[…]

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 AVRIL 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/10063 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5XCR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 avril 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 12^e – RG n° 11-17-000445

APPELANT

Monsieur Z X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry CHAMON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 421

INTIMEE

SA ICF LA SABLIERE SA D’HLM représentée par le Président de son directoire domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 552 022 105 00357

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R199

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Michel CHALACHIN, président dans

les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 11 juillet 1988, la société ICF La Sablière SA de HLM

a donné en location à M. Y X un appartement de catégorie HLM (Escalier 7 ' 1^er étage – Porte 712) de type F4 dans un immeuble dont elle est propriétaire à […].

A l’occasion de l’enquête ressources relative à l’évaluation du supplément de loyer de solidarité établie le 19 octobre 2013 par M. Y X, celui-ci a déclaré comme autre occupant des lieux M. Z X, son fils, depuis le 1^er janvier 2013.

Par lettre du 25 avril 2015, M. Z X a informé la société ICF La Sablière du décès de son père, M. Y X, survenu le 1^er mars 2014. Il y indiquait vivre avec son père depuis le début de l’année 2013 en raison de difficultés familiales et sollicitait le transfert du droit au bail en sa faveur.

Par lettre du 5 mai 2014, la société ICF La Sablière a rappelé à M. X les conditions légales du droit au transfert concernant les locaux appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré et a sollicité des documents permettant d’apprécier le droit éventuel au transfert.

Par acte d’huissier du 8 août 2017, la société ICF La Sablière a fait assigner M. Z X devant le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation du bail depuis le 1^er mars 2014, le voir condamner à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer courant augmenté des charges à compter du 2 mars 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux, et le voir condamner à payer la somme de 3 295,93 euros correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation arrêté au mois de juillet 2017 inclus, outre une indemnité de procédure.

Par jugement du 6 avril 2018, le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris a notamment :

— dit que M. Y X ne justifie pas des conditions pour se voir transférer le bail consenti le 11 juillet 1988 par la société ICF La Sablière à M. Y X sur l’appartement situé […], […], […], 1^er étage, porte 712 ;

— constaté la résiliation à la date du 1^er mars 2014 de ce contrat de bail du fait du décès de M. Y X, et l’occupation sans droit ni titre de M. Z X ;

— accordé à M. Z X un délai de quatre mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux pour laisser ces locaux libres de toute occupation;

En conséquence,

— à l’expiration de ce délai, ordonné l’expulsion de M. Z X ainsi que de tous occupants de son fait, au besoin avec l’assistance de la force publique faute de départ volontaire ;

— dit qu’à défaut, par M. Z X d’avoir libéré les lieux loués dans les délais impartis, la société ICF La Sablière est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais et risques de M. Z X ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que M. Z X aurait payés en cas de non-résiliation du bail à compter du 2 mars 2014 et jusqu’à la complète libération des lieux, et condamne M. Z X à en acquitter le paiement intégral ;

— condamné M. Z X à verser à la société ICF La Sablière la somme de 3 295,93 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation dues, terme de juillet 2017 inclus ;

— condamné M. Z X aux dépens de la présente instance.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 mai 2018, M. Z B a interjeté appel de cette décision.

M. Z X a finalement quitté spontanément le logement. Un procès-verbal de reprise a été dressé le 7 octobre 2019.

Par dernières conclusions adressées au greffe le 23 août 2018, M. Z B, appelant, invite à la cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’il ne justifiait pas des conditions pour se voir transférer le bail consenti le 11 juillet 1988 par la société ICF La Sablière à M. Y X sur l’appartement situé […] et en ce qu’il l’a condamné à payer à la société la somme de 3 295,93 euros,

Et statuant à nouveau :

— dire qu’il justifie des conditions pour se voir transférer le bail consenti le 11 juillet 1988 par la société ICF La Sablière à M. Y X,

— ordonner le transfert du bail d’habitation du fait du décès survenu le 1^er mars 2014 de M. Y X à son profit,

— dire qu’il n’est redevable à l’égard de la société ICF La Sablière d’aucun loyer,

— débouter la société ICF La Sablière de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société ICF La Sablière à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en application des articles 695 et suivants du même code.

Par dernières conclusions adressées au greffe le 8 janvier 2021, la société ICF La Sablière, intimée, demande la cour de :

— débouter M. Z X de l’intégralité de ses demandes ;

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner M. Z X à lui verser une somme de 12 627 euros correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation arrêté au 7 octobre 2019,

— rectifier l’erreur matérielle figurant au dispositif du jugement du 6 avril 2018 en ce que:

« Dit que M. Y X ne justifie pas des conditions pour se voir transférer

le bail consenti le 11 juillet 1988 par la société ICF La Sablière à M. Y X sur l’appartement situé […], […], […], 1^er étage, porte 712 » devra être rectifié par :

« Dit que M. Z X ne justifie pas des conditions pour se voir transférer le bail consenti le 11 juillet 1988 par la société ICF La Sablière à M. Y X sur l’appartement situé […], […], […], 1^er étage, porte 712».

— condamner M. Z X aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du même code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2021.

Sur ce,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de rectification d’erreur matérielle

Par application de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs matérielles peuvent toujours être réparées par la juridiction qui a rendu la décision ou par celle à laquelle il est déféré.

Ici, la société ICF La Sablière saisit la cour d’une erreur matérielle figurant au dispositif du jugement concernant le prénom de l’occupant sans droit ni titre, aux fins que le prénom Y soit remplacé par celui de Z.

La cour relève en effet que la rédaction du dispositif du jugement entrepris comporte une erreur purement matérielle qu’il convient de rectifier pour se conformer à la motivation de la décision, en remplaçant les mots suivants :

Dit que M. Y X ne justifie pas des conditions pour se voir transférer le bail consenti le 11 juillet 1988 par la société ICF La Sablière à M. Y X sur l’appartement situé […], […], […], 1^er étage, porte 712,

par le paragraphe suivant :

Dit que M. Z X ne justifie pas des conditions pour se voir transférer le bail consenti le 11 juillet 1988 par la société ICF La Sablière à M. Y X sur l’appartement situé […], […], […], 1^er étage, porte 712.

Sur la demande de transfert du contrat de bail au profit de M. Z X

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En outre, l’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du décès de M. Y X, dispose par ailleurs que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution du logement et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les conditions du droit au transfert s’apprécient à la date du décès du locataire.

En l’espèce et concernant tout d’abord la communauté de vie effective, si l’appelant fait état d’une communauté de vie avec son père depuis plus d’un an à la date du décès de ce dernier, aucune pièce versée ne prouve cette allégation sur la période du 1^er mars 2013 au 1^er mars 2014.

La déclaration de M. Y X selon laquelle son fils aurait été occupant de son logement le 19 octobre 2013 ne suffit à attester le caractère permanent de sa résidence en ce lieu dès lors que M. Z X continuait à établir sa résidence fiscale et professionnelle avec son épouse dans le 20^e arrondissement de Paris, […].

M. Z X prétend que l’avis d’imposition 2013 concerne les revenus 2012, période pendant laquelle il n’était pas encore séparé de son épouse. Cette allégation est inopérante dès lors que l’adresse mentionnée par les avis d’imposition est celle déclarée par les contribuables au moment de l’établissement de leur déclaration, soit en mai 2013.

En outre, la communauté de vie effective exigée par l’article 14 de la loi précitée ne s’analysant pas comme un hébergement temporaire et sporadique à l’égard de personnes disposant d’un autre domicile, le fait de continuer à disposer sur la période concernée d’un autre logement permet d’écarter toute vie commune.

La cour constate par ailleurs que l’ensemble des pièces professionnelles produites par l’appelant mentionnant comme adresse le […] sont postérieures au décès de M. Y X.

De même, la copie d’écran des droits de M. Z X auprès de la caisse d’allocations familiales produite en cause d’appel date du 18 août 2016 et si elle relate une séparation de fait remontant au 1^er janvier 2013, il s’agit d’une simple déclaration de l’appelant lui-même à une date indéterminée dépourvue par conséquent de valeur probante.

Concernant l’inadaptation de la taille du logement, il résulte des pièces et de l’aveu même de M. Z X qu’il demeurait seul dans les lieux à la date du décès de son père. Il confirmait être toujours seul dans les lieux plus d’un an après cette date.

A la date du décès, M. Z X se déclarait séparé de son épouse et plus d’un an après le décès, il se déclarait divorcé.

Il en résulte que, si tel était le cas, le logement de quatre pièces n’était pas adapté à la taille de son

ménage réduit à une seule personne, au regard du critère d’appréciation de l’article R. 641-4 code de la construction et de l’habitation.

Enfin, la réconciliation de M^me X avec son époux et son prétendu emménagement dans les lieux avec ses deux enfants depuis juillet 2016 est, à cet égard, inopérante.

Enfin, l’offre d’un logement plus petit évoqué par l’article 40-I a été introduite dans la loi du 24 mars 2014, soit postérieurement au décès de M. Y X, de sorte que la bailleresse n’était pas dans l’obligation de proposer au preneur un logement plus adapté à son foyer.

C’est donc par une exacte appréciation en droit et en fait que le premier juge a estimé que M. Z X ne remplissait pas les conditions du droit au transfert du bail. Il y a donc lieu de dire que la société ICF La Sablière est bien fondée à solliciter que soit constatée la résiliation de plein droit du bail en date du 11 juillet 1988 du fait du décès du locataire et ce à la date du 1^er mars 2014.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef.

Sur l’expulsion et ses conséquences

Il résulte de ce qui précède que l’expulsion de M. Z X, occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef a valablement été ordonnée.

Sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle – fixée à la somme de 3 295,93 euros correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation (soit le montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi) à compter de la résiliation du bail, soit du 1^er mars 2014, et arrêté au mois de juillet 2017 inclus et jusqu’à la libération totale et effective des lieux, a justement été prononcée.

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement de ce chef.

Toutefois, s’agissant d’une dette à exécution successive, la bailleresse est en droit d’actualiser sa demande en cause d’appel à la date de reprise des lieux, soit le 9 octobre 2019. La cour relève que l’appelant ne discute pas le quantum requis en cause d’appel.

Il s’ensuit que M. X est redevable à l’égard de la société ICF La Sablière de la somme de 12 627 euros arrêtée au 7 octobre 2019. Cette condamnation sera ajoutée au jugement entrepris.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le preneur, partie succombante, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel et à payer à la société ICF La Sablière la somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens prévus à l’article 700 du code précité.

Le sens de la présente décision commande par ailleurs de rejeter la demande de M. Z X formée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate l’erreur matérielle qui entache le dispositif du jugement du 6 avril 2018 rendu par le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris ;

Ordonne par conséquent que le dispositif du jugement soit rectifié en remplaçant les mot:

Dit que M. Y X ne justifie pas des conditions pour se voir transférer

le bail consenti le 11 juillet 1988 par la société ICF La Sablière à M. Y X sur l’appartement situé […], […], […], 1^er étage, porte 712,

par le paragraphe suivant :

Dit que M. Z X ne justifie pas des conditions pour se voir transférer le bail consenti le 11 juillet 1988 par la société ICF La Sablière à M. Y X sur l’appartement situé […], […], […], 1^er étage, porte 712;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau sur ce point :

Condamne M. Z X à payer à la société ICF La Sablière la somme de 12 627 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 7 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2018 sur la somme de 3 295,93 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Y ajoutant :

Déboute M. Z X de toutes ses demandes formées devant la cour ;

Condamne M. Z X aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société ICF La Sablière la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

Le greffier, Le Président,