Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 08 MARS 2022

(n° /2022)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/20724 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEXPX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Juin 2021 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/51234

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Michèle CHOPIN, Conseillère, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEURS

Monsieur B A

[…]

[…]

Madame D A

[…]

[…]

Monsieur E F

[…]

[…]

Monsieur G F

[…]

[…]

Monsieur H I […]

Madame J I

[…]

[…]

Monsieur AK AL

[…]

[…]

[…]

Madame AM AL

[…]

[…]

[…]

Monsieur H X

[…]

[…]

Madame K L épouse X

[…]

[…]

Monsieur M H

[…]

[…]

Monsieur O P

[…]

[…]

Madame Q P

[…] Monsieur R S

[…]

[…]

Madame T U

[…]

Val-Couesnon

[…]

Monsieur V W

[…]

[…]

Madame AA W

[…]

[…]

Monsieur AN AO Y

[…]

[…]

Madame AB AC épouse Y

[…]

[…]

Monsieur AD Z

[…]

[…]

Madame AE AF épouse Z

[…]

[…]

Monsieur AG AH […]

Monsieur AI AJ

[…]

[…]

Représentés par M^e François ROBIN substituant M^e Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0097

à

DÉFENDEUR

S.A.S. GROUPE RESIDE ETUDES APPARTHOTELS

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée de M^e Guilhem AFFRE de l’AARPI MIGUERES MOULIN, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : R016

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 15 Février 2022 :

Par ordonnance du 3 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

- condamné par provision la société Reside Etudes Apparthotels à payer à M. B A et aux autres demandeurs, ci-après, les demandeurs ou M. A et autres, des sommes, chacun, au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au 1er trimestre 2021,

- dit que la société Reside Etudes Apparthotels pourra s’acquitter du règlement de ces provisions à l’égard de chacun des bailleurs en six mensualités consécutives,

- ordonné la suspension de toute mesure d’exécution forcée pendant le cours des délais,

- dit que faute de payer à bonne date une seule de ces mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout redeviendra immédiatement exigible,

- ordonné à la société Reside Etudes Apparthotels de communiquer aux requérants dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard son contrat d’assurance multirisque professionnelle,

- ordonné à la société Reside Etudes Apparthotels de leur communiquer dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision et sous astreinte de 500 euros par document et par jour de retard :

- les comptes d’exploitation de la résidence Residhome Valenciennes Theatre visés à l’article L 321-2 du code de tourisme pour les années 2015 à 2020 compris,
- les bilans de la résidence des années 2015 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l’article L 321-2 du code du tourisme,

- dit que ces astreintes courront pendant un délai de 4 mois,

- dit n’y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ces astreintes,

- condamné la société Reside Etudes Apparthotels à verser aux demandeurs la somme globale de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et les dépens.

La société Reside Etudes Apparthotels a interjeté appel de cette décision le 23 juin 2021.

Par acte du 30 novembre 2021, les demandeurs ont fait assigner la société Reside Etudes Apparthotels devant le premier président de la cour d’appel de Paris afin d’obtenir la radiation de cet appel, enrôlé sous le numéro RG 21/11880, en raison de l’inexécution de la décision de première instance. Ils demandent en outre la condamnation de la société Reside Etudes Apparthotels à leur verser la somme de 200 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 15 février 2022, les demandeurs ont déposé et soutenu des conclusions aux termes desquelles ils demandent au premier président de :

A titre liminaire,

- déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de la société Reside Etudes Apparthotels concourant à l’arrêt et l’aménagement de l’exécution provisoire,

A titre principal,

- radier l’appel pendant devant la 8ème chambre, pole 1, inscrit sous le n° RG 21/11880,

- débouter la société Reside Etudes Apparthotels de sa demande subsidiaire d’aménagement de l’exécution provisoire, relative à la consignation des sommes qu’elle fut condamnée à verser en première instance,

- condamner la société Reside Etudes Apparthotels à verser la somme de 300 euros à chacun des demandeurs, conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Reside Etudes Apparthotels aux dépens,

- débouter la société Reside Etudes Apparthotels de sa demande de frais irrépétibles, et de ses plus amples demandes.

Ils exposent notamment que :

- postérieurement à l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 15 avril 2021, devant le juge des référés, la société Reside Etudes Apparthotels a sollicité le bénéfice d’une procédure de conciliation devant le tribunal de commerce de Paris, soit plus d’un an après l’arrêt total du paiement des loyers, et à l’approche des plaidoiries nombreuses, dont l’enjeu porte sur sa condamnation à verser les loyers postérieurs au 2e trimestre 2020,

- cette procédure de conciliation a été ouverte par ordonnance du 11 mai 2021, pour une durée de 4 mois, et prorogée au 11 mars 2022,
- la société Reside Etudes Apparthotels n’a pas exécuté l’ordonnance du juge des référés, alors qu’elle était assortie de l’exécution provisoire, et a interjeté appel de cette décision,

- le 5 juillet 2021, la société Reside Etudes Apparthotels a obtenu la suspension de l’exécution de nombreuses ordonnances rendues à son encontre, et a, depuis, une attitude passive, ayant attendu le 23 septembre 2021 pour transmettre une unique proposition, qui a été refusée à l’unanimité,

- la demande d’arrêt de l’exécution provisoire exige que cette demande ait été formulée en première instance, alors qu’en l’espèce, aucune observation n’a été formulée sur ce point en première instance,

- aucune conséquence manifestement excessive ne s’est manifestée postérieurement à la décision de première instance, de sorte que ces demandes sont irrecevables,

- il n’existe aucune interdiction de solliciter la radiation de l’appel, malgré ce que prétend la défenderesse,

- la société Reside Etudes Apparthotels a continué à suspendre le paiement des loyers et à creuser la dette locative, tandis que la procédure de conciliation n’a été sollicitée qu’à des fins dilatoires,

- il n’existe aucune conséquence manifestement excessive liée à l’exécution provisoire de l’ordonnance critiquée,

- le principe d’égalité entre créanciers est un moyen inopérant, alors que la conciliation expire bientôt et que la défenderesse n’a fourni aucun effort,

- les bailleurs n’ont jamais été informés de ce qu’ils devraient subir une politique uniforme qui leur serait imposée, alors qu’ils sont titulaires chacun d’un bail individuel,

- certains propriétaires ont signé la première proposition de la société Reside Etudes Apparthotels et renoncé à 60% de leur loyer sur 2 ans, ce qui est inique, l’abandon de loyer étant supérieur à la baisse de chiffre d’affaires que la défenderesse prétend avoir subi,

- celle-ci ne justifie pas de ses difficultés financières, et elle dispose de la trésorerie nécessaire qui lui permettrait de faire face au paiement des loyers et d’une partie de la dette locative,

- sur la demande reconventionnelle de la société Reside Etudes Apparthotels, l’absence de conséquences manifestement excessives est déjà démontrée, et s’agissant des risques de réformation, l’ordonnance rendue est loin d’être isolée, la défenderesse ayant fait l’objet de nombreuses condamnations,

- la décision rendue du 28 septembre 2021 notamment est loin d’unifier l’approche du tribunal judiciaire de Paris.

La société Reside Etudes Apparthotels, suivant des écritures déposées et soutenues à l’audience, demande au premier président de :

- à titre principal, juger que la demande de radiation de l’appel est contraire aux ordonnances sur requête rendues par le tribunal de commerce de Paris les 5 juillet, 30 septembre et 16 décembre 2021, et débouter les demandeurs de leur demande de radiation du rôle,

- à titre reconventionnel, arrêter l’exécution provisoire de l’ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris en date du 3 juin 2021,

- à titre reconventionnel et subsidiairement, autoriser la société Reside Etudes Apparthotels à consigner les sommes ordonnées par le premier juge à la caisse des dépôts et consignations,

- condamner chacun des bailleurs à payer à la société Reside Etudes Apparthotels la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose notamment que :

- elle a formulé des propositions pour faire face à la problématique du règlement des loyers des 2e, 3e, 4e trimestres 2020, sans aucune réponse du collectif de propriétaires,

- concernant le loyer 2021, elle a offert une proposition améliorée : la partie fixe du loyer perçue en 2021 par un versement permettant d’atteindre le loyer contractuel si, au 31 décembre, le chiffre d’affaires des recettes d’hébergement atteint celui de 2019 ; le solde de 60% étant versé à la première échéance de loyer 2022,

- la conciliation ouverte le 11 mai 2021 a été l’occasion de formuler une nouvelle proposition avec un engagement de régler 70% du loyer annuel des années 2020 et 2021 selon les modalités suivantes : 40% aux échéances habituelles avec rattrapage des loyers dus à compter du 2e trimestre 2020, et 30% selon l’échéancier suivant : 5% par an de 2022 à 2026, 25% de 2027 à 2029,

- elle a également obtenu une interdiction des poursuites jusqu’au 11 mars 2022,

- l’interdiction des poursuites et de toutes voies d’exécution au visa de l’article 2 de l’ordonnance no 2020-596 du 20 mai 2020 modifiée par la loi du 7 décembre 2020 dite loi Accélération et Simplification de l’Action Publique (ASAP) s’oppose à la demande de radiation,

- la demande de radiation a en effet strictement la même finalité que la poursuite d’une voie d’exécution puisque l’objectif sous-jacent n’est autre qu’exécuter ou contraindre à exécuter la décision rendue,

- subsidiairement, il existe des conséquences manifestement excessives,

- si la société Reside Etudes Apparthotels devait exécuter l’ordonnance rendue, l’égalité de traitement entre créanciers serait rompue et l’adhésion des propriétaires qui ont accepté une proposition amiable serait mise à mal, outre que les difficultés financières seraient aggravées,

- à titre reconventionnel, il existe des moyens sérieux d’infirmation ou d’annulation, les obligations étant sérieusement contestables, et la jurisprudence divergente,

- à titre reconventionnel et subsidiaire, il convient d’aménager cette exécution provisoire par la constitution d’une garantie séquestrée par la caisse des dépôts et consignation, de façon à préserver l’égalité de traitement des créanciers.

SUR CE,

- sur la demande de radiation de l’appel

Aux termes de l’article 524 du code de procédure civile, en son premier alinéa, lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président, si le conseiller de la mise en état n’est pas déjà saisi, peut, en cas d’appel, décider, à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l’article 521, à moins qu’il lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter la décision.

Le deuxième alinéa de ce même article précise que la demande de l’intimé doit, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, être présentée avant l’expiration des délais prescrits aux articles 905-2, 909, 910 et 911.

Les conséquences manifestement excessives s’apprécient en ce qui concerne les condamnations pécuniaires par rapport aux facultés de paiement du débiteur et aux facultés de remboursement de la partie adverse en cas d’infirmation de la décision assortie de l’exécution provisoire.

Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation

La société Reside Etudes Apparthotels a été condamnée par le juge des référés à verser aux propriétaires des sommes qui, cumulées, représentent un montant important, qu’elle reconnaît ne pas avoir payé.

S’agissant de l’interdiction des mesures d’exécution, le président du tribunal de commerce de Paris a ouvert le 11 mai 2021 une procédure de conciliation d’une durée de quatre mois, prorogée par la suite jusqu’au 11 mars 2022. Par ordonnances des 5 juillet, 30 septembre et 16 décembre suivant, ce même juge a ordonné aux propriétaires bailleurs l’arrêt et l’interdiction immédiate toute voie d’exécution, recouvrement forcé ou autres mesures conservatoires ou prises de garantie en application de l’ordonnance en cause, jusqu’au terme de la mission du conciliateur, la majoration d’intérêts ou pénalités n’étant pas encourue jusqu’au terme de cette mission.

Pour autant, il doit être observé dès à présent que ces ordonnances ainsi rendues font défenses aux demandeurs de procéder avant le terme de la procédure de conciliation à des mesures d’exécution mais n’interdisent pas à la société Reside Etudes Apparthotels d’exécuter ou de commencer à exécuter l’ordonnance rendue le 3 juin 2021 alors que cette dernière, pour mémoire, leur accordait des délais de paiement.

Ainsi, la société Reside Etudes Apparthotels n’a pas commencé à apurer l’arriéré locatif alors que le moyen tiré de l’interdiction des voies d’exécution ne pouvait en aucun cas l’empêcher de s’exécuter, et qu’elle a d’ailleurs formulé le 23 septembre 2021 une proposition de règlement, de sorte que ce moyen ne peut prospérer ni rendre irrecevable la demande de radiation formulée par les demandeurs laquelle, il convient de le préciser, ne peut être considérée comme une mesure d’exécution. De la sorte, la société Reside Etudes Apparthotels ne peut prétendre se heurter à aucune impossibilité d’exécuter l’ordonnance rendue.

La société Reside Etudes Apparthotels invoque ensuite des conséquences manifestement excessives attachées à l’exécution de l’ordonnance rendue et à ce titre, la rupture de l’égalité des créanciers, ainsi que des difficultés à trouver un financement extérieur.

Toutefois, la société Reside Etudes Apparthotels n’explique pas en quoi la rupture de l’égalité entre créanciers serait une conséquence manifestement excessive, alors que la procédure de conciliation parvient à son terme le 11 mars 2022 et qu’elle a formulé le 23 septembre 2021 une proposition qui n’a pas été acceptée à l’unanimité, de sorte que l’égalité entre créanciers, précisément entre ceux qui ont accepté ladite proposition et ceux qui l’ont déclinée, est d’ores et déjà inexistante. Par ailleurs, elle ne produit aucun élément sur ses difficultés à trouver un financement extérieur. Enfin, elle argue de difficultés financières qui s’aggraveraient si la décision était exécutée, mais force est bien de le constater qu’elle ne produit que très peu d’éléments financiers et comptables, à l’exception d’une attestation de son directeur adjoint en date du 14 décembre 2020, relevant une baisse de chiffre d’affaires au 31 décembre 2020, ainsi qu’un extrait du rapport annuel 2020 une attestation du directeur général de la société en date du 15 septembre 2021 faisant état également d’une baisse de chiffre d’affaires au 30 août 2021.

Ces documents, qui invoquent principalement la diminution du chiffre d’affaires de la société et une perte pour l’exercice 2020, sont insuffisants pour établir les difficultés financières de cette société, alors que la société Réside Etudes Apparthotels fait partie d’un groupe, qu’elle ne produit aucun comptes consolidés et affirme elle-même que les autres secteurs d’activité (résidences étudiantes, résidences seniors) n’ont pas été touchés par la crise sanitaire alléguée. Il ressort en outre des débats qu’elle a perçu un prêt garanti par l’Etat dont elle n’explique pas l’utilisation.

Dans ces conditions, le préjudice irréparable qui serait issu de l’exécution de l’ordonnance rendue n’est pas établi.

Faute pour la société Reside Etudes Apparthotels de démontrer que l’exécution provisoire de l’ordonnance emporterait des conséquences manifestement excessives ou se heurterait à une impossibilité, il convient de faire droit à la demande de M. A et autres tendant à la radiation de l’affaire du rôle.

- sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

L’article 514-3 du code de procédure civile applicable à la cause, dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Tout d’abord, la société Reside Etudes Apparthotels a formulé à titre reconventionnel une demande tendant à voir arrêter l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue, demande que M. A et autres estiment irrecevable, l’exécution provisoire n’ayant pas été discutée en première instance.

Cependant, l’article 514-1 dispose en son alinéa 3 que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il s’en déduit que la disposition textuelle visée par les demandeurs n’a pas lieu de s’appliquer en pareille hypothèse, le caractère nécessairement inopérant d’observations sur les risques de l’exécution provisoire privant de tout sens l’obligation qui serait faite aux parties de les formuler.

La demande formulée par la société Reside Etudes Apparthotels sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile est donc recevable.

Ensuite, aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, si les deux conditions, qui tiennent à l’existence de moyens sérieux de réformation ou d’annulation et à celle de conséquences manifestement excessives sont cumulativement remplies, l’exécution provisoire de droit peut être arrêtée.

En l’espèce, la société Reside Etudes Apparthotels fait valoir qu’il existe des moyens sérieux de réformation de la décision entreprise et que l’exécution provisoire lui occasionnera des conséquences manifestement excessives.

Toutefois, l’existence de conséquences manifestement excessives n’est pas démontrée, ainsi qu’il a d’ores et déjà été jugé supra, l’ensemble des motivations sur ce point étant reprises ici, étant ajouté que la société Reside Etudes Apparthotels n’excipe pas de l’incapacité de restitution des demandeurs en cas d’infirmation et propose au surplus, à titre subsidiaire, un aménagement de l’exécution provisoire. Ainsi, la société Reside Etudes Apparthotels proposant elle-même de consigner les sommes dues au titre de l’ordonnance, les conséquences manifestement excessives ne pourraient résulter de son incapacité à mobiliser ces fonds, ce dont elle ne justifie pas.
La demande de la société Reside Etudes Apparthotels tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire, ne peut donc qu’être rejetée faute pour cette dernière de justifier de conséquences manifestement excessives et ce, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens sérieux de réformation qu’elle invoque.

- sur l’aménagement de l’exécution provisoire

L’article 514-5 du code de procédure civile dispose que le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés à la demande d’une partie ou d’office à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

La société Reside Etudes Apparthotels ne motive pas sa demande autrement que par le fait que la garantie serait « adaptée », sans arguer d’une impossibilité pour les bailleurs de restituer les sommes versées en exécution de l’ordonnance entreprise en cas de réformation.

Elle sera donc déboutée de sa demande de constitution de garantie.

La société Reside Etudes Apparthotels qui succombe sera condamnée aux dépens de cette instance ainsi qu’à payer à chacun des demandeurs la somme de 200 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Ordonnons la radiation de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 21/11880 du rôle de la cour d’appel ;

Déclarons recevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formulée par la société Reside Etudes Apparthotels ;

Rejetons cette demande ainsi que celle portant sur l’aménagement de l’exécution provisoire ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Condamnons la société Reside Etudes Apparthotels aux dépens ;

Condamnons la société Reside Etudes Apparthotels à payer à chacun des demandeurs la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

O R D O N N A N C E r e n d u e p a r M m e M i c h è l e C H O P I N , C o n s e i l l è r e , a s s i s t é e d e M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Conseillère 1. AP AQ AR AS

[…]

[…]