N° RG 20/03718 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KT55

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELAS AGIS

la SELARL BSV

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 10 MARS 2022

Appel d’un Jugement (N° RG 19/00468)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de C D

en date du 10 novembre 2020

suivant déclaration d’appel du 25 Novembre 2020

APPELANT :

M. Z A

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Alexine GRIFFAULT de la SELAS AGIS, avocat au barreau de VIENNE, postulant, plaidant par M^e Jérôme HABOZIT, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e VIEL, avocat au barreau de LYON,

INTIMÉE :

S.A.R.L. LA BOULANGERIE DE LA GRIVE

au capital de 10 000 €, inscrite au RCS de VIENNE sous le N° 508 838 703, dont le siège social est sis : 84, Chemin de la Prairie ' 38110 SAINT-X DE SOUDAIN, prise en la personne de son dirigeant en exercice domicilié audit siège en ladite qualité, […]

38110 SAINT X DE SOUDAIN

représentée par M^e Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e Olivier PERRIER, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Z FIGUET, Président,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de Madame Sarah DJABLI, Greffier placé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Janvier 2022, M. BRUNO conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé du 2 mars 2018, la société Boulangerie Saint X, dont les gérants sont monsieur et madame Y, a vendu un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie situé à Saint X de Bournay à la société Boulangerie de Z, dont monsieur Z A est associé et directeur général, au prix de 700.000 euros.

Parallèlement, le même jour, un bail commercial a été consenti par la société Boulangerie de la Grive, dont monsieur et madame Y sont également gérants, propriétaire des locaux commerciaux dans lesquels le fonds de commerce est exploité, à la société Boulangerie de Z.

Par exploit en date du 4 juillet 2019, monsieur A a fait assigner la société Boulangerie de la Grive devant le tribunal de grande instance de C-D en exécution forcée d’une offre de vente du bien immobilier faite le 2 mars 2018 par monsieur et madame Y, ès-qualités de gérants de la société Boulangerie de la Grive à son profit.

Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de C-Jalllieu a':

- débouté Z A de ses demandes ;

- condamné Z A à payer à la société Boulangerie de la Grive la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Z A aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la Selarl BSV Avocats ;

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Z A a interjeté appel de cette décision le 25 novembre 2020 concernant toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 9 septembre 2021.

Prétentions et moyens de Z A :

Selon ses conclusions n°2 remises le 15 juillet 2021, il demande à la cour, au visa des articles 1113 à 1121, 1217, 1304-3 1583 et 1589-2 du code civil':

- d’infirmer le jugement déféré, et statuant à nouveau';

- de débouter l’intimée de l’intégralité de ses prétentions et demandes';

- de dire que la vente du bien immobilier situé à 38440 Saint X de Bournay, […], pour une contenance de 11a34ca, au prix de 700.000 euros, consentie par la société Boulangerie de la Grive au profit du concluant, est parfaite';

- en conséquence, à titre principal, de juger que l’arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente après purge du droit de préemption urbain, et sera publié au bureau des hypothèques compétent';

- à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait que l’arrêt à intervenir ne pourrait pas valoir acte authentique de vente, d’enjoindre à la société Boulangerie de la Grive, ou à tel mandataire désigné par elle, de comparaître devant le notaire que les parties auront d’un commun accord désigné, et à défaut en l’étude de tout notaire qu’il plaira à la cour de désigner, à l’effet de signer une promesse synallagmatique de vente sur ledit bien immobilier au profit du concluant, sans autre condition suspensive que l’accomplissement de telle formalité légale que la cour jugera indispensable à

la prise d’effet de la vente, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir';

- de dire qu’à l’expiration de ce délai, et faute pour la société Boulangerie de la Grive d’avoir exécuté cette injonction, il sera mis à sa charge une astreinte de 1.000 euros par jour de retard';

- à titre infiniment subsidiaire, de juger que la société Boulangerie de la Grive a commis une faute délictuelle en rétractant l’offre du 2 mars 2018';

- de condamner la société Boulangerie de la Grive à payer au concluant la somme de 180.000 euros à titre de dommages et intérêts';

- en tout état de cause, de condamner la société Boulangerie de la Grive à payer au concluant une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Il expose':

- que concomitamment à la cession du fonds de commerce et à la signature du bail commercial le 2 mars 2018, un acte séparé a été passé pour le compte de la société Boulangerie de la Grive, par lequel monsieur et madame Y, en leurs qualités d’associés et de gérant, ont rédigé une offre de vente au bénéfice du concluant, concernant le bien immobilier, au prix de 700.000 euros HT, alors que le concluant est associé et mandataire social de la société la Boulangerie de Z'; que selon cette offre, monsieur et madame Y s’engageaient également à « régulariser une promesse de vente au plus tard le 30 mars 2018», tout en précisant « qu’un rendez-vous de ladite promesse unilatérale de vente a d’ores et déjà été fixée en l’étude de maître H-G, notaire à […], le 30 mars à 9 heures »'; qu’ils ont cependant annulé ce rendez-vous, et n’ont jamais proposé d’autre date';

- que par courrier du 29 mars 2018, le conseil du concluant a fait part aux époux Y de la volonté de ce dernier d’acquérir le bien immobilier, conformément à l’offre de vendre, sans effet'; qu’il a ainsi mis en demeure le 24 avril 2018 monsieur et madame Y, en qualité de gérant et d’associés de la société Boulangerie de la Grive, de régulariser la vente par acte authentique sous huitaine, sans plus de réponse';

- que cependant, concernant le caractère parfait de la vente et l’existence d’une offre ferme et définitive, l’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager'; que cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur'; que selon l’article 1114, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation'; qu’à défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation'; que l’article 1583 prévoit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'; qu’il est de jurisprudence constante que le fait pour l’offrant d’avoir prévu la réitération du contrat de vente par acte authentique n’empêche pas la rencontre des consentements et la formation du contrat';

- qu’en fait, c’est à tort que le tribunal a jugé que l’acte du 2 mars 2018 ne valait pas offre de vente au sens de l’article 1114 du code civil, puisque cet acte remplit les conditions prévues par les dispositions précitées'; qu’ainsi, il a repris les éléments essentiels du contrat de vente envisagé, puisque les parties ont convenu précisément de la chose et du prix'; qu’il a exprimé également la volonté de son auteur d’être engagé en cas d’acceptation, puisque les époux Y se sont engagés en leur qualité; qu’aucune condition suspensive n’a été prévue de sorte que la volonté de la société Boulangerie de la Grive d’être engagée dès l’acceptation du concluant est caractérisée';

- que si le tribunal a jugé que cet acte ne caractériserait pas la volonté ferme de leurs auteurs d’être liés par une éventuelle acceptation du bénéficiaire, «dès lors qu’il est prévu une réitération de l’offre sous forme de promesse unilatérale de vente », de sorte qu’il s’agirait d’une « invitation à négocier jusqu’au 30 avril», et que la société Boulangerie de la Grive soutient également que l’acte n’exprimerait pas la volonté de leur auteur d’être engagé en cas d’acceptation par le bénéficiaire, au motif que la régularisation d’une promesse unilatérale de vente aurait été une «condition sine qua non prévue par les époux Y à leur engagement de vendre», l’intimée tente de dénaturer les termes clairs et non équivoques de son propre engagement du 2 mars 2018';

- qu’ainsi, dans le cadre du compromis de vente portant sur le fonds de commerce, les parties avaient également prévu la vente de l’ensemble immobilier dans lequel le fonds de commerce cédé est exploité, au profit du dirigeant de la société la Boulangerie de Z'; que les pourparlers ont donc pris fin le 2 mars 2018 avec la vente du fonds de commerce et la signature d’un nouveau bail commercial, avec l’offre de vente ferme et précise faite par la société Boulangerie de la Grive qui détaille l’ensemble immobilier concerné et le prix proposé'; que c’est la raison pour laquelle l’offre du 2 mars 2018 ne comprend aucune condition suspensive, et fixe d’ores et déjà le rendez-vous de signature d’une promesse unilatérale de vente au 30 mars 2018 en l’étude du notaire de la société Boulangerie de la Grive'; que la lettre du 2 mars 2018 présente toutes les caractéristiques d’une offre de vente, puisqu’outre le fait qu’elle contient les éléments essentiels du contrat envisagé, elle exprime de manière non équivoque, conformément aux exigences de l’article 1113 du code civil, l’engagement ferme de vendre et la volonté de leurs auteurs d’être liés par leur offre en cas d’acceptation de celle-ci par le concluant'; que le fait que la société Boulangerie de la Grive a prévu la signature d’une promesse unilatérale de vente en cas d’acceptation de l’offre par le concluant ne lui permet pas de soutenir qu’il s’agirait d’une condition suspensive'; que la constatation de la vente par devant notaire n’est qu’une simple modalité d’exécution';

- que le tribunal a donc jugé à tort que cette offre constituerait une simple invitation à négocier, au motif qu’elle n’exprimerait pas la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation du bénéficiaire'; qu’en outre, l’intimée ne peut prétendre pouvoir se soustraire à ses propres engagements, alors qu’elle est seule responsable de l’absence de signature de la promesse unilatérale de vente, puisqu’elle s’était engagée à régulariser cette promesse';

- que si, sur le fondement de l’article 1840 A du code général des impôts, aujourd’hui abrogé et repris par l’article 1589-2 du code civil, la société Boulangerie de la Grive demande de juger que l’engagement du 2 mars 2018 serait nul et de nul effet, faute d’avoir été enregistré, le concluant n’a jamais soutenu que cet l’engagement constituerait une promesse unilatérale de vente, qui est seule concernée par ces textes'; qu’une offre de vente n’est pas une promesse unilatérale de vente et n’est pas ainsi soumise à ce formalisme'; qu’une promesse unilatérale de vente se distingue d’une offre de vente en ce que, qu’elle ait été ou non acceptée par son bénéficiaire, elle laisse à ce dernier le choix d’acheter ou non en levant ou pas l’option, l’acceptation de la promesse conférant à son bénéficiaire le droit de décider s’il lèvera ou non l’option qui lui a été consentie, alors qu’en matière d’offre de vente, l’acceptation de son bénéficiaire vaut vente';

- qu’en la cause, l’offre du 2 mars 2018 des époux Y, ès-qualités d’associés de la société Boulangerie de la Grive, a été faite au concluant sans lui réserver un droit d’option'; qu’il n’était ainsi pas nécessaire qu’il lève une option d’achat après avoir accepté l’offre, mais qu’il lui suffisait d’accepter cette offre pour rendre le contrat de vente parfait'; que l’intimée reconnaît dans ses conclusions que cet acte ne constitue pas une promesse unilatérale de vente définie à l’article 1124 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du

10 février 2016, et ne peut, sans se contredire, affirmer que l’engagement n’est pas une promesse unilatérale de vente, tout en soutenant qu’il devait être enregistré dans les 10 jours de son acceptation par le concluant';

- que la demande tendant au prononcé de la nullité de l’engagement du 2 mars 2018 sur le fondement de l’ancien article 1840 A du code général des impôts, sera donc purement et simplement rejetée';

- subsidiairement, que si la société Boulangerie de la Grive soutient à titre subsidiaire, que l’acte du 2 mars 2018 serait un contrat synallagmatique, lequel ne pourrait valoir à titre de preuve car il n’a été établi qu’en un seul exemplaire, il s’agit cependant d’une offre, qui constitue un acte unilatéral aux termes duquel l’offrant s’engage à vendre un bien au destinataire de l’offre, dès que ce dernier l’accepte; qu’aucune obligation n’a donc été mise à la charge du concluant, ce qu’a retenu le tribunal;

- concernant l’acceptation de l’offre par le concluant, que l’article 1113 alinéa 2 du code civil dispose que la volonté de s’engager peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur'; que l’article 1118 alinéa 1 prévoit que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre';

- qu’en l’espèce, par courrier adressé à monsieur et madame Y le 29 mars 2018, le concluant, par l’intermédiaire de son conseil, a expressément manifesté sa volonté d’accepter l’offre'; que les époux Y n’ont pas contesté les termes de ce courrier et n’y ont pas répondu'; que par courrier du 24 avril 2018, le conseil du concluant les a mis en demeure de respecter leurs engagements'; qu’ainsi, le tribunal n’a pu estimer que ces courriers pouvaient difficilement être considérés comme une acceptation de nature à lier les offrants, au motif qu’il ne serait pas fait référence au rendez-vous d’ores et déjà fixé devant le notaire'; que le concluant a ainsi manifesté sa volonté, de manière expresse et non équivoque, d’être lié dans les termes de l’offre';

- concernant la formation du contrat de vente, qu’il résulte de l’article 1121 du code civil que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant'; que si l’intimée soutient que le contrat de vente ne serait pas valablement formé, au motif que le courrier du 29 mars 2018 a été réceptionné par les époux Y après le 30 mars 2018, ce que le tribunal a suivi en considérant que la lettre du 2 mars 2018 consistait en une invitation à négocier jusqu’au 30 mars 2018, de sorte que l’engagement serait devenu caduc à cette même date, cependant cette date n’a pas été stipulée comme le terme de l’offre'; qu’en outre, l’intimée n’a pas érigé la régularisation de cette promesse unilatérale de vente en une condition suspensive à la formation du contrat, puisque cette promesse ne constituait qu’une simple modalité d’exécution du contrat de vente, et ne faisait pas obstacle à la formation de ce contrat par l’acceptation par son destinataire'; que les époux Y ont précisé aux termes de leur offre, que la promesse unilatérale de vente serait consentie pour une durée d’un an, soit jusqu’au 1er avril 2019'; que l’offre ne pouvait ainsi être caduque au 30 mars 2018'; qu’elle pouvait donc être acceptée par le destinataire dans un délai raisonnable, ce qu’a fait le concluant en manifestant son acceptation par un premier courrier du 29 mars 2018 puis un second courrier du 24 avril 2018'; qu’ainsi, la vente est parfaite depuis le 3 avril 2018, date de la réception par les époux Y de ce premier courrier';

- concernant l’exécution forcée de la vente, que l’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation et demander réparation des conséquences de l’inexécution, les sanctions qui ne sont pas incompatibles pouvant être cumulées et des dommages et intérêts pouvant toujours s’y ajouter'; qu’en raison d’une vente parfaite depuis

le 3 avril 2018, la cour ordonnera l’exécution forcée de la vente dudit bien immobilier au prix de 700.000 euros et jugera que l’arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente après purge du droit de préemption urbain, avec publication au bureau des hypothèques compétent';

- à titre subsidiaire, si la Cour devait considérer que l’arrêt à intervenir ne pourrait pas valoir acte authentique de vente, elle enjoindra la société Boulangerie de la Grive de régulariser une promesse synallagmatique de vente sous astreinte et lui enjoindra de comparaître, personnellement ou par mandataire, devant le notaire que les parties auront d’un commun accord désigné, et à défaut en l’étude de tout notaire qu’il plaira à la cour de désigner, à l’effet de signer une promesse synallagmatique de vente sur ledit bien immobilier';

- à titre infiniment subsidiaire, concernant l’indemnisation du préjudice subi par le concluant, que l’article 1116 du code civil prévoit que l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable'; que cette rétractation en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun, sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat'; que le non-respect par l’intimée des engagements pris par monsieur et madame Y, en leurs qualités d’associés et de gérant, constitue une faute ayant causé un préjudice au concluant, puisqu’il avait fait de l’offre de vente de l’ensemble immobilier un élément déterminant de son consentement à l’acquisition du fonds de commerce par la société la Boulangerie de Z dont il est le représentant légal, ce que les époux Y savaient puisqu’ils ont, concomitamment à la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, rédigé et signé cette offre de vente à un prix déterminé'; que ces actes forment donc une opération globale'; que l’intimée, tenue de maintenir son offre pendant un délai raisonnable, a commis une faute en annulant unilatéralement le rendez-vous de signature prévu le 30 mars 2018 et en refusant d’en fixer un nouveau dès réception du courrier du conseil du concluant du 29 mars 2018, sans invoquer un quelconque motif'; que la cour ne peut ainsi qu’infirmer le jugement déféré en ce que le tribunal a jugé que le concluant ne rapporterait pas la preuve que les époux Y ont commis une faute, et jugera que celle-ci est caractérisée par le refus de procéder à la vente du bien immobilier malgré l’acceptation de l’offre de vente';

- que le concluant est ainsi bien fondé à demander la réparation des conséquences de l’inexécution des engagements de l’intimée'; que cette inexécution entraîne un double préjudice pour le concluant, puisque le développement de la société la Boulangerie de Z a été freiné, le concluant ne pouvant, sans être propriétaire des locaux au sein desquels est exploité le fonds de commerce, procéder à une extension du magasin en créant des places assises, ni à l’agrandissement du laboratoire de fabrication'; qu’en outre, il est privé de la perception des loyers du bien immobilier, tant s’agissant des loyers dus par la société la Boulangerie de Z, que ceux dus par les autres locataires de l’ensemble immobilier'; que le bail commercial régularisé avec la société la Boulangerie de Z a été conclu pour une durée de 9 années, soit jusqu’au 28 février 2027, moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 40.000 euros, de sorte que le concluant aurait pu percevoir le montant des loyers versés par la société la Boulangerie de Z, au plus tard depuis le 1er avril 2019, jusqu’au terme du bail commercial, pour une somme de 316.666 euros, sans tenir compte des loyers dus au titre des autres appartements de l’immeuble'; que le préjudice réparable du concluant, qui consiste en une perte de chance de percevoir ces revenus, peut donc être raisonnablement évalué à 160.000 euros, cette somme représentant environ 50 % du montant des loyers hors taxe et hors charge sur cette période'; que le concluant a également subi des préjudices consistant en une déconvenue, des démarches inutiles auprès des banques et des notaires pendant de nombreux

mois, outre l’impossibilité de développer l’activité de la société qu’il dirige, justifiant l’allocation d’une indemnité de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Prétentions et moyens de la société la Boulangerie de la Grive':

Selon ses conclusions d’intimée remises le 11 mai 2021, elle demande à la cour, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, 1840 A du code général des impôts':

- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions';

- en conséquence, de dire qu’aucune offre de vente, ni aucune promesse unilatérale de vente n’a été régularisée par monsieur et madame Y au profit de Z A';

- de dire que que l’offre formulée par monsieur et madame Y dans l’acte sous seing privé du 2 Mars 2018 est caduque faute d’avoir été acceptée par Z A au plus tard le 30 Mars 2018';

- de dire que l’acte litigieux n’a pas été enregistré dans un délai de dix jours suivant la levée d’option invoquée par Z A et qu’il est donc nul et de nul effet';

- si par extraordinaire, la cour n’entendait pas constater la caducité de l’offre formulée par monsieur et madame Y le 2 Mars 2018, de dire que l’acte sous seing privé visé par Z A est à l’évidence un contrat synallagmatique puisque monsieur et madame Y et Z A prennent des engagements réciproques les uns envers les autres';

- de dire dès lors que ledit acte sous seing privé ne saurait constituer une quelconque preuve d’un quelconque engagement en application des dispositions de l’article 1375 du code civil';

- de débouter ainsi Z A de l’intégralité de ses prétentions';

- de condamner Z A au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance distraits au profit de la Selarl BSV Avocats.

Elle indique':

- concernant l’offre de vente, que si l’appelant indique que les époux Y ont régularisé à son profit une offre de vente en application de l’article 1114 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qu’il a acceptée et que le contrat de vente a donc été formé, cependant cet acte ne contient aucune espèce d’engagement et n’exprime pas la volonté de ses auteurs d’être liés en cas d’acceptation'; que les époux Y se sont ainsi engagés à régulariser une promesse unilatérale de vente au plus tard le 30 mars 2018 et non à être liés par l’acceptation d’une offre de vente, mais à l’être par la levée d’option de Z A postérieurement à la régularisation d’une promesse unilatérale de vente';

- qu’ainsi, le tribunal a parfaitement jugé que cet acte contient l’engagement des époux Y de vendre l’immeuble au prix de 700.000 euros et de régulariser une promesse unilatérale de vente dans un délai fixé'; que cet acte n’exprime pas, de la part de ses auteurs, leur volonté d’être liés en cas d’acceptation, dès lors qu’il est prévu une réitération de l’offre sous forme de promesse unilatérale de vente notariée, laquelle crée en revanche pendant toute la durée de validité de la promesse, l’interdiction pour le promettant de vendre à un tiers, mais aussi de revenir sur son engagement'; que cette « offre » sous seing privé consiste donc en une invitation à négocier jusqu’au 30 avril, date de signature de la promesse unilatérale de vente qui mettra fin à la négociation et engagera les promettants pendant une année, leur interdisant de revenir sur leur engagement'; qu’il serait en effet inutile de prévoir un engagement irréversible

des époux Y pendant une année, si un tel engagement avait déjà été pris par acte sous seing privé pour une durée moindre, soit moins d’un mois en l’espèce'; que cette durée limitée est celle de la négociation et non pas celle de la réflexion du bénéficiaire';

- qu’aucune promesse unilatérale de vente n’a jamais été régularisée, alors que Z A n’a pas plus déposé entre les mains du notaire le montant de l’indemnité d’immobilisation consécutive à la levée d’option qu’il prétend avoir adressée aux époux Y'; que contrairement à ce que prétend l’appelant, la promesse unilatérale de vente visée dans l’acte sous seing privé n’est pas une simple modalité de régularisation de la vente consécutive à la rencontre d’une offre et d’une acceptation, mais la condition sine qua non prévue par les époux Y à leur engagement de vendre'; que la promesse unilatérale de vente n’ayant pas été régularisée avant le terme du 30 mars 2018, l’engagement des époux Y est devenu caduc et Z A est mal fondé à invoquer une rencontre des volontés':

- que la volonté expresse des époux Y de n’être liés que par un acte notarié, en l’espèce une promesse unilatérale de vente, résulte expressément de l’acte lui-même, lequel prévoit la date à laquelle cette promesse unilatérale devra être régularisée au plus tard, la durée de cette promesse (pour une durée d’un an) et la nécessité du versement d’une indemnité d’immobilisation lors de la levée d’option par le bénéficiaire'; que si les époux Y s’estimaient engagés par une offre de vente, il n’aurait pas été prévu la signature d’une promesse unilatérale de vente, mais une réitération par acte authentique, sans nécessité de prévoir un délai expirant au 1er avril 2019 pour la validité de la promesse unilatérale de vente à signer, ni d’indemnité d’immobilisation, mais un paiement du prix de vente en la comptabilité du notaire'; que le simple fait de prévoir de régulariser une promesse unilatérale de vente devant notaire exclut l’existence d’une offre de vente ou que la vente soit devenue parfaite'; que si tel était le cas, il n’aurait pas été prévu de régulariser une promesse unilatérale de vente, mais une promesse synallagmatique de vente, voire une réitération de la vente par acte authentique';

- que les époux Y ont pris le soin de préciser qu’un rendez-vous de signature de ladite promesse unilatérale de vente avait d’ores et déjà été fixé en l’étude du notaire, de sorte qu’il est établi qu’ils n’entendaient être liés que par une promesse unilatérale de vente notariée et non par l’acte sous seing privé invoqué par l’appelant';

- concernant la promesse unilatérale de vente, que cet acte ne constitue pas plus la promesse définie à l’article 1124 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, puisque les époux Y se sont uniquement engagés à régulariser une telle promesse de vente lors d’un rendez-vous d’ores et déjà fixé en l’étude du notaire'; que ce rendez-vous n’ayant pas eu lieu et le délai prévu pour la régularisation d’une telle promesse unilatérale de vente étant arrivé à son terme du 30 mars 2018, l’engagement des époux Y est devenu caduc';

- que cet acte ne constitue qu’un engagement à régulariser une telle promesse dans un délai donné et sous certaines conditions à remplir par l’appelant'; que Z A ne justifie pas avoir accepté les termes de l’acte sous seing privé litigieux, ni avoir déposé entre les mains du notaire le montant de l’indemnité d’immobilisation avant le 30 mars 2018; que cette promesse est ainsi devenue caduque à cette date, puisque le courrier du conseil de l’appelant n’a été présenté aux époux Y que le 31 mars 2018 et a été reçu effectivement par les époux Y que le 3 avril 2018';

- qu’au titre de 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire'; qu’en l’espèce, il n’est pas justifié que l’acte sous seing privé litigieux ait été constaté par acte authentique et enregistré dans les dix jours de l’acceptation du bénéficiaire, de sorte qu’il est incontestablement nul et de nul effet ;

- subsidiairement, concernant les obligations respectives des parties, que l’appelant a pris l’engagement de régler, en plus des 700.000 euros prévus pour le prix d’acquisition du local commercial, la TVA résiduelle qui sera déterminée lors de la levée de l’option par le bénéficiaire, et à déposer le montant de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire lors de la levée d’option'; que cet acte a prévu également des obligations à la charge des époux Y'; que cet acte constitue donc un contrat synallagmatique tel qu’il est défini par l’article 1106 du code civil, devant être constaté en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l’unique exemplaire dressé, afin de pouvoir servir de preuve'; qu’en la cause, cet acte n’a été établi qu’en un seul exemplaire et est ainsi dépourvu de toute valeur probante, ce d’autant plus qu’il n’a pas été signé par l’appelant';

- concernant les demandes financières de l’appelant, qu’il ne démontre pas l’existence d’un préjudice à hauteur de 180.000 euros'; qu’il ne démontre pas plus que la vente des murs a constitué un élément déterminant de son consentement pour l’acquisition du fonds de commerce, car dans tel cas, les parties auraient signé un acte synallagmatique de vente et d’achat prévoyant les conditions de vente des murs devant notaire et monsieur A n’aurait pas attendu un mois pour lever l’option.

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Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION ':

Le jugement déféré a énoncé, concernant la qualification de l’acte du 2 mars 2018, qu’en application des dispositions de l’article 1114 du code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. L’article 1113 dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. En application de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Elle peut être conclue sous seing privé ou par acte authentique.
Le tribunal judiciaire en a retiré pour conséquence que dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur prend ainsi l’engagement de vendre alors que l’acquéreur se réserve encore un délai de réflexion. Elle ne crée d’obligations qu’à l’égard du promettant, le bénéficiaire n’étant pas tenu d’acheter, c’est à dire de lever l’option, car ce dernier ne contracte aucun

engagement. Il a indiqué que pendant toute la durée de validité de la promesse, tant que l’option n’est pas levée, le promettant s’interdit non seulement de vendre son bien à un tiers, mais aussi de revenir sur son engagement.

Les premiers juges ont constaté que l’acte sous seing privé du 2 mars 2018 stipule un engagement de monsieur et madame Y, en leur qualité d’associés et de gérants pour leur compte et au nom de la société Boulangerie de la Grive :

- de vendre à Z A, avec faculté de substitution, le bien immobilier dont il n’est pas contesté qu’il est celui dans lequel celui-ci exploite la Boulangerie de Z,

- moyennant un prix de vente de 700.000 euros, majoré d’une TVA résiduelle qui sera déterminée lors de la levée d’option par le bénéficiaire,

- et à régulariser une promesse unilatérale de vente au plus tard le 30 mars 2018, promesse consentie pour une durée de un an (1er avril 2019) avec dispense de versement à la signature de la promesse de l’indemnité d’immobilisation, devant être versée lors de la levée d’option par le bénéficiaire,

- les soussignés déclarant en outre qu’un rendez-vous de signature de ladite promesse unilatérale de vente a d’ores et déjà été fixé en l’étude de maître F G, notaire, le 30 mars 2018.

Il a également été retenu que par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 mars 2018, reçue par les époux Y le 3 avril 2018, le conseil de monsieur A leur a rappelé qu’ils avaient consenti la promesse de vente portant sur l’ensemble du bâtiment avec engagement de régulariser celle-ci par acte authentique.

Le tribunal en a déduit que l’acte sous seing privé du 2 mars 2018 ne peut être considéré comme synallagmatique en ce qu’il ne contient aucun engagement de monsieur A à acheter, et qu’ainsi, les dispositions de l’article 1589 du code civil ne sont pas applicables, que l’on considère la réitération par devant notaire comme une volonté des parties de retarder les effets de la vente ou comme une véritable condition de formation du contrat.

Il a conclu que cet acte contient l’engagement des époux Y de vendre l’immeuble à l’appelant, au prix de 700.000 euros et de régulariser une promesse unilatérale de vente dans un délai fixé. Cependant, le jugement entrepris indique que bien que cet engagement soit pris à l’égard d’une personne déterminée et comprenne les éléments essentiels du contrat, il n’exprime pas, de la part de ses auteurs, leur volonté d’être liés en cas d’acceptation, dès lors qu’il est prévu une réitération de l’offre sous forme de promesse unilatérale de vente notariée, laquelle crée en revanche, pendant toute la durée de validité de la promesse, l’interdiction pour le promettant de vendre son bien à un tiers, mais aussi de revenir sur son engagement.

Le tribunal a ainsi retenu que cette offre sous seing privé consiste en une invitation à négocier jusqu’au 30 mars 2018, date de signature de la promesse unilatérale de vente qui mettra fin à la négociation et engagera les promettants pendant une année, leur interdisant alors de revenir sur leur engagement. Il a ajouté qu’il serait en effet inutile de prévoir un engagement irréversible des époux Y pendant une année, si un tel engagement avait déjà été pris par acte sous seing privé pour une durée moindre soit moins d’un mois en l’espèce.

Il en a retiré pour conséquence que cette durée limitée est celle de la négociation et non pas celle de la réflexion du bénéficiaire, alors que le courrier adressé par le conseil de monsieur A le 29 mars 2018 consiste, à titre principal, en une mise en demeure de payer des sommes afférentes à la cession du fonds de commerce et qu’il peut difficilement être considéré comme une acceptation de nature à lier l’offrant, alors même qu’il n’est nullement fait référence au rendez-vous d’ores et déjà fixé au lendemain devant le notaire.

Le jugement déféré a ainsi constaté que l’engagement des époux Y, représentant la Boulangerie de la Grive, de procéder par voie de promesse unilatérale de vente, est devenu caduc le 30 mars 2018, aucun rapprochement avec monsieur A n’étant intervenu.

Sur la demande de dommages et intérêts, le tribunal a encore énoncé que monsieur A ne rapporte pas la preuve que les époux Y ont commis une faute dès lors qu’il ne justifie pas s’être rapproché d’eux pendant la durée de la négociation, sauf par lettre du 29 mars, mais qu’ils n’ont reçue que le 3 avril, soit après la date butoir à laquelle la promesse unilatérale de vente devait être signée. Il a relevé qu’aucune pièce n’est versée par le demandeur permettant de considérer comme constitutive d’une faute le non respect de l’engagement des époux Y de signer cette promesse unilatérale de vente notariée, devenu caduque le 30 mars 2018.

La cour constate que selon l’acte de cession du fonds de commerce par la société Boulangerie de Saint X à la société Boulangerie de Z du 2 mars 2018, il est fait état d’un compromis de cession de ce fonds du 20 décembre 2017, subordonnant la cession à la réalisation de conditions tenant à l’urbanisme, au respect des règles notamment sanitaires et à la présence du personnel nécessaire à l’exploitation. Aucune référence à un achat de l’immeuble ne figure dans cet acte. Il prévoit concomitamment la signature d’un bail commercial, consenti par la Boulangerie de la Grive au prix de 40.000 euros par an HT et hors charges.

L’acte constatant le bail commercial consenti par la société Boulangerie de la Grive (représentant par son gérant monsieur Y) à la société Boulangerie de Z (représentée par sa gérante madame B) du 2 mars 2018 est un contrat de bail classique, ne prévoyant aucune référence à une vente des murs à l’appelant.

L’acte litigieux du 2 mars 2018 est un acte sous seing privé, manuscrit, signé uniquement par les époux Y, par lequel ils s’engagent, en leur qualité d’associés et de gérant, pour le compte de leurs associés et de la société Boulangerie de la Grive, à vendre à monsieur A le bien immobilier, au prix de 700.000 euros, majoré de la TVA résiduelle qui sera déterminée lors de la levée d’option par le bénéficiaire, ainsi qu’à régulariser une promesse unilatérale de vente au plus tard le 30 mars 2018. Cette promesse sera consentie pour une durée d’un an (1er avril 2019), avec dispense de versement à la signature de la promesse de l’indemnité d’immobilisation, laquelle devra être versée lors de la levée d’option par le bénéficiaire. Les époux Y déclarent qu’un rendez-vous pour la signature de la promesse unilatérale de vente a d’ores et déjà été fixé en l’étude du notaire.

Cet acte conclu le 2 mars 2018 est soumis aux nouvelles dispositions du code civil issues de la réforme du droit des obligation procédant de l’ordonnance du 10 février 2016. A ce titre, l’article 1114 du code civil dispose que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé, et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En l’espèce, il ressort de l’acte sous seing privé que les époux Y, pour le compte de la société Boulangerie de la Grive, se sont engagés pour le compte de leurs associés et de cette société, à vendre à l’appelant le bien immobilier, selon un prix HT déterminé, le calcul de la TVA restant à parfaire à la date de la levée de l’option par monsieur A. Il n’a été stipulé aucune condition suspensive.

Il s’agit d’une offre ferme de vente au sens de l’article 1114 précité, portant sur un bien défini et un prix fixe hors taxe, le calcul de la TVA étant à effectuer selon le taux applicable lors de la conclusion définitive du contrat. Par l’intermédiaire des époux Y, la société Boulangerie de la Grive a manifesté sa volonté de s’engager au sens de l’article 1113 du code civil, par une déclaration non équivoque.

La signature d’une promesse unilatérale de vente devant être régularisée devant un notaire au plus tard le 30 mars 2018 ne constitue qu’une simple modalité d’exécution, ainsi qu’indiqué par l’appelant. Le fait qu’aucune obligation n’ait été mise à la charge de l’appelant, comme le versement d’un dépôt de garantie, est sans effet sur la volonté de l’intimée de promettre la vente de l’immeuble. L’indication qu’un rendez-vous a d’ores et déjà été pris chez un notaire pour régulariser la promesse unilatérale de vente confirme le caractère ferme de l’offre de vente.

Il en résulte que le jugement déféré n’a pu retenir qu’il ne s’agirait que d’une invitation à négocier jusqu’au 30 mars 2018, date prévue pour la signature de la promesse unilatérale de vente devant notaire. Selon cet acte manuscrit, monsieur A n’a pris aucun engagement. Il n’a d’ailleurs pas signé cet acte. Il ne peut ainsi s’agir d’un contrat synallagmatique comme soutenu subsidiairement par l’intimée. Ceci explique que la promesse manuscrite devait faire l’objet d’une régularisation à bref délai, afin de répondre aux conditions de validité prévues par l’article 1589-2 du code civil, ayant repris les dispositions de l’ancien article 1840 A du code général des impôts. La date du 30 mars 2018 n’était pas ainsi la date limite prévue pour négocier comme retenu par le tribunal. L’acte sous seing privé avait en effet déjà concrétisé l’engagement ferme de l’intimée de céder le bien immobilier, et d’être tenue par cette promesse, le temps d’une régularisation devant notaire.

La cour retient ainsi que le 2 mars 2018, la société Boulangerie de la Grive a promis unilatéralement de vente son bien immobilier à monsieur A, selon un prix hors taxe précis, acte à authentifier devant notaire le 30 mars 2018. Monsieur A disposait d’un délai expirant le 1er avril 2019 pour lever l’option.

Concernant les conséquences de cette promesse, le courrier adressé à l’intimée par le conseil de l’appelant le 29 mars 2018 a, outre les éléments indiqués par le tribunal, également rappelé l’existence de la promesse et l’engagement de la régulariser par acte authentique. Ce courrier a été présenté par la Poste le 31 mars 2018 et a été retiré le 3 avril 2018 par les époux Y. Le second courrier du conseil de l’appelant du 24 avril 2018 ne concerne que la promesse de vente, en la rappelant et demandant son exécution.

Selon l’article 1589-1 du code civil, toute promesse unilatérale de vente notamment d’un bien immobilier est nulle et de nulle effet si elle n’a pas été constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

En l’espèce, monsieur A a manifesté son acceptation de la promesse unilatérale constatée par acte sous seing privé du 2 mars 2018 dans son courrier du 29 mars, demandant sa régularisation par acte authentique, confirmant ainsi son intention d’accepter cette proposition, ce qu’il indique d’ailleurs dans ses conclusions. Aucun enregistrement de l’acte manuscrit n’a été effectué, alors qu’aucun acte notarié n’a été dressé. Il en résulte que cette promesse unilatérale est nulle et de nulle effet, ainsi que soutenu par l’intimée.

En conséquence, l’appelant ne peut qu’être débouté de ses demandes tendant à dire que la vente du bien immobilier était parfaite, que le présent arrêt vaudra acte authentique de vente, sinon qu’il sera enjoint à l’intimée de régulariser une promesse synallagmatique de vente sous astreinte. Aucun élément ne vient en effet indiquer que les deux courriers adressés par l’appelant concernaient la levée de l’option, d’autant qu’il n’existait aucune indication concernant l’indemnité d’immobilisation devant être versée non lors de l’acceptation de la promesse unilatérale, mais lors de la levée de l’option.
S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, fondée sur une faute de l’intimée qui aurait rétracté l’offre faite le 2 mars 2018, il a été indiqué plus haut que l’acte sous seing privé rédigé à cette date constituait une promesse unilatérale de vente, l’acte authentique devant intervenir ne consistant qu’en une modalité de son exécution.

Monsieur A, qui n’a pas signé l’acte sous seing privé, a manifesté son acceptation de la promesse en sollicitant l’établissement de l’acte authentique dans son courrier du 29 mars 2018. La promesse a été consenti non seulement jusqu’au 30 mars 2018, date prévue pour la signature de l’acte notarié la constatant, mais également jusqu’au 1er avril 2019. Ainsi, l’engagement de l’intimée n’était pas caduc lorsque les époux Y ont reçu ce courrier le 3 avril 2018.

Il n’est pas établi que l’intimée ait rétracté sa promesse, aucune réponse n’ayant été donnée à ce courrier du 29 mars 2018. La preuve d’une faute de l’intimée n’est pas ainsi rapportée, et en raison de l’absence d’enregistrement de l’acte sous seing privé dans les dix jours suivant le 29 mars 2018, enregistrement auquel monsieur A pouvait procéder, la promesse unilatérale s’est trouvée affectée d’une cause de nullité.

En outre, aucun élément ne permet de constater qu’il était dans l’intention de monsieur A d’acquérir les locaux suite à l’acquisition du fonds de commerce, d’autant que le 2 mars 2018, un bail commercial a été conclu. S’il est fait état d’un manque à gagner résultant de la présence de locataires, aucune pièce ne confirme cette affirmation. La preuve d’une impossibilité pour l’appelant d’exploiter le fonds de commerce selon ses besoins en terme d’aménagement des locaux et de personnel, n’est pas rapportée.

Il en résulte que cette demande de dommages et intérêts de l’appelant est mal fondée. En conséquence, par ces motifs substitués à ceux du tribunal judiciaire concernant les effets de l’acte sous seing privé du 2 mars 2018, la cour confirmera le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Succombant en son appel, monsieur A sera condamné à payer à la société Boulangerie de la Grive la somme complémentaire de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1113, 1114, 1118, 1121, 1583 et 1589-2 du code civil;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions';

y ajoutant,

Condamne monsieur A à payer à la société Boulangerie de la Grive la somme complémentaire de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne monsieur A aux dépens, avec distraction au profit de la Selarl BSV Avocats;

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me Sarah DJABLI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.