RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations

ARRÊT N° /20 DU 03 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00004 – N° Portalis DBVR-V-B7D-EK56

Décision déférée à la Cour : jugement du Juge de l’expropriation de NANCY,

R.G. n° 17/00024 en date du 08 février 2019 ;

APPELANTE A TITRE PRINCIPAL / INTIMÉE A TITRE INCIDENT :

S.C.I. LA FAUVETTE, dont le siège social se situe au Centre Commercial de la Cascade – 2/[…]

représentée par M^e Caroline LOMBARD, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ A TITRE PRINCIPAL / APPELANT A TITRE INCIDENT :

Etablissement Public EPARECA devenu ANCT, dont le siège se situe au […]

représenté par M^e Alain VAMOUR, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Charles-Eric THOOR, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉ :

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège se situe à la Direction Départementale des Finances Publiques Hôtel des Finances […]

représenté aux débats par Madame Isabelle BURNEL, Inspectrice des Finances Publiques, remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement ;

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2020, en audience publique devant la Cour composée de :

M^me Isabelle DIEPENBROEK, Présidente,

M. Claude SOIN, Conseiller,

M. Jean-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : M^me Emilie ABAD,

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 02 avril 2020 date indiquée à l’issue des débats, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 03 juin 2020, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

signé par M^me Isabelle DIEPENBROEK, Présidente et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE

La restructuration du centre commercial 'La Cascade', à Laxou et Maxéville, s’inscrit dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine et de restructuration du quartier Champ le B’uf. Ce centre commercial, d’une superficie développée de 9'500'm², est exclusivement dédié aux activités économiques et commerciales.

Par arrêté du 23 mai 2012, pris à la suite d’une enquête publique et d’une enquête parcellaire, le préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la restructuration de ce centre commercial.

Par arrêté du 23 avril 2013, le lot n°'10, composé d’un local à usage professionnel et des quotes-parts de copropriété des parties communes de 173/10'062 èmes, appartenant à la SCI La Fauvette, a été déclaré immédiatement cessible au profit de l’Établissement Public National d’Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux (ci-après dénommé EPARECA).

Par ordonnance du juge de l’expropriation de Meurthe-et-Moselle du 14 août 2013, le lot concerné a été déclaré exproprié immédiatement au profit de l’EPARECA.

Faute de régularisation de l’accord sur le prix entre l’expropriée et l’expropriant, ce dernier a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 24 octobre 2017 en offrant une indemnité globale de 112'225 euros se décomposant comme suit':

— indemnité principale': 101'114 euros,

— indemnité de remploi': 11'111 euros.

L’expropriant a aussi demandé à ce qu’en cas de réquisition d’emprise totale du lot n°'11 servant de fournil à la SARL Boulangerie Pâtisserie La Cascade, occupante du lot n°'10, l’indemnité d’acquisition soit fixée à la somme de 305'550 euros.

L’expropriée a sollicité les sommes de 212'420,36 euros au titre de l’indemnité principale et de 22'242 euros au titre de l’indemnité de remploi. Elle a aussi fait une réquisition de l’emprise totale du lot n°'11 au titre de laquelle elle a demandé que le prix d’acquisition soit fixé à la somme de 483'291,96 euros. Elle a sollicité le paiement des sommes de 64'205,60 euros au titre des arriérés de charges depuis 2013, de 25'225 euros au titre des taxes foncières depuis 2013 et de 5'000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement a proposé de retenir une indemnité principale de 110'350 euros et une indemnité de remploi de 12'035 euros pour le lot n°'10, ainsi qu’un prix d’acquisition de 417'198,60 euros au titre de la réquisition d’emprise totale du lot n°'11. Il a aussi retenu les taxes foncières pour la somme de 11'828 euros augmentée de la taxe de 2018 dont le montant n’était pas connu.

Le transport sur les lieux a été réalisé le 07 mai 2018.

Par jugement du 08 février 2019, le juge de l’expropriation du département de la Meurthe-et-Moselle a :

— fixé les indemnités dues par l’EPARECA à la SCI La Fauvette au titre de l’expropriation du lot n° 10 du centre commercial La Cascade aux sommes de 110 350 euros à titre d’indemnité principale’et de 12'035 euros à titre d’indemnité de remploi,

— déclaré bien fondée la demande de réquisition d’emprise totale du lot n°'11 du centre commercial La Cascade,

— rappelé qu’aux termes de l’article L. 242-2 alinéa 2 du code de l’expropriation, le jugement emporte transfert de propriété du lot n° 11 du centre commercial La Cascade au profit de l’EPARECA qui assumera les formalités nécessaires auprès des services de publicité foncière,

— fixé le prix dû par l’EPARECA pour l’acquisition du lot n° 11 à la somme de 417'198,60 euros,

— rejeté les demandes d’indemnité de remploi, de paiement des charges de copropriété et des taxes foncières afférentes au lot n° 11,

— dit que l’EPARECA devra rembourser à la SCI La Fauvette les sommes acquittées au titre de la taxe foncière du lot n°'10 des années 2014 à 2018 incluses,

— dit que l’EPARECA devra rembourser à la SCI La Fauvette les charges de propriété du seul lot n° 10 à compter du 10 octobre 2013 et sur production des justificatifs correspondants,

— condamné l’EPARECA au paiement de la somme de 1'000 euros à la SCI La Fauvette en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Après avoir rappelé d’une part les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, selon lesquelles la consistance des biens sur lesquels porte la mesure d’expropriation pour cause d’utilité publique doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation, admis d’autre part le principe de la demande de réquisition d’emprise totale du lot n° 11, le juge de l’expropriation a retenu une superficie de 118,40'm² pour le lot n°'10 et de 315'm² pour le lot n°'11 et a procédé à une évaluation de ces lots en valeur occupée. Pour le lot n°'10 le juge de l’expropriation a pris les accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique, comme termes de comparaison, soit une moyenne de 932'euros/m² et pour le lot n°'11 il a pris comme termes de comparaison les lots présentant des caractéristiques comparables au bien exproprié, avec une superficie supérieure à 100'm² et disposant d’un accès sur l’extérieur, soit 1'324,48'euros/m² en moyenne.

S’agissant des indemnités accessoires, si le juge de l’expropriation a admis le principe du remboursement par l’expropriant des charges de copropriété et de la taxe foncière correspondant au lot n° 10, estimant ainsi que ces indemnités étaient dues par l’EPARECA en vertu du transfert de propriété opéré depuis la notification qui lui a été faite de l’ordonnance d’expropriation, soit depuis le

10 octobre 2013, il a en revanche exclu ces remboursements au titre du lot n° 11, après avoir rappelé que pour ce lot, non soumis à la procédure d’expropriation et pour lequel il a été fait droit à la demande de réquisition d’emprise totale, le transfert de propriété ne s’opère qu’à compter du jugement.

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Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue au greffe le 21 mars 2019, la société La Fauvette a relevé appel de ce jugement, qui lui a été notifié le 25 février 2019, aux fins de le voir réformé en ce qu’il fixe l’indemnité d’expropriation accordée pour le lot n°'10 à la somme de 122'385 euros, comprenant une indemnité principale de 110'350 euros et une indemnité de remploi de 12'035 euros, en ce qu’il rejette les demandes d’indemnités de paiement des charges de copropriété et de la taxe foncière du lot n°'11 et en ce qu’il fixe à 1'000 euros les sommes dues par l’EPARECA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Selon mémoire déposé le 20 juin 2019, notifié aux parties par lettres recommandées avec accusés de réception reçus le 24 juin 2019, l’appelante sollicite l’infirmation du jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a fixé les indemnités au titre de l’expropriation du lot n°'10 aux sommes de 110'350 euros au titre de l’indemnité principale et 12'035 euros au titre d’indemnité de remploi, en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnités de paiement des charges de copropriété et des taxes foncières du lot n°'11 et en ce qu’il a fixé à 1'000 euros les sommes dues par l’EPARECA sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de fixer le montant de l’indemnité principale due par l’EPARECA à la somme de 212'420,36 euros, de condamner l’EPARECA à lui payer la somme de 78'814,45 euros au titre des charges de copropriété, de 25'225 euros au titre des taxes foncières et de 6'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste la superficie des deux lots retenue dans le jugement et soutient ainsi que les bureaux à l’étage doivent être pris en compte dans la superficie du lot n°'10, soit une superficie de 149'm² et non de 118,40'm², faisant observer sur ce point que le mesurage de l’EPARECA fait apparaître une superficie de 339'm² pour le lot n°'11 et non de 315'm² comme le juge de l’expropriation l’a retenue. Elle discute les termes de comparaison utilisés pour le lot n°'10 et sollicite que soient utilisés les lots n°'33, 34, 35 et 38, similaires, dont le prix a été amiablement fixé avec l’EPARECA en moyenne à 1'425,64'euros/m², ainsi qu’en tenant compte de l’évaluation de l’indemnisation du lot n°'11, formant en effet un ensemble avec le lot n°'10 et indemnisé pour sa part à hauteur de 1'324,48'euros/m². Elle sollicite que l’indemnité de remploi soit recalculée en conséquence. La société La Fauvette soutient aussi qu’elle a été privée des droits afférents à la procédure d’expropriation puisque l’EPARECA a omis, sans motif légitime, le lot n°'11, et que pour ce motif, l’établissement doit être condamné à lui rembourser le paiement des charges de copropriété et des taxes foncières.

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Par mémoire transmis au greffe par lettre recommandée du 20 septembre 2019 avec demande d’accusé réception, notifié aux parties par lettres recommandées avec accusés de réception datés du 02 octobre 2019, l’EPARECA forme un appel incident et demande à la cour de rejeter les prétentions de la société La Fauvette et de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 417'198,60 euros le prix d’acquisition du lot n°'11 et, statuant à nouveau, de fixer ce prix d’acquisition à la somme de 315'000 euros et de condamner la société La Fauvette au paiement de la somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que l’appel de la société La Fauvette est irrecevable puisque la déclaration d’appel ne comporte pas la signature de l’avocat et qu’elle est donc nulle. Subsidiairement, il demande à ce que

la superficie de 118,40'm² retenue pour le lot n°'10 soit confirmée et fait ainsi observer que la superficie de 137'm² est une surface brute non-couverte par l’indemnité d’expropriation. Après avoir rappelé que la date de référence devant être retenue est le 05 juillet 2012, date du dernier plan local d’urbanisme (PLU) ayant modifié la zone concernée, il précise qu’à cette date le lot en question était grevé d’un bail commercial, ce qui justifie l’application d’un abattement. Il conteste les termes de comparaison proposés par la société La Fauvette, faisant ainsi valoir que les lots n°'33 et 35 disposent, au contraire du lot n°'10, d’un accès sur l’extérieur, que la valeur élevée de l’indemnité du lot n°'34 s’explique par la faible valeur d’acquisition du lot n°'36 et que le lot n°'38 disposait d’équipements supplémentaires.

Il ajoute que les charges de copropriété étaient bien dues par la société La Fauvette puisque le lot n°'11 n’étant pas soumis à la procédure d’expropriation, le juge était seulement tenu de fixer le prix d’acquisition. Le transfert de propriété du lot n°'11 s’étant opéré par jugement du 08 février 2019, l’EPARECA en déduit que les taxes foncières antérieures étaient également dues par la société appelante.

L’EPARECA demande à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition du lot n°'11 à la somme de 417'198,60 euros et sollicite que ce prix soit fixé à la somme de 315'000 euros. Il prétend ainsi que la superficie déclarée est de 315'm², que les locaux sont très vétustes, qu’ils ne disposent pas de vitrine et que le lot était grevé d’un bail commercial à la date de référence. Il ajoute que les termes de comparaison retenus par le juge de l’expropriation sont erronés pour certains, les locaux n’étant pas tout à fait similaires au vu des aménagements et des équipements dont ils disposent. Il propose donc de retenir une valeur de 1'000'euros/m² en retenant le lot n°'1, objet d’un accord amiable, comme terme de comparaison.

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Par conclusions reçues au greffe de la cour le 23 septembre 2019, notifiées aux parties par lettres recommandées avec accusés de réception datés du 02 octobre 2019, le commissaire du gouvernement conclut à la recevabilité de l’appel de la société La Fauvette, à la confirmation du jugement et enfin à la fixation de l’indemnité du lot n°'10 à hauteur de la somme de 110'350 euros au titre de l’indemnité principale et de la somme de 12'035 euros au titre de l’indemnité de remploi, majorées des charges de copropriété et des taxes foncières, sous réserve de la production de justificatifs.

Il fait valoir que l’appel interjeté par la société La Fauvette est recevable puisque la déclaration d’appel est antérieure à la signification du jugement. Il propose de retenir les lots n°'4, 6, 8, 9 du centre commercial La Cascade en termes de comparaison, soit une moyenne de 932'euros/m², en retenant la surface utile du lot n°'10 soit 118,40'm², pour une valeur vénale de 110'350 euros. Il soutient que les locaux objets de l’expropriation doivent être évalués comme étant occupés puisqu’ils étaient grevés d’un bail commercial, et qu’ainsi un abattement de 30'% doit être retenu. Il ajoute qu’une indemnité de remploi de 12'035 euros est due à la société La Fauvette, tout comme les charges de copropriété et les taxes foncières au titre de l’acquisition du lot n°'11, en application d’une admission de cette prise en charge par un courrier de l’EPARECA du 13 février 2017, sous réserve toutefois de la production des justificatifs.

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En réponse au moyen soulevé par la cour et par l’EPARECA à l’audience de plaidoirie du 05 mars 2020, pris du dépôt tardif par l’appelante d’un nouveau mémoire daté du 26 février 2010, la cour a autorisé les parties à déposer une note en délibéré, destinée à permettre à celles-ci de prendre position, sous huitaine, sur la recevabilité dudit mémoire.

SUR CE, LA COUR,

SUR LA RECEVABILITE DES ULTIMES CONCLUSIONS DE L’APPELANTE

Si le commissaire du gouvernement a déposé une note en délibéré enregistrée par le greffe le 11 mars 2020, force est de constater que cette note ne se prononce nullement sur la recevabilité de l’ultime mémoire déposé par la société La Fauvette le 26 février 2010, mais qu’elle répond en réalité à la teneur dudit mémoire, contrevenant ainsi à la demande qui avait été faite aux parties lors de l’audience du 05 mars 2020, de se prononcer sur la seule recevabilité des ultimes conclusions déposées par l’appelante.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les conclusions déposées par le commissaire du gouvernement en cours de délibéré.

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article R. 311-26 alinéa 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que l’intimé à un appel incident dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour remettre ses conclusions au greffe.

En l’espèce, l’examen du mémoire déposé le 26 février 2020 par la société La Fauvette permet de constater que ces écritures ont, à tout le moins pour partie, pour objet de répondre à l’appel incident formé par l’EPARECA le 20 septembre 2019, notifié aux parties par lettres recommandées avec accusés réception du 02 octobre 2019. L’irrecevabilité de ce mémoire est donc encourue de ce chef.

De surcroît, ce mémoire n’ayant été déposé que le 26 février 2020, soit quelques jours seulement avant la date de l’audience de plaidoirie, son contenu doit en conséquence être écarté pour le surplus, les parties adverses n’ayant en effet ni disposé d’un délai suffisant pour se prononcer utilement sur les éléments de preuve produits au soutien dudit mémoire, ni pu débattre contradictoirement sur les moyens, explications et documents produits tardivement par la société La Fauvette.

SUR LA RECEVABILITE DE L’APPEL

L’examen du procès-verbal de déclaration d’appel figurant au dossier fait apparaître que M^e Caroline Lombard, avocat au barreau de Nancy, a dûment signé cet acte de procédure par lequel la SCI La Fauvette interjette appel du jugement rendu le 08 février 2019 par le juge de l’expropriation du département de la Meurthe et Moselle, dans l’affaire l’opposant à l’EPARECA et au commissaire du gouvernement.

Dès lors, il convient d’écarter le moyen de nullité soulevé par L’EPARECA et de déclarer recevable l’appel.

SUR LES INDEMNITES DUES A LA PARTIE EXPROPRIEE

La description du bien et sa situation au regard de l’urbanisme

Le lot n° 10, objet de la saisine du juge de l’expropriation et propriété de la SCI La fauvette depuis l’année 1975, correspond à un local commercial d’une superficie utile déclarée de 118,40 m², occupé par la SARL La Cascade au titre de l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie et salon de thé situé au rez-de-chaussée du centre commercial La Cascade, centre entièrement dédié aux activités économiques et commerciales.

Le centre commercial dont s’agit est classé en zone Uxa du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Laxou, approuvé en conseil municipal du 20 septembre 2013 et opposable aux tiers à compter du 31 janvier 2014, et en zone Uxb du PLU de la commune de Maxéville, approuvé en conseil municipal du 27 septembre 2012 et opposable aux tiers à compter du 02 novembre suivant.

L’indemnité principale

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Sur la consistance du bien

L’article L. 322-1 alinéa 1^er énonce que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’immeuble exproprié doit être estimé au jour du jugement, soit le 08 février 2019, mais en tenant compte de sa consistance matérielle au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 14 août 2013, et en fonction de son usage effectif à la date d’opposabilité de l’acte le plus récent approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, s’agissant de parcelles situées dans le périmètre d’exercice du droit de préemption urbain, cette date, qui s’apprécie à la date du jugement de première instance, étant le 31 janvier 2014 pour la commune de Laxou, et le 02 novembre 2012 pour la commune de Maxéville.

Concernant la divergence des parties quant à la superficie utile à retenir, si au soutien de son mémoire, retenant une superficie de 149 m² comprenant 137 m² au rez de chaussée et 12 m² à l’étage utilisés comme bureau, l’expropriée verse aux débats le plan de cessibilité indiquant une surface brute de 137 m² pour le lot n° 10, il convient cependant de constater, ainsi que le relève à juste titre le commissaire du gouvernement, que l’arrêté de cessibilité mentionne une superficie utile de 118,40 m². Il y a donc lieu de retenir pour l’estimation du lot n° 10 cette dernière valeur et non la valeur brute mentionnée dans le plan de cessibilité, étant précisé sur ce point d’une part que l’ensemble des termes de comparaison qui seront examinés dans les développements qui suivent sont exprimés en valeur utile, d’autre part que la valeur brute est insuffisamment probante en ce qu’elle comprend l’emprise des murs, des cloisons et des escaliers, et enfin que lors du transport sur les lieux, il n’a pas été fait état de l’existence d’un bureau situé au premier étage.

Sur la détermination de la valeur vénale du bien :

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent pour faire application de la méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à évaluer le bien avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature. En l’espèce, des accords ayant été trouvés avec plusieurs autres titulaires de droits sur les cellules commerciales du centre commercial, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui dispose que sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.'.

Les accords dont s’agit, tous antérieurs au jugement et postérieurs à la déclaration d’utilité publique, sont repris ci-après, selon la numérotation adoptée par le commissaire du gouvernement, les prix et surfaces utiles retenus étant toutefois rectifiés en fonction des mentions figurant dans les actes de vente ou traités d’adhésion versés aux débats. Seront cependant exclus 'l’accord’ visé sous le n° 5 concernant le lot n° 8, dans la mesure où les indemnités ont été fixées par la chambre des expropriations de cette cour, ainsi que l’accord visé sous n°10 concernant les lots n° 13, 14, 18, 27

qui fait suite à une décision de préemption du maire de la commune de Laxou notifiée le 18 janvier 2010, soit avant la déclaration d’utilité publique.

Les accords pouvant ainsi être retenus pour la détermination des conditions prévues par l’article L. 322-8 du code de l’expropriation d’utilité publique sont les suivants :

1) lot n° 9 superficie : 44,581 m², prix : 40 000 euros vendu loué selon acte de vente du 16 janvier 2013, soit une valeur occupée de 897,26 €/m²

2) lot n° 38 superficie : 148,40 m², prix 224 000 euros vendu loué selon acte de vente du 19 avril 2013, soit une valeur occupée de 1509,43 €/m²

3) lot n° 17 superficie : 35,13 m², indemnité principale : 31 000 euros selon traité d’adhésion du 31 décembre 2014, loué, soit une valeur occupée de 882,44 €/m²

4) lot n° 23 superficie : 56,49 m², prix : 56 363 euros vendu loué selon acte de vente du 1^er août 2013, soit une valeur occupée de 997,75 €/m²

6) lot n° 4 superficie : 55,84 m², indemnité principale : 70 000 euros selon traité d’adhésion du 10 juillet 2014, libre, soit une valeur libre de 1253,58 €/m²

7) lots n° 31 (cour) et n° 32 (local commercial 985m²) superficie totale : 1183 m², prix : 660 000 euros vendus loués selon acte de vente du 24 juillet 2012, soit une valeur occupée de 557,90 €/m²

8) lot […] superficie : 46,65 m², indemnité principale : 56 363 euros selon traité d’adhésion du 29 août 2014, loué, soit une valeur occupée de 1208,23 €/m²

9) lot n° 34 superficie : 148,49 m², indemnité principale : 207 909 euros selon traité d’adhésion du 10 juillet 2014, loué, soit une valeur occupée de 1400,15 €/m²

11) lots n° 33 et 35 superficie totale : 200 m², indemnité principale : 290 000 euros selon traité d’adhésion du 26 novembre 2015, loué, soit une valeur occupée de 1450 €/m²

12) lot n° 37 superficie : 434,80 m², indemnité principale : 408 180 euros selon traité d’adhésion du 30 décembre 2014, loué, soit une valeur occupée de 938,77 €/m².

En l’état de ces constatations, il apparaît que ces accords ont été conclus avec au moins 50 % des propriétaires de lots dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique représentant au moins les deux tiers des surfaces expropriées, de sorte que les conditions posées par l’article L.322-8 ci-dessus rappelées étant réunies, le juge est tenu de prendre pour base de l’évaluation les accords amiables conclus, dont il doit néanmoins apprécier les caractéristiques matérielles et juridiques afin de s’assurer qu’ils correspondent à des biens comparables à celui à évaluer. Il convient donc de ne retenir, parmi ces accords, que ceux qui correspondent à des locaux présentant des caractéristiques similaires. L’obligation faite au juge de prendre pour base les accords conclus, ne fait toutefois pas obstacle à ce que, dans le cadre de son pouvoir d’appréciation, il puisse tenir compte d’autres éléments d’appréciation apparaissant pertinents au regard des caractéristiques du bien à évaluer.

Au soutien de son appel, la société La Fauvette demande à la cour de se référer à la seule moyenne du prix de vente des cellules réellement comparables au lot n° 10, soit les lots n° 33, 34, 35 et 38, qui ont été vendus à un prix moyen de 1 425,64 euros le m².

Toutefois, ces ventes ne portent pas sur des lots présentant des caractéristiques comparables au bien exproprié en ce que, s’agissant des lots 34 et 33-35, ceux-ci disposent d’un accès indépendant donnant directement sur le parking, ce qui n’est pas le cas du lot n° 10.

A cet égard, si la société La Fauvette se prévaut du fait que la cellule objet de l’évaluation bénéficie d’un accès direct sur l’entrée principale du centre commercial, à proximité immédiate de ladite entrée, cette situation ne présente cependant pas les avantages liés à un accès indépendant, en ce que le commerce reste tributaire des horaires et jours d’ouverture du centre commercial et de leur éventuelle modification.

S’agissant en outre du lot n° 38, celui-ci ne présente pas davantage des caractéristiques comparables au bien exproprié en ce que, occupé par une agence bancaire, il comporte, outre un accès extérieur indépendant, des aménagements spécifiques (coffre-fort, sas de sécurité).

C’est donc à juste titre que ces références ont été écartées tant par l’EPARECA que par le commissaire du gouvernement.

Les seuls termes de comparaison apparaissant pertinents parmi les accords sus-visés sont donc les accords concernant les lots n° 4, 6 et 9, comme portant sur des cellules comparables au lot n° 10, sans aménagements spécifiques et sans accès indépendant sur l’extérieur.

L’expropriant étant tenu d’indemniser l’occupant évincé ou de lui proposer un relogement, il en résulte nécessairement une moins-value qui peut prendre la forme d’un abattement forfaitaire, lequel est usuellement fixé à 30 %. Il y a donc lieu de prendre en compte la valeur occupée pour chacun des termes de comparaison retenus.

Les prix ou indemnités retenus pour les lots […] et 9 ont été fixés en valeur occupée à :

—  1 208,23 €/m² pour le lot […]

—  897,26 €/m² pour le lot n° 9.

L’indemnité acceptée pour le lot n° 4 correspondant à la valeur libre égale à 1 253,58 euros, la valeur occupée pourra être fixée, après application du taux d’abattement de 30 % à 877,50 euros.

La moyenne des valeurs de ces trois lots s’établit donc à :

(1 208,23 + 897,26 + 877,50)/3 = 994,33 €/m²

soit une valeur pour le lot n° 10 arrondie à 994,33 € x 118,40 m² = 117 729 euros.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement entrepris.

L’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte-tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En recourant aux pourcentages dégressifs habituels, dont a fait usage le premier juge, l’indemnité due à ce titre se calcule de la manière suivante pour une indemnité principale de 117 729 euros :

20 % sur 5 000 € = 1 000 euros

15 % sur 10 000 € = 1 500 euros

10 % sur 102 729 € = 10 273 euros

Total : 12 773 euros

Le jugement sera donc également infirmé de ce chef.

SUR LA DEMANDE DE REQUISITION D’EMPRISE TOTALE DU LOT N° 11

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré bien fondée la demande de réquisition d’emprise totale du lot n° 11 et en ce qu’il a rappelé qu’aux termes de l’article L. 242-2 alinéa 2 du code de l’expropriation, le jugement emporte transfert de propriété du lot n° 11 du centre commercial La Cascade au profit de l’EPARECA, qui assumera les formalités nécessaires auprès des services de publicité foncière, étant observé qu’en appel, aucune des parties n’a entendu remettre en cause le principe de cette demande.

L’indemnité due au titre de l’acquisition du lot n° 11

Sur la description du bien

Le lot n° 11, situé au rez-de-chaussée et disposant d’un accès indépendant donnant sur l’extérieur, sans cependant disposer d’une vitrine, est affecté à usage de fournil de la SARL La Cascade qui exploite un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie et salon de thé.

S’agissant de la surface de ce lot, c’est à bon droit que le premier juge a retenu la surface utile, soit 315 m², à l’exclusion de la surface indiquée sur le plan de cessibilité qui est en réalité une surface brute.

Sur la détermination de la valeur vénale

Au soutien de son appel incident, l’EPARECA conteste la valeur de 1 324,48 €/m² retenue dans le jugement, en relevant que les termes de comparaison n’y ont pas précisément été identifiés.

Il propose en conséquence d’évaluer le lot n° 11 par référence à l’accord amiable ayant concerné le lot n° 1, dont la surface utile de 208 m² est similaire.

Les seuls termes de comparaison apparaissant pertinents parmi les accords mentionnés dans les développements relatifs au lot n° 10 sont les accords concernant les lots n° 33 et 35, ainsi que ceux concernant le lot n° 37, en ce qu’ils portent sur des cellules de superficie utile comparable à celle du lot n° 11 et disposant en outre d’un accès indépendant sur l’extérieur.

Par ailleurs, la pièce 9-27 versée aux débats de première instance par l’EPARECA consistant en un simple courrier d’accord du 28 septembre 2014, relatif à la vente du lot n°1, dont la preuve n’est cependant pas rapportée qu’elle ait été ultérieurement régularisée par acte notarié, il convient d’écarter ce terme de comparaison, étant observé au surplus que la vente faisant l’objet de ce courrier concerne un local commercial occupé par une officine de pharmacie, disposant d’agencements spécifiques et en conséquence ne présentant pas des caractéristiques comparables à celles du lot n° 11.

Les prix ou indemnités retenus pour les lots […] et 37 ont été fixés en valeur occupée à :

—  1 450 €/m² pour le lot […]

—  938,77 €/m² pour le lot n° 37.

La moyenne des valeurs de ces deux lots s’établit donc à :

(1 450 + 938,77)/2 = 1 194,39 €/m²

soit une valeur pour le lot n° 11 arrondie à 1 194,39 € x 315 m² = 376 233 euros.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement sur le quantum retenu au titre du prix d’acquisition du lot n° 11, mais il sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI La Fauvette au titre de l’indemnité de remploi concernant ce lot, l’appel de cette dernière ne concernant en effet pas cette disposition du jugement.

[…]

Aucune des parties n’ayant contesté le jugement en ce qu’il a dit que l’EPARECA devra rembourser à la SCI La Fauvette les sommes acquittées au titre de la taxe foncière du lot n°'10 des années 2014 à 2018 incluses, ainsi que des charges de propriété du seul lot n° 10 à compter du 10 octobre 2013, sur production des justificatifs correspondants, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Par ailleurs, le premier juge doit être approuvé en ce qu’après avoir rappelé que le transfert de propriété ne s’opère qu’à compter du jugement, il a rejeté les demandes tendant au paiement par l’EPARECA des charges de copropriété et de la taxe foncière pour le lot n° 11.

Certes, par lettre adressée le 13 février 2017, l’EPARECA a fait la proposition à la SCI La Fauvette de prendre en charge les frais de copropriété et les taxes foncières afférentes au lot n°11, 'à l’occasion de la signature de l’acte authentique d’acquisition du lot n° 11 et ceci, dans les mêmes conditions que celles concernant les lots repris dans l’ordonnance d’expropriation du 14 août 2013, soit :

- charges de copropriétés à dater du 1^er janvier 2014,

- taxes foncières à dater du 1^er janvier 2015.

Toutefois, la signature de cet acte authentique n’étant jamais intervenue et, faute de régularisation d’un accord sur le prix de la parcelle n° 10 expropriée, l’EPARECA ayant ultérieurement saisi le juge de l’expropriation afin de trancher le litige opposant les parties, il convient donc de constater que cette proposition est nécessairement devenue caduque, étant observé sur ce point que l’intimée conteste désormais la demande formée en ce sens par l’expropriée.

En outre, si la SCI La Fauvette soutient que l’EPARECA a commis une faute en s’abstenant de faire inclure le lot n° 11 dans la procédure d’expropriation, en l’absence d’éléments tangibles versés au dossier, de nature à démontrer l’intention de l’expropriant de porter sciemment préjudice à l’expropriée, le moyen développé par la SCI La Fauvette devra donc rester au stade de l’allégation.

Il convient en conséquence de revenir au principe tel que rappelé par le juge de l’expropriation et de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société La Fauvette de sa demande tendant au paiement par l’EPARECA des charges de copropriété et de la taxe foncière pour le lot n° 11.

SUR LES AUTRES PRETENTIONS

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance. Il convient en conséquence de confirmer le jugement ayant condamné l’EPARECA aux dépens de la procédure de première instance et au paiement d’une indemnité de procédure.

En considération de la solution donnée au litige, les dépens d’appel seront également supportés par l’EPARECA. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevables les conclusions adressées par le commissaire du gouvernement en cours de délibéré, enregistrées par le greffe le 11 mars 2020,

DECLARE irrecevables le mémoire et les pièces déposés par la SCI La Fauvette le 26 février 2020, en tant qu’ils répondent à l’appel incident formé par l’Établissement Public National d’Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux (EPARECA), et les rejette pour le surplus,

DECLARE recevable l’appel interjeté par la SCI La Fauvette,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a :

— fixé les indemnités dues par l’EPARECA à la SCI La Fauvette au titre de l’expropriation du lot n° 10 du centre commercial La Cascade aux sommes de 110 350 euros à titre d’indemnité principale’et de 12'035 euros à titre d’indemnité de remploi,

— fixé le prix dû par l’EPARECA pour l’acquisition du lot n° 11 à la somme de 417'198,60 euros.

Statuant à nouveau du seul chef des dispositions infirmées,

FIXE l’indemnité principale revenant à la SCI La Fauvette pour le lot n° 10 à la somme de cent dix sept mille sept cent vingt neuf euros (117 729 €),

FIXE l’indemnité accessoire de remploi revenant à la SCI La Fauvette à la somme de douze mille sept cent soixante treize euros (12 773 €),

FIXE à la somme de trois cent soixante seize mille deux cent trente trois euros (376 233 €) le prix dû par l’EPARECA pour l’acquisition du lot n° 11,

CONDAMNE l’EPARECA au paiement à la SCI La Fauvette des sommes ainsi fixées.

Y ajoutant,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPARECA aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER : LA PRÉSIDENTE :

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