Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 MAI 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/22125 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3SZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 septembre 2021 – Tribunal judiciaire d’EVRY – RG n° 19/04088

APPELANT

Monsieur [O] [F] né le 24 Septembre 1962 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

INTIMÉ

Maître [Y] [M]es-qualité de mandataire liquidateur de la société FONCIERE LA VENITIE, fonctions auxquelles il a été désigné suivant jugement du Tribunal de Commerce de Nantes en date du 17 février 2016, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nadia ANDRE de la SELAS CMH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 mars 2023en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Corinne JACQUEMIN, Conseillère

M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société FONCIERE LA VENITIE, promoteur, fait construire sur la commune de [Localité 7].

Par acte authentique en date du 30 décembre 2010, Monsieur [F] a acquis, en l’état futur d’achèvement, auprès de la SARL FONCIERE LA VENITIE, le lot n° 71 comprenant un appartement au troisième étage et les 97/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, d’un ensemble immobilier en copropriété alors dénommé Résidence Impératrice Eugénie, sise sur la commune de [Localité 7] ([Localité 8]), à l’ange du [Adresse 6] et de l'[Adresse 5], moyennant le prix de 133 805 euros.

Cette ensemble immobilier était à usage de résidence de tourisme, comprenant notamment 68 appartements, un espace bar/salle à manger et des salles de séminaires au rez-de-chaussée.

Les biens objet de la vente devaient être achevés, au sens de l’article R.261-1 du Code de la Construction et de l’habitation, pour être livrés à la fin du 4ème trimestre 2011.

Concomitamment à l’acquisition, il était établi un projet de bail commercial au profit de la société ANTIPODES RESORT, pressentie pour l’exploitation de la résidence, qui prévoyait un loyer d’un montant annuel de 5 783, 51 euros (TTC) qui n’a jamais été suivi d’effet en raison de l’ouverture à l’égard de cette dernière, d’une procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire le 18 avril 2012.

C’est dans ces conditions que la société SERIE (Société d’Exploitation de la Résidence Impératrice Eugénie) a été constituée par Monsieur [P], par ailleurs gérant de la SARL FONCIERE LA VENITIE, aux fins de reprendre l’exploitation et la commercialisation de la résidence.

Un procès-verbal de réception avec réserves était établi avec certaines entreprises le 12 septembre 2014.

Le 17 décembre 2014, la société FONCIERE LA VENITIE était placée en redressement judiciaire par le Tribunal de Commerce de Nantes, converti en liquidation judiciaire le 17 février 2016, Maître [M], étant désigné en qualité de liquidateur.

Les 15 décembre 2015 et 8 décembre 2017, le mandataire liquidateur a mis en demeure Monsieur [F] de s’acquitter du solde du prix, soit la somme de 12 306,23 €.

Soutenant que Monsieur [F] ne s’était pas acquitté du solde du prix de vente susvisé, Maître [M] ès-qualités de mandataire liquidateur de la société FONCIERE LA VENITIE l’a fait assigner par acte d’huissier en date du 24 avril 2019 devant le tribunal judiciaire d’EVRY, lequel a, par jugement du 23 septembre 2021, condamné Monsieur [F] à payer à Maître [M], ès-qualités, la somme de 12 306,23 € au titre du solde du prix, outre 1 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [F] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 décembre 2021.

En ses dernières conclusions, Monsieur [F] demande à la cour d’infirmer toutes ses dispositions le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de débouter Maître [M] ès-qualités de l’ensemble de ses demandes, de déclarer les siennes recevables et bien fondées, et à titre subsidiaire, de prononcer la compensation des créances et dettes connexes.

En tout état de cause, il demande de condamner Maître [M] ès-qualités à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] fait valoir, concernant la demande en paiement du solde du prix de vente, à laquelle il s’oppose, que le demandeur ne justifie aucunement par les pièces qu’il verse du quantum de sa créance, que la livraison du bien étant intervenue plus de 3 ans après la date contractuellement fixée, il est fondé à invoquer l’exception d’inexécution et par conséquent, à consigner le solde réclamé en raison du retard dans la livraison des lots par le constructeur.

Au soutien de ses demandes, il expose que la société SERIE a repris l’exploitation du lot lui appartenant selon les mêmes termes que ceux convenus initialement avec la société ANTIPODES RESORT, sans toutefois qu’un bail commercial soit signé, ni que la société SERIE lui verse les loyers convenus depuis 2012, de sorte qu’il estime être créancier de la somme de 34 701, 66 € au titre des loyers échus restant dus pour les années 2012 à 2017, sauf à parfaire.

Il ajoute que dès lors qu’il existe une collusion frauduleuse entre la société SERIE et la FONCIERE VENITIE, ayant toutes deux le même représentant légal, il n’existe pour lui aucun doute quant à l’existence d’une relation contractuelle tripartite entre la société FONCIERE LA VENETIE, la société SERIE, et lui-même.

A titre subsidiaire, si la Cour estimait devoir faire droit à la demande de la société FONCIERE LA VENETIE, il soutient être fondé à invoquer la compensation légale de l’article 1289 ancien du Code civil.

A cet égard, il argue de ce qu’il a déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire le 3 mars 2015 et qu’il importe peu que le Juge-commissaire de la procédure collective l’ait rejetée suivant ordonnance du 7 septembre 2016, la Cour de Cassation ayant jugé que dès lors que la déclaration de créance a été effectuée, la compensation peut être invoquée, de sorte qu’ayant respecté son obligation de déclaration de créance, il importe peu de savoir si la créance a été ou non admise au passif.

Par ses dernières conclusions, Maître [M] demande de confirmer le jugement du 23 septembre 2021 en toutes ses dispositions, et de condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’obligation à paiement de Monsieur [F], il fait valoir qu’à compter de la livraison du bien, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien, et qu’un retard dans la livraison ne saurait être considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde.

Il ajoute qu’il résulte du Grand Livre VEFA que Monsieur [F] reste débiteur de la somme de 12.306,23 euros, et que faute pour lui de justifier d’une créance admise au passif de la liquidation judiciaire en rapport avec de quelconques obligations qui auraient incombées à la société FONCIERE LA VENITIE, il doit être condamné au paiement.

Sur l’exception de compensation alléguée par Monsieur [F], il soutient que la créance déclarée par Monsieur [F] pour une montant de 30 000 € dans le cadre de la procédure collective de la société FONCIERE VENITIE ayant été rejetée, suivant ordonnance du Juge Commissaire en date du 7 septembre 2016, non frappée d’un quelconque recours, celui-ci ne peut demander à la cour de fixer sa créance et d’accepter l’application du principe de l’exception de compensation légale.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L’article 1601-3 du code civil dispose que « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l’avancement des travaux'»

Par application des dispositions de l’article Article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

—  35% du prix à l’achèvement des fondations ;

—  70% à la mise hors d’eau ;

—  95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat'. »

En l’espèce, l’acte de vente conclu le 30 décembre 2010 entre la société FONCIERE LA VENITIE et Monsieur [F] comporte une clause « Paiement du prix » de laquelle il résulte que le prix principal fixé, soit 133 805,00 €, sera payable pour la partie immobilière, savoir 122 652,00 €  :

A la signature de l’acte authentique 5% 6 132,60 €

A l’achèvement des fondations 30% 36 795,60 €

Au plancher haut 1er étage 20% 24 530,40 €

A la mise hors d’eau 15% 18 397,80 €

A la réalisation des plâtres 20% 24 530,40 €

A l’achèvement de l’immeuble 5% 6 132,60 €

A la livraison 6 132 ,60 €

Et pour la partie mobilière, soit 11 153,00 € :

50% à la signature de l’acte authentique 5 576,50 €

—  50% deux mois avant l’achèvement 5 576,50 €

Il y est en outre indiqué au paragraphe « Partie du prix exigible » que l’acquéreur a versé, par la comptabilité du notaire, la somme de 11 709,10 € au vendeur qui lui en a donné quittance.

Il résulte du Grand Livre Clients VEFA produit par Maître [M] que concernant le lot n°301 B de Monsieur [F], celui s’est ensuite acquitté de la somme restant due après ce premier paiement, soit 122 095,90 €, par des versements de 36 795,60 € le 16/06/2011, 24 530,40 € le 03/10/2011, 18 397,80 € le 23/11/2011, 24 530,40 € le 22/12/2011 et 5 576,50 € le 29/03/2012, soit un solde débiteur après ajustement de la TVA à 20% pour un montant de 41,03 €, de 12 306,23 €.

Monsieur [F], qui invoque un important retard dans la livraison des biens objet de la vente, ne conteste toutefois pas que ceux-ci ont bien été livrés, indiquant au contraire que la résidence est exploitée par la société SERIE, qui n’est pas partie à l’instance, et qu’il aurait même pu réserver son propre appartement.

A cet égard, à supposer que cet argument ait pu avoir une quelconque incidence sur le bien-fondé de la demande en paiement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, force est de constater que Monsieur [F] ne démontre pas que son propre lot est effectivement exploité, la réservation dont il fait état dans sa pièce n°9 portant sur « un studio » 302, alors que son lot était le n°301 B.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que le bien, objet de la vente, n’est pas terminé ni livré, Monsieur [F] est bien tenu de payer le solde restant dû sur le prix de vente.

Par ailleurs, si Monsieur [F] fait état dans la partie discussion de ces conclusions de ce que le retard de livraison l’autoriserait à consigner le solde du prix, dont il reconnaît ainsi être débiteur, il n’a pas formulé expressément au dispositif desdites conclusions une telle demande.

Or, l’article 954 dernier alinéa dispose que « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif », de sorte que faute de demande de consignation dans le dispositif de ses conclusions, la cour n’a pas à statuer sur cette « prétention ».

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [F] à payer à Maître [M], ès-qualités, la somme de 12 306,23 €.

II -SUR LA DEMANDE DE COMPENSATION

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Par ailleurs, il est constat que l’obligation pour tout créancier d’une somme d’argent née antérieurement au jugement d’ouverture de déclarer sa créance au passif du débiteur, sanctionnée en cas de défaut par l’inopposabilité de cette créance à la procédure collective, subsiste même dans le cas où est invoquée la compensation pour créance connexe.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats, que Monsieur [F] a déclaré procédé à une déclaration de créance pour un montant provisionnel de 30 000 € auprès du mandataire judiciaire le 3 mars 2015, et que celle-ci a été rejetée par une ordo du juge-commissaire du tribunal de commerce de Nantes en date du 7 septembre 2016, laquelle n’a pas fait l’objet d’un recours et se trouve donc définitive.

Or, contrairement à ce que soutient Monsieur [F], il ne suffit pas, pour que la compensation puisse être invoquée et admise, que la déclaration de créance ait été effectuée, mais bien que cette prétendue créance connexe ait été préalablement admise au passif de la liquidation judiciaire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, Monsieur [F] n’ayant en conséquence pas de créance opposable à compenser, étant en outre observé que les sociétés SERIE et FONCIERE LA VENITIE, ainsi que leur gérant Monsieur [P], sont des personnes juridiques distinctes, ce qui exclut en toute hypothèse toute compensation entre le solde du prix d’acquisition du lot auprès de la SARL FONCIERE LA VENITIE et le montant éventuel et hypothétique du préjudice allégué lié à l’exploitation commerciale de son lot par la société SERIE.

En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [F] de sa demande de compensation.

Il sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

III -SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] succombant en toutes ses prétentions, il doit être condamné aux dépens d’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, et sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il serait inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de Maître [M], ès-qualités, l’intégralité des frais non compris dans les dépens, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [F] à lui payer la somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Evry en date du 23 septembre 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [O] [F] à payer à Maître [M], ès-qualités de mandataire de la société FONCIERE LA VENITIE la somme de 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [O] [F] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,