Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 10, 21 février 2022, n° 20/08316

TGI Paris 11 juin 2020

CA Paris
Confirmation 21 février 2022

Arguments

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Rejeté
Irrégularité de la procédure pour défaut de motivation
La cour a jugé que la proposition de rectification était suffisamment motivée, permettant à la contribuable de formuler ses observations.
Rejeté
Absence de preuve de l'insuffisance d'évaluation du bien
La cour a confirmé que l'administration avait respecté les critères de similarité dans l'évaluation du bien, justifiant ainsi la rectification.
Rejeté
Motifs différents entre la proposition de rectification et la décision de rejet
La cour a estimé que la décision de rejet répondait aux moyens de la réclamation et ne portait pas atteinte au caractère contradictoire de la procédure.
Rejeté
Rehaussement des droits de mutation à titre gratuit non fondé
La cour a confirmé que l'administration avait correctement évalué le bien, justifiant ainsi le rehaussement des droits.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Madame X B a interjeté appel d'un jugement du Tribunal judiciaire de Paris qui l'avait déboutée de ses demandes concernant une rectification de la valeur vénale d'un bien immobilier pour des droits de mutation. Elle contestait la régularité de la procédure et la motivation de la proposition de rectification. Le tribunal de première instance avait jugé que l'administration fiscale avait respecté ses obligations de motivation et que la rectification était fondée. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que la proposition de rectification était suffisamment motivée et que les termes de comparaison utilisés par l'administration étaient appropriés. La cour a donc infirmé les demandes de Madame B et l'a condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 10, 21 févr. 2022, n° 20/08316
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/08316
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 11 juin 2020, N° 19/02418
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Edouard LOOS, président
Avocat(s) :	Benoît HENRYGuillaume MIGAUD
Cabinet(s) :	RECAMIER AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08316 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB6OX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juin 2020 -Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 19/02418

APPELANTE

Madame X, Y, C B épouse Née Z

[…]

née le […] à PARIS

Représentée par M^e Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

INTIME

MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Pôle Fiscal Parisien 1, Pôle Juridictionnel Judiciaire

Ayant ses bureaux […]

[…]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC430

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie CASTERMANS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère Monsieur Stanislas de CHERGÉ, Conseiller

qui en ont délibéré;

Greffière, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Edouard LOOS, Président et par M^me Cyrielle BURBAN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 9 mai 2011, M^me X B a fait donation à sa fille,M^me E B épouse A de la nue propriété de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble sis […] a Paris 8éme et de la nue propriété de la moitié indivise d’un parking sis […].

L’ensemble des biens dépendants de l’immeuble sis […] représente un appartement de 239 m2, situé au 3ème étage d’un immeuble en contenant six, avec ascenseur et donnant sur le parc Monceau, et a été estimé dans la donation a 2.179.500 euros pour la toute propriété, soit 1.525.650 euros pour la nue propriété transmise par donation.

Par proposition de rectification adressée le 3 décembre 2014 à M^me E A et à M^me X B, l’administration fiscale a procédé à une rectification de la valeur vénale du bien immobilier, en proposant une valeur de 15.388 euros le m2, soit une valeur réelle en toute propriété de 3.677.732 euros et en nue propriété de 2.5 85.087 euros.

Par courrier du 26 janvier 2015, M^me B a présenté des observations, auxquelles l’administration fiscale a répondu le 12 mars 2015 en maintenant la proposition dé rectification.

M^me B a obtenu la saisine de la commission départementale de conciliation, qui a rendu un avis le 21 mars 2017, adressé au contribuable le 22 mai 2017.

La commission a émis l’avis que la valeur vénale devait être fixée à 3.107.000 euros en pleine propriété et 2.174.000 euros en nue propriété, correspondant a une valeur vénale au m2 de 14.250 euros avec la prise en compte d’un abattement pour travaux a hauteur de 1.250 euros par mettre carré.

Suivant l’avis de la commission, l’administration fiscale a adressé, le 31 juillet 2017, un avis de mise en recouvrement à M^me B en qualité de co-débitrice solidaire avec M^me A, pour un montant de 264.336 euros en droits et 44.283 euros en intérêts de retard.

Le 28 août 2018, M^me B a formé une réclamation, qui a été rejetée par décision de l’administration fiscale du 17 octobre 2018.

Par acte d’huissier du 14 décembre 2018, M^me B a fait assigner devant le tribunal l’administration fiscale en contestation de la décision de rejet et en demande de décharge de 1'imposition et des pénalités litigieuses.
Par jugement rendu le 11 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris s’est prononcé comme suit :

- Déboute M^me X B de l’ensemble de ses demandes ;

- Condamne M^me X B aux dépens de1'instance ;

Par déclaration en du 1 juillet 2020, M^me X B a interjeté appel du jugement.

Par conclusions signifiées le 29 septembre 2020, M^me B demande à la cour de :

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 11 juin 2020 en ce qu’il a

débouté l’appelante de la totalité de ses demandes ;

- Constater l’irrégularité de la procédure tout entière pour défaut de motivation de la

proposition de rectification ;

- Prononcer l’annulation de la décision de rejet en date du 17 octobre 2018 pour défaut

de motivation ;

- Dire non-fondé, le rehaussement de droits de mutation à titre gratuit notifié au motif que

l’administration fiscale ne rapporte pas la preuve de l’insuffisance d’évaluation du bien litigieux dans la donation ;

En conséquence,

- Prononcer la décharge des impositions et pénalités litigieuses :

' 259.700 euros au titre des droits de mutation à titre gratuit,

' 4.636 euros au titre des taxes additionnelles et frais annexes,

' 44.283 euros au titre des intérêts de retard,

- Condamner l’État aux entiers dépens,

- Condamner l’État à verser au Requérant la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 28 décembre 2020, M. le directeur régional des finances publiques d’Ile de France et de Paris demande à la cour :

- déclarer M^me X B mal fondée en son appel ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 11 juin 2020 ;

- débouter M^me X B de ses demandes y compris sur la condamnation au versement de 5 000 e au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M^me X B à tous les dépens de première instance et d’appel et dire qu’en tout hypothèse les frais de constitution d’avocat resteront à sa charge ;
SUR CE,

Sur la régularité de la proposition de rehaussement

Madame B fait valoir sur ce fondement, l’absence de visa de l’article 1705 du CGI, texte fondant le principe de la solidarité fiscale des parties applicable dans la proposition de rectification l’ entache d’une irrégularité de forme ; un défaut de motivation résultant de l’absence de pertinence des termes de comparaison n’a pu valablement interrompre la prescription ; les termes de comparaison ne sont pas intrinsèquement similaires, l’administration ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une insuffisance d’évaluation du bien litigieux.

L’administration fiscale réplique que la contribuable a été avertie de la solidarité au paiement prévu à l’article 1705 du code général des impôts, que la mention dudit article à été porté sur l’avis de mise en recouvrement adressé à tous les débiteurs solidaires obligés au paiement des droits. La proposition de rectification est suffisamment motivée dès lors qu’elle indique la nature et le montant des rectifications envisagés et comporte, chef par chef, des indications suffisantes quant aux motifs de ces rectifications pour permettre au contribuable de formuler ses observations. L’administration a évalué le bien en cause en pleine propriété à partir de la méthode par comparaison en retenant des mutations à titre onéreux de biens intrinsèquement similaires sur le marché immobilier local. La rectification est motivée dans la proposition de rectification et non par la décision de rejet qui a seulement répondu aux moyens de la réclamation dans le cadre de l’obligation de motivation posée par l’article R*198-10 du LPF.

Ceci étant exposé,

Contrairement à ce qui est allégué, la contribuable a été avertie de la solidarité au paiement, tel que prévu à l’article 1705 du code général des impôts, dès le stade de la proposition de rectification, puisque les règles de solidarité ont été mentionnées au visa de l’article 1200 et suivants du code civil, applicable au moment des faits. Ce visa de l’article 1200 du code civil suffit, dès lors qu’il informe le contribuable du principe selon lequel chaque codébiteur peut être contraint pour la totalité de la dette. Ce qui importe est d’avoir respecté l’obligation d’information sur la solidarité entre les débiteurs. L’administration n’est pas tenue à peine de nullité de viser l’article 1705 du cgi dans la proposition de rectification.

Par ailleurs, le principe de solidarité a été formellement repris dans l’avis de mise en recouvrement en visant l’article 1705 du cgi, en application du principe de solidarité susrelaté entre les parties à un acte d’enregistrement ou entre cohéritiers d’une succession. C’est donc à bon droit que le tribunal a jugé que l’administration n’avait commis aucune irrégularité de ce chef.

S’agissant du caractère insuffisant de la motivation de la notification de redressement, la contribuable reproche une erreur d’identification du bien, des termes non comparables, des imprécisions, au regard des article L55 et L57 du livre des procédures fiscales.

L’article L57 du livre des procédures fiscales (ci-après, le 'LPF') énonce que : 'L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.'

Ainsi que l’a analysé le tribunal, la proposition de rectification a présenté la méthode d’évaluation employée, les critères retenus. L’administration a présenté trois termes de comparaison concernant des biens aussi proches que possible du bien contrôlé, les vente ont été conclues dans les six mois qui précèdent le fait générateur, l’un des biens étant situé dans le même immeuble et réunissant des caractéristiques similaires. Les deux autres termes concernent des biens immobiliers situés dans un périmètre très proche.
La cour adopte les motifs du tribunal en ce qu’il a considéré que le proposition de rectification était suffisamment motivée, au regard de ces éléments, qui démontrent que M^me B a pu prendre position, émettre des critiques des termes de comparaison et saisir la commission départementale de conciliation, conformément aux dispositions de l’article 57 du LPF.

Sur la nullité de la décision de rejet

M^me B sollicite également la nullité de la décision de rejet du 17 octobre 2018 au motif que les motifs en fait retenus par l’administration fiscale dans la décision de rejet, sont différents de ceux figuarnts dans la proposition de rectification. Elle soutient, au visa de l’article L.57 du livre des procédures fiscales, que les exigences de motivation en fait de la proposition de rectification n’ont pas été satisfaites.

L’administration réplique que la rectification est motivée dans la proposition de rectification et non par la décision de rejet qui a seulement répondu aux moyens de la réclamation dans le cadre de l’obligation de motivation posée par l’article R.198-10 du LPF.

Ceci étant exposé,

L’atteinte au caractère contradictoire de la procédure n’est pas établie dans la mesure où la rectification a été effectuées suivant la procédure de rectification et a été régulièrement motivée. La décision de rejet a quant à elle, répondu aux moyens de la réclamation, dans le cadre de l’obligation de motivation posée par l’article R. 198-10 du livre des procédures fiscales. Le moyen sera rejeté.

Sur les termes de comparaison

A titre subsidiaire, M^me B fait valaoir, au visa de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales, que l’administration fiscale n’apporte pas la preuve de l’insuffisance d’évaluation du bien litigieux, aux motif que les termes de comparaison qu’elle invoque portant sur la surface habitable, la date de construction, le lieu de situation, l’état d’entretien et l’environnement, ne portent pas sur des biens intrinsèquement similaires.

L’administration fiscale réplique qu’elle a évalué le bien en cause en pleine propriété à partir de la mpéthode par comparaison en retenant des mutations à titre onéreux de biens intrinsèquement similaires sur le marché immobilier local. Elle ajoute que les termes de comparaison choisis répondent aux critères de similarité exigés par la jurisprudence.

Ceci étant exposé,

Il sera rappelé que la valeur vénale réelle doit être déterminée à partir d’une comparaison tirée de la cession à l’époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires. Cette obligation n’implique pas pour autant que les biens pris en compte soient strictement identiques.

En l’espèce, le bien concerné est d’une superficie de 239 m2, a été construit en 1957, est situé au 4ème étage d’un immeuble en comprenant 6, est doté d’un ascenseur avec deux chambres de bonnes situées au rez de chaussé et de deux box. Le prix du m2 a été estimé dans l’acte notarié de donation à 9 119 euros.

L’administration fiscale a retenu les caractéristiques suivantes : la situation exceptionnelle du bien sur une voie très caleme, dans un immeuble de standing, donnant sur le Parc Monceau et la surface du bien.

Les termes de comparaison proposés portent sur des catégories cadastrales 2 et 3, alors que le bien concerné est de catégorie 4. Ils portent sur des surfaces habitables et des étages comparables (222 m2, 265 m2, 280 m2, au 3ème étage), dans un périmètre identique voire très proche.

Si l’administration a indiqué de manière erronée que la date de construction est de 1900, alors que l’immeuble se différencie des constructions de style haussmanien, il n’en demeure pas moins que les caractéristiques retenues répondent aux critères de similarité exigés en qualité de construction d’élément de confort et de localisation.

Comme l’a justement relevé le tribunal, l’administration au terme de son contrôle, a finalement retenu une valeur moindre par rapport à la valeur moyenne de ces trois ventes, en la fixant à 14 250 euros le m2, au lieu de 15 338 m2, correspondant à la valeur retenue par la commission départementale.

En outre, cette évaluation se révèlent être inférieure à la valeur moyenne des cessions proposées par M^me B par le canal d’un office notarial. Pour l’ensemble de ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

M^me X B, partie perdante au sens de l’articel 696 du code de procédure civile, sera tenue de supporter la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE M^me X B aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS