REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 5 JANVIER 2022

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/07695 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7WOV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX

- RG n° 16/01642

APPELANTE

SCI CMN représentée par son gérant en exercice Monsieur X Y domicilié en cette qualité audit siège

[…]

immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 442 360 426

[…]

Représentée par M^e Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1704

INTIMEE

SNC INEO INFRASTRUCTURES IDF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 775 650 575

[…], Centre d’Affaires Objectif

[…]

Représentée par M^e Z A-B, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515, avocat postulant

Assistée de M^e Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, avocat plaidant substitué par M^e Etienne ROUSSEAU de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Octobre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société Inéo Infrastructures IDF (venant aux droits de la société Drode & Francilienne d’électricité) était locataire d’un local à usage commercial appartenant à la société CMN (elle même venant aux droits de la société Drode et Cie pour avoir acquis le local le 14 septembre 2010), selon un bail conclu le 1er janvier 2007 pour un loyer de 30.000 euros HT par trimestre, réduit par un avenant du 1er septembre 2008 à 21.000 euros HT par trimestre.

La société Inéo Infrastructures IDF a donné congé pour le 31 décembre 2015, puis a obtenu une prolongation de jouissance des lieux jusqu’au 31 mars 2016.

S’estimant créancière de sommes impayées au titre du loyer et des charges, la société CMN a assigné Inéo Infrastructures IDF en paiement le 30 décembre 2015.

Par jugement du 31 janvier 2019, le Tribunal de grande instance de Meaux a':

- Condamné la SNC Inéo Infrastructures IDF à payer à la société CMN 11.023,50 euros HT (onze mille euros vingt trois et cinquante centimes) au titre de la régularisation des charges locatives, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points de pourcentage, à compter de la date d’assignation (soit le 30 décembre 2015), somme à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du paiement';

- Débouté la société civile CMN de sa demande en paiement au titre de l’indexation des loyers';

- Débouté la SNC Inéo Infrastructures IDF de sa demande en restitution de trop versé des loyers';

- Débouté la société civile CMN de sa demande en paiement au titre de la remise en état des locaux';

- Condamné la société civile CMN à restituer à la SNC Inéo Infrastructures IDF la somme de 29.688 euros';

- Ordonné la compensation entre les obligations respectives des parties';
- Dit que chaque partie sera tenue à la moitié des dépens, avec la faculté de recouvrement

par les avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile,

- Rejeté leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CMN a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 10 avril 2019.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2021, la société CMN demande à la Cour de':

1) S’agissant de la régularisation des charges locatives :

Reformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation de la société Inéo Infrastructures IDF à lui payer la somme de 11 023,50 euros TTC au titre de la régularisation des charges locatives et statuant à nouveau de :

Condamner la société Inéo Infrastructures IDF à lui payer la somme de 23 673,16 euros HT au titre de la régularisation des charges locatives, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter de la date de l’assignation, (soit le 30 décembre 2015), somme à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du paiement.

2) S’agissant de la régularisation des loyers indexés :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il dit et jugé que la clause d’indexation prévue dans le bail n’est pas contraire aux dispositions de l’article l.112.1 du code monétaire et financier et ne saurait être réputée non-écrite ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement au titre de l’indexation des loyers.

Et en conséquence :

A titre principal, :

Condamner la société Inéo Infrastructures IDF à lui payer la somme de 54 869,54 euros HT au titre de la régularisation des loyers lui incombant pour les années 2011 à 2015 ; cette somme s’entendant hors taxe sur la valeur ajoutée, laquelle s’ajoute au taux en vigueur ;

A titre subsidiaire, :

Condamner la société Inéo Infrastructures IDF à lui payer la somme de 17 317,34 euros HT au titre de la régularisation des loyers lui incombant pour les années 2011 à 2015 ; cette somme s’entendant hors taxe sur la valeur ajoutée, laquelle s’ajoute au taux en vigueur ;

A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel :

Et si par extraordinaire, la cour de céans devait considérer que la clause d’indexation du bail est réputée « non écrite », la société CMN est bien fondée, à titre infiniment subsidiaire et reconventionnel, à demander à la cour de :

Déclarer que le caractère non écrit de la clause d’indexation résulte d’une erreur ;

Déclarer que cette erreur, portant sur la rentabilité du bail, est substantielle pour le bailleur ;
Déclarer que cette erreur substantielle est de nature à vicier le consentement du bailleur à consentir la réduction du loyer prévue par l’avenant au bail de révision du loyer du 1er septembre 2008 ; en conséquence :

Déclarer inexistant l’avenant au bail de révision du loyer du 1er septembre 2008 ;

Déclarer qu’il y a lieu d’appliquer le loyer initial à compter du 1er septembre 2008 ;

Condamner la société Inéo Infrastructures IDF à payer à la société CMN un rappel de loyers d’un montant de 264 222,18 euros ;

En tout état de cause, de :

Déclarer qu’à cette régularisation de loyers s’ajoutera, à compter de leur exigibilité, les intérêts légaux majorés de quatre pour cent conformément aux dispositions du bail (article La société CMN I ' clause pénale).

3) S’agissant de la remise en état des locaux loués :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de la remise en état des locaux et statuant à nouveau de :

Condamner la société Inéo Infrastructures IDF à lui payer la somme de 94 604,01 euros HT au titre des frais de remise en état des locaux, sur lesquelles s’imputera le montant du dépôt de garantie que le bailleur est en droit de conserver.

4) S’agissant de la remise en état des locaux loués :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Condamné la société civile CMN à restituer à la snc Inéo Infrastructures IDF la somme de 29 688 euros TTC ;

Ordonné la compensation entre les obligations respectives des parties ;

Et statuant à nouveau de :

Déclarer que la société CMN est bien fondée à conserver la somme de 29 688 euros TTC à titre de clause pénale ;

5) S’agissant des demandes accessoires :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté la société CMN au titre des frais irrépétibles et dépens de l’instance ;

Dit que chaque partie sera tenue à la moitié des dépens ;

Et statuant à nouveau de :

Condamner la société Inéo Infrastructures IDF à verser à la société CMN la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de l’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat de l’appelante, conformément à l’article 699 du CPC';
Débouter Inéo Infrastructures IDF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2021, la société Inéo Infrastructures IDF demande à la cour de':

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux le 31 janvier 2019 (RG N°16/01642) en ce qu’il a :

Condamné la SNC Inéo Infrastructures IDF à payer à la société CMN 11 023,50 euros HT (onze mille euros vingt-trois et cinquante centimes) au titre de la régularisation des charges locatives, somme à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du paiement.

Débouté la société civile CMN de sa demande en paiement au titre de l’indexation du loyer.

Débouté la société civile CMN de sa demande en paiement au titre de la remise en état des locaux.

Condamné la société civile CMN à restituer à SNC Inéo Infrastructures IDF la somme de 29 688 euros ;

Ordonné la compensation entre les obligations respectives des parties.

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Meaux le 31 janvier 2019 (RG N°16/01642) en ce qu’il a :

Condamné la SNC Inéo Infrastructures IDF à verser des intérêts au taux légal majoré de 4 points de pourcentage, à compter de la date de l’assignation (soit le 30 décembre 2015).

Débouté la SNC Inéo Infrastructures IDF de sa demande en restitution de trop versé de loyers.

Dit que chaque partie sera tenue à la moitié des dépens, avec faculté de recouvrement par les avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejeté leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

Déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de la société CMN d’indemnité forfaitaire de 10 % en application de la clause pénale ; au fond, l’en débouter ; à titre subsidiaire, la réduire à 1 € en raison de son caractère manifestement excessif.

Dire et juger que la clause d’indexation prévue dans le bail du 2 janvier 2007 et son avenant du 1er septembre 2008 est réputée non écrite dans son intégralité.

Condamner la société CMN à rembourser à la société Inéo Infrastructures IDF la somme de 20.809,22 euros TTC au titre du trop versé de loyers indexés de 2012 à 2016.

Après compensation, condamner la société CMN au paiement de la somme de 39.473,72 euros TTC correspondant au décompte suivant :

T r o p v e r s é d e l o y e r p a r l a s o c i é t é I n é o I n f r a s t r u c t u r e s I D F

……………………………………………………………………………………………………20.809,22 euros

Remboursement du dépôt de garantie ………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………+ 29.688,00 euros
R é g u l a r i s a t i o n d e c h a r g e s d u e p a r l a s o c i é t é I n é o I n f r a s t r u c t u r e s I D F

……………………………………………………………………………………………… (-) 11.023,50 euros

T o t a l d û p a r l a s o c i é t é C M N à l a s o c i é t é I n é o I n f r a s t r u c t u r e s I D F

………………………………………………………………………………………………. .39.473,72 euros

Débouter la société CMN de ses demandes de remboursement de charges locatives, de rappels de loyers, de réparations locatives et d’application de la clause pénale avec majoration du taux légal de 4

%.

Débouter la société CMN de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer pour le surplus le jugement entrepris.

Condamner la société CMN au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens et autoriser Maître Z A-B à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 septembre 2021.

MOTIFS

Sur le rappel de loyers indexés

L’appelante soutient que la clause d’indexation du bail doit être interprétée selon la commune intention des parties ; qu’il résulte de l’articulation du bail et de son avenant que si le montant du loyer a été réduit en faveur du locataire à compter du 1er septembre 2008, les parties ont néanmoins entendu maintenir l’indexation du loyer au 1er janvier de chaque année sur la base d’une variation indiciaire annuelle ; que le loyer révisé de 84 000 euros a ainsi seulement remplacé le loyer initial de 120 000 euros comme loyer de base pour la détermination de l’indexation annuelle ; que le calcul revient à appliquer la formule d’indexation du bail, ayant comme dénominateur un indice fixe du 3 ème trimestre 2006, à un loyer de base de 84 000€ au lieu des 120 000 € convenu dans le bail initial, ce qui n’entraîne aucune distorsion.

L’intimée soutient que la clause d’indexation est claire et précise et n’a pas à être interprétée ; que le tribunal en a dénaturé les termes ; que les dispositions de la clause d’indexation conduisent à des distorsions interdites par la loi. Elle fait valoir notamment que pour que l’indexation du loyer, selon la méthode de l’indice de base fixe, n’entraîne pas de distorsion, il faut retenir comme loyer de base à indexer le loyer initial ; qu’en l’espèce, la clause d’indexation a choisi comme loyer de base 'le loyer en vigueur’ à la date de l’indexation, que si lors de la 1ère indexation, cela ne pose pas de problème puisque le loyer en vigueur se confond avec le loyer initial prévu au bail, tel n’est pas le cas lors de la 2e indexation, puisqu’au lieu de rester sur le loyer initial, l’indexation demande de prendre le loyer en vigueur c’est à dire le loyer à la date de l’indexation. Elle considère que la clause d’indexation entraîne, dès la deuxième indexation, une distorsion qui se reproduit d’année en année. Elle ajoute qu’en outre, l’avenant organise une distorsion dans la mesure où les parties ont convenu de porter le loyer de base à 84 000 euros à compter du 1er septembre 2008 alors que la clause d’indexation est à effet au 1er janvier de chaque année. Elle réclame un surplus de loyers indexé au motif qu’elle a appliqué une indexation erronée inférieure à l’indexation résultant des effets de la clause d’indexation.

Selon l’article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, qui est d’ordre public :
'Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision'.

La clause d’indexation du bail est rédigée de la façon suivante :

'A compter du 1er janvier 2008 et pour chacune des années suivantes à cette même date du 1er janvier, le loyer variera automatiquement sans que le bailleur (ou le preneur) ait à formuler de demande particulière à cette fin.

Cette variation annuelle et automatique sera proportionnelle à la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE (base 100 au quatrième trimestre 1953).

- Le cours de cet indice au 3 ème trimestre 2006 de l’année précédente étant pris pour base 1381, valeur brute.

- et le cours de ce même indice au 3 ème trimestre de l’année considérée étant retenu pour calculer la variation applicable au 1 er janvier de chaque année.

Le nouveau loyer au 1er janvier de chaque année sera donc calculé de la façon suivante : loyer en vigueur X Indice du 3ème trimestre de l’année/1381 Indice du 3ème trimestre de l’année 2006.'.

L’avenant en date du 1er septembre 2008 de révision du loyer stipule que le loyer du bail 'Est fixé à la somme de 21 000 Euro par trimestre, à compter du 1er semestre 2008.

Les autres clauses et conditions du dit bail restent inchangées.'

Comme l’a rappelé à juste titre l’appelante, la cour de cassation a jugé que la clause d’indexation se référant à un indice de base fixe ne contrevient pas à l’article L 112-1 du code monétaire et financier dès lors qu’il y a concordance entre la période de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions.

En l’espèce, les dispositions de la clause d’indexation stipulée au bail sont claires et précises et ne nécessitent pas d’être interprétées.

Si la clause d’indexation contractuelle se fonde sur un indice de base fixe, à savoir l’indice du 3ème trimestre de l’année 2006, l’indexation annuelle indiciaire s’applique sur 'le loyer en vigueur’ et non sur le loyer initial du bail, à savoir le loyer de 120 000 euros/an, réduit par avenant à la somme de 84 000 euros/an.

Il s’ensuit que la rédaction de la clause contractuelle entraîne dès la 2ème indexation une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée entre chaque révision puisqu’au lieu de prendre comme base le loyer initial, il est pris comme base le loyer en vigueur, ce qui correspond au loyer qui a été indexé lors de la première année ; qu’il est appliqué à ce loyer déjà indexé une variation d’indice sur deux ans et ainsi de suite les révisions suivantes, la distorsion s’amplifiant à chaque indexation annuelle.

Par conséquent la clause d’indexation contractuelle organise une distorsion prohibée par l’article L 112-1 du code monétaire et financier. Cette distorsion provient de la rédaction de la clause d’indexation, distorsion qui se reproduit d’année en année et qui s’amplifie. Il est également stipulé que la clause d’indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante de la volonté du bailleur de contracter.

S’agissant au vu de l’ensemble de ces éléments d’une clause d’indexation indivisible, la clause d’indexation doit être réputée non écrite dans son intégralité.

Sur la nullité de l’avenant

L’appelante soutient que si la clause d’indexation est déclarée réputée non écrite par la cour, alors il s’agit d’une erreur substantielle portant sur la rentabilité du bail de nature à vicier son consentement concernant la réduction du loyer consenti par l’avenant au bail ; que l’avenant doit donc être déclaré inexistant de sorte qu’il doit être fait application du loyer initial de 120 000 euros. La société Inéo Infrastructures IDF réplique que la seule sanction prévue est le caractère réputé non écrit de la clause, ce qui ne permet pas d’annuler l’avenant ni d’ailleurs la clause d’indexation du bail ; qu’au demeurant, l’avenant ayant été conclu par son prédécesseur, la société CMN ne saurait dès lors invoquer un vice du consentement du fait de la conclusion de l’avenant.

L’avenant conclu le 1er septembre 2008 entre la société Drode & Francilienne d’électricité et la société Drode et Cie stipule que le loyer a été revu à la baisse selon accords des parties pour être fixé à la somme de 21 000 euros par trimestre à compter du 1er septembre 2008, les autres clauses et conditions du bail étant inchangées.

Cet avenant n’a pour objet que de formaliser l’accord des parties sur une réduction du loyer du bail ; il ne résulte pas de ses termes que le loyer aurait été réduit en raison de la clause d’indexation du loyer contractuel ni du montant résultant de l’indexation ; le caractère réputé non écrit résulte de la clause du bail et non de l’avenant ; la sanction de la distorsion prohibée est le caractère non écrit de la clause et non la nullité pour vice du consentement. Il s’ensuit qu’il n’est pas rapporté la preuve dans ces conditions d’une erreur substantielle du bailleur qui aurait vicié son consentement lors de la conclusion de l’avenant.

Par conséquent il n’y a pas lieu d’annuler l’avenant, et encore moins de le déclarer inexistant.

S’agissant du compte entre les parties pour le loyer contractuellement dû, il convient, en

raison du caractère non écrit de la clause d’indexation, de tenir compte du loyer tel que fixé par le bail, à la somme en principal de 120 000 euros, puis à compter du 1er septembre 2008, à la somme en principal de 84 000 euros/an, ce sans indexation.

Par conséquent la société CMN sera déboutée de ses demandes de paiement fondées sur des loyers indexés.

La société Inéo Infrastructures IDF a réglé la somme de 349 619,96 euros HT au titre des années 2012 à 2015, sur la base du loyer indexé appelé par le bailleur, la cour relevant que la somme réglée pour le 1er trimestre 2016 l’a été au titre de l’accord de prolongation pour une indemnité forfaitaire HT 24 740 euros HT, et non pour un loyer contractuel indexé. Elle aurait dû régler la somme de 336 000 euros sur le fondement d’un loyer hors taxe de 84 000 euros, sur cette période, soit un trop perçu de 13 619,96 euros HT. La société Inéo Infrastructures IDF a également versé sur cette période 2012

-2015 un trop perçu de TVA de 3 449,26 euros.

Par conséquent, la société CMN devra lui rembourser la somme de 17 069,22 euros TTC à ce titre.

Sur les charges locatives

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que le coût des cotisations d’assurance propriétaire non exploitant (PNE) ne pouvait pas être remboursé par le locataire, ce qui n’est pas contesté en appel.

S’agissant de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux, les parties ne contestent pas en cause d’appel que le bailleur peut en solliciter le remboursement au locataire par application des clauses du bail et elles n’en discutent pas le montant, retenu par le jugement entrepris, à savoir 11 023,50 euros HT.

La société CMN réclame en sus le paiement de la somme de 8 075 euros HT pour l’année 2013 et celle de 4 574,66 euros HT pour l’année 2014 au titre des charges locatives correspondant à des travaux de reprise de voiries, de taille des haies, de réparation de la clôture et de branchement de gaz qu’elle a entrepris au motif principalement que la locataire doit lui rembourser les frais d’entretien ou de réparation des espaces extérieurs qu’elle utilise ; que les extérieurs forment un tout avec les locaux. La société Inéo Infrastructures IDF soutient qu’elle n’a pas à rembourser au bailleur les travaux portant sur les extérieurs en l’absence de clause contractuelle expresse les mettant à sa charge et elle conteste les frais de raccordement réclamés.

Il ne ressort pas des clauses du bail de stipulations mettant expressément à la charge du preneur l’entretien des abords extérieurs des locaux, notamment la voirie, la taille des haies ou la clôture, la cour relevant notamment que le bail mentionne que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état en effectuant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires toutes réparations auxquelles il est tenu aux termes du bail afin de restituer les lieux loués en bon état en fin de bail; qu’il a à sa charge 'l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieurs devront être refaites’ ; qu’il s’agit d’entretien et réparations limitées aux lieux loués, à savoir aux termes du bail : une construction comprenant au rez- de- chaussée, des bureaux d’une surface de 200 m², deux entrepôts et un magasin de 530m² et un atelier de 300 m² et au 1er étage une surface libre non aménagée d’environ 200m².

La société CMN sera par conséquent déboutée de sa demande de remboursement des frais afférents aux travaux de voirie, aux haies et à la réparation de la clôture extérieure. S’agissant des frais de branchement au gaz d’un montant de 510,08 euros HT, la facture ne permet pas d’apprécier en quoi cette dépense était nécessaire en raison d’une carence de la locataire à l’une de ses obligations contractuelles de sorte que la société CMN sera déboutée de cette demande.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris qui a condamné la société Inéo Infrastructures IDF à régler la somme de 11 023,50 euros HT au titre de la

régularisation des charges et débouté le bailleur du surplus de ses demandes.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a fait application de la TVA et du taux légal majoré de 4 points de pourcentage à la date de l’assignation par renvoi à sa motivation, les dispositions de l’article 1 alinéa 2 de la clause pénale du bail s’appliquant à la taxe foncière et à la taxe sur les bureaux.

La demande de la société CMN de voir appliquer la majoration de 10% des sommes dues au titre de la clause pénale est recevable en cause d’appel s’agissant d’une demande accessoire à la demande de condamnation en paiement des charges. Si l’assignation vaut mise en demeure préalable de régler les sommes dues, la majoration de 10% constitue une clause pénale susceptible de modération par le juge par application de l’article1231-5 (ancien article 1152) du code civil.

Cette majoration de 10%, est manifestement excessive au regard du préjudice subi par la société CMN du fait du non paiement des taxes foncières et sur les bureaux, ce alors qu’il est déjà fait application de d’une majoration de 4 points du taux d’intérêt légal, et sera par conséquent réduite à 5

% de la somme due à ce titre.

Sur la demande de remise en état

La société CMN rappelle que faute d’état des lieux d’entrée, la locataire est présumée avoir pris les locaux en bon état ; que les clichés photographiques de l’état des lieux de sortie prouvent que les locaux ont été restitués en mauvais état d’entretien et de réparation ; que les revêtements, murs et plafonds sont tachés ; que les façades extérieures des locaux sont en mauvais état ; que les abords extérieurs n’ont jamais été entretenus ; que les locaux doivent être restitués en bon si ce n’est en parfait état. Elle précise n’avoir pu relouer les locaux en raison de leur état qu’en consentant des franchises aux locataires de 32 400 euros HT et de 54 000 euros HT.

La société Inéo Infrastructures IDF fait valoir que le bailleur a reloué les locaux après son départ à deux locataires qui exercent une activité différente (maçonnerie et garage automobile) ; qu’à cette fin les locaux ont été divisés et modifiés ; que la société CMN n’a donc subi aucun préjudice ; qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la franchise de loyers accordée aux nouveaux locataires et le prétendu état des locaux, lesquels devaient être adaptés aux activités des nouveaux locataires. Elle ajoute que le bail prévoyait que la demande de remise en état devait être formée par le bailleur avant son départ des lieux ; que ce n’est qu’un an après la restitution des locaux que la demande a été présentée. Enfin elle conteste les postes du devis, notamment s’agissant des abords extérieurs et clôture, précisant que les locaux étaient en mauvais état lorsqu’elle les a loués et qu’elle a d’ailleurs procédé en cours de bail à des travaux pour 18 000 euros.

Il convient de rappeler qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et il doit les rendre tels, sauf preuve contraire, par application de l’article1731 du code civil applicable à l’espèce, étant relevé que le bail est antérieur à la loi du 18 juin 2014.

Par application de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui se produisent pendant sa jouissance des locaux.

En l’espèce il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée de sorte que la société Inéo Infrastructures IDF est présumée avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, ce dont elle n’apporte pas de preuve contraire, les travaux qu’elles a entrepris dans les locaux n’étant pas de nature à établir le mauvais état initial qu’elle allègue.

Le bail stipule à l’article 1 de l’article IX que 'Le locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.', à l’article 2 'Il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et

sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d’équipement, procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu’il sera nécessaire ; remplacer, s’il y avait lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et notamment remédier à l’apparition de taches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.' , à l’article 3 'Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites.' ; à l’article 4 'Les frais de ravalement seront entièrement supportés par le(s) locataire(s).

La cour relève que si l’article XVI du bail stipule que le preneur devra 'rendre les locaux loués en parfait état d’entretien, propreté et de réparations locatives, et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues', la mention de 'parfait état’ vient contredire l’article 1 précité qui stipule une restitution des lieux 'en bon état en fin de bail'. Il s’ensuit que la clause doit être interprétée en faveur de celui qui s’oblige à savoir le preneur ; que dès lors que les locaux sont présumés avoir été loués en bon état d’entretien, et faute pour le bailleur de démontrer que les locaux auraient été loués en parfait état, le preneur ne peut pas être obligé à les restituer en parfait état, l’obligation du preneur n’étant jamais de les rendre dans un meilleur état qu’initialement livrés de sorte que le bailleur ne peut pas réclamer une remise en état à neuf. La restitution s’entend donc de locaux en bon état d’entretien et de réparations locatives.

L’accord de prolongation conclu entre les parties à la suite de la date d’expiration du bail au 31 décembre 2015 précise qu’il ne porte pas sur l’état dans lesquels les locaux seront restitués et les éventuelles réparations locatives.

Il est admis que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative.

Il s’ensuit que le fait que les locaux aient pu être reloués par le bailleur sans entreprendre les travaux de remise en état est inopérant.

Comme précédemment dit, le bailleur ne peut pas réclamer au preneur les remises en état relatives aux abords extérieurs des locaux donnés à bail.

Il est inopérant que le bailleur n’ait pas précisé, un mois avant le départ des lieux, une liste des réparations à effectuer, le non respect de cette disposition du bail n’étant pas de nature à empêcher le bailleur de faire valoir toute réclamation ultérieure, sous réserve de son bien fondée.

Le bailleur a fait procéder à un constat d’huissier des lieux contradictoire le 15 décembre 2015, puis à un constat d’huissier de sortie des lieux contradictoire le 31 mars 2016 comprenant 814 clichés photographiques.

Il ressort des photographies visées par les constats d’huissier, notamment celui correspondant à la date de restitution des locaux le 31 mars 2016, des dégradations sur le bardage et sur les murs extérieurs des locaux donnés à bail nécessitant leur reprise de sorte que ces postes du devis versé aux débats par le bailleur seront retenus ; pour le surplus, les locaux sont globalement restitués en bon état d’entretien compte tenu de la durée d’occupation des lieux, étant relevé qu’au surplus la société Inéo Infrastructures IDF justifie avoir procédé notamment à des travaux de peinture et de changement de revêtements des sols des bureaux en 2011, seules quelques dégradations ne résultant pas de l’usure normale des locaux pouvant être retenues. Dans ces conditions, il sera alloué, au vu du devis produit par le bailleur, la somme totale de 20 000 euros, la cour rappelant que le bailleur ne peut pas prétendre à une remise à neuf intégrale des locaux.

Le jugement qui a débouté la société CMN de sa demande de paiement du chef de la remise en état sera donc infirmé et la société Inéo Infrastructures IDF sera condamnée à régler à la société CMN la somme de 20 000 euros, la société CMN étant déboutée du surplus de sa demande.

Sur le dépôt de garantie

Le bailleur demande à conserver par application de la clause pénale du bail, la somme de 29 688 euros versée au titre du dépôt de garantie. La société Inéo Infrastructures IDF réplique que le bail ne prévoit pas de dépôt de garantie ; que la somme de 29 688 euros a ainsi été versée par erreur et doit lui être remboursée ; qu’en tout état de cause, le prétendu dépôt de garantie ne peut pas être conservé par le bailleur au titre de la clause pénale alors que le bail a pris fin par l’effet du congé.

Le bail stipule à l’article XXI sur la clause pénale, qu’en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation.
Il résulte de la pièce 18 du 1er janvier 2016 versée aux débats par le bailleur, intitulée dépôt de garantie, qu’il était réclamé à ce titre par la société CMN la somme de 29 688 euros, correspondant au montant d’un mois de loyer trimestriel TTC, dont il n’est pas discuté par les parties que ladite somme a été réglée par la société Inéo Infrastructures IDF qui en justifie d’ailleurs en pièce 5 ; que cette somme ne peut pas se confondre avec le montant de la somme appelée au titre de l’occupation des locaux pour le 1er trimestre 2016 pour un montant différent (pièce 32 de l’appelante).

Toutefois le bail n’ayant pas pris fin par l’effet d’une résiliation, le bailleur sera débouté de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale et la société Inéo Infrastructures IDF sera accueillie en sa demande de se voir restituer ladite somme de 29 688 euros. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société civile CMN à restituer à la société Inéo Infrastructures IDF la somme de 29 688 euros TTC, bien que pour des motifs différents.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que chaque partie sera tenue à la moitié des dépens, avec faculté de recouvrement par les avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile et en ce qu’il a rejeté leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il sera fait masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté de recouvrement par les avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la SNC Inéo Infrastructures IDF de sa demande en restitution de trop versé au titre des loyers’indexés et en ce qu’il a débouté la société CMN de sa demande d’indemnisation au titre des frais de remise en état ;

L’infirmant de ces chefs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déclare recevable la demande de la société CMN d’indemnité forfaitaire de 10 % formée en application de la clause pénale ;

Dit que la clause d’indexation du bail est réputée non écrite en son intégralité ;

Condamne en conséquence la société CMN à rembourser à la société Inéo Infrastructures IDF la somme de 17 069,22 euros TTC au titre du trop versé de loyers indexés de 2012 à 2015 ;

Dit que la somme de 11.023,50 euros HT à laquelle la société Inéo Infrastructures IDF a été condamnée au titre de la régularisation des charges locatives, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points de pourcentage à compter de la date d’assignation, sera en sus majorée de 5% au titre de la clause pénale, somme à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du paiement ;

'

Condamne la société Inéo Infrastructures IDF à payer à la société CMN la somme de 20 000 euros au titre de la remise en état des locaux ;

Ordonne la compensation légale entre les sommes dues par chacune des parties ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté de recouvrement par les avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.