Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 25 JANVIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/12822 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAGE3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-18-218415

APPELANTS

Monsieur B Z

Né le […] à ISRAEL

41 Ha-Meri St App 4 5333310

[…]

Madame D Z née X

Née le […] à RUSSIE

41 Ha-Meri St App 4 5333310

[…]

représentés par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant M^e Delphine KHEFACHA, avocat au barreau de Paris, toque: A149

INTIMEE

Madame E A veuve Y

Née le […]

[…]

Bâtiment sur cour, à gauche 3ème étage

[…]

ayant pour avocat plaidant M^e H I, avocat au barreau de PARIS, toque: E0607 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/045682 du 11/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Marie MONGIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 février 2002, G Z a donné à bail meublé à effet du 15 février suivant à M^me E A un logement situé à […], […].

Le bailleur est décédé le […] laissant pour lui succéder sa femme, M^me D Z, et son fils alors âgé de 11 ans, M. B Z. Celle-là est usufruitière du bien dont il s’agit et celui-ci en est nu-propriétaire.

Par exploit du 26 juillet 2017, les consorts Z ont donné congé à M^me A pour le 14 février 2018, au motif que M. Z souhaitait occuper le bien pour poursuivre ses études en France.

Un délai de trois mois supplémentaires pour quitter les lieux a été accordé à la locataire, soit jusqu’au 14 juin 2018.

M^me A n’ayant pas quitté les lieux ni contesté le congé, les consorts Z, par assignation du 4 septembre 2018, ont saisi le tribunal d’instance de Paris afin de l’entendre, notamment, constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M^me A et la condamner au versement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 14 mars 2019, le tribunal d’instance a :
- Déclaré non prescrite la demande de requalification formée par M^me A,

- Requalifié le contrat de bail signé le 12 février 2012 et portant sur le logement situé […], bâtiment sur cour, à gauche 3ème étage à Paris 2ème arrondissement en bail non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

- Dit que le congé délivré par M^me Z et M. Z le 26 juillet 2017 était nul et de nul effet,

- Débouté M^me Z et M. Z de l’intégralité de leurs demandes,

- Condamné M^me Z et M. Z à payer à M^me A la somme de 1 188 euros à titre de remboursement des charges non justifiées sur les trois dernières années,

- Débouté M^me A de sa demande de dommages et intérêts,

- Condamné M^me Z et M. Z au paiement de la somme de 500 euros au bénéfice de Maître H I sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile,

- Ordonné l’exécution provisoire de la décision,

- Condamné M^me Z et M. Z aux dépens.

Par déclaration en date du 25 juin 2019, les consorts Z ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs dernières conclusions en date du 6 septembre 2021, demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris en ce qu’il a :

' Déclaré non prescrite la demande de requalification formée par M^me A, E A,

' Requalifié le contrat de bail signé le 12 février 2002 et portant sur le logement situé […], bâtiment sur cour, à gauche 3 ème étage à Paris 2 ème arrondissement, en bail non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

' Dit que le congé délivré par M^me Z et M. Z le 26 juillet 2017 était nul et de nul effet,

' Débouté M^me Z et M. Z de l’intégralité de leurs demandes et les a condamnés à payer à M^me A la somme de 1 188 euros à titre de remboursement des charges non justifiées sur les trois dernières années, outre 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal

- Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de requalification du bail meublé en bail non meublé conclu le 12 février 2002,

et à titre subsidiaire

- Juger que le contrat de bail conclu le 12 février 2002 portant sur le logement situé […] est un bail meublé,
- Valider au fond et en la forme le congé délivré par le bailleur à M^me E A le 26 juillet 2017 pour le 14 février 2018,

- Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Z et M. Z à payer à M^me A la somme de 1 188 euros à titre de remboursement des charges non justifiées sur les trois dernières années et débouter M^me A de sa demande,

- Prononcer la résiliation du bail du 12 février 2002 et, en conséquence,

- Déclarer M^me A occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe sis au […], bâtiment sur cour, à […],

- Ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

- Condamner M^me A au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité conventionnelle d’occupation égale à une redevance journalière représentant 10% du loyer mensuel, outre les charges et la revalorisation légale,

et subsidiairement,

- La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, révisé et majoré des charges jusqu’à parfaite libération des lieux, par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et appartenant à M^me A en tel garde-meubles qu’il plaira à la cour de désigner, aux frais, risques et périls de M^me A et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.

- Condamner M^me A au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions en date du 22 septembre 2021, M^me A demande à la cour de bien vouloir :

- Constater la nullité du congé,

- Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Paris du 14 mars 2019,

- Débouter les consorts Z de toutes leurs demandes, ce compris toutes les demandes de résiliation du contrat de location de M^me A, d’expulsion et d’exécution provisoire, ainsi que sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dépens,

- Ordonner la poursuite du bail et le maintien dans les lieux,

- Condamner les consorts Z à la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2021.

SUR CE,

Considérant que pour s’opposer à la demande de requalification du bail, les consorts Z invoquent la prescription de cette demande soumise au délai de cinq ans à compter de la conclusion du bail ;

Que c’est cependant à bon droit que le premier juge a rejeté cette fin de non-recevoir dès lors qu’en l’espèce, le moyen pris de la requalification du bail est une défense au fond échappant à la prescription et non une demande reconventionnelle, la locataire ne formulant pas d’autre demande sur le fondement de cette requalification que le rejet de la demande du bailleur ;

Considérant sur le bien fondé de cette demande de requalification du bail meublé, qu’il convient de relever que le bail stipule dans la description des équipements et accessoires : «table de cuisine équipée, lit, placard, rideaux » ; qu’il mentionne un inventaire des «équipements, meubles, objets mobiliers » établi contradictoirement entre les parties, lequel n’est certes pas versé aux débats, mais figure en page 3 de ce bail comme une pièce que « Les parties déclarent et reconnaissant avoir reçu ce jour » puisqu’elles ont coché la case correspondant à cet inventaire du mobilier ;

Que la locataire qui a apposé sa signature immédiatement en dessous de cette reconnaissance n’a, pendant les vingt années de ce bail, jamais contesté le caractère meublé de ce logement ; que d’ailleurs, elle ne formule aucune argumentation concrète sur les éléments qui auraient manqué à sa possibilité d’habiter dans ce logement avec les éléments dont il était garni, se bornant à invoquer, de façon purement formelle, les dispositions du décret du 31 juillet 2015 qui ne trouvaient pas application lors de la conclusion du bail en février 2002 ;

Que la demande de requalification du bail meublé sera rejetée et le jugement infirmé de ce chef ;

Considérant qu’il s’en déduit que le contrat ayant été valablement conclu pour une durée d’un an, puis de trois ans, le terme du contrat était bien le 14 février 2018 et non le 14 février 2020, de sorte que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, le congé délivré le 26 juillet 2017 pour le 14 février 2018 a été valablement délivré ;

Considérant quant au caractère fallacieux du congé allégué par M^me A que celle-ci fait valoir que M. Z a continué ses études en Israël postérieurement à la date du congé, ce qui démontrerait qu’il n’a aucune intention de venir étudier à Paris ;

Que néanmoins, compte tenu du maintien dans les lieux de M^me A, de la durée des procédures comme des revenus de M. Z, celui-ci ne pouvait légitimement modifier, comme il en a le projet, son cursus universitaire sans être assuré de pouvoir se loger à Paris, sans risquer de perdre plusieurs années d’études ainsi que des frais d’inscription dans une école en France ; que l’argumentation de M^me A quant au caractère fallacieux du motif du congé sera, en conséquence, rejetée ;

Considérant que les consorts Z sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à rembourser à la locataire le montant des provisions pour charges versées pendant 36 mois faute pour eux de produire les justificatifs de ces charges ;

Que devant la cour, les appelants produisent les décomptes de charges de la copropriété pour les années 2015, 2016, 2017 correspondant au lot n°13 au 3ème étage, dont ils sont propriétaires et qui est l’objet du bail consenti à M^me A ;

Que M^me A ne formule, abstraction faite de l’affirmation dépourvue de tout fondement que la preuve ne serait pas rapportée que ces relevés de charges correspondent au local donné à bail, aucune objection sur ces relevés de charges, de sorte que le jugement qui a condamné les consorts Z à rembourser à M^me A la somme de 1 188 euros en remboursement des provisions pour charges sera infirmé ;
Qu’il sera rappelé que l’infirmation du jugement de ce chef vaut titre pour obtenir le remboursement de cette somme si elle a été réglée à M^me A dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement ;

Considérant, quant à la clause pénale stipulée au bail dont les consorts Z demandent l’application, prévoyant le versement d’une indemnité d’occupation quotidienne égale à 10% du loyer mensuel, que cette clause apparaît excessive ; qu’en conséquence l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi y compris les indexations, majoré des charges ;

Considérant s’agissant des meubles situés dans l’appartement et appartenant à M^me A, qu’il n’appartient pas à la cour de se prononcer sur leur sort, cette question relevant des procédures d’exécution du seul ressort du juge de l’exécution ;

Considérant que M^me A ne sollicite pas l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

Que le jugement sera infirmé sauf en ce qu’il a déclaré non prescrite la demande en requalification du bail et débouté M^me A de sa demande de dommages-intérêts ;

Que M^me A sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser aux consorts Z la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

- Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré recevable la demande en requalification du bail et débouté M^me E A de sa demande de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- Rejette la demande de M^me E A tendant à la requalification du bail conclu le 12 février 2002,

- Valide le congé délivré à M^me E A par M^me D Z et M. B Z pour le logement situé à […], […], bâtiment sur cour, à gauche troisième étage, porte droit et face, à effet au 14 février 2018,

- Constate que M^me E A occupe ces lieux sans droit ni titre depuis cette date,

- Ordonne, à défaut de départ volontaire, son expulsion de ce logement, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux en application des articles L 4l2-1 et R 412 – 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- Condamne M^me E A à verser à M^me D Z et M. B Z, pris ensemble, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges, à compter du 15 février 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

- Rejette la demande de M^me E A tendant à la restitution des provisions pour charges versées pendant trois ans,

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamne M^me E A à verser à M^me D Z et M. B Z, pris ensemble, la somme de 500 euros en application. des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M^me E A aux dépens de première instance et d’appel.