts X-B dont la société appelante produit une offre de vente au prix de 125 000 Euros qui reflète la demande des intéressés, contraints de se reloger après voir effectué des travaux dans le bien qu’ils avaient acquis, et non la réalité du marché.

Il convient au regard de ces observations d’accueillir le moyen subsidiaire invoqué par l’intimé et de condamner la SARL MICSYL en sa qualité de vendeur tenu à la garantie des vices cachés à rembourser à ce dernier en application des dispositions des articles 1641 à 1644 du code civil une partie du prix fixée à 30 000 Euros, soit environ 40 % de la somme payée par l’acquéreur (commission d’agence incluse).

La SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER a été chargée de la commercialisation de l’opération et c’est par son intermédiaire qu’ont été vendus les cinq immeubles détachés de l’ensemble que la SARL MICSYL avait acquis de M. Y ; il est indifférent que la base juridique de son intervention ait été constituée par un mandat de vente non exclusif.

Il résulte de l’attestation rédigée par les consorts L-M N qui ont acheté le dernier immeuble que l’ancienneté de la carrière et la probable cessation d’activité de son propriétaire, âgé, ont été, avec l’environnement champêtre du hameau, un argument de vente.

Un agent immobilier doit procéder dans le cadre de l’exécution de son obligation de conseil, aussi bien dans l’intérêt de son mandant que dans l’intérêt de l’acquéreur qui sera redevable de sa commission, à un minimum de vérification en ce qui concerne les explications fournies par le vendeur dans la définition de son projet.

En l’espèce, la prudence exigeait, en présence d’un site situé à proximité d’une carrière, de vérifier auprès de la commune s’il n’existait pas de projet ou d’autorisation d’extension de cette carrière.

Il s’agissait d’une démarche très simple qui, si elle avait été réalisée, aurait permis d’apprendre qu’une autorisation d’extension existait depuis 1987, époque à laquelle il avait été procédé à une enquête publique, et que le préfet de la Gironde avait par arrêté du 20 juin 2005, transmis à la mairie de FRONTENAC le 27 juin 2005, autorisé M. Z, en sa qualité de PDG de la société LES PIERRRES DE FRONTENAC, à continuer d’exploiter au moins jusqu’en 2017.

La SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER ne peut pas se retrancher derrière la supposée négligence des acquéreurs qui, en réalité, ont cru légitimement que les assurances données par le vendeur, professionnel de l’immobilier, les dispensaient de procéder à des vérifications.

L’agent immobilier a commis une grave faute d’imprudence en tirant un argument de vente de la situation paisible du site et de la probable cessation de la carrière d’extraction de pierres située à proximité sans avoir procédé au préalable, comme le commandait son obligation de conseil, aux vérifications qu’il lui était aisé de faire auprès de la mairie et qui auraient permis aux acquéreurs des maisons situées dans le hameau de prévoir le risque de la réalisation de l’extension de la carrière qui rend aujourd’hui leur bien invendable.

Le préjudice causé est constitué par la partie du prix que ces acquéreurs ont indûment accepté de payer parce qu’ils ont été amenés à croire que le bien pouvait être réhabilité en maison à usage d’habitation.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, aussi bien sur le principe de la responsabilité de l’agent immobilier que sur l’évaluation du préjudice dont il est responsable à l’égard des acquéreurs, in solidum avec le vendeur qui lui a confié la vente des lots.

Il reste que, même si la faute du mandataire est une des causes du dommage qui aurait pu être évité si ce dernier n’avait pas manqué à son obligation de conseil, ce dommage est le fait du propriétaire mandant qui a mis en vente un bien impropre à sa destination contractuelle.

La société BOURSE DE L’IMMOBILIER qui relève à bon droit que la sanction du manquement à son obligation serait sans cela disproportionnée dans la mesure où elle n’était pas l’attributaire du prix de vente, est fondée en sa demande tendant à ce que la SARL MICSYL la relève indemne de la condamnation à dommages-intérêts prononcée contre elle.

M. E J C est en droit de réclamer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais occasionnés par la procédure d’appel qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité complémentaire que la cour fixe à 2 000 Euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Réforme le jugement entrepris en ce qui concerne le fondement de la responsabilité de la SARL MICSYL.

Statuant à nouveau, dit que cette responsabilité est fondée sur la garantie des vices cachés qui constitue le moyen invoqué à titre subsidiaire par M. E J C.

Confirme le jugement en ses dispositions relatives à la condamnation in solidum prononcée contre la société MICSYL et la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER qui a engagé sa responsabilité au titre d’un manquement à l’obligation de conseil.

Y ajoutant, condamne la SARL MICSYL à relever la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER de la condamnation prononcée contre elle, sauf en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum la SARL MICSYL et la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER à payer à M. E J C une indemnité complémentaire de 2 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamne in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés par la SCP LABORY-MOUSSIE-ANDOUARD, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Marie-Paule LAFON, président, et par Madame Annick BOULVAIS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.