REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2020

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/05961 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B24VW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 14/14160

APPELANTS

Monsieur F Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame H B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Jérôme ROCHELET de la SELARL LIGNER & ROCHELET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0711

INTIMES

Monsieur N-O Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame J Y née X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Frank AIDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1084

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 27 BOU LEVARD DE COURCELLES à PARIS 8^e représenté par son syndic, le CABINET PG LANCE et Cie, SA au capital de 100.000 euros,

c/o la SAS LANCE et Cie

[…]

[…]

Représenté par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

ayant pour avocat plaidant : M^e Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS, toque : B0734

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. N-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Muriel PAGE, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par N-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M. et M^me Z-B sont propriétaires du lot n°6 au sein de l’immeuble sis […], immeuble qui est soumis au statut de la copropriété et qui est gèré par son syndic, la Caisse immobilière de gérance SAS. M. et M^me Y sont également propriétaires d’un appartement situé au 1^er étage de ce même immeuble.

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 décembre 2013, les copropriétaires ont rejeté la résolution mise à l’ordre du jour par les consorts Z-B et relative à une demande d’autorisation de travaux.

Au début de l’année 2014, les consorts Z-B ont fait installer sur le 'toit terrasse’ situé devant leur appartement, un plancher et une palissade en bois.

Par ordonnance en date du 7 mai 2014, le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à faire supprimer ce plancher et cette palissade.

Par ordonnance en date du 18 septembre 2015, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande ainsi que de sa demande visant une mesure d’expertise judiciaire.

Par exploit d’huissier en date du 17 septembre 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, le cabinet Lance et C^ie SAS, a assigné M. F Z et M^me H B aux fins, à titre principal, de les voir condamner, sous astreinte, à supprimer, à leurs frais exclusifs, le plancher et la palissade mis en place sur le toit de l’immeuble et ce sous le contrôle de

l’architecte de la copropriété et à rétablir la situation antérieure. A titre subsidiaire, il demande la condamnation, sous astreinte, des défendeurs à supprimer la palissade faisant office de rambarde mise en place sur le toit de l’immeuble à leurs frais exclusifs, et ce, sous le contrôle de l’architecte. Il sollicite enfin la condamnation des défendeurs aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire en date du 27 janvier 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :

— rejeté l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Caisse immobilière de gérance SAS, soulevée par M. F Z et M^me H B en raison de la prescription acquisitive d’un droit de jouissance exclusif sur le toit-terrasse de l’immeuble syndical,

— rejeté l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Caisse immobilière de gérance SAS, soulevée par M. F Z et M^me H B en raison de la prescription acquisitive abrégée d’un droit de jouissance exclusif sur le toit-terrasse de l’immeuble syndical,

— condamné M. F Z et M^me H B à supprimer les plots réglables, les lambourdes de bois exotique, les lames de terrasses en garapa ainsi que la palissade qu’ils ont fait poser sur le toit-terrasse de l’immeuble sis […], et ce, à leurs frais exclusifs et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et sous astreinte de la somme de 50 € par jour de retard qui commencera à courir dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Caisse immobilière de gérance SAS, de sa demande visant à la remise en état du toit-terrasse de l’immeuble sis […],

— débouté M. N-O Y et M^me J Y de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

— condamné solidairement M. F Z et M^me H B aux entiers dépens, comprenant les frais d’huissier du procès-verbal de constat en date du 27 mars 2014 et de dénonciation, et qui seront recouvrés par M^e Jurkevitch, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. F Z et M^me H B à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la

Caisse immobilière de gérance SAS, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. N-O Y et M^me J Y de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. F Z et M^me H B ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 mars 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 23 juillet 2020 par lesquelles M. F Z et M^me H B (ou ci-après M. et M^me Z), appelants, invitent la cour, au visa des articles 30, 31, 122, 329 du code de procédure civile, 2227, 2261, 2265, 2272 du code civil, 2, 4, 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il :

• a déclaré qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer les prescriptions extinctive et acquisitive aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […],

• a rejeté les fins de non recevoir qu’ils ont soulevées et déclaré recevable en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […],

• a jugé qu’ils ne justifiaient pas d’un droit de jouissance exclusif sur le toit-terrasse donnant sur leur appartement et d’une autorisation de l’assemblée générale pour procéder à des travaux d’aménagement de celui-ci,

• a jugé que le droit de jouissance privative de la terrasse avait vocation à prendre fin le 4 septembre 2013,

• les a condamnés à supprimer les plots réglables, les lambourdes de bois exotiques, les lames de terrasse en garapa ainsi que la palissade qu’ils avaient posés sur le toit-terrasse, à leurs frais exclusifs, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et sous astreinte de 50 € par jour de retard,

• les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 5.000 € sur le fondement de l’article 700,

• les a condamnés aux dépens,

sur la recevabilité,

— dire irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], à laquelle se sont associés les consorts Y, comme prescrite, sur le fond,

— dire qu’ils sont titulaires d’un droit de jouissance exclusive sur la terrasse donnant sur l’appartement constitué du lot n°6 dont ils sont propriétaires en application des stipulations du règlement de copropriété,

subsidiairement,

— dire qu’ils justifient, application de la prescription abrégée, ou plus subsidiairement encore par la prescription acquisitive de droit commun, d’un droit de jouissance exclusive sur la terrasse donnant sur l’appartement constitué du lot n°6 dont ils sont propriétaires en application des dispositions de

l’article 2272 du code,

en toutes hypothèses,

— dire que le tribunal ne pouvait mettre un terme à un droit de jouissance privatif qui était constaté, sans décision de l’assemblée générale et les priver des garanties qu’ils tiennent des dispositions d’ordre public de la loi de 1965 gouvernant l’organisation de la copropriété,

— réformer le jugement en ce qu’il a décidé le terme de la jouissance privative de la terrasse au 4 septembre 2013, sans décision de l’assemblée générale en ce sens,

— dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ainsi que M. et M^me Y sont mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ainsi que M. et M^me Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement rendu pour le surplus,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] ainsi que M. et M^me Y aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 3 juin 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 8^e agissant poursuites et diligences de son syndic le cabinet PG Lance et Cie, intimé ayant formé appel incident, invite la cour, à :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

subsidiairement,

— le juger bien fondé en ses demandes,

— condamner les consorts Z B à supprimer le support, le plancher et la palissade mis en place sur le toit de l’immeuble […] 75008, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et à leurs frais exclusifs, sous astreinte définitive de 1.000 € par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

à titre d’appel incident,

— condamner les consorts Z B à rétablir la situation antérieure, consistant à reposer des dalles boisées à l’identique de celles visibles sur les clichés joints à la pièce 9 versée aux débats sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et à leurs frais exclusifs, sous astreinte définitive de 1.000 € par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire,

— condamner les consorts Z B à supprimer la palissade faisant office de rambarde mise en place sur le toit de l’immeuble […] 75008, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et à leurs frais exclusifs, sous astreinte définitive de 1.000 € par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

— juger que cette astreinte sera portée à 5.000 € par jour à l’issue d’un délai de 30 jours commençant à courir dès l’expiration du délai de 8 jours déclenchant le cours de l’astreinte,

à titre plus subsidiaire,

— condamner les consorts Z B à déposer le plancher et la palissade mis en place sur le toit de l’immeuble […] 75008 afin de permettre l’entretien la réparation ou le remplacement des gouttières, sous astreinte définitive de 200 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification du jugement à intervenir,

— condamner les consorts Z B à lui payer la somme de 217,80 € et le cas échéant désigner tel expert qui lui plaira avec pour mission de :

• se rendre sur place,

• se faire communiquer tout document utile à l’accomplissement de sa mission,

• décrire l’état des lieux et les travaux réalisés par les défendeurs, et dire si, afin de permettre l’entretien la réparation ou le remplacement des gouttières au niveau du premier étage devant le toit-terrasse de l’appartement des consorts Z B au dessus de l’appartement Y à conditions équivalentes à celles préexistantes aux travaux réalisés par les défendeurs, il y a lieu de procéder à la dépose des ouvrages édifiés par les défendeurs,

• donner son avis sur les conséquences éventuellement préjudiciables pour le syndicat des travaux réalisés par les défendeurs, et de façon générale réunir les éléments permettant à la juridiction saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices qu’il a subis,

en tout état de cause,

— condamner les consorts Z B aux dépens en ce compris le procès-verbal de constat du 27 mars 2014 et sa dénonciation, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 25 juillet 2017 par lesquelles M^me J Y née X et M. N-O Y, intimés ayant formé appel incident, invitent la cour, au visa des articles 1382 du code civil, 9 et 25b) de la loi du 10 juillet 1965, à :

— juger M. Z et M^me B mal fondés en leur appel,

— les en débouter ainsi que de toutes leurs demandes,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il rejeté les moyens d’irrecevabilité opposés par M. Z et M^me B et les a condamnés à supprimer l’ensemble de la construction édifiée sur le toit-terrasse commun de l’immeuble du 27, […],

— l’infirmer en ce qu’il les a déboutés, en qualité d’intervenants volontaires en première instance, de l’ensemble de leurs demandes,

et, statuant de nouveau,

— dire que la construction édifiée sur le toit-terrasse commun par les consorts Z-B porte atteinte à leur droit de paisible jouissance et de propriété,

— condamner solidairement M. Z et M^me B à leur payer une somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner in solidum M. Z et M^me B aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en raison de la prescription

Devant la cour, M. et M^me Z maintiennent que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite ; que l’utilisation privative de la terrasse litigieuse remontant à plus de trente ans, comme en atteste le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 17 octobre 1984, dans lequel il est fait mention de dégâts des eaux survenus à 'la terrasse de M. C', le syndicat des copropriétaires n’est plus recevable à la contester ;

Ils précisent que l’affirmation du tribunal selon laquelle M. C n’aurait été qu’un simple détenteur est dépourvue de portée et est erronée puisque celui-ci était titulaire d’un droit d’usage et d’habitation ;

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette irrecevabilité aux motifs que les appelants en se plaçant au 17 octobre 1984, soit 29 ans et 11 mois avant l’assignation du 17 septembre 2014, il n’est pas établi à un mois près, qu’il aurait eu connaissance du caractère exclusif de la jouissance depuis au moins trente ans ;

Il ajoute que son action ne vise pas à mettre fin à une jouissance privative mais d’obtenir la suppression d’ouvrages litigieux sous astreinte outre que selon l’assemblée du 18 mars 2013, il n’a pas été accordé un droit de jouissance à M. et M^me Z mais il a simplement été précisé les modalités d’usage 'en cas de jouissance’ ;

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

Aux termes de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

C’est au copropriétaire qui invoque la prescription d’établir qu’elle est accomplie ;

En l’espèce, pour justifier de l’utilisation privative de la terrasse depuis plus de trente ans, M. et M^me Z produisent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 octobre 1984 portant mention des termes 'la terrasse de M. C’ ;

Ce procès-verbal établit que M. C jouissait à cette date, d’un accès exclusif sur le toit-terrasse en cause, ainsi que l’a justement retenu le tribunal ;

Néanmoins, cet accès exclusif ne permet pas de déterminer si à l’époque des constructions étaient réalisées sur ladite terrasse et d’établir son utilisation privative dès 1984 ;

Les photographies (pièces 2) ainsi que l’attestation de l’entrepreneur qui a modifié le revêtement de la terrasse (pièces 9) ne permettent pas de déterminer la date à laquelle la terrasse litigieuse a été aménagée ;

Dès lors, il n’est pas démontré la connaissance par le syndicat des copropriétaires de l’utilisation privative de la terrasse litigieuse depuis plus de trente ans à la date de l’assignation délivrée le 17 septembre 2014 ;

Le moyen n’est pas fondé ;

Il n’y a pas lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables comme prescrites sur le fondement de la prescription extinctive ;

Sur le droit de jouissance exclusive

Devant la cour, M. et M^me Z font valoir que l’action du syndicat des copropriétaires est mal fondée, qu’elle se heurte aux actes ainsi qu’à la prescription acquisitive, que ce soit par usucapion de droit commun ou abrégé du droit de jouissance exclusive ;

En l’espèce, M. et M^me Z ne peuvent valablement soutenir bénéficier de la jouissance exclusive de la terrasse au regard des dispositions du règlement de copropriété qui prévoient expressément que celle-ci est réservée uniquement aux propriétaires de locaux avec balcons ;

Le règlement de copropriété énonce en effet que sont des parties communes générales, les terrasses, balcons et balconnets, leurs revêtement et balustrades en F (mais non compris les garde-corps, balustrades en fer, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres qui sont propriété privée) et précise que les propriétaires des locaux dotés d’un balcon en auront la jouissance exclusive bien que ceux-ci soient parties communes en ce qui concerne les réparations et l’entretien ;

Seuls les propriétaires des locaux dotés d’un balcon sont visés et non les propriétaires de locaux dotés d’une terrasse ;

L’argument est dénué de fondement ;

Subsidiairement, M. et M^me Z soutiennent qu’ils tiennent la jouissance exclusive de la terrasse de l’usucapion ;

Ils affirment comme devant les premiers juges, qu’ils bénéficient d’un juste titre constitué par l’acte de vente qui prévoit justement ce droit de jouissance exclusif et qu’ils sont de bonne foi ;

L’article 2272 du code civil prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit a propriété par dix ans ;

En l’espèce, l’acte de vente du 4 septembre 2013 décrit le lot n°6 acquis par M. et M^me Z comme un appartement composée d’une entrée, d’un dégagement, de quatre pièces, salle de bains, penderie, water-closets, cuisine et deux placards, sans mention d’une terrasse attenant au lot et dont ils auraient la jouissance exclusive ;

Comme l’a relevé le tribunal, les simples déclarations des vendeurs dans l’acte de vente, ne sauraient suffire à justifier du droit de jouissance exclusive allégué par M. et M^me Z ;

En outre il a été vu que le règlement de copropriété ne confère ce droit qu’aux propriétaires de locaux avec balcons, ce que les appelants ne pouvaient ignorer ;

M. et M^me Z ne disposent donc pas d’un juste titre et ne peuvent donc prétendre au bénéfice de la prescription abrégée ;

S’agissant de la prescription acquisitive, il a été vu que si le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 octobre 1984 permet d’établir que M. C jouissait à cette date d’un accès exclusif sur le toit-terrasse en cause, il ne permet pas de prouver son utilisation privative dès 1984 ;

Le courriel de l’un des copropriétaires évoquant le bruit de l’eau de l’arrosoir de Fred (pièce 8-1 de M. et M^me Z) depuis 15 ans, ne permet pas davantage d’établir que les aménagements trouvés sur place lorsque les appelants ont acquis les lieux, étaient présents depuis au moins trente ans à la date de l’assignation du syndicat des copropriétaires ;

La possession paisible, publique, continue et non équivoque, manifestée par des actes matériels de jouissance pendant 30 ans avant l’assignation n’est pas établie ;

Au surplus, comme le soulignent à juste titre, M. et M^me Y, il résulte des termes de l’acte de vente que l’appartement n’était plus occupé à partir de 1982 par son propriétaire pour cause de décès mais par un tiers, M. C, détenteur d’un droit d’usage et d’habitation temporaire sur un bien ne lui appartenant pas ;

Or, l’article 2266 du code civil dispose que ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelques laps de temps que ce soit, ainsi le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire ;

M. C n’a donc pu prescrire en qualité de copropriétaire ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges ;

Il résulte de ces éléments que M. et M^me Z ne peuvent se prévaloir d’un droit de jouissance exclusive sur la terrasse jouxtant leur appartement ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a :

— rejeté l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Caisse immobilière de gérance SAS, soulevée par M. F Z et M^me H B en raison de la prescription acquisitive d’un droit de jouissance exclusif sur le toit-terrasse de l’immeuble syndical,

— rejeté l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la Caisse immobilière de gérance SAS, soulevée par M. F Z et M^me H B en raison de la prescription acquisitive abrégée d’un droit de jouissance exclusif sur le toit-terrasse de l’immeuble syndical ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à la dépose des ouvrages réalisés par M. et M^me Z sur le toit terrasse

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné, sous astreinte, les époux Z-B à procéder à la suppression du support, du plancher et de la palissade mise en place sur le toit terrasse de l’immeuble sis […], et ce, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble aux motifs que les consorts Z-B ont entrepris des travaux sur le toit terrasse qui est une partie commune, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

M. et M^me Z concluent au débouté du syndicat des copropriétaires aux motifs que bénéficiant d’un droit de jouissance exclusif sur ce toit terrasse comme en attestent les procès-verbaux des

assemblées générales, le règlement de copropriété et leur acte notarié de vente, ils étaient parfaitement en droit de modifier le revêtement de la terrasse ; ils soulignent que ce nouveau revêtement n’a aucunement affecté la structure de l’immeuble ;

Selon l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ;

L’article 9 de cette même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

En l’espèce, il a été vu que M. et M^me Z ne peuvent prétendre bénéficier d’un droit de jouissance exclusive sur la terrasse litigieuse ;

Comme l’ont précisé en outre les premiers juges, s’il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2013 que les copropriétaires ont adopté la résolution n°18 relative à la jouissance de la terrasse donnant sur l’appartement du 2^e étage sur cour, soit le lot n°6, il appert que cette résolution a été votée en des termes ambigus comme il n’est pas explicitement mentionné que l’assemblée générale a conféré un droit de jouissance exclusif aux propriétaires du lot n°6 ; seules les conditions dans lesquelles cette jouissance est tolérée étant mentionnées ;

La réformation du jugement n’est donc pas encourue en ce que les premiers juges ont énoncé à juste titre que cette jouissance de ce toit terrasse par l’assemblée générale doit s’analyser comme une simple tolérance donnant lieu a un droit de jouissance temporaire, qui a pris fin le 4 septembre 2013 lors de la vente du lot n°6 ;

Relevant que M. et M^me Z ne justifient bénéficier ni d’un droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse donnant sur leur appartement, ni d’une autorisation de l’assemblée générale pour procéder à des travaux d’aménagement de celui-ci, le tribunal les a condamnés à juste titre à supprimer les plots réglables, les lambourdes de bois exotique, les lames de terrasses en garapa ainsi que la palissade qu’ils ont fait poser sur le toit-terrasse de l’immeuble syndical, à leurs frais exclusifs et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, et ce, sous astreinte de la somme de 50 € par jour de retard qui commencera à courir dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision ;

Le jugement doit être confirmé de ce chef ;

La demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires relative à la demande d’accès pour entretien apparaît dès lors sans objet ;

S’agissant des frais d’intervention, cette demande présentée à titre subsidiaire, sera rejetée ;

Sur la demande de remise en état du toit terrasse sollicitée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation, sous astreinte, des consorts Z-B à rétablir la situation antérieure, et ce, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

Le syndicat des copropriétaires n’explicite pas davantage cette demande en cause d’appel ;

Le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de cette demande sera confirmé ;

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts Y

Les époux Y maintiennent en appel leur demande de condamnation de M. et M^me Z à leur verser la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice personnel résultant : de la diminution de la luminosité de leur appartement du fait de la pose de la palissade, de l’augmentation des nuisances sonores résultant du plancher de la terrasse composée de lattes de bois posées sur des ventouses, de l’entrave à la jouissance de leur balconnet dont ils ne peuvent plus profiter en toute intimité, de l’obstruction de la vue de la fenêtre de leur salon, de l’engorgement de la gouttière d’évacuation qui leur a occasionné un dégât des eaux et dont l’accès est désormais impossible en raison de la palissade, de la décote de leur appartement en cas de maintien des aménagements, des risques liés au poids global des installations, ainsi que des répercussions de cette situation sur l’état de santé de M^me Y ;

M. et M^me Z concluent au débouté de la demande indemnitaire des époux Y aux motifs que leurs préjudices allégués ne sont pas justifiés ;

En l’espèce, il a été vu que M. et M^me Z ont entrepris des aménagements sur une partie commune de l’immeuble ayant consisté en la pose d’une terrasse en bois entourée d’une palissade en bois contenant des jardinières ;

M. et M^me Y allèguent d’une perte de luminosité dans leur appartement et produisent aux débats le procès-verbal de constat de Maître D du 9 avril 2014, lequel mentionne que dans le salon /salle à manger il n’existe qu’une fenêtre et qu’une partie de la lumière est obstruée alors que le ciel est bleu ;

L’huissier précise relever également une perte de clarté et de luminosité due à ce mur monté et construit sans autorisation et provoque une perte d’ensoleillement ;

Ils produisent également aux débats l’attestation de M^me L M, laquelle témoigne d’une perte de luminosité dans leur salon depuis la construction, de même que l’attestation de M. E, ainsi qu’une facture de la société Espaciel pour la fourniture de réflecteurs de lumière naturelle ;

Néanmoins, comme l’a dit le tribunal, ces considérations apparaissent subjectives alors qu’aucune mesure n’a été effectuée aux fins de justifier du différentiel allégué ;

De surcroît, les photographies jointes au constat d’huissier du 9 avril 2014 n’établissent aucunement la preuve de la perte d’ensoleillement alléguée ;

Ce préjudice n’est pas justifié ;

S’agissant des nuisances sonores, elles ne sont pas davantage établies dès lors que le seul élément produit est le courrier du syndic à l’adresse des époux Z-B en date du 30 septembre 2014, fait état 'de bruits de courses et de jeux’ dans l’appartement des défendeurs ainsi que 'de cris très forts et des pleurs', sans plus de précision, comme l’a relevé le tribunal ;

Aucune mention relative aux bruits occasionnés par la terrasse litigieuse n’était ajoutée, ce courrier n’étant relatif qu’à l’utilisation des parties privatives ;

Concernant la perte d’intimité sur le balcon, aucun élément ne vient en justifier dès lors que la configuration des lieux apparaît démontrer que M. et M^me Z n’ont pas de vues directes sur ledit balcon, sauf à se pencher ;

Quant à l’obstruction de la vue de la fenêtre de leur salon, elle n’est pas davantage établie, dès lors qu’il n’est pas justifié d’une vue dégagée avant les travaux ;

Egalement, comme l’ont dit les premiers juges, il n’est pas démontré que l’aggravation de l’état de

santé de M^me Y résulte expressément des travaux réalisés comme il est mentionné, dans les certificats médicaux produits, une aggravation de l’état dépressif de cette dernière en raison de la construction d’un mur visible de chez elle lui obstruant la lumière, sans que ces affirmations ne soient fondées sur des analyses objectives ;

S’agissant de la décote de leur appartement en cas de maintien des aménagements, des risques liés au poids global des installations, il n’est pas justifié d’un préjudice personnellement subi par M. et M^me Y ;

Enfin, s’agissant de l’engorgement de la gouttière, la responsabilité de M. et M^me Z n’est pas démontrée dès lors qu’il résulte du compte-rendu d’intervention de l’entreprise UTB que le technicien a pu procéder au nettoyage de la gouttière obstruée de la terrasse du 2^e étage, laquelle apparaît dès lors accessible, cet élément étant corroboré par l’entreprise Fionn Filgate qui atteste que l’intervention sur la gouttière usagée ne nécessite pas la dépose de la terrasse située au 2^e étage ;

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la gouttière est en très mauvais état général (procès-verbal de constat de Maître D du 26 juin 2015) ; l’entreprise UTB avait indiqué qu’il convenait de faire intervenir un couvreur pour un nettoyage complet de la gouttière et un contrôle de celle-ci pour savoir si elle n’était pas percée ;

Au vu de ces constatations, il n’est pas établi que M. et M^me Z sont responsables des débordements de la gouttière ou de son engorgement ayant entraîné un dégât des eaux chez M. et M^me Y outre de l’impossibilité de remédier à son état en raison de la construction qu’ils ont réalisée ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et M^me Y de leur demande de dommages-intérêts sera confirmé ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens comprenant les frais d’huissier du procès-verbal de constat en date du 27 mars 2014 et de dénonciation, et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et M^me Z, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] 8^e la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par M. et M^me Z et par M. et M^me Y ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires du […] 8^e irrecevables comme prescrites sur le fondement de la prescription extinctive ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. et M^me Z aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] 8^e la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT