Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 AVRIL 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/11854 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3QY4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/10827

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e David GOLDSTEIN et plaidant par M^e Julien KRIEF – SELEURL MONCEAU LITIS – avocat au barreau de PARIS, toque : G0402

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 36/[…] représenté par son syndic, le Cabinet ORBIREAL, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 531 257 632

C/O CABINET ORBIREAL

[…]

[…]

Représenté par M^e Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0032

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] à Paris 17ème est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Il est géré par son syndic actuel, le cabinet Jourdan. M. X est propriétaire des lots 53 et 54.

Par acte du 25 juillet 2014, M. X a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annulée la résolution n°5 de l’assemblée générale du 15 avril 2014 ainsi rédigée :

'Demande de réintégration de la somme de 8.068,15 € correspondant au remboursement des forfaits de consommation d’eau du lot n°53 dans les comptes de la copropriété qui ont été approuvés ces diverses années. Le conseil syndical informe l’assemblée générale que suite à la vérification des comptes de l’année 2012, il s’est aperçu que le compte de la copropriété avait été débité de cette somme correspondant à la consommation d’eau de l’appartement représentant le lot n°53 pour porter cette somme au crédit dudit lot. Après discussion, l’assemblée générale décide que cette somme doit être réinscrite au crédit de la copropriété car celle-ci ne peut pas surseoir aux manquements des copropriétaires'.

Par jugement du 21 avril 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté M X de sa demande d’annulation de la résolution n° 5 du 15 avril 2014,

- condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. X aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Alexandre Braun, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

M. X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 juin 2017.

Par ordonnance sur incident du 2 mai 2018, le conseiller de la mise en état a déclaré les conclusions du syndicat des copropriétaires du 14 novembre 2017 irrecevables.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 janvier 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 3 janvier 2022 par lesquelles M. X, appelant, invite la cour, au visa des articles 24 de la loi de 1965 et 1315 du code civil, à :

- infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°5 du 15 avril 2014,•

• condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné aux entiers dépens,• et débouté les parties de leurs autres demandes,•

en conséquence,

- le déclarer recevable en son appel,

- prononcer la nullité de la 5ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 36/[…] 2014,

- l’exonérer des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et /ou aux dispositions de la loi du 12 mai 2009,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, ainsi qu’aux entiers dépens,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et entiers dépens ;

SUR CE,

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le droit acquis résultant de l’approbation des comptes de l’année 2012

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose : '(…) L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (…)" ;

Devant la cour, M. X maintient que son compte a été crédité de 8.068,15 €, que le remboursement de cette somme constitue un droit acquis et qu’il ne pouvait y avoir de rectification par l’assemblée générale du 15 avril 2014 de cette décision prise lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2013 ;
En l’espèce, le tribunal a rappelé que la résolution n°4 de l’assemblée générale de 2013 porte sur l’approbation des comptes, et est ainsi rédigée : 'l’assemblée générale, après avoir énoncé les pièces annexes et en avoir délibéré, approuve les comptes présentés par le syndic, à la date du 30 septembre 2012, sous réserve de la vérification des compteurs signalés par ISTA 'bloqués’ et du remboursement GDF de 190 €' ;

Il en a exactement déduit que1'approbation des comptes ne validait pas les charges de consommation d’eau, ni leur répartition, qu’elle ne saurait de plus être interprétée comme une approbation des comptes individuels ;

De surcroît, il résulte bien des pièces produites devant la cour, que deux des compteurs de M. X ont été 'bloqués’ ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que la résolution attaquée ne remet donc pas en cause un droit acquis de M. X ;

Sur l’absence de fondement à la réintégration de la somme de 8.068,15 € sur le compte de charges de M. X

L’article 18 b du réglement de copropriété de l’immeuble prévoit que 'Les charges d’eau froide ne seront considérées comme charge individuelle que si la pose des compteurs divisionnaires dans chaque local est décidée par l’assemblée générale statuant à la majorité prévue par la loi (…). Chaque copropriétaire supportera alors les dépenses correspondant à la consommation d’eau froide indiquée par le compteur individuel installé dans son local quel qu’en soit l’occupant (…). La différence susceptible d’exister entre le total des consommations individuelles et celles relevées au compteur général de l’immeuble sera répartie au prorata des consommations individuelles a moins que la Compagnie des Eaux n’accepte de traiter directement avec chaque copropriétaire’ ;

M. X maintient en appel qu’en violation des stipulations du règlement de copropriété, les charges n’ont été réparties ni en tantièmes généraux, ni selon la quantité d’eau consommée ;

Il n’est pas contesté devant la cour, que les compteurs d’eau du lot de M. X n’ont pu être relevés de 2005 à 2012 du fait de l’impossibilité d’accès à ceux-ci et que les charges d’eau chaude et froide ont été appelées sur la base d’un forfait ;

Comme l’a dit le tribunal, les dispositions précitées du règlement de copropriété ne sauraient être interprétées comme de nature à dispenser un copropriétaire du paiement des charges de consommation d’eau en cas d’absence de compteur ou d’impossibilité d’accès à celui-ci ;

La circonstance selon laquelle, en raison du forfait, une somme supérieure à la consommation réelle a été facturée à M. X est ici inopérante ;

La résolution n° 5 n’encourt pas l’annulation du chef de la violation des dispositions du règlement de copropriété ;

Le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur le caractère infondé du débit opéré sur le compte de M. X

Comme en première instance, M. X produit un tableau opposant la consommation estimée à la consommation relevée ;

Il résulte des pièces produites aux débats et notamment relevé du compteur daté du 8 octobre 2012, ainsi que les relevés depuis le 26 novembre 2004, que les compteurs de son appartement n’ont pu être relevés depuis au moins 2005 (absences répétées) ;

Il résulte encore du courrier du mandataire de M. X daté du 5 mai 2014, que son appartement a été loué par M^me Y du 1er mai 1994 au 26 avril 2012, mais qu’aucun apurement de charges locatives n’a été opéré sur son compte entre le 1er janvier 2006 et le 1er avril 2012 ;

Il apparaît au vu du relevé de charges de copropriété de M. X pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012, qu’une somme de 8.165,44 € lui a été créditée lorsque au départ de sa locataire, la société ISTA a pu accéder aux quatre compteurs de son appartement et relever les index ;

Or, le contrôle réalisé a posteriori par le conseil syndical n’apparaît pas constitutif d’un abus de majorité dès lors qu’il résulte bien des pièces produites aux débats que deux des compteurs de l’appartement sont mentionnés comme bloqués par la société ISTA ;

Le caractère infondé de la demande de réintégration n’est pas établi ;

L’abus de majorité n’est donc pas démontré et l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 15 avril 2014 n’est pas encourue de ce chef ;

Sur les dépens et les articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, formulées par M. X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. X aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT