Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 17 MAI 2017 (n° , 08 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/09593

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/01726

APPELANTE :

SA HÔTEL DE CASTIGLIONE prise en la personne de ses représentants légaux

anciennement dénommée SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU FAUBOURG SAINT HONORÉ

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 572 074 854

XXX

XXX

Représentée par M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056, substitué par M^e Catherine DAUMAS

INTIMÉES :

SARL X prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Douai sous le XXX

XXX

XXX

SAS ZADIG ET VOLTAIRE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 413 484 981

55 rue Saint-Roch

XXX

Représentées par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant Assistées de M^e Pascal WILHELM de la SELAS WILHELM & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0024, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport, et, Madame Agnès THAUNAT, présidente.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

********** Faits et procédure :

Par acte sous seings privés du 1^er mars 2010, la SA Société Immobilière du Faubourg Saint Honoré (SIFS) a consenti a la SAS ZV France un bail dérogatoire pour une durée de 23 mois à compter du 1^er mars 2010 pour expirer le 31 janvier 2012 portant sur des locaux – boutique au rez-de-chaussée, 1^er et 2^e sous-sol de l’hôtel Castiglione – situés XXX à XXX

Par acte extrajudiciaire du 20 octobre 2011, la SIFS a donné congé à la SAS ZV France pour le 31 janvier 2012.

Par acte sous seings privés du 20 décembre 2011, la SIFS a consenti à la SARL X un bail dérogatoire pour une durée de 23 mois, à compter du 2 février 2012 pour expirer le 31 décembre 2013 portant sur des locaux – boutique au rez-de-chausée, 1^er et 2^e sous-sol dudit hôtel – situés XXX à XXX

Par acte du 5 février 2014, la SAS ZV France a assigné la SIFS aux fins de voir reconnaître qu’elle est titulaire d’un bail commercial depuis le 1^er février 2012 aux motifs qu’elle est restée en possession des locaux à l’issue du bail dérogatoire conclu entre elle et la SIFS le 1^er mars 2010, qu’elle a continué à y exploiter son activité commerciale après le 31 janvier 2012 et que la SIFS a, en réalité, interposé la SARL X afin de pouvoir conclure un nouveau bail dérogatoire et faire ainsi échec au statut des baux commerciaux.

Par acte extrajudiciaire du 16 mai 2014, la SIFS a fait délivrer a la SARL X un commandement de payer la somme de 73 742,21 euros correspondant au loyer du mois d’avril 2013 et à la régularisation des charges locatives des années 2012 et 2013. La SAS ZV France a voulu régler la somme mais la SIFS a refusé de la recevoir.

Par acte du 29 juillet 2014, la SIFS a assigné la SARL X en paiement de la somme de 73 742,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité contractuelle de chaque terme, sur le fondement du bail dérogatoire de courte durée conclue entre la SARL X et elle pour une durée de 23 mois à effet du 2 février 2012.

Par ordonnance du 15 septembre 2014, les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance du 11 février 2015, le juge de la mise en état a notamment autorisé, en l’état, la SAS ZV France a consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations la somme de 73 742,21 euros correspondant à la somme réclamée à la SARL X par la SIFS au titre du loyer du mois d’avril 2013 et d’une régularisation de charges pour 2012 et 2013, sans préjudice des droits des parties et de la décision qui sera rendue au fond par le tribunal.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 16 avril 2015, le Tribunal de grande instance de Paris :

— déclaré la SAS ZV France recevable en sa demande en requalification en bail commercial statutaire ;

— rappelé qu’en application de l’article L145-5 du code de commerce, il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, entre la société Immobilière du Faubourg Saint Honoré SIFS et la SAS ZV France, à compter du 1^er février 2012, pour une durée de neuf ans ;

— autorisé la Caisse des Dépôts et Consignations à remettre à la SIFS la somme de 73 742,21 euros consignée auprès d’elle par la SAS ZV France, sur le fondement de l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 février 2015 ;

— condamné la société Immobilière du Faubourg Saint Honoré SIFS à payer à la SAS ZV France et à la SARL X la somme totale de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné la SIFS aux dépens.

La société immobilière du Faubourg Saint Honoré SIFS a relevé appel de la décision par déclaration du 13 mai 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 31 janvier 2017, la société Immobilière du Faubourg Saint Honoré, (ci après SIFS), demande à la Cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 16 avril 2015 par la 18^e Chambre ' 2^e Section du Tribunal de Grande Instance de Paris,

Principalement

DIRE prescrite toute demande de requalification du bail dérogatoire en bail statutaire formé par la société ZV France, En conséquence,

DIRE irrecevable l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

DÉBOUTER les sociétés ZV France et X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions de quelque nature qu’elle soit.

En tout état de cause

RECEVOIR la société Immobilière du Faubourg Saint Honoré SIFS en ses demandes reconventionnelles à l’encontre de la société ZV France et en ses demandes principales à l’encontre de la société X.

CONSTATER que la société ZV France est sans droit ni titre dans les lieux.

ORDONNER l’expulsion dans les formes légales et accoutumées, sans délai, de la société ZV FRANCE et/ou en tant que de besoin de la société X, ainsi que de tous occupants de leur chef, des locaux situés 42 rue du Faubourg Saint-Honoré ' XXX, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu.

CONDAMNER la société ZV France à payer à la SIFS une indemnité d’occupation d’un montant de 50.000 € par mois, outre le remboursement de toutes les taxes et charges à compter du 1^er janvier 2014, jusqu’à parfaite et totale libération des lieux.

CONDAMNER la société X à payer à la SIFS une somme de 73 742,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter :

— du 1^er avril 2013, sur la somme de 39 657,04 euros,

— du 16 mai 2014, sur la somme de 34 085,17 euros.

CONSTATER que la société ZV France a consigné cette somme de 73 742,21 euros à la Caisse des Dépôts et Consignations et qu’en exécution du jugement ladite somme (plus intérêts 547,94 euros) a été remise à laSIFS, le 14 décembre 2015.

CONSTATER que les sociétés ZV France RANCE et X ne formulent, entre elles, aucune demande concernant le paiement de ladite somme de 73 742,21 euros.

Subsidiairement,

PRENDRE acte que sa remise par la Caisse des Dépôts et Consignations à la SIFS le 14 décembre 2015 a éteint la dette réclamée à titre principal à la société X.

DÉBOUTER la société ZV France RANCE et la société X de toutes leurs demandes incidentes de quelque nature qu’elles soient.

CONDAMNER solidairement la société ZV France et la société X à payer à la SIFS une indemnité de 20 000 euros, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement la société ZV France et la société X aux entiers dépens de la procédure que M^e Patrick Baudouin de la SCP Bouyeure Baudouin Daumas Chamard, avocat, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions signifiées le 26 décembre 2016, les sociétés ZV France et X demandent à la Cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en celle relative aux demandes indemnitaires de ZV France et de X

A titre principal :

DIRE ET JUGER ZV France recevable et bien fondée en ses demandes ;

CONSTATER que la société ZV France est restée en possession et a continué son exploitation commerciale après le 31 janvier 2012 dans les locaux situés au rez-de-chaussée du 42 rue du Faubourg Saint-Honoré à Paris aux fins d’y exploiter le même fonds de commerce ;

CONSTATER que les deux locations du 1^er mars 2010 au 31 janvier 2012 et du 2 février 2012 au 31 décembre 2013 portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée du 42 rue du Faubourg Saint-Honoré ont profité exclusivement à la société ZV France aux fins d’y exploiter le même fonds de commerce ;

DIRE ET JUGER que la société Immobilière Saint Honoré SIFS a délibérément interposé une société tierce, la société X, entre elle et la société ZV France, en contractant un second bail dérogatoire avec la société X, dans le but de faire échec au statut des baux commerciaux ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que la société Immobilière Saint Honoré SIFS a agi en fraude des droits de la société ZV France ;

DIRE ET JUGER que la société ZV France est titulaire depuis le 1^er février 2012 d’un bail commercial consenti à son profit par la SIFS ;

DIRE n’y avoir lieu à paiement par ZV France d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er janvier 2014 ;

DIRE que la société Immobilière Saint Honoré SIFS devra fournir à ZV France une quittance de loyer dans les 20 jours de la signification de l’arrêt prononcé pour tout versement de loyer à compter du 1^er janvier 2014 ;

DÉBOUTER la société Immobilière Saint Honoré SIFS de toutes ses demandes, y compris reconventionnelles, fins et conclusions ;

AUTORISER la Caisse des dépôts et Consignations à procéder à la libération de la somme de 73 742,21 euros consignée entre ses mains par ZV France au profit de la société Immobilière Faubourg Saint Honoré SIFS

DONNER ACTE à ZV France du bon règlement de cette somme à la société Immobilière Faubourg Saint Honoré SIFS.

A titre subsidiaire :

CONSTATER le paiement par ZV France de la somme de 36 500 euros mensuels à compter du 1^er janvier 2014 ;

FIXER à 73 742,21 euros le montant des sommes dues à la SIFS eu égard à son action en paiement dirigée à l’encontre de la SARL X et autoriser la Caisse des dépôts et Consignations à procéder à la libération de la somme de 73 742,21 euros consignée entre ses mains par ZV France au profit de la société Immobilière saint Honoré SIFS

DONNER ACTE à X du bon règlement de cette somme,

CONSTATER que le préjudice de la société Immobilière Saint Honoré SIFS n’est pas démontré ;

En conséquence,

DÉBOUTER la société Immobilière Saint Honoré SIFS de sa demande d’indemnisation ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société Immobilière Saint Honoré SIFS à verser la somme de 150 000 euros à la société ZV FRANCE à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive dans l’action en requalification du bail ;

CONDAMNER la société Immobilière Saint Honoré SIFS à verser à ZV France et X, chacune, la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive du fait de la demande en paiement avec intérêts au taux légal de la SIFS à son encontre ;

CONDAMNER la société Immobilière Saint Honoré SIFS à verser à la société ZV France la somme de 50 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

CONDAMNER la société Immobilière Saint Honoré SIFS à verser à la société X la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUR CE

Sur la prescription :

La Société Immobilière du Faubourg Saint Honoré SIFS fait valoir que la demande de requalification du bail dérogatoire en bail statutaire est irrecevable en raison de la prescription de l’article L 145-60 du code de commerce, que la règle régissant la prescription est celle issue du statut dont l’application est revendiquée (Cass. civ. 3^e, 23 nov. 2011, bull. civ III. N°199 ; Cass. civ. 3^e, 22 janv. 2013, n°11-22-984), que le délai de prescription de deux ans était expiré à la date de l’assignation au fond introduite par la société ZV France le 5 février 2014, le délai ayant commencé à courir à la date de signature du 2nd bail dérogatoire contesté, soit le 20 décembre 2011, et à tout le moins à compter du 31 janvier 2012, date d’expiration du 1^er bail dérogatoire.

Or l’action tendant à la requalification d’un bail dérogatoire en bail soumis au statut des baux commerciaux du fait du maintien dans les lieux du preneur à l’issue du bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale, la circonstance qu’est contesté par la société bailleresse le fait qu’il s’agisse du même preneur à bail n’est pas de nature à changer la nature de l’action et de la prescription applicable dès lors que la société ZV France revendique précisément que le second bail dérogatoire a été conclu par la SIFS avec la société X en fraude de ses droits et qu’elle n’a cessé d’exploiter son activité dans les locaux.

Il s’ensuit que l’action entreprise par la société ZV France n’est pas prescrite.

Sur la requalification du bail dérogatoire : La société SIFS fait cependant valoir qu’elle a légitimement cru signer un 2^e bail dérogatoire valide avec la société X, que les sociétés X et ZV France ne disposent d’aucun dirigeant, gérant ou associé, personne physique ou morale qui leur soit commun, qu’un constat des lieux, daté du 1^er février 2012, établi par la SCP J. Nocquet L Salomon J Flutre, huissiers de justice, atteste que la boutique était libre de toute occupation à cette date, qu’elle a reçu paiement (partiel) pendant le cours du bail dérogatoire des loyers et charges par la société X, et non par la société ZV France, que la société X, vendeur multimarques, était susceptible de distribuer la marque ZV France sans que cela démontre la poursuite du 1^er bail au profit de ZV France, que les sociétés ZV France et X étaient complices. Elle demande donc l’application du principe « la fraude corrompt tout » pour ne pas faire droit à la demande de requalification du bail émanant de la société ZV France qui repose sur son propre dol.

L’intimée ZV France soutient a contrario que la bailleresse a agi en fraude de ses droits dans le but d’éluder le statut des baux commerciaux, par le biais d’un montage consistant dans l’interposition d’une société tierce, que la société ZV France était encore en possession des lieux après le premier bail dérogatoire et a continué son exploitation commerciale sous la même enseigne après l’échéance de ce bail grâce à l’interposition de la société X qui n’était que locataire apparente des locaux, à la demande formelle de la SIFS, qu’elle-même n’a jamais cessé son exploitation, ce que confirme le fait que la société X n’a quasiment pas eu d’activité commerciale pendant cette période.

En application de L145-5 du code de commerce, dans ses dispositions alors applicables, il ne pouvait s’opérer un second bail dérogatoire au statut des baux commerciaux dès lors que le preneur à bail d’un local dans lequel il exploite un fonds de commerce au titre d’un bail d’une durée inférieure à 24 mois continue son exploitation dans ces mêmes locaux à l’expiration de cette durée.

Le constat dressé à l’issue du premier bail dérogatoire à la demande de la bailleresse de ce que les locaux sont vides de toute occupation ne vaut pas preuve irréfragable de ce que la société Zadig et Voltaire avait effectivement cessé toute exploitation alors que comme le souligne le tribunal, l’huissier requis n’a visité ni le premier sous-sol à destination de surface de vente ni le deuxième sous-sol des locaux, que les tickets de caisse révèlent une continuité d’exploitation dans les lieux au nom de la société Zadig et Voltaire et que la demande de permis modificatif déposée par la société Immobilière Faubourg Saint Honoré à la date du 17 janvier 2013 contient l’indication d’une 'devanture Zadig et Voltaire', que l’huissier chargé de délivrer la sommation de quitter les lieux le 27 décembre 2013 à la SARL X a rencontré le directeur de l’hôtel de Castiglione voisin qui lui a indiqué que c’est bien la société Zadig et Voltaire qui occupe les lieux sans qu’il connaisse le régime de cette occupation, que du reste un procès-verbal de constat dressé le 27 novembre 2013 à la requête de la société Zadig et Voltaire porte l’indication que la boutique est exploitée sous l’enseigne Zadig et Voltaire et qu’à l’intérieur de la boutique au rez-de-chaussée se trouvent de nombreux portants avec des vêtements de la marque Zadig et Voltaire ainsi que des accessoires de mode siglés de la même marque, qu’il existe au niveau inférieur une surface de vente comportant de nombreux vêtements de la même marque Zadig et Voltaire.

Ces indices suivant lesquelles la société Zadig et Voltaire a continué à occuper les lieux postérieurement au 1^er février 2012 sont confortés, ainsi que les premiers juges l’ont exactement relevé, par l’examen comparé des bilans de la société ZV France et de la société X qui fait ressortir pour la première en ce qui concerne la boutique de la rue du Faubourg Saint Honoré des chiffres d’affaires de 1 378 169,54 euros en 2012, 1 274 623,34 euros en 2013 et 969 168,95 euros en 2014 sans commune mesure avec ceux de la seconde qui produisait des chiffres d’affaires de 335 000 euros en 2012 et de 368 740 euros en 2013, pratiquement absorbés par des charges d’un montant quasiment équivalent.

Il a été exactement souligné que la société X qui a pour objet la vente de prêt-à -porter homme femme et enfant n’a ni notoriété ni garantie financière pour choisir de s’installer dans une rue aussi recherchée et générant des loyers élevés que celle du Faubourg Saint Honoré et qu’elle n’a en réalité pas été domiciliée à l’adresse des lieux loués ;

L’allégation par la bailleresse d’une fraude à son endroit est dans ces conditions inopérante alors qu’en bailleresse diligente, elle ne peut raisonnablement soutenir avoir choisi de substituer dans un lieu aussi emblématique du commerce de luxe et de haut de gamme de la capitale une société sans surface financière moyennant un loyer mensuel de 30 000 euros aux lieu et place de la société Zadig et Voltaire notoirement connue et alors que le preneur n’avait lui-même pas intérêt à la substitution opérée.

Il s’ensuit qu’il a été justement apprécié que l’apparence créée par le bail à effet du 1^er février 2012 ne visait qu’à masquer l’absence de relation continue entre la bailleresse SIFS et la société Zadig et Voltaire ; que ladite société qui s’est maintenue dans les lieux est fondée à revendiquer le bénéfice d’un bail soumis au statut des baux commerciaux d’une durée de neuf années à compter du 1^er février 2012.

Sur le règlement des sommes dues :

La société Immobilière Faubourg Saint Honoré demande le paiement par la société X des loyers et charges impayées pour la période antérieure au 31 décembre 2013, dues au titre du bail dérogatoire du 2 février 2012 ;

Le règlement de la somme avait été proposé par la société ZV, aux lieu et place de la société X à la société bailleresse qui a refusé ce paiement.

Le Tribunal a cependant autorisé la Caisse des Dépôts et Consignations auprès de laquelle la société ZV France avait consigné la somme due, à la remettre à la société SIFS, ce qui a eu lieu dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement qui est confirmé sur ce point également de telle sorte que la libération de cette somme a éteint la créance de la société Immobilière Faubourg saint Honoré.

Sur les dommages-intérêts :

Les sociétés ZV France et X, appelantes incidentes, invoquent un préjudice moral et financier du fait du comportement de l’appelante et demandent des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Elles fondent leur préjudice moral sur l’atteinte à la réputation, la menace permanente d’une expulsion, la privation d’une jouissance paisible et les procédures abusives, ZV FRANCE invoquant plus particulièrement le préjudice résultant des travaux effectués par l’appelante ayant entraîné selon elle une perte de chiffre d’affaire.

Les premiers juges ont retenu que la société ZV France avait participé à son propre préjudice en acceptant le montage opéré d’une société écran.

Les sociétés ZV France et X ne démontrent pas la réalité du préjudice qu’elles invoquent résultant des procédures intentées par la bailleresse, celui tiré des nuisances causées par les importants travaux menés dans l’ensemble immobilier étant sans lien avec la requalification du bail dérogatoire ;

L’existence de ces travaux permet seulement d’expliquer le contexte et le choix de la société Immobilière Faubourg Saint Honoré de proposer un montage juridique pour ne pas se lier pour une durée plus longue que celle de deux années succédant à deux autres années, auquel la société ZV France, avec le concours de la société X, s’est prêtée avec une complaisance que sa notoriété et la faculté de se faire assister d’un conseil n’auraient pas du l’autoriser à avoir;

La société ZV France n’a d’ailleurs revendiqué la permanence d’exploitation qu’à une date proche de l’expiration du second bail et à la suite de l’avis adressé par la société Immobilière Faubourg Saint Honoré à la société X lui annonçant son intention de dresser un état des lieux.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé de ce chef et en toutes ses dispositions.

La société Immobilière Faubourg Saint Honoré qui succombe supportera les entiers dépens et paiera aux sociétés X et ZV France une somme de 8 000 euros à chacune d’elles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Immobilière Faubourg Saint Honoré à payer aux sociétés X et ZV France la somme de 8 000 euros à chacune d’elles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE