Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 07 JANVIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/09752 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDXFG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS – RG n° 21/53177

APPELANTE

S.C.I. FORUM PATRIMOINE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051

Assistée par M^e Anthony FAGE, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Odile COHEN

INTIMEE

S.A. SOCIÉTÉ FONCIERE FRANCO LIBANAISE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Marie-Laure CARTIER-MARRAUD de l’AARPI CARTIER MEYNIEL, avocat au barreau de PARIS, toque E1874

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 novembre 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

Par acte du 11 mars 1999, la société Montage Ingénierie Immobilière a consenti à la société Foncière Franco-libanaise un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux situés […].

La SCI Forum Patrimoine, qui est devenue propriétaire des locaux le 14 avril 2005, vient aux droits de la société Montage Ingénierie Immobilière.

Par acte du 15 septembre 2020, elle a fait délivrer à la société Foncière Franco-libanaise un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 29.975,88 euros, correspondant aux loyers et charges impayés du 11 mai au 30 septembre 2020.

Par acte du 9 mars 2021, elle a assigné la société Foncière Franco-libanaise devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et condamnation au paiement d’une provision de 103.911,72 euros au titre des loyers et charges impayés, deuxième trimestre 2021 inclus.

Par ordonnance du 18 mai 2021, le juge des référés a :

dit n’y avoir lieu à référé ;• laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;• laissé à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.•

Par déclaration du 25 mai 2021, la SCI Forum Patrimoine a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 16 novembre 2021, elle demande à la cour de :

• infirmer l’ordonnance entreprise en ce que le juge des référés a considéré que ses demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en paiement provisionnel comportent une contestation sérieuse ; débouter la société Foncière Franco-libanaise de l’intégralité de ses demandes ;•

Statuant à nouveau,

A titre principal,

• dire que la société Foncière Franco-libanaise, débitrice d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée, ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure susceptible de paralyser l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

• en conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu avec la société Foncière Franco-libanaise ;
A titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour venait à considérer que l’impossibilité pour la société Foncière Franco-libanaise de virer des fonds détenus à l’étranger constitue un cas de force majeure susceptible de paralyser l’acquisition de la clause résolutoire du bail, en tirer toutes les conséquences de droit et, partant, prononcer la résolution du bail ;

• dire et juger que l’absence de perspective de rétablissement de la société Foncière Franco-libanaise et son impossibilité d’exécuter ses obligations à son égard sont définitives, font peser sur elle une sujétion inacceptable et justifient de plein droit la résolution judiciaire du bail ;

Et, en tout état de cause,

• dire et juger que la société Foncière Franco-libanaise, ainsi que tous occupants de son chef, se trouvent occupants sans droit ni titre des locaux loués et leur ordonner de quitter les lieux, sans délais ;

• ordonner l’expulsion de la société Foncière Franco-libanaise ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe 46, […] et préciser que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

• ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

• condamner la société Foncière Franco-libanaise à lui payer, à titre de provision, la somme de 145.104,54 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 4ème trimestre 2021;

• condamner la société Foncière Franco-libanaise à lui payer, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel dû en vertu de l’application des dispositions du bail et qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

• condamner la société Foncière Franco-libanaise à lui payer la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner la société Foncière Franco-libanaise en tous les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront notamment le coût du commandement du 15 septembre 2020.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 16 novembre 2021, la société Foncière Franco-libanaise demande à la cour de :

• dire et juger que l’assignation se heurte à une contestation sérieuse eu égard à la situation de force majeure que constitue la crise financière au Liban ;

• dire que l’appréciation même de la force majeure et son applicabilité au paiement des loyers constitue une contestation sérieuse ; dire n’y avoir lieu à référé ;•

En conséquence,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;• rejeter l’ensemble des demandes provisionnelles de la SCI Forum Patrimoine ;•

A titre subsidiaire,

suspendre ses obligations de paiement ;• lui accorder des délais de grâce ;•

Enfin, en tout état de cause, • condamner la SCI Forum Patrimoine à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI Forum Patrimoine aux entiers dépens.•

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2021.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de provision au titre de la dette locative

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Foncière Franco-libanaise le 15 septembre 2020, pour un arriéré locatif de 29.975,88 euros, et il est constant que cette somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois.

Il convient de relever que l’action introduite par la SCI Forum Patrimoine ne se heurte pas aux dispositions de l’article 14 la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, la société Foncière Franco-libanaise ne soutenant pas exercer une activité économique affectée par une mesure de police administrative liée à la crise sanitaire et être éligible aux dispositions de ce texte.

Le premier juge a en revanche considéré que l’impossibilité de transférer des fonds du Liban vers la France à compter de juillet 2020, correspondant à la période des paiements réclamés dans le commandement de payer et à l’inexécution de celui-ci, était susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, de sorte qu’il existait une contestation sérieuse quant au jeu de la clause résolutoire et à la condamnation provisionnelle au paiement.

La société Foncière Franco-libanaise soutient en effet que tous ses revenus sont générés au Liban et que la crise économique et financière que traverse ce pays depuis l’automne 2019 revêt les caractéristiques de la force majeure en l’empêchant d’exécuter ses obligations contractuelles par suite du gel des avoirs bancaires ordonnés par l’Etat libanais. Elle expose que son patrimoine immobilier et ses comptes bancaires sont tous situés au Liban et que ses comptes sont bloqués, avec un refus des banques libanaises de transférer à l’étranger les liquidités qui s’y trouvent pour lui permettre de régler son loyer.

Aux termes de l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable à la cause, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Cependant, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118). En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu’il rende impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible.

Il convient d’ajouter que, si la société Foncière Franco-libanaise justifie avoir adressé des demandes de virement de fonds à ses banques libanaises, elle ne justifie pas avoir vainement tenté d’obtenir un crédit auprès des banques françaises pour régler sa dette, avec constitution de sûretés sur son patrimoine immobilier.

Faute de justifier d’une impossibilité totale d’exécuter son obligation de règlement des loyers, la condition d’irrésistibilité n’est pas remplie et la contestation n’est pas sérieuse.

Il n’est pas davantage sérieusement contestable que la SCI Forum Patrimoine, qui remplit son obligation de délivrance de la chose louée, ne peut se voir imposer une absence totale de règlement des loyers par sa locataire et ce, pendant une durée indéterminée, en l’absence de toute perspective d’évolution favorable de la situation à court ou moyen terme.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étant réunies.

En revanche, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par la locataire et de lui permettre de s’organiser pour solder sa dette locative, un report de paiement lui sera accordé en application des articles L. 145-41 du code de commerce précité et 1343-5 du code civil, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le décompte locatif produit par le bailleur et non contesté fait apparaître une dette de 145.104,54 euros au 29 octobre 2021, terme du 4ème trimestre 2021 inclus.

La locataire sera condamnée au paiement d’une provision de ce montant, son obligation de paiement des loyers et charges contractuels n’étant pas sérieusement contestable.

Ayant déjà bénéficié d’un délai de fait de près de seize mois depuis le commandement de payer, elle sera autorisée à se libérer de sa dette dans un délai de trois mois, soit au plus tard le 7 avril 2022.

Il est rappelé qu’à défaut d’apurement de sa dette avant cette date, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, selon les modalités précisées au dispositif.

La locataire sera alors, notamment, tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

La société Foncière Franco-libanaise, partie perdante, sera tenue aux dépens de première instance et d’appel, incluant notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2020.

Elle sera par suite condamnée à payer à la SCI Forum Patrimoine la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties sont réunies ;

Condamne par provision la société Foncière Franco-libanaise à payer à la SCI Forum Patrimoine la somme de 145.104,54 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayé arrêté au 29 octobre 2021, terme du 4ème trimestre 2021 inclus ;

Reporte le paiement de cette somme jusqu’au 7 avril 2022 au plus tard ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Foncière Franco-libanaise se libère de sa dette dans ce délai ;

Dit qu’à défaut de paiement de l’intégralité de la somme de 145.104,54 euros avant le 7 avril 2022 à minuit :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;• la clause résolutoire reprendra son plein effet ;•

• faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Foncière Franco-libanaise et de tous occupants de son chef des locaux loués situés […], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

• le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

• la société Foncière Franco-libanaise sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Forum Patrimoine une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Foncière Franco-libanaise aux dépens de première instance et d’appel, incluant le coût du commandement de payer du 15 septembre 2020 ;

La condamne à payer à la SCI Foncière Patrimoine la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.