Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05479 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFO65

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/00979

APPELANTE

S.C.I. ARTHUR ET PARMENTIER immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 843 550 724 , agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christophe OGER de la SCP BBO, avocat au barreau de PARIS, toque : R057

INTIMÉE

S.C.I. BENTEK immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 838 575 397, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 assistée de par M^e Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A235

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 27octobre 2023 prorogée au 03 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Une offre d’achat d’un bien immobilier situé [Adresse 2] (sans précision complémentaire de l’adresse) au prix de 256 000 euros, honoraires d’agence inclus et hors droits, payable comptant en totalité le jour de la signature de l’acte authentique de vente, a été signée sans condition suspensive de financement par Monsieur [K] [T] et le vendeur dont l’identité n’est pas précisée, valable jusqu’au 1er août 2019, selon acte sous seing privé du 31 juillet 2019.

Selon acte passé par devant Maître [Y] [N], notaire associé à [Localité 7], la société Arthur et Parmentier a consenti à la SCI Bentek une promesse unilatérale de vente portant un bien à destination de local commercial et un local à usage de vélo, cadastré Section BL n°[Cadastre 5] [Adresse 1] d’une contenance totale de 03 a 71 ca au prix de

256 000 euros en ce compris une commission de 14 000 euros taxe sur la valeur ajoutée incluse à la charge du promettant, stipulant une date de réalisation pouvant être demandée par le bénéficiaire jusqu’au 16 décembre 2019 inclusivement et la caducité de la promesse, passé ce délai, à défaut de réception par le notaire d’une déclaration d’intention d’acquérir le bien sans que le Promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité.

Une indemnité d’immobilisation de 25 600 euros, dont 10 000 euros ont été versés ensuite de l’ accord des parties en l’étude du notaire, en contre-partie du préjudice pouvant résulter pour celui-ci, en cas de non-réalisation de la promesse et notamment par suite de la perte que le Promettant éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente.

Par lettre recommandée du 23 décembre 2019 le conseil de la société Arthur et Parmentier notifiait à la SCI Bentek, prise en la personne de Monsieur [K] [T] et Monsieur [O] [L],la caducité de la promesse pour n’avoir pas été réalisée dans le délai prévu arrivant à échéance jusqu’au 16 décembre 2019 inclusivement.

Par courrier du 14 janvier 2020 le conseil de la SCI Bentek répondait par la voix de son conseil, qu’ayant sollicité la prolongation de la validité de la promesse pour une durée d’un mois supplémentaire refusé par le Promettant et proposé de régler l’ensemble des frais afférents à la promesse, sa cliente n’entendait pas déférer à la mise en demeure sollicitant que lui soit remboursé l’acompte de 10 000 euros qu’elle a payé à l’avant contrat.

Par exploit signifié le 23 janvier 2020 la SCI Arthur et Parmentier a fait assigner la SCI Bentek en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement prononcé le 17 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi:

'CONDAMNE la SCI ARTHUR & PARMENTIER à restituer à la SCI BENTEK la somme

10.000 euros séquestrée entre les mains de Me [M] [F], Notaire à [Localité 8] ;

— AUTORISE Me [M] [F], notaire à [Localité 8], à libérer la somme séquestrée au profit de la SCI BENTEK ;

— REJETTE la demande de condamnation de la SCI BENTEK au paiement de la somme de 25.600 € ;

— CONDAMNE la SCI ARTHUR & PARMENTIER à payer à la SCI BENTEK la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de la SCI ARTHUR & PARMENTIER au titre des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI ARTHUR & PARMENTIER aux dépens dont distraction au profit de M^e Chantal Astruc.

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire'

La SCI Arthur et Parmentier a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 15 mars 2022.

Par conclusions signifiées le 13 juin 2022 la société Arthur et parmentier demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil

Vu la promesse de vente en date du 10 septembre 2019

DIRE ET JUGER la SCI ARTHUR & PARMENTIER recevable et bien fondée en son appel

Y faisant droit

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— CONDAMNE la SCI ARTHUR & PARMENTIER à restituer à la SCI BENTEK la somme 10.000 euros séquestrée entre les mains de Me [M] [F], Notaire à Paris;

— AUTORISE Me [M] [F], notaire à [Localité 8], à libérer la somme séquestrée au profit de la SCI BENTEK ;

— REJETTE la demande de condamnation de la SCI BENTEK au paiement de la somme de 25.600 € ;

— CONDAMNE la SCI ARTHUR & PARMENTIER à payer à la SCI BENTEK la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de la SCI ARTHUR & PARMENTIER au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI ARTHUR & PARMENTIER aux dépens dont distraction au profit de M^e Chantal Astruc.

Statuant à nouveau :

— CONDAMNER la SCI BENTEK au paiement de la somme de 25.600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— AUTORISER à ce titre Maître [M] [F], Notaire à [Localité 8], constitué séquestre de la somme de 10.000 €, à se dessaisir de ladite somme au profit de la SCI ARTHUR & PARMENTIER ;

— DEBOUTER la SCI BENTEK de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SCI BENTEK au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de BBO SOCIETE D’AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Par conclusions signifiées le 13 septembre 2022 la SCI Bentek demande à la cour de:

Vu les dispositions légales invoquées, notamment les articles 1103,1104, 1304 alinéa 2, 1304-3, 1304-6, 1343-5, 1353 du Code civil,

Vu la jurisprudence applicable à l’espèce,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVANT la SCI BENTEK en ses demandes, fins et conclusions

Y faisant droit et déboutant la société ARTHUR ET PARMENTIER de toutes ses

demandes, fins et conclusions

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il :

— CONDAMNE la SCI ARTHUR & PARMENTIER à restituer à la SCI BENTEK la somme ;10.000 euros séquestrée entre les mains de Me [M] [F], Notaire à [Localité 8];

:- AUTORISE Me [M] [F], notaire à Paris, à libérer la somme séquestrée au profit de la SCI BENTEK ;

— REJETTE la demande de condamnation de la SCI BENTEK au paiement de la somme de 25.600 € ;

— CONDAMNE la SCI ARTHUR & PARMENTIER à payer à la SCI BENTEK la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de la SCI ARTHUR & PARMENTIER au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI ARTHUR & PARMENTIER aux dépens dont distraction au profit de M^e Chantal Astruc.

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire

Y AJOUTANT :

— CONDAMNER la société ARTHUR ET PARMENTIER à verser à la société BENTEK

une somme complémentaire de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du

Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société ARTHUR ET PARMENTIER aux entiers dépens de

première instance et d’appel avec distraction au profit de Maître Belgin PELIT JUMEL

pour ceux la concernant conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de

procédure civile.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire, la Cour devait faire droit aux prétentions de la société ARTHUR ET

PARMENTIER ;

— OCTROYER à la société BENTEK des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter

de toute éventuelle condamnation mise à sa charge.

La clôture était prononcée le 6 juillet 2023.

SUR QUOI,

LA COUR

1- L’indemnité d’immobilisation

Le tribunal, aux visas des articles 1103 et 1104 du code civil, a retenu, au soutien de la restitution au bénéficiaire de la somme de 10 000 euros, que les parties ont conditionné le versement de l’indemnité d’immobilisation au bénéfice du Promettant à la réalisation de l’intégralité des conditions suspensives, qu’il n’est pas contesté que la SCI Bentek n’a pas levé l’option avant le 16 décembre 2019 et que dès lors il est établi que deux au moins des conditions suspensives ne se sont pas réalisées dans le délai contractuel justifiant le rejet de la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation au Promettant.

La société Arthur & Parmentier, au soutien de l’infirmation du jugement, fait valoir que la caducité est acquise par le fait que la SCI Bentek, bénéficiaire de la promesse, a, par la voix de son conseil, expressément confirmé n’avoir pas notifié son intention d’acquérir le bien. Elle ajoute qu’elle ne saurait supporter les conséquences d’une quelconque difficulté extérieure à la promesse rencontrée par le bénéficiaire de l’offre, qu’elle n’avait aucune obligation d’accepter une prolongation de la durée de validité de la promesse et qu’il est fantaisiste de la part de l’intimé d’exiger que le Promettant lève les conditions suspensives stipulées de manière habituelle pour que le Bénéficiaire soit lui-même en mesure de lever l’option alors que la date du 16 décembre 2019 n’est pas celle de la réalisation des conditions suspensives mais celle à laquelle la SCI Bentek devait lever l’option, la SCI Arthur & Parmentier étant libre, avant ou après cette date, de lever ses propres conditions suspensives.

Elle observe en tout état de cause qu’à hauteur d’appel, un courrier du notaire confirme que l’intégralité des conditions supensives étaient réalisées dès avant le 16 décembre 2009, le dossier ayant été complété le 12 décembre, par la réception du pré-état daté du syndic et du certificat de l’article 20-II cependant que ce même notaire témoigne que tous ces documents dont la validité est limitée à un mois, auraient pu être communiqués au notaire dès le 13 décembre pour une signature prévue le 16 au plus tard s’il ne nous avait pas fait part du défaut de financement de son client.'

La SCI Bentek oppose, au soutien de la confirmation du jugement, que les conditions suspensives tenant à la justification par le Promettant d’une origine de propriété trentenaire et régulière remontant à un titre translatif de propriété, à l’état daté, au certificat du syndic et à la purge des inscriptions et hypothèques, conditions que l’appelante qualifie d’usage, devaient être réalisées avant le 16 décembre 2019, ce qui n’a pas été le cas, faisant ainsi obstacle à la levée de l’option par le Bénéficiaire.

Elle conclut à l’identité de la date de levée de l’option et de celle de la réalisation de la vente et observe, ensuite de la communication à hauteur d’appel de l’attestation du notaire, que la circonstance que l’état daté ait été établi par le syndic de copropriété en prévision d’une vente éventuelle n’équivaut pas à l’état hypothécaire, ne fait pas la preuve de l’origine de propriété trentenaire et ne permet pas d’accréditer la thèse selon laquelle tous les documents érigés en conditions supensives avaient été transmis avant le 16 décembre 2019 au bénéficiaire de la promesse. Elle en infère que la caducité de la promesse est imputable à la société Arthur & parmentier faute de réalisation de l’intégralité des conditions suspensives stipulées à sa charge avant la date prévue pour la levée de l’option et la signature de la vente.

Réponse de la cour,

Selon les dispositions du Code civil :

— article 1103 :' Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

— article 1104 : 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.'

La promesse unilatérale de vente reçue le 10 septembre 2019 par devant Maître [Y] [N] stipule les conditions suivantes :

— une date de réalisation pouvant être demandée par le bénéficiaire jusqu’au 16 décembre 2019 inclusivement

— la caducité de la promesse, passé ce délai, à défaut de réception par le notaire d’une déclaration d’intention d’acquérir le bien sans que le Promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité

— deux modalités de réalisation de la promesse : soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement en les livres du notaire soussigné du prix de vente et des frais d’acquisition dans le délai ci-dessus soit par la levée de l’option, formalisée par le Bénéficiaire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par écrit, remis contre récépissé réalisée dans le même délai

— une condition de validité de l’option tenant au versement par le Bénéficiaire entre les mains du notaire chargé de dresser l’acte, d’une somme suffisante pour, avec le montant de l’indemnité d’immobilisation et le montant des prêts, le cas échéant, assurer le paiement total du prix et des frais de l’opération, indiquée par ledit notaire, au moyen d’un virement bancaire, à défaut de quoi l’option sera considérée comme non levée par le Bénéficiaire

— le report du transfert de propriété au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix et des frais même si l’échange de consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente

— la prorogation automatique du délai de réalisation de l’acte aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle ledit notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours si à la date de réalisation de la promesse les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction

— la déchéance de plein droit du bénéfice de la promesse au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus avec paiement intégral du prix et des frais comme indiqué auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du Promettant qui disposera alors librement des biens, nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le Bénéficiaire

— plusieurs conditions suspensives, la non-réalisation d’une seule entraînant la caducité de l’acte sauf l’hypothèse de renonciation du Bénéficiaire, ensuite d’un accord préalable des parties tenant à l’absence de servitude ou prescriptions administratives susceptibles de nuire au droit de propriété, à la justification d’une origine de propriété trentenaire et régulière remontant à un titre translatif de propriété, à la purge des inscriptions de privilège ou d’hypothèque, à la délivrance d’un diagnostic termite négatif, au non-exercice du droit de préemption urbain et bénéficiant au locataire, à l’établissement, préalablement à la régularisation de la vente, du modificatif à l’état descritif de division du règlement de copropriété approuvé en l’assemblée générale des copropriétaires.

La lecture de ces clauses établit que les parties ont entendu faire de la date d’échéance de la promesse soit le 19 décembre 2019 inclusivement, celle à laquelle devait intervenir alternativement :

— la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la promesse par le paiement intégral du prix

— la manifestation de la volonté du bénéficiaire formalisée par acte d’huissier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par écrit, remis contre récépissé de lever l’option sauf prorogation automatique du délai de réalisation de l’acte si, à la date de réalisation de la promesse, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction.

Le courrier adressé par Maître [M] [F], notaire instrumentaire, à la société Arthur & Parmentier le 9 mars 2022, au rappel des différentes conditions suspensives énoncées par la promesse et des diligences accomplies par l’étude, l’intégralité des conditions suspensives étaient bien réalisées dès le 6 décembre 2019, date de la communication au notaire du complément du dossier d’usage comprenant les pièces non annexées à l’avant contrat incluant la prorogation de l’état hypothécaire et l’accord de main levée partielle du créancier inscrit, assorti d’une demande de rendez-vous de signature.

Maître [F] affirme : ' Au surplus, il est à préciser que le confrère ne nous a jamais demandé de complément de pièce mais qu’en revanche par courriel du 13 décembre, il nous a précisé que sa cliente n’était pas en mesure de régulariser la vente pour défaut de financement.' (souligné et en caractère gras dans le texte)

Il est en outre démontré par le courrier du 14 janvier 2020 adressé par le conseil de la SCI Bentek, en réponse à la notification de la caducité de la promesse envoyée par lettre recommandée du 23 décembre 2019 que celle-ci n’a pas fait de la non-réalisation de l’une des conditions suspensives stipulées en sa faveur la cause de la non levée de l’option mais qu’elle a justifié le fait de ne pas avoir notifié son intention d’acquérir le bien litigieux uniquement par le défaut d’instruction dans le délai de la promesse de sa demande de financement s’exprimant en ces termes :

'La SCI Benteck ne conteste pas le fait de ne pas avoir notifié son intention d’acquérir le bien objet du présent litige.

Toutefois,bien que le recours à un emprunt était exclu aux termes de la promesse, votre cliente savait pertinemment que la SCI Bentek entendait recourir à un prêt pour acquérir le bien.

Or, il s’est avéré que le gérant de la SCI Bentek a été victime d’une usurpation d’identité aec de graves conséquences ce qui a entraîné un rallongement significatif de la durée nécessaire à l’obtention de son crédit.

De ce fait, le dossier de prêt n’a pu être instruit dans les délais.

Votre cliente en a naturellement été informée.

En toute bonne foi, la SCI Bentek a sollicité la prolongation de la validité de la promesse pour une durée d’un mois supplémentaire.

Votre cliente l’a expressément refusé.

Toujours pour prover sa bonne foi, la société Bentek a proposé de régler l’ensemble des frais afférents à la promesse de vente.

Votre cliente réclame le paiement d’une somme de 25 600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation alors qu’il aurait suffit à votre cliente d’accorder ce délai d’un mois supplémentaire pour que la signature définitive puisse avoir lieu et ainsi éviter la situation actuelle.

C’est donc votre cliente qui porte la responsabilité de la non réalisation de la vente définitive.

Cette somme constitutive d’une clause pénale est susceptible d’être modérée d’office par le juge, notamment au regard de la situation des parties.

En l’occurrence, le préjudice réllement subi pa rla société Arthur et parmentier est minime et la bonne foi de la société Bentek est totale.

En conséquence ma cliente n’entend pas déférer à votre mise en demeure et sollicite que lui soit remboursé l’acompte de 10 000 euros qu’elle a payé à l’avant contrat.'

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que toutes les conditions suspensives stipulées en la faveur de la SCI Bentek, Bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, étaient bien réalisées à la date d’échéance de la promesse le 19 décembre 2019 inclusivement, qu’elle n’a pas levé l’option pour une circonstance extérieure à l’acte, tenant à la non obtention d’un financement dont elle n’avait pas fait une condition suspensive stipulée en sa faveur et qu’ainsi l’indemnité d’immobilisation reste acquise au Promettant intégralement en application de la clause éponyme de la promesse.

Cette clause qui constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la levée de l’option stipulée de manière forfaitaire mais proportionnée au prix de la vente dont elle représente 10%, ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation de nature à le priver de sa liberté d’opter et ne peut être requalifiée en une clause pénale puisqu’elle ne sanctionne pas une faute qui soit imputable au bénéficiaire lequel était libre d’exercer ou pas sa faculté d’option.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions et la SCI Bentek condamnée au paiement de la somme de 25 600 euros au profit de la SCI Arthur & Parmentier, au titre de l’indemnité d’immobilisation cependant que Maître [M] [F], notaire, doit en conséquence être autorisé à se dessaisir de la somme de 10 000 euros dont il était constitué séquestre aux termes de la promesse reçue le 10 septembre 2019, au profit de la société SCI Arthur & Parmentier.

2- Les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil alinéa 1 et 3 : ' Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.'

En l’absence de tout élément communiqué par l’intimé pour justifier de sa situation au regard des délais de paiements dont il réclame subsidiairement le bénéfice, sa demande tendant à se voir octroyer un délai de 24 mois pour s’acquitter de la condamnation éventuelle prononcée à son encontre sera rejetée.

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement du chef des frais irrépétibles et de dépens.

La SCI Bentek sera condamnée à régler à la SCI Arthur & Parmentier une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

La Cour,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la SCI BENTEK à payer à la SCI Arthur & Parmentier la somme de 25.600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

AUTORISE Maître [M] [F], Notaire constitué séquestre de la somme de 10.000 €, à se dessaisir de ladite somme au profit de la SCI ARTHUR & PARMENTIER ;

DÉBOUTE la SCI BENTEK de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE la SCI BENTEK au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance

et d’appel, dont distraction au profit de BBO SOCIETE D’AVOCATS conformément aux

dispositions de l’article 699 du CPC.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,