REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 9

ARRET DU 20 MAI 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/03521 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBQK7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2019 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/06316

APPELANTE

SCI FONCIERE BUCHELAY

[…]

[…]

Représentée par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant

Représentée par M^e Charlotte EFATY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur Z X

[…]

[…]

SCI UNIMETZ 1

N° SIRET : 793 703 752

[…]

[…]

Représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Représentés par M^e Thierry DOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : R046, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Michèle PICARD, Présidente

Madame Isabelle ROHART-MESSAGER, Conseillère

Madame Déborah CORICON, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIER : Madame FOULON, lors des débats

ARRET :

— contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Michèle PICARD, Présidente et par Madame FOULON, Greffière .

**********

La société civile immobilière (SCI) Arnold Promotion a été constituée le 13 octobre 2009 en vue d’acquérir un terrain, d’obtenir un permis de construire afin de réaliser un centre commercial à Moulins-lès-Metz et de céder les constructions en l’état futur d’achèvement. Cette SCI était cogérée par MM. Z X et B Y, et son capital était divisé en 100 parts de 10 euros, attribuées comme suit :

— Société Les Arches Métropole, présidée par M. B Y : 40 %

— M. Z X : 28 %

— Société Compagnie de Phalsbourg, ayant pour gérant associé majoritaire M. Z X : 10 %

— Société Charlotte Immobilier, ayant pour gérant associé majoritaire M. Z X : 4 %

— Société J. B. R. E., ayant pour associé majoritaire M. Z X : 4%

— M. C D, par ailleurs directeur général de la Compagnie de Phalsbourg : 4 %

— Société Terra Nobilis, associée minoritaire (E F) : 10 %.

La SCI Arnold Promotion vendait les cellules composant le centre commercial à différentes sociétés, parmi lesquelles les SCI Lucifer, Mentor, Cristalina, Unimetz 1 et Unimetz 2.

L’acte de vente en état futur d’achèvement du lot n°6, d’une surface de 4 500 m2, à la SCI Unimetz 1 a été réalisé le 29 juillet 2013, moyennant le prix de 8 934 300 euros hors taxe. A cette date, cette SCI comptait sept associés, et son capital était divisé en 100 parts de 10 euros, attribuées comme suit':

— M. Z X : 39 %

— Société Compagnie de Phalsbourg': 11 %

— Société Charlotte Immobilier : 5 %

— Société J. B. R. E. : 5 %

— Société Elijo Real Estate, dirigée par M. C D : 5 %

— SCI Foncière Buchelay, dirigée par M. B Y : 25 %

— Société Terra Nobilis : 10 %.

La SCI Unimetz 1 a divisé ce lot n° 6 en quatre cellules et a conclu quatre baux commerciaux en l’état futur d’achèvement. Par acte complémentaire du 28 avril 2014 passé entre les SCI Arnold Promotion et Unimetz 1, le prix de vente du lot n° 6 était porté à 12 023 412 euros hors taxe.

Le 31 juillet 2014, la commission départementale d’aménagement commercial de la Moselle a refusé à la SCI Arnold Promotion l’autorisation sollicitée de créer un centre commercial à Moulin-lès-Metz.

Le 16 octobre 2014, la SCI Foncière Buchelay s’est engagée à céder à M. X ses parts dans la SCI Unimetz, à leur valeur nominale, sous condition suspensive de la régularisation d’une VEFA et d’un crédit-bail immobilier entre la SCI Unimetz 1 et les sociétés Finamur et CMCIC Lease (la condition sera levée le 8 décembre 2014).

Le même jour, la SCI Foncière Buchelay, M. X, la SCI Unimetz 1 et diverses autres sociétés ont signé un protocole d’accord fixant les conditions financières liées, notamment, à cette cession de parts.

Considérant que la vente de ses parts dans la société Unimetz 1 avait été faite à vil prix, la SCI Foncière Buchelay a assigné la SCI Unimetz 1 et M. X devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 18 avril 2017.

Par jugement du 20 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a dit et jugé irrecevable la demande de la SCI Foncière Buchelay, débouté M. X de sa demande reconventionnelle, condamné la SCI Foncière Buchelay à payer à M. X la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Foncière Buchelay a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 février 2020.

*****

Dans ses dernières conclusions auxquelles il est expressément référé, notifiées par voie électronique le 16 mars 2021, la SCI Foncière Buchelay demande à la cour de :

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence,

— Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 20 novembre 2019, en ce qu’il a déclaré irrecevable sa demande de nullité de la cession de parts sociales du 30 octobre 2014 ;

— Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 20 novembre 2019, en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que le protocole d’accord du 16 octobre 2014 n’est pas une transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code civil ;

— Dire et juger que le protocole d’accord du 16 octobre 2014 n’inclut pas dans l’objet de la transaction alléguée la cession de parts sociales à M. Z X en date du 30 octobre 2014 ;

En tout état de cause,

— Dire et juger que la cession à M. Z X des 250 parts sociales qu’elle détenait au capital de la SCI Unimetz 1 à leur valeur nominale constitue une cession à vil prix ;

Par conséquent,

— Prononcer la nullité de la cession de parts sociales en date du 30 octobre 2014 avec toute conséquence de droit ;

— Condamner M. Z X et la SCI Unimetz 1 à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

*****

Dans ses dernières conclusions auxquelles il est expressément référé, notifiées par voie électronique le 24 février 2021, la SCI Unimetz 1 et M. X demandent à la cour de:

A titre principal,

— Confirmer le Jugement dont appel en déclarant irrecevable en ses demandes la SCI Foncière Buchelay,

A titre subsidiaire,

— Débouter purement et simplement la SCI Foncière Buchelay de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— Les Recevoir dans leurs appel incident,

— Condamner la SCI Foncière Buchelay à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner la SCI Foncière Buchelay à leur payer la somme de 15 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

• Sur la recevabilité de la demande

1- A titre principal, sur la nature du protocole du 16 octobre 2014

La SCI Foncière Buchelay soutient que les conditions constitutives d’une transaction ne sont pas réunies, les parties n’ayant pas souhaité mettre un terme à un différend lors de la signature de cet acte : d’une part son titre est 'protocole d’accord’ et non protocole transactionnel ; d’autre part le protocole ne mentionne l’existence d’aucun litige ou potentiel litige à naître entre les parties, l’article 6 étant rédigé en des termes très généraux qui ne font état que de la renonciation 'à toutes réclamations, comme à toute instance ou action réciproque du chef de leurs relations passées et des présentes conventions', référence isolée dans l’acte ; enfin la référence aux conditions financières de la cession des parts sociales renvoie uniquement à la fixation de ces conditions, et non pas à un potentiel litige

qui en découlerait.

Elle souligne que les articles 1 à 5 portent sur des obligations de paiement /remboursement non encore intervenus à la date de signature du protocole, sur lesquelles les parties ne peuvent donc pas transiger à l’avance définitivement.

Enfin, elle estime que ce protocole ne contient aucune concession réciproque entre les parties et se contente d’organiser les conditions de règlement des créances et dettes respectives des parties, qui ne sont pas contestées.

Elle en conclut que le tribunal a commis une erreur d’appréciation en jugeant que le protocole arrêtait entre les parties les conditions de remboursement et de contributions aux charges financières et prévenait ainsi une contestation à naître sur l’exécution de ces obligations financières. Elle fait ainsi valoir que les conditions exigées par l’article 2044 du code civil ne sont en l’espèce pas remplies et que l’irrecevabilité édictée par l’article 2052 du même code ne peut lui être opposée.

La SCI Unimetz 1 et M. X répliquent que l’autorité de la chose jugée attachée à une transaction est reconnue à l’entièreté de ce qui est compris dans les clauses, et qu’il est expressément mentionné que 'le présent accord est établi à titre irrévocable et définitif, sous la réserve de sa bonne exécution, et vaut transaction pour ce qui est décidé, conformément aux articles 2044 et suivants du code civil'. Il est ensuite indiqué que les parties 'renoncent définitivement à toutes réclamations, comme à toute instance ou action réciproque du chef de leurs relations passées et des présentes conventions, excepté au recours tendant à la bonne exécution de celles-ci à la condition du strict respect du protocole dans ses effets entre les parties'. Ils font valoir que les conditions de l’article 2044 du code civil sont donc réunies.

Ils font valoir que l’objet du protocole était de régler l’impossibilité financière de M. Y de suivre le projet, ce qui lui évitait de se voir forcé à le financer ou exclu de la société et qu’ainsi il visait à régler un litige ou à éviter un procès coûteux. Ils rappellent que les concessions réciproques s’apprécient au regard de l’économie générale de la transaction, que dans un mail du 2 octobre 2014 M. Y a entendu inclure dans la transaction le fait qu’il ne serait plus redevable d’aucune somme liée au financement de travaux et qu’il tire ainsi un avantage de la transaction.Ils soulignent l’incohérence de l’argumentation sur le rapport chronologique entre les signatures des différents actes et rappellent que la renonciation était soumise à l’exécution de leurs engagements par les parties et qu’il n’est pas contesté qu’elles ont toutes été exécutées.

Aux termes de l’article 2044 du code civil, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion de l’acte en litige : 'La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. / Ce contrat doit être rédigé par écrit'. Elle suppose l’existence de concessions réciproques entre les parties, exigence consacrée par la loi du 18 novembre 2016 modifiant cet article.

En l’espèce, il ressort d’une part des pièces produites au dossier et notamment des échanges ayant eu lieu au cours de l’été 2014 entre les parties, que M. Y, dans l’incapacité financière d’honorer les apports qui lui incombaient à raison de ses participations dans les diverses SCI impliquées dans le projet de centre commercial, et alors que l’avenir du projet était incertain du fait de l’avis de refus émis le 31 juillet 2014 par la commission départementale d’aménagement commercial de la Moselle d’installer un centre commercial à Moulin-lès-Metz, a accepté la cession de ses parts dans la SCI Unimetz 1 à leur valeur nominale en échange de l’effacement de toutes les dettes qu’il avait en sa qualité d’associé de cette SCI. Chaque partie renonçant ainsi à certains de ses droits financiers dans le cadre de l’opération relative à la création d’un centre commercial à Moulin-les-Metz, il y a lieu de constater l’existence de concessions réciproques.

Ces concessions réciproques se retrouvent dans l’acte signé le 16 octobre 2014, qui débute par le rappel des différentes cessions de parts que M. B Y a consenti, dont celles de la SCI Unimetz 1 en litige, puis organise, dans ses articles 1 à 4, ' dans le cadre de ces cessions de parts sociales', les flux financiers convenus entre les différentes parties à l’acte, à savoir :

— le remboursement par la SCI Arnold Promotion des sommes dues aux sociétés Foncière Buchelay et Les Arches Métropole (article 1^er),

— le remboursement par la société Les Arches Métropole du trop-perçu au titre de la marge promoteur (article 2),

— la distribution anticipée de la marge de promotion au profit de la société Les Arches Métropole (article 3),

— le remboursement par M. Y et les sociétés Lena et Ruben de l’avance en trésorerie consentie par la société Compagnie de Phalsbourg (article 4).

L’article 6 conclut ces conditions financières par le fait que les parties se donnent, sous réserve de la bonne exécution du protocole, 'quitus mutuel'.

Par conséquent, il y a lieu de retenir l’existence de concessions réciproques dans l’acte en litige.

D’autre part, il ressort des termes de l’article 6 du protocole en litige que celui-ci 'vaut transaction pour ce qui est décidé, conformément aux articles 2044 et suivants du code civil' et que les parties 'renoncent définitivement à toutes réclamations, comme à toute instance ou action réciproque du chef de leurs relations passées et des présentes conventions, excepté aux recours tendant à la bonne exécution de celle-ci'. Ces termes, clairs et sans ambiguïté, démontrent la volonté des parties de prévenir toute contestation ultérieure quant aux obligations financières qui pèsent sur chacune des parties à l’acte dans le cadre de la réorganisation du capital des SCI, dont la SCI Unimetz 1, impliquées dans la création du centre commercial de Moulin-les-Metz. Partant, et alors même que l’intitulé de l’acte ne contient pas expressément le terme de 'transaction', il a bien vocation à prévenir une contestation à naître au sens et pour l’application de l’article 2044 précité.

Par suite, il y a lieu de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a qualifié l’acte du 16 octobre 2014 en litige de transaction.

2- A titre subsidiaire, sur l’objet du protocole du 16 octobre 2014

La SCI Foncière Buchelay soutient, au visa des articles 2048 et 2049 du code civil, qui énoncent un principe d’interprétation restrictive de la transaction, que la cession litigieuse signée le 16 octobre 2014, soit le même jour que le protocole, mais juste avant, qui n’est mentionnée que dans le préambule du protocole mais pas dans le corps de l’acte, ne peut être incluse dans son objet, d’autant qu’elle était soumise à des conditions suspensives qui n’ont été levées que le 8 décembre 2014.

La SCI Unimetz 1 et M. X répliquent que la cession litigieuse figure en page 4 du protocole, que l’objet d’une transaction est en fonction de ce qui y est énoncé, que l’interprétation restrictive de l’objet de la transaction doit être écarté en présence de termes suffisamment larges auxquels la Cour de cassation donne leur plein efficacité. Ils ajoutent que la condition suspensive affectant la cession n’a pas pour effet d’exclure la cession de la transaction ou de remettre en cause la validité de celle-ci. Ils rappellent que la condition suspensive ayant été levée, la cession est intervenue et que les obligations des parties ayant été remplies la transaction lui est opposable.

Aux termes de l’article 2048 du code civil : 'Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu'.

Aux termes de l’article 2049 du même code : 'Les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé'.

Il ressort des termes du protocole en litige, déjà rappelés ci-dessus, que les flux financiers prévus au protocole le sont 'dans le cadre de ces cessions de parts sociales', dont celles de la SCI Unimetz 1, et que ladite cession à la valeur nominale constitue l’une des concessions faites au cours de cette transaction. La SCI Foncière Buchelay ne peut dès lors soutenir que cette cession ne serait pas incluse dans le périmètre de la transaction au motif qu’elle serait uniquement mentionnée dans le préambule du protocole, dès lors qu’il y est expressément fait référence et que l’acte se situe 'dans ce cadre', ou au motif que la cession aurait été signée juste avant et non pas concomitamment au protocole, alors qu’il apparaît que les autres cessions concernées par le protocole ayant été signées un an auparavant. Enfin, l’existence d’une condition suspensive à la cession des parts de la SCI Unimetz n’est pas de nature à faire obstacle à la possibilité de transiger des parties, qui l’avaient d’ailleurs bien prise en compte puisque rappelée par l’acte.

Par suite, la cession des parts sociales de la SCI Unimetz 1 est bien incluse dans le périmètre de la transaction signée le 16 octobre 2014 par les parties à la présente instance. Conformément aux dispositions de l’article 2052 du code civil, la SCI Foncière Buchelay ne peut donc introduire une action en justice portant sur le même objet. Il y a donc lieu de confirmer le jugement qui a déclaré son action irrecevable.

• Sur la demande reconventionnelle

La SCI Unimetz 1 et M. X soutiennent que la SCI Foncière Buchelay ne pouvait légitimement, compte tenu de la cession négociée entre professionnels et de l’impossibilité d’honorer ses engagements financiers, introduire une action en nullité plus de deux ans et demi après la signature de l’acte. Ils sollicitent la somme de 50 000 euros pour procédure abusive.

La SCI Foncière Buchelay soutient que la demande est irrecevable sur le fondement de l’article 954 du code de procédure civile car non appuyée sur un fondement juridique, elle ajoute qu’aucun préjudice permettant de faire droit à la demande n’est justifié.

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, le droit d’ester en justice ne trouve sa limite que dans l’abus de celui-ci, avec malice, mauvaise foi ou bien lorsqu’il résulte d’une erreur équivalente au dol. Toutefois, l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

La SCI Unimetz 1 et M. X ne caractérisent pas de la part de la SCI Foncière Buchelay, qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, des agissements constitutifs d’un abus de droit de sa part.

Ainsi, la demande d’indemnisation présentée par les intimés sera rejetée.

• Sur l’article 700 du code de procédure civile

La SCI Foncière Buchelay sollicite l’infirmation du jugement et la condamnation de M. X à lui payer la somme de 15 000 euros.

La SCI Unimetz 1 et M. Z X sollicitent la condamnation de la SCI Foncière Buchelay à leur payer la somme de 15 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de l’espèce commande de condamner la SCI Foncière Buchelay à payer aux intimés la somme de 3 000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. Z X et la SCI Unimezt 1 de leur appel incident,

Déboute la SCI Foncière Buchelay d esa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Foncière Buchelay à payer à M. Z X et la SCI Unimetz 1 la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Foncière Buchelay aux entiers dépens de l’instance d’appel.

La greffière La présidente