Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/20454 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6K6I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2018 -Tribunal d’Instance de PANTIN – RG n° 11-17-000273

APPELANT

Monsieur D Y

[…]

[…]

représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Mélanie DUVERNEY PRET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1787

INTIMES

Monsieur N O Z

[…]

[…]

Défaillant

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 06 novembre 2018, remise à personne

Madame C X

[…]

[…]

Défaillante

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 06 novembre 2018, remise à personne

Monsieur G A

[…]

[…]

Défaillant

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 08 novembre 2018, par procès verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Madame I A née X

[…]

[…]

Défaillante

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 25 juillet 2019, par procès verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Madame J X

[…]

[…]

défaillante

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 08 novembre 2018, remise à personne

SAS AMMONITIA Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et M^me Marie MONGIN, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère

qui en ont délibéré.

Le rapport ayant été fait par M. Michel CHALACHIN, président, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2014, M. D Y, représenté par son gestionnaire, la société Ammonitia, a donné à bail à M. N O Z et M^me C X un logement situé […] à Bagnolet ; par acte du même jour, M. G A et M^me I X son épouse se sont portés cautions solidaires des preneurs.

Un commandement de payer la somme de 2 126,61 euros a été délivré aux preneurs le 18 novembre 2015, puis un second commandement leur a été délivré le 25 juillet 2016 pour la somme de 2 228,23 euros.

Les preneurs ont quitté les lieux le 5 septembre 2016 et un état des lieux de sortie a été établi à cette date.

Selon le décompte locatif établi à l’époque par la société Ammonitia, la dette s’élevait à la somme de 3 273,23 euros comprenant des réparations locatives.

La société Ammonitia a réglé la somme de 2 152,79 euros à M. Y au titre de la garantie de loyers impayés selon quittance subrogative du 8 février 2017.

Le 15 mars 2017, le tribunal d’instance de Pantin a rendu à l’encontre des preneurs et de leurs cautions une ordonnance d’injonction de payer à hauteur de la somme de 1 907,23 euros en principal.

M. Z et M^me C X ont formé opposition à cette ordonnance.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2017, M. Y et la société Ammonitia ont fait assigner les preneurs et leurs cautions devant le tribunal d’instance de Pantin afin d’obtenir le paiement des sommes dues au titre de l’arriéré locatif.

Les deux instances ont été jointes par le tribunal et M^me J X, soeur de la locataire en titre, est intervenue volontairement à la procédure, expliquant qu’elle avait occupé les lieux pendant deux ans avant leur restitution au bailleur.

Par jugement du 5 mars 2018, le tribunal a :

— déclaré l’opposition recevable,

— condamné solidairement M. Z, M^me C X et M^me J X et, d’autre part, M. et M^me A à payer à la société Ammonitia la somme de 2 152,79 euros en vertu

de sa quittance subrogative avec intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer à M. Y la somme de 600 euros au titre des réparations locatives,

— condamné M. Y à payer à M^me J X la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 août 2018, M. Y a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions adressées au greffe le 24 juillet 2019 et signifiées à M. et M^me A le 25 juillet 2019 et à M. Z, M^me C X et M^me J X le […], l’appelant demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les intimés à lui payer la somme de 600 euros au titre des réparations locatives et l’a condamné à payer à M^me J X la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

— statuant à nouveau, condamner solidairement les consorts X et les époux A à lui payer la somme de 1 120,44 euros au titre des réparations locatives,

— juger que M^me J X n’a aucun intérêt à agir, ne démontrant pas son occupation licite et régulière,

— rejeter l’ensemble de ses demandes de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

— condamner M^me J X à lui payer la somme de 4 345 euros,

— subsidiairement, réduire le montant des dommages-intérêts alloués pour préjudice de jouissance à M^me J X à la somme maximale de 135 euros,

— juger le cabinet Ammonitia responsable des fautes locatives dans sa gestion ès qualités de mandataire du bailleur,

— condamner solidairement le cabinet Ammonitia avec les autres intimés à lui payer la somme de 1 120,44 euros au titre des réparations locatives,

— condamner le cabinet Ammonitia à garantir le montant des condamnations prononcées contre le bailleur,

— condamner l’ensemble des intimés au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions adressées au greffe le 26 novembre 2020, la société Ammonitia demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, débouter M. Z et M^me C X de leur opposition à injonction

de payer et de leurs demandes,

— débouter M^me J X de ses demandes,

— débouter M. Y de ses demandes formées à son encontre,

— condamner solidairement les consorts X et les époux A à lui payer la somme de 1 257,27 euros majorée d’un taux d’intérêt légal à compter du 25 juillet 2016, date du dernier commandement de payer,

— condamner in solidum M. Y et les cinq autres intimés au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

M. Z, M^me C X, M^me J X, M. A et son épouse, à qui la déclaration d’appel a été signifiée par actes du 6 novembre 2018 délivrés à personne pour M^mes C et J X, à domicile pour M. Z, et par actes du 8 novembre 2018 délivrés selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile pour M. et M^me A, n’ont pas constitué avocat ; le présent arrêt sera donc rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er décembre 2020.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de M^me J X

A la lecture du jugement entrepris, il apparaît que M^me J X, munie d’un pouvoir de représentation de sa soeur C, est intervenue volontairement à l’audience et a présenté une demande de dommages-intérêts en son propre nom, au motif qu’elle avait occupé les locaux loués pendant deux ans sans bénéficier d’eau chaude ni de chauffage.

Le tribunal n’indique pas sur quels éléments il s’est fondé pour recevoir M^me X en son intervention volontaire et pour faire droit à sa demande.

Aucune pièce ne permet de confirmer le fait que M^me X ait occupé ce local en accord avec le bailleur ou son mandataire ; le seul fait que cette personne ait adressé des courriels à la société Ammonitia ne suffit pas à lui conférer le statut de cotitulaire du bail.

M^me J X ne pouvant se prévaloir d’aucun droit ni titre d’occupation sur le local donné à bail à sa soeur et à son beau-frère, elle ne pouvait présenter la moindre demande devant le tribunal d’instance pour son propre compte, puisqu’elle était dépourvue de tout intérêt à agir.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a pris acte de l’intervention volontaire de M^me J X, l’a condamnée au paiement de l’arriéré locatif à la société Ammonitia et de réparations locatives à M. Y, et a condamné celui-ci à lui payer des dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Une somme de 4 344,80 euros ayant été versée à cette personne en exécution du jugement entrepris, grâce à la mise en oeuvre d’une saisie-attribution sur le compte bancaire de M. Y, celui-ci est en droit d’être remboursé de cette somme.

De plus, il convient de constater que la demande de garantie formée par M. Y à l’encontre de

son mandataire est sans objet puisqu’aucune condamnation ne pouvait être prononcée contre lui.

Sur les réparations locatives

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie révèle que des dégradations sont imputables aux locataires : barre de seuil de la porte de chambre décollée, trous dans les murs, absence de cache de la chasse d’eau, luminaires de la cuisine et de la salle de bains ne fonctionnant pas, installation de quatre miroirs sur les murs du séjour, peintures des deux chambres abîmées.

Les locataires n’étant restés que deux ans dans les lieux, aucun coefficient de vétusté ne doit être appliqué en l’espèce.

De plus, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, la société Ammonitia n’a pas fait établir de devis de travaux, mais a évalué forfaitairement le coût de la réparation des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie.

Cette évaluation a été fixée à la somme raisonnable de 1 140 euros (30 euros pour la fixation de la barre de seuil, 50 euros pour le remplacement de chacun des deux luminaires, 130 euros pour le rebouchage des trous, 80 euros pour le retrait des miroirs et la reprise de peinture du salon, 700 euros pour la réfection des peintures des deux chambres et de l’entrée et 100 euros pour le remplacement du cache de la chasse d’eau).

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de M. Y à hauteur de la somme de 1 120,44 euros, au paiement de laquelle les locataires en titre et leurs cautions seront condamnés solidairement.

Le jugement sera donc infirmé sur le quantum de l’indemnité allouée.

M. Y, qui ne justifie pas avoir fait réaliser des travaux de remise en état après le départ de M. Z et de M^me C X, et dont l’appartement a pu être reloué seulement quatorze jours après le départ de ces derniers, n’est pas fondé à réclamer une indemnité à son mandataire, à défaut de prouver l’existence d’une faute de ce dernier et d’un préjudice ; aucune condamnation ne sera donc prononcée de ce chef à l’encontre de la société Ammonitia.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Au vu du dernier décompte produit, qui tient compte de la régularisation des charges de 2015 et 2016, les locataires et leurs cautions apparaissent redevables de la somme de 1257,27 euros, qu’ils devront régler à la société Ammonitia au vu de la quittance subrogative signée par M. Y le 8 février 2017 après mise en jeu de la garantie de loyers impayés.

Le jugement sera donc infirmé quant au quantum de la dette locative.

Les intérêts doivent courir au taux légal sur cette somme à compter du 25 juillet 2016, date du dernier commandement de payer.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les locataires et leurs cautions, débiteurs d’un arriéré locatif et de réparations locatives, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande d’allouer à M. Y la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile et de débouter la société Ammonitia de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Déclare M^me J X irrecevable en son action dirigée contre M. D Y, pour défaut d’intérêt à agir,

En conséquence, rejette sa demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et déclare la demande de garantie dirigée par M. Y contre la société Ammonitia à ce sujet sans objet,

Condamne M^me J X à rembourser à M. Y la somme de 4 344,80 euros qu’il lui a versée par le biais d’une saisie-attribution sur son compte bancaire,

Condamne solidairement M. N O Z, M^me C X, M. G A et M^me I X épouse A à payer à M. Y la somme de 1 120,44 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne solidairement M. N O Z, M^me C X, M. G A et M^me I X épouse A à payer à la société Ammonitia la somme de 1 257,27 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2016,

Déboute M. Y et la société Ammonitia de leurs demandes plus amples ou contraires,

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. N O Z, M^me C X, M. G A et M^me I X épouse A à payer à M. Y la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. N O Z, M^me C X, M. G A et M^me I X épouse A aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,