REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 AVRIL 2022

(n° , 14 W)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 12/15448 – N° Portalis 35L7-V-B64-BP7HZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/00294

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 12 VILLA DU BORREGO […] représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS EST venant aux droits de la société POINCARE GESTION CONSEIL, SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 518 931 340

C/O Société FONCIA PARIS EST

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : E1735

INTIMES

Monsieur N-O X

[…]

[…]

Représenté par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Représenté par M^e Judith BOUCHARDEAU de la SELARL BORGHESE Associés, Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0530

Madame H I épouse X

[…]
Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

ayant pour avocat plaidant : M^e Judith BOUCHARDEAU de la SELARL BORGHESE Associés, Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0860

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente, lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le 8 juillet 1994, M. N-O X et M^me H I épouse X ont acheté à M^me K G, héritière de M^me L G, une maison à usage d’habitation, située […].

Il s’agit d’une maison individuelle, de deux étages, avec un comble aménagé ouvert sur une terrasse, construite en 1985-1986, sous la maîtrise d’ouvrage de M^me L G.

Cette maison est située entre deux immeubles, dont l’immeuble du […], construit entre 1920 et 1924, rehaussé en 1929, et comportant trois étages.

Des fissures sont apparues dès 1994 sur la maison et se sont aggravées au fil du temps.

M. et M^me X ont déclaré le sinistre à leur assureur, la société Générali, le 26 août 2003.

L’expertise diligentée par la société Générali a conclu que les fissures constatées sont consécutives à une poussée exercée latéralement par la maison du […].

M. et M^me X ont alors engagé une procédure de référé expertise, qui a conduit à la désignation, par ordonnance du 16 novembre 2004, de M. Z en qualité d’expert judiciaire. M. Z a déposé son rapport le 7 avril 2010.

Par acte d’huissier du 29 décembre 2010, M. et M^me X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du […] en indemnisation de leur préjudice matériel et de jouissance.

Par jugement du 27 juin 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X, la somme de 40.350,11€ indexée sur l’indice BT 01 depuis le 24 avril 2009,

- dit que les intérêts de cette somme porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil,

- débouté M. et M^me X de leur demande en paiement de la somme de 30.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise

judiciaire ainsi que ceux de la procédure de référé expertise, avec distraction,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X, la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du 12 Villa du Borreo à Paris 20ème a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 août 2012.

Par ordonnance sur incident du 6 mars 2013, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise et a désigné à cet effet M. M A, à la demande de M. et M^me X, se prévalant du rapport du cabinet d’architecture Lalm du 28 décembre 2012, ayant mis en évidence de nouveaux désordres et concluant à une impossibilité de mettre en oeuvre les préconisations de l’expert M. Z, à raison des dangers qu’elles présentent.

M. A a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 12 avril 2016.

Par ordonnance sur incident du 19 avril 2017, le magistrat en charge de la mise en état a :

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X une provision de 36.088,80 € TTC, selon les devis proposés par la société agence Lalm,

- autorisé M. et M^me X à se substituer au syndicat des copropriétaires pour réaliser l’étude préalable préconisée par M. A, pour chiffrer le montant des travaux préalables à effectuer au 12 Villa Borrégo,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise, au motif que son opportunité relève de la cour saisie au fond.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 janvier 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 4 janvier 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 12 Villa du Borreo à Paris 20ème, appelant, invite la cour, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1382 du code civil, à :

avant dire droit,

- désigner tel expert judiciaire qu’il plaira, avec mission de :

se rendre sur place,• se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,• visiter les immeubles situés 10 et […],•

• dire si les façades avant et arrière de ces deux bâtiments présentent des fissures, et dans l’affirmative, les décrire avec précision,

• décrire l’état des joints de dilatation situés à droite (coté n°8, Villa du Borrego) et à gauche (coté […]) de la façade de l’immeuble de M. et M^me X,

• dire, au regard de l’état des fissures en façades et des joints de dilatation à droite et à gauche de la façade de l’immeuble de M. et M^me X, s’il existe un phénomène de basculement de l’immeuble du […] vers l’immeuble syndical du […],

• décrire l’état de la descente EP située au droit de la façade de l’immeuble du […], coté […], et vérifier son raccordement par rapport au réseau,

• vérifier la stabilité, dans le temps, du mur pignon de l’immeuble du […] à Paris 20ème au moyen des différentes études réalisées (études géotechnique, sondages, '), des relevés à la corde optique effectués par la société Osmos sur une période de 22 mois,

• vérifier la stabilité du bâtiment du […] au moyen d’une étude géotechnique de type G5 (incluant fondations et état du sol), telle que pratiquée sur l’immeuble du […] par le conseiller technique de M. et M^me X,

• dire, au regard des nouveaux constats effectués, si les conclusions techniques émises par M. A dans son rapport d’expertise en date du 12 avril 2016 peuvent être remises en cause,

• dans l’affirmative, déterminer la cause et l’origine des fissures affectant l’immeuble de M. et M^me X, et de leurs aggravations, et donner son avis sur les solutions répératoires, donner son avis sur le coût des désordres réparatoires et les préjudices subis,•

• fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,

- surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

subsidiairement et sur le fond,

- débouter les époux X en l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré que la pose des micropieux, dès lors qu’elle n’est pas la cause directe des désordres subis par les époux B leur maison, ne pouvait engager sa responsabilité,

- infirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa faute pour avoir construit un bandeau de façade faisant emprise sur la parcelle située […],

- constater que le bandeau en question n’a jamais été construit dans l’emprise spatiale de la parcelle du […], mais s’est retrouvé dans l’emprise de cette parcelle suite à

l’inclinaison du mur pignon de l’immeuble du […] ; inclinaison provoquée par les travaux entrepris par la société Borrego Saint-Fargeau sur son terrain situé […],
- déclarer que le seul responsable de la présence du bandeau mis en 'uvre au droit du mur pignon dépendant de l’immeuble du […] dans l’emprise spatiale de la parcelle du […] est la société Borrego Saint-Fargeau,

- débouter les épouxWong en leurs demandes, car mal fondées et fait et en droit, et mal dirigées à son encontre,

- condamner les époux X à lui rembourser la somme de 37.350, 11 € qui leur a été

réglée en exécution des termes du jugement,

très subsidiairement,

- infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer l’intégralité des préjudices financiers allégués par les époux X,

- dire, en cas de confirmation du jugement en ce qu’il l’a déclaré responsable pour moitié des désordres subis par les époux X, que ce dernier ne saurait être tenu au paiement d’une somme supérieure à 20.175, 06 €, indexée sur l’indice BT 01 à compter du 24 avril 2009,

- condamner les époux X à lui rembourser le trop-perçu, par rapport à la somme de 37.350, 11 € qui leur a déjà été réglée en exécution des termes du jugement,

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande à titre de préjudice de jouissance,

sur les demandes incidentes des époux X,

- débouter les époux X en leurs demandes formées à titre d’appel incident, car mal fondées et fait et en droit, et mal dirigées à son encontre,

pour le surplus,

- débouter les époux X en leur demande au titre des frais irrépétibles de procédure et des dépens,

- condamner les époux X aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article

699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 62.479 € par application de l’article

700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 3 décembre 2021, par lesquelles M. et M^me X, intimés

ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles1240 du code civil et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande avant dire droit tendant à voir instaurer une nouvelle mesure d’expertise et la déclarer mal fondée,

- confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis et l’a déclaré tenu de les réparer en totalité,

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 40.350,11€ TTC, avec indexation selon l’indice BT 01 à compter du 24 avril 2009, et dit que les intérêts de cette somme porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil,
- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise,

- infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 103.420,80 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

- condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de reprise du mur pignon du […] dans son emprise, selon la méthodologie fixée par le rapport de synthèse de l’Agence Lalm du 7 juin 2019, afin de mettre un terme au sinistre subi sur leur propriété du […], et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 249.294 € au titre des travaux réparatoires sur le […] avec indexation selon l’indice BT 01 à compter du 12 avril 2016,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payerla somme de 57.456 € en indemnisation de leur préjudice subi du fait de l’inoccupation de leur propriété pendant la durée des travaux de reprise du pignon du […], cette somme étant à parfaire si la durée des travaux de reprise devait être supérieure à 18 mois,

Subsidiairement, si par extraordinaire, la cour ne devait pas condamner le syndicat des

copropriétaires à procéder sous astreinte aux travaux nécessaires sur le mur pignon afin de mettre un terme au sinistre,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser à titre de dommages et intérêts la somme de 1.450.000 € correspondant à la valeur vénale de leur bien immobilier sur le marché, hors sinistre,

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.994 € en indemnisation de leur surcoût de chauffage,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme globale de 69.052,35 € au titre des frais qu’ils ont engagés, incluant les frais de l’étude complémentaire effectuée par l’Agence Lalm,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 50.000 € pour réticence abusive,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à leur encontre,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 35.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- juger que l’ensemble de ces sommes porteront intérêts au taux légal,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, de première instance et d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande d’expertise formée en appel par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-après que les rapports d’expertise judiciaire de M. Z et de M. A ne sont pas contradictoires mais que M. A, désigné six ans après M. Z, a pu, au vu de la nature de l’aggravation des désordres, affiner l’étude des causes de ces désordres et des travaux de reprise ;

Les études réalisées postérieurement à l’expertise de M. A, à la demande du syndicat des copropriétaires, soit le rapport de M. C, ingénieur conseil spécialisé en structures (pièce 19), complété par les rapports de M. D, géomètre expert (pièce 20), de la société Osmos (pièces 24 à 32) et de l’S M. E (pièce 33) pour confirmer la stabilité du mur pignon, et de M. F S pour une étude géotechnique (pièces 22 et 23), ne sont pas de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire M. A, en ce que :

- M. C a fondé son étude uniquement sur un examen visuel de l’extérieur de la façade avant de la Villa du 10,

- M. D précise qu’il lui a été impossible d’accéder à la propriété du 10 et de mesurer les point bas sur le pignon,

- les conclusions de la société Osmos selon lesquelles les variations de mesure de l’inclinaison des façades du 10 et du 12 ne sont que très légères ne sont pas contradictoires avec les conclusions de l’expert M. A selon lesquelles le pignon du 12 exerce une poussée sur la maison du 10,

- l’analyse de M. E est fondée sur un rapport du 12 mai 2021 du BET IN4, or, ce rapport, de même que le rapport de M. F, en ce qu’ils concluent que le mur pignon du 12 ne peut plus s’enfoncer, à la date de rédaction de ces rapports, ne sont pas en contradiction avec les conclusions de l’expert M. A et ne remettent pas en cause l’analyse de l’expert judiciaire selon laquelle le pignon du 12 continue d’exercer une poussée sur la maison du 10 ;

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire ;

Sur les désordres de la maison du […]

L’expert judiciaire M. Z (page 8) a constaté que 'la partie supérieure du pavillon s’est séparée du reste de la construction sous la toiture, il est visible que le bandeau de façade du […] se retourne le long du mur pignon de l’immeuble ; à l’intérieur du pavillon, dans la cage d’escalier, mitoyenne du […], il existe des fissures importantes de l’ordre de 1,5cm à 2cm ; l’une d’entre elles se prolonge dans la chambre ; il y a également des fissures près de l’ancrage d’une poutre de toiture dans le mur pignon ; la terrasse accessible s’est également désolidarisée de la façade’ ;

L’expert judiciaire M. A (page 9) a 'relevé la présence de nombreuses fissures, lézardes, écrasements, cassures, désordres et détériorations qui ont marqué la maison tant à l’intérieur que sur la terrasse du 3ème, dans la cour et sur les façades rue et cour’ ; il estime (page 13) que 'la seul partie 'abandonnée’ de la maison est le 3ème étage, due à l’insécurité du lieux, à la difficulté d’ouvrir la porte fenêtre et à son caractère nettement dégradé’ et (page 14) constate 'l’impossibilité de se rendre aisément et de jouir de la terrasse';

Sur les causes des désordres et les responsabilités

M. et M^me X ont choisi d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin, par le biais d’une responsabilité fondée sur la faute, soit la responsabilité délictuelle ; ils font valoir que la cause des désordres résulte du basculement et de la poussée de l’immeuble du 12 Villa de Borrego sur la maison du […] et que selon M. A, la maison du 10 continue de subir la poussée de l’immeuble du 12 ;

Le syndicat des copropriétaires oppose son absence de faute, en ce que les causes des désordres sont d’une part la déstabilisation du terrain du 10 et du 12, consécutivement aux travaux entrepris par la SCI Borrego Saint Fargeau sur son terrain situé […] et d’autre part, le type de fondations de la maison du 10 inapproprié au regard du sol instable sur lesquel cette maison a été édifiée ;

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la date de l’assignation, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

La responsabilité civile délictuelle d’une personne est mise en 'uvre lorsque trois éléments sont réunis : une faute, un dommage et un lien de causalité direct entre la faute et le dommage ;

En l’espèce, l’expert judiciaire M. A conclut (page 10) que :

- concernant l’origine des fissures dans la maison X, elle est due au fait que 'la façade sur cour du […] s’appuie sur le pignon du 10 alors que la façade sur rue est saillante devant celle du 10 qui est donc en retrait. Cette différence engendre un effet de torsion qui permet de comprendre l’apparition de certaines fissures',

- concernant l’origine de 'la réelle aggravation des désordres', soit 'l’apparition de nouvelles fissures repérées dans l’ensemble de la maison, en plus des fissures inhérentes au bandeau saillant du dernier étage', elle est due à 'la poussée horizontale du pignon du […] sur la maison du […]' ;

M. A n’attribue pas de cause de désordre au mode de construction de la maison du […] et précise que 'le seul moyen de supprimer la poussée du pignon du […] et de faire cesser l’évolution des désordres dans la maison du […] impose la réfection du pignon du […] dans les limites de sa parcelle’ ;

L’expert judiciaire M. Z précise (page 11) qu’en '1981, la construction d’un ensemble immobilier au […] a déstabilisé l’immeuble du […]', qui a dû 'faire forer des micro pieux sous la fondation de son mur pignon, mitoyen du […] en janvier et février 1989" ; il estime (page 12) que 'les fissures dans la maison du […] proviennent de la différence de tassement des deux bâtiments à la suite de la mise en oeuvre des micro pieux du […] car la maîtrise d’oeuvre du […] avait lié sa structure au 12 en englobant le bandeau du 12 dans son mur pignon’ ;

Il conclut (page 12) qu’il 'y a eu faute des deux maîtrises d’oeuvre lors de la construction de chaque propriété’ ;
Toutefois d’une part, l’expert précise qu’il rend ses conclusions sans avoir obtenu de documents indicatifs des maîtrises d’oeuvre ;

D’autre part, la maison du […] ayant été construite en 1985 et 1986, soit avant la mise en oeuvre des micro pieux du […], il convient de considérer qu’il n’est pas démontré une faute de la maîtrise d’oeuvre lors de la construction de la maison du […], en l’absence d’éléments certifiant que le maître d’oeuvre de la construction du […] était informé que le […] mettrait en oeuvre quelques années plus tard des micro pieux qui risquaient de générer une différence de tassement entre les deux bâtiments et qu’il fallait envisager un autre type de fondations et ne pas incorporer le bandeau de la structure du 12 dans la structure du 10 lors de la construction du pavillon ;

En revanche lors de la mise en oeuvre des micro pieux, le maître d’oeuvre du […] avait connaissance de la construction récente de la maison du […], et il lui appartenait de prévoir les mesures propres à éviter la différence de tassement ; c’est en ce sens que M. Z indique (page 12) 'Si un joint avait été créé sans contact avec les deux bâtiments, ceux-ci auraient pu tasser différemment sans conséquence pour l’un ni pour l’autre’ ;

En conséquence, il y a lieu de retenir les conclusions de l’expert judiciaire M. A aux termes desquelles l’origine des fissures dans la maison X est due à la différence de poussée des façades sur cour et sur rue du […] sur la maison du […] et à la poussée du pignon du […] sur la maison du […] ;

Il convient de considérer qu’en 1989, le syndicat des copropriétaires du […] a commis une faute, lorsqu’il a fait réaliser les travaux d’installation des micro pieux, en ne prenant pas de mesures propres à éviter une différence de tassement avec la maison du […] construite depuis 1986 et à éviter la poussée du pignon du […] sur la maison du […] ;

Il est démontré par l’analyse ci-avant que cette faute est à l’origine des fissures de la maison du […] et de leur aggravation ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a considéré que les désordres avaient pour origine à la fois et pour part égales les fautes commises par le syndicat du 12 qui a construit un bandeau de façade sur la parcelle du 10 et par M^me G, qui a intégré ce bandeau à la structure du bâtiment qu’elle a fait édifier au […] ;

Et il y a lieu de d’estimer que le syndicat des copropriétaires du […] est entièrement responsable, sur le fondement de l’article 1382 ancien précité, à l’égard de M. et M^me X des désordres causés dans leur maison du […] ;

Sur la demande d’injonction de travaux de M. et M^me X

M. et M^me X sollicitent en appel de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de reprise du mur pignon du […] dans son emprise, selon la méthodologie fixée par le rapport de synthèse de l’Agence Lalm du 7 juin 2019, afin de mettre un terme au sinistre subi sur leur propriété du […], et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Le syndicat des copropriétaires conteste la nécessité de travaux aux motifs que les micro pieux mis en oeuvre en 1989 ont donné une stabilité parfaite au mur pignon du 12 Villa Borrégo ;

En l’espèce, M. A expert judiciaire estime (page 11) que les désordres continuent d’évoluer car le bâtiment du 12 Villa Borrégo continue sa poussée sur la maison du 10 Villa Borrégo ;
Tout en précisant que le syndicat des copropriétaires ne lui a pas produit, malgré ses demandes, de devis relatif aux solutions de réparation des désordres, l’expert M. A préconise (page 12) :

- 'il est impératif de faire reprendre le pignon aval du 12 Villa Borrégo dans les limites de sa parcelle', car 'c’est le seul moyen de faire ainsi cesser toute poussée du bâtiment amont sur le bâtiment aval et de faire cesser l’évolution des désordres',

- 'le syndic prendra à cet effet l’attache d’un S et d’un bureau d’étude spécialisé mais aussi d’un bureau de contrôle qui validera l’étude et la méthodologie de mise en oeuvre. Cest

travaux intégreront toutes les sujétions de confortement, de fondations spéciales, de blindage des sols, des planchers et des ouvrants mais aussi de mise en sécurité de la maison du 10 Villa Borrégo, ils seront chiffrés par une ou des entreprises qualifiées et parfaitement assurées pour cela. Naturellement seront intégrées toutes les démarches administratives et d’assurances liées à la réalisation de ces travaux’ ;

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de M. et M^me X de faire injonction au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux préconisés par l’expert pour faire cesser l’évolution des désordres ;

Il n’y a pas lieu de prévoir une injonction de travaux 'selon la méthodologie fixée par le rapport de synthèse de l’Agence Lalm du 7 juin 2019' tel que le demandent M. et M^me X ; en effet, même si l’expert judiciaire a indiqué que cette étude était 'absolument nécessaire’ au syndicat des copropriétaires dans le cadre des travaux qu’il devra réaliser, celui-ci n’ayant pas donné suite aux demandes de l’expert de la faire réaliser en cours d’expertise, elle n’a pu être communiquée que postérieurement à l’expertise judiciaire et n’a pas été validée par l’expert ;

Ainsi il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux du […], dans le délai de dix mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50

€ par jour de retard, pendant une durée de trois mois, passé un délai de dix mois à compter de la signification du présent arrêt, selon les préconisations de l’expert judiciaire M. A en page 12 de son rapport soit :

- de faire reprendre le pignon aval du 12 Villa Borrégo dans les limites de sa parcelle,

- de prendre à cet effet l’attache d’un S et d’un bureau d’étude spécialisé mais aussi d’un bureau de contrôle qui validera l’étude et la méthodologie de mise en oeuvre. Ces travaux intégreront toutes les sujétions de confortement, de fondations spéciales, de blindage des sols, des planchers et des ouvrants mais aussi de mise en sécurité de la maison du 10 Villa Borrégo, ils seront chiffrés par une ou des entreprises qualifiées et parfaitement assurées pour cela. Naturellement seront intégrées toutes les démarches administratives et d’assurances liées à la réalisation de ces travaux ;

Sur les demandes indemnitaires formées par M. et M^me X

sur le préjudice de jouissance•

M. et M^me X sollicitent la somme de 103.420,80 € au titre de leur préjudice de jouissance, au motif qu’ils ne peuvent profiter du dernier étage et de la terrasse de leur maison ; ils estiment, sur la base d’une valeur locative de leur bien de 3.000 € en 2016 revalorisée à 3.192 € en décembre 2021, la perte de jouissance à 10 % de la surface totale du bien, pendant une durée de 27 ans jusqu’en 2022 (3.192 x 10 % x 12 x 27) ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que M. et M^me X occupent leur maison depuis l’apparition des désordres ;
En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire de M. A (page 13) que M. et M^me X ne peuvent plus se rendre au 3ème étage et sur la terrasse de leur maison, compte tenu notamment de l’insécurité des lieux ;

L’expert judiciaire M. A (page 14) a estimé la surface du 3ème étage à 9 m² sur les 132m² de la maison, soit 7 % de la surface, qu’il a porté à 10% pour intégrer l’impossibilité de se rendre aisément et de jouir de la terrasse ; il a précisé que la valeur locative était donnée pour 3.000 € par mois selon l’agence Century 21 ;

Si l’expert judiciaire M. Z précise que la terrasse accessible s’est également désolidarisée de la façade, il ne fait pas mention d’impossibilité de s’y rendre et il n’apparaît pas que M. et M^me X lui aient demandé de donner son avis sur un préjudice de jouissance chiffré par eux, tel que prévu dans la mission d’expertise ;

Il convient donc de considérer que l’impossibilité de se rendre au 3ème étage et à la terrasse n’est apparue qu’à compter de l’aggravation des désordres à l’origine de la deuxième expertise judiciaire, soit à compter du 28 décembre 2012, date du rapport du cabinet d’architecture Lalm ayant mis en évidence ces nouveaux désordres ;

Ainsi il est retenu que M. et M^me X ont subi un préjudice de jouissance, en ce qu’ils ne peuvent jouir du 3ème étage et de la terrasse de leur maison, entre le 28 décembre 2012 et le 30 mars 2022, soit pendant 111 mois ;

Il y a lieu de retenir l’évaluation de la valeur locative du bien à hauteur de 3.000 € par mois et la surface du 3ème étage et de la terrasse à hauteur de 10% de la surface totale de la maison ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de préjudice de jouissance pour la période antérieure au jugement du 27 juin 2012 ;

Et il y a lieu d’ajouter au jugement de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. et M^me X la somme de 33.300 € (3.000 x 10% x 111), au titre de leur préjudice de jouissance sur la période du 28 décembre 2012 au 30 mars 2022 ;

sur le préjudice matériel•

M. et M^me X sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 40.350,11 € avec indexation selon l’indice BT 01 à compter du 24 avril 2009 et dit que les intérêts porteront eux mêmes intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil ; d’autre part, ils sollicitent en appel de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 249.294 € au titre des travaux réparatoires sur le […] avec indexation selon l’indice BT 0l à compter du 12 avril 2016 ;

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le préjudice matériel s’élève à la somme de 40.350,11 €, sollicitant à titre subsidiaire de n’être tenu qu’au paiement de la moitié de cette somme, au motif qu’il ne serait responsable que pour moitié ; il oppose à la demande relative aux travaux réparatoires au motif de son absence de responsabilité dans les désordres ;

En l’espèce, la somme de 40.350,11 € TTC correspond au chiffrage de l’expert M. Z du préjudice matériel (page 10), constitué du coût des travaux de remise en état, frais de maîtrise d’oeuvre compris, consistant en la démolition d’une partie du mur pignon du […], le sciage du bandeau du 12, la réfection des plâtres et d’une partie des faux plafonds ainsi que des travaux de peinture et un ravalement de façade ;

La somme de 249.294 € TTC correspond au coût des travaux réparatoires estimés par le cabinet
Lalm le 10 juillet 2015, soit après l’aggravation des désordres, pour reprendre tous les désordres de la maison, compris la reconstruction complète du 3ème combles /terrasse, et le relogement de M.et M^me X pendant les travaux ; M. et M^me X ont soumis ce devis à l’expert judiciaire M. A ;

Il convient de considérer que la demande fondée sur le devis du cabinet Lalm, à hauteur de 249.294

€ TTC, reprenant tous les désordres, y compris ceux constatés par M. Z et ceux relevant de leur aggravation entre les deux expertises, rend sans objet la demande relative au chiffrage par M. Z, à hauteur de 40.350,11 € TTC, qui est de fait inclue dans le devis du cabinet Lalm ;

L’expert judiciaire M. A précise (page 13) que les travaux relatifs au 12 Villa Borrégo, visant à faire cesser l’évolution des désordres, doivent impérativement être mis en oeuvre avant les travaux réparatoires du 10 Villa Borrégo ;

Il précise que le coût des travaux réparatoires du 10 Villa Borrégo estimé à 249.294 € TTC (selon le devis Lalm du 10 juillet 2015) 'reste cohérent entendu qu’il règle les honoraires de l’S et les assurances de construction ainsi que le relogement de M. et M^me X pendant les travaux’ ;

Dans son estimation du préjudice de M. et M^me X (page 14), l’expert inclut cette somme de 249.294 € au titre des travaux réparatoires ;

En conséquence, il convient de retenir ce montant de 249.294 € validé par l’expert judiciaire M. A ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X, la somme de 40.350,11€ indexée sur l’indice BT 01 depuis le 24 avril 2009 et dit que les intérêts de cette somme porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil ;

Et il y a lieu d’ajouter au jugement de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X la somme de 249.294 €, avec indexation selon l’indice BT 01 à compter de la date du rapport d’expertise du 12 avril 2016, au titre des travaux réparatoires de leur maison du 10 Villa Borrégo ;

sur le préjudice relatif à l’inoccupation de la maison pendant les travaux•

M. et M^me X sollicitent en appel de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 57.456 € en indemnisation de leur préjudice subi, du fait de l’inoccupation de leur propriété pendant la durée des travaux de reprise du pignon du […], cette somme étant à parfaire si la durée des travaux de reprise devait être supérieure à 18 mois ;

En l’espèce, en l’absence d’élément justifiant que les travaux préconisés par l’expert M. A consistant à 'faire reprendre le pignon aval du 12 Villa Borrégo dans les limites de sa parcelle’ empêcheront M. et M^me X de continuer de vivre dans leur maison, il y a lieu d’ajouter au jugement de les débouter de cette demande ;

sur le préjudice relatif au surcoût de chauffage•

M. et M^me X sollicitent en appel de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.994 €, en indemnisation de leur surcoût de chauffage, lié aux nombreuses et importantes fissures ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que ce poste de préjudice n’est pas justifié, en l’absence de production des factures d’électricité, que M. A a émis une simple supposition et que le syndicat n’est pas responsable des fissures du dernier étage ;

En l’occurrence, l’expert M. A précise (page 13) 'Sur la compensation du chauffage, s’agissant d’une estimation de 35 € par mois, nous la limiterons à la période usuelle de chauffage soit du 15 octobre au 15 avril de l’année suivante, 6 mois par an sur 20 ans : 4.200 €' ;

Dans son estimation du préjudice de M. et M^me X (page 14), l’expert inclut cette somme de 4.200 € au titre de la 'compensation du chauffage’ ;

Si l’expert judiciaire M. Z a constaté des fissures, il ne mentionne pas de surcoût de chauffage en lien avec ces fissures ;

Il convient donc de considérer que le surcoût de chauffage n’est apparu qu’à compter de l’aggravation des désordres à l’origine de la deuxième expertise judiciaire, soit à compter du 28 décembre 2012, date du rapport du cabinet d’architecture Lalm ayant mis en évidence ces nouveaux désordres ;

Il convient de considérer que M. et M^me X ont subi un surcoût de chauffage, entre le 28 décembre 2012 et le 30 mars 2022, uniquement sur les périodes entre le 15 octobre et le 15 avril de l’année suivante, soit pendant 57 mois ;

Il y a lieu de retenir l’estimation de l’expert de 35 € par mois et d’estimer ce préjudice à la somme de 1.995 € (35 x 57) ;

En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X la somme de 1.995 € de dommages et intérêts, en réparation du préjudice relatif au surcoût de chauffage subi sur la période entre le 28 décembre 2012 et le 30 mars 2022 ;

Sur la demande de remboursement de frais de M. et M^me X

M. et M^me X sollicitent de condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme globale de 69.052,35 € au titre des frais qu’ils ont engagés, dont la somme de 32.963,55 € retenue par l’expert dans son rapport et la somme de 36.088,80 €, correspondant à la provision avancée pour procéder à l’étude préconisée par M. A et fixée par l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 19 avril 2017 ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que la somme de 32.963,55 € n’est pas justifiée et que les frais de 36.088,80 € engagés pour le rapport du cabinet Lalm se sont avérés inutiles ;

En l’espèce, l’expert judiciaire M. A mentionne en page 14 de son rapport du 12 avril 2016 'sur les frais engagés quantifiés à 32.963,55 €, nous en prenons acte et laisserons les époux X en justifier. pièce 6' ;

La pièce 6, en annexe du rapport d’expertise, correspond à un tableau réalisé par M. et M^me X listant des dépenses entre le 26 août 2003 et le 10 avril 2014 dont le total s’élève à la somme de 32.963,55 € ;

Il y a lieu d’écarter les sommes au titre de :

- 'huissier de justice', 'expert du tribunal G. Z’en ce qu’elles relèvent des dépens,

- 'avocat', en ce qu’elles relevènt de l’article 700 du code de procédure civile ;

- 'frais administratif : copie rapport Jacky Denis', en ce qu’elle n’est pas justifiée ;
Les autres sommes sont classées dans 'mesure technique/expert privé’ ; mis à part 'ITC rapport ingénieur', il est justifié par le rapport d’expertise, notamment la note aux parties du 6 novembre 2013, ses annexes et les pièces produites par M. et M^me X, que sont bien intervenus et ont remis des rapports ou des devis, dans le cadre de l’expertise, les professionnels suivants, D. D géomètre topo techniques, Unisol diagnostic géotechnique, Gi2S ingénieur de structure, P Q R S rapport et Agence Lalm S ;

Toutefois le coût des missions confiées à chacun d’eux ne figure pas dans les pièces produites à la cour et M. et M^me X n’ont produit aucune pièce justifiant des sommes qu’ils ont réglées à ces professionnels ;

En conséquence, il y a lieu de les débouter de leur demande relative à la somme de 32.963,55 € ;

Concernant la somme de 36.088,80 €, par l’ordonnance du 19 avril 2017, le magistrat chargé de la mise en état a condamné le syndicat à payer à M. et M^me X cette somme à titre de provision, selon les devis proposés par la société agence Lalm, en vue de financer les études pour chiffrer les travaux à réaliser dans l’immeuble du 12 Villa Borrego, en relevant que le syndicat n’avait pas donné suite à ces demandes de l’expert judiciaire et que ces travaux étaient nécessaires pour faire cesser l’évolution des désordres et étaient préalables à la réfection de la maison du 10 Villa Borrego ;

Il ressort des pièces du dossier que cette étude a été réalisée par la société agence Lalm et a donné lieu au rapport du 7 juin 2019 ;

Même si le présent arrêt n’a pas ordonné l’injonction de travaux 'selon la méthodologie fixée par le rapport de synthèse de l’Agence Lalm du 7 juin 2019', en l’absence d’une validation par l’expert de cette méthodologie, il convient de relever que ce n’est que suite à la défaillance du syndicat que cette étude n’a pas pu être réalisée pendant l’expertise et que cette étude est selon l’expert judiciaire 'absolument nécessaire’ au syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux de l’immeuble de 12 Villa Borrego ;

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de M. et M^me X concernant cette somme de 36.088,80 € ;

Il y a donc lieu d’ajouter au jugement de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X la somme de 36.088,80 € au titre des frais ;

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et M^me X pour réticence abusive

M. et M^me X sollicitent de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 50.000 € pour réticence abusive ;

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

M. et M^me X ne rapportent pas la preuve de ce que l’opposition du syndicat des copropriétaires à leur action aurait dégénéré en abus ;

Ils doivent donc être déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. et M^me X, globalement, la somme supplémentaire de 15.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire ;

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a :

- considéré que les désordres avaient pour origine à la fois et pour part égales les fautes commises par le syndicat du 12 qui a construit un bandeau de façade sur la parcelle du 10 et par M^me G, qui a intégré ce bandeau à la structure du bâtiment qu’elle a fait édifier au […],

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X, la somme de 40.350,11 € indexée sur l’indice BT 01 depuis le 24 avril 2009 et dit que les intérêts de cette somme porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Dit que le syndicat des copropriétaires du […] est entièrement responsable à l’égard de M. N-O X et M^me H I épouse X des désordres causés dans leur maison du […] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à procéder aux travaux du […], dans le délai de dix mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, passé un délai de dix mois à compter de la signification du présent arrêt, selon les préconisations de l’expert judiciaire M. A en page 12 de son rapport soit :

- de faire reprendre le pignon aval du 12 Villa Borrégo dans les limites de sa parcelle,

- de prendre à cet effet l’attache d’un S et d’un bureau d’étude spécialisé mais aussi d’un bureau de contrôle qui validera l’étude et la méthodologie de mise en oeuvre. Ces travaux intégreront toutes les sujétions de confortement, de fondations spéciales, de blindage des sols, des planchers et des ouvrants mais aussi de mise en sécurité de la maison du 10 Villa Borrégo, ils seront chiffrés par une ou des entreprises qualifiées et parfaitement assurées pour cela. Naturellement seront intégrées toutes les démarches administratives et d’assurances liées à la réalisation de ces travaux ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à payer à M. N-O X et M^me H I épouse X les sommes suivantes :

- 33.300 €, au titre de leur préjudice de jouissance sur la période du 28 décembre 2012 au 30 mars 2022,
- 249.294 €, avec indexation selon l’indice BT 01 à compter de la date du 12 avril 2016, au titre des travaux réparatoires de leur maison du 10 Villa Borrégo,

- 1.995 € en réparation du préjudice relatif au surcoût de chauffage subi sur la période entre le 28 décembre 2012 et le 30 mars 2022,

- 36.088,80 € au titre des frais ;

Déboute M. N-O X et M^me H I épouse X de leur demande relative au préjudice subi du fait de l’inoccupation de leur propriété pendant la durée des travaux de reprise du pignon du […] ;

Déboute M. N-O X et M^me H I épouse X de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens d’appel qui comprednront les frais de l’expertise de M. A et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. N-O X et M^me H I épouse X, globalement, la somme supplémentaire de 15.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 1. T U V W

[…]