Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 19 octobre 2021, n° 19/00155

TI Aubervilliers 11 décembre 2018

CA Paris
Désistement 19 octobre 2021

CA Paris
Confirmation 19 octobre 2021

CASS
Désistement 1 septembre 2022

Arguments

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Rejeté
Obligation de relogement du bailleur
La cour a jugé que la résiliation du bail était de plein droit en raison de la destruction totale du bien loué par un cas fortuit, et que le bailleur n'était pas tenu de reloger les locataires.
Rejeté
Responsabilité du bailleur pour non-relogement
La cour a confirmé que la bailleresse n'était pas responsable des inconvénients liés à la perte de leur bail, en raison de la destruction du bien par un cas fortuit.
Rejeté
Droit à l'indemnisation pour frais de justice
La cour a débouté les appelants de leur demande d'indemnisation sur le fondement de l'article 700, considérant qu'ils succombaient en leurs demandes.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les époux X ont interjeté appel d'un jugement du tribunal d'instance d'Aubervilliers qui les avait déboutés de leurs demandes de relogement et de dommages-intérêts suite à un incendie ayant rendu leur logement inaccessible. La cour d'appel a examiné la question de la résiliation du bail en vertu de l'article 1722 du code civil, concluant que l'incendie, considéré comme un cas fortuit, avait rendu l'usage du logement impossible. La cour a confirmé le jugement de première instance, considérant que la bailleresse n'était pas tenue de reloger les époux X ni de les indemniser, et a débouté les appelants de toutes leurs demandes. La cour a également condamné les époux X aux dépens d'appel et a alloué une somme à chaque intimé au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 19 oct. 2021, n° 19/00155
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/00155
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Aubervilliers, 11 décembre 2018, N° 11-17-001141
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Eric TARANSAUDVéronique FOLCH
Cabinet(s) :	CABINET TARANSAUD - AVOCATS
Parties :	SAS DOMUS ROME, SCI ERNEST PREVOST

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00155 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7APE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2018 -Tribunal d’Instance d’Aubervilliers – RG n° 11-17-001141

APPELANTS

Monsieur Z X

Né le […] à […]

[…]

Madame B X

Née le […] à […]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Oliver MAUDRET, avocat au barreau de Paris, toque E2020

INTIMEES

SCI C D

N° SIRET : 039 353 875 00014

[…]

Réprésentée par M^e Eric TARANSAUD de la SELEURL CABINET TARANSAUD AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque A0465

SAS DOMUS ROME en sa qualité de mandataire du propriétaire la SCI C D

N° SIRET : 391 977 139 00024

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Véronique FOLCH, avocat au barreau de Paris, toque D0960)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI de la rue C D (ci-après la SCI) est propriétaire de plusieurs lots d’un ensemble immobilier situé […] à Aubervilliers ; elle a pour mandataire la société Domus Rome ; depuis 1986, un des appartements situé au 3^e étage du bâtiment C de cet ensemble était donné à bail à M. et M^me Z X.

Le 7 juin 2014, le bâtiment C a fait l’objet d’un incendie d’origine criminelle.

Le 10 juin suivant, le maire d’Aubervilliers a pris un arrêté enjoignant à la société Domus Rome de prendre toutes mesures utiles en vue de sécuriser l’immeuble et portant interdiction provisoire à l’habitation et à l’usage de l’ensemble du bâtiment C et d’un appartement situé au 6^e étage du bâtiment D, sur le fondement des articles L.2212-1 et L.2212-2 du code général des collectivités territoriales.

Les époux X ont dans un premier temps saisi le juge des référés afin notamment de contraindre leur bailleresse et son mandataire de procéder à leur relogement ; par ordonnance du 9 novembre 2017, le juge a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte d’huissier du 15 décembre 2017, les époux X ont fait assigner la bailleresse et son mandataire devant le tribunal d’instance d’Aubervilliers afin d’obtenir notamment leur relogement et le paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 11 décembre 2018, le tribunal les a déboutés de leurs demandes et condamnés solidairement aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 29 décembre 2018, les époux X ont interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2021, les appelants demandent à la cour de :

— constater que la SCI C D domiciliée à Morainvilliers est la SCI C D anciennement domiciliée […],

— infirmer le jugement entrepris,

— constatant la fin des travaux et la relocation des logements, dire qu’ils rentreront en possession de leur logement n°15, enjoindre au bailleur d’avoir à les réintégrer dans leur logement sous astreinte de 300 euros par jour de retard et ordonner à la société Domus Rome de leur remettre un badge d’accès à l’immeuble,

— subsidiairement, ordonner à la bailleresse de leur proposer un logement de remplacement de même standing, prix et qualité, de situation géographique et d’orientation équivalentes, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, la cour se réservant le pouvoir de liquider l’astreinte,

— condamner les intimées in solidum au paiement de la somme de 663 342 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de leur logement de la loi de 1948 et celle de 115 671,12 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2016, date de l’assignation en référé, et ordonner la capitalisation des intérêts,

— les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 20 juin 2019, la SCI de la rue C D demande à la cour de débouter les époux X de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 17 septembre 2021, la société Domus Rome, en qualité de mandataire de la SCI de la rue C D, demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, lui accorder à ce titre la somme de 500 euros, débouter les époux X de leurs demandes et condamner les appelants solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées par les parties pour un plus ample exposé des moyens proposés par celles-ci au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater que la SCI de la rue C D, bailleresse, a désormais

son siège social au […] à Morainvilliers.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et il n’y a lieu à aucun dédommagement ; ces dispositions s’étendent au cas où le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue de jouir des lieux loués ou d’en faire un usage conforme à leur destination.

En l’espèce, la destruction du bâtiment C est bien due à un cas fortuit, à savoir un incendie d’origine criminelle, dont l’auteur est un tiers par rapport à la bailleresse, ce que ne contestent pas les appelants ; ils affirment cependant que cet incendie n’était pas imprévisible dans la mesure où la bailleresse aurait manqué à son obligation de faire respecter le règlement de copropriété en laissant des locataires entreposer des voitures d’enfants dans les parties communes ; mais, par jugement du 11 février 2021 assorti de l’exécution provisoire, seule la responsabilité de l’auteur direct de l’incendie a été retenue par le tribunal judiciaire de Bobigny, lequel a écarté la responsabilité des locataires qui avaient entreposé des poussettes, celle de leurs bailleurs et celles du syndic et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Les appelants soutiennent par ailleurs que le bien qu’ils occupaient n’avait pas été touché par l’incendie, seules les parties communes de l’immeuble ayant été atteintes par les flammes ; ils en déduisent que le bien loué n’a été que partiellement détruit, et a d’ailleurs pu être reloué après réfection des parties communes, ce qui prouve qu’ils n’étaient pas dans l’impossibilité définitive d’user de la chose louée.

Mais, par arrêté du 10 juin 2014, le maire d’Aubervilliers avait enjoint au syndic de l’immeuble de fermer l’accès au bâtiment C et déclaré celui-ci, dans son intégralité, provisoirement interdit à l’habitation et à l’usage ; cet arrêté avait été pris au vu du rapport du technicien péril de l’agglomération Plaine Commune qui avait constaté la destruction par les flammes de l’escalier en bois, des paliers, des planchers, de la charpente et du toit en zinc de l’immeuble, lequel s’était effondré ; ces constatations ont par la suite été confirmées par M. Y, expert en incendie désigné par le tribunal de grande instance de Bobigny, dont le rapport, en date du 22 décembre 2016, décrit les graves dommages causés à l’immeuble (cage d’escalier dégradée sur toute la hauteur, destruction des paliers, couloirs de distribution, gaines techniques, charpente et toiture ; une bâche a dû être posée au-dessus de l’immeuble pour le protéger des intempéries).

Au vu de ces éléments, l’usage du logement loué aux époux X était totalement impossible, puisqu’ils ne pouvaient y accéder et y vivre eu égard aux dégâts causés aux parties communes, à l’absence de gaz et d’électricité et à la destruction totale de la toiture de l’immeuble.

L’arrêté municipal interdisait l’accès à l’immeuble dans son ensemble, sur le fondement des articles L.2212-1 et L.2212-2 du code général des collectivités territoriales qui décrivent les pouvoirs de police du maire, notamment en matière de sécurité publique ; comme l’a à juste titre rappelé le tribunal, cet arrêté n’avait pas été pris dans le cadre d’une procédure de péril ni dans le cadre d’une procédure d’insalubrité, procédures qui engagent effectivement la responsabilité du bailleur et l’obligent à organiser le relogement de ses locataires ; l’arrêté ne faisait nullement référence aux textes du code de la construction et de l’habitation cités par les appelants dans leurs conclusions (articles L.129-3, L.521-1 et suivants et L.511-1 et suivants), mais visait 'le code de la construction et de l’habitation’ dans sa généralité, sans viser un ou des textes particuliers dudit code.

Par ailleurs, le montant particulièrement élevé des réparations, évaluées à plus de 2,5 millions d’euros par l’expert judiciaire, et la durée particulièrement longue du processus d’indemnisation des propriétaires et de remise en état de l’immeuble, démontrent que la poursuite du bail consenti aux époux X n’était pas envisageable.

Il convient également de rappeler aux appelants que les dispositions de l’article 1722 du code civil

sont applicables à tous types de baux, y compris ceux soumis à la loi du 1^er septembre 1948, comme celui dont ils bénéficiaient ; leur droit au maintien dans les lieux n’est donc pas opposable au bailleur lorsque le bien loué a été totalement détruit ou que l’usage de celui-ci est rendu absolument impossible.

L’accès à leur logement ayant été rendu impossible par la destruction des parties communes due à l’incendie et par l’arrêté municipal, c’est à bon droit que le tribunal, faisant application des dispositions de l’article 1722 du code civil, a considéré que le bail avait été résilié de plein droit et a en conséquence débouté les époux X de toutes leurs demandes, puisque la bailleresse n’était pas tenue de procéder à leur relogement ni à les indemniser des inconvénients liés à la perte de leur bail.

Les appelants, qui succombent en leurs demandes, doivent être condamnés aux dépens d’appel et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La société Domus Rome, qui ne démontre pas que les époux X aient abusé de leur droit d’ester en justice et d’exercer une voie de recours, doit être déboutée de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

L’équité commande d’allouer à chacune des intimées la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute les époux X de toutes leurs demandes formées devant la cour,

Déboute la société Domus Rome de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

Condamne M. et M^me X in solidum à payer à la SCI de la rue C D et à la société Domus Rome la somme de 1 000 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me X in solidum aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,