Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 12 AVRIL 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/00653 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBH27

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2019 -Tribunal de Commerce de BOBIGNY – RG n° 2017F00559

APPELANT

Monsieur [U] [L]

né le 21 mars 1957 à [Localité 5] (Portugal)

nationalité: portugaise

Demeurant:

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté et assisté de M^e Olivier DE BOISSIEU, avocat au barreau de PARIS, toque

E 0099

INTIME

Monsieur [T] [N] [J]

né le 16 décembre 1948 à [Localité 4] (Algérie)

nationalité: algérienne

Demeurant:

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU-CICUREL-MEYNARD, avocats au barreau de PARIS, toque P 0240

Assisté de M^e Gérard FAIVRE, avocat au barreau de Seine SAINT DENIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie GIROUSSE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALAY, président

M^me Marie GIROUSSE, conseillère

Monsieur Douglas BERTHE, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Véronique COUVET

ARRÊT :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie GIROUSSE, Conseillère, par suite d’un empêchement du président, et par M^me Laurène BLANCO, Greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 27 mai 2015, M. [T] [N] [J], bénéficiaire d’un bail commercial consenti par l’indivision [R] portant sur un immeuble à destination de CAFE BAR RESTAURANT HOTEL MEUBLE situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93), a donné en location gérance à M. [U] [L] la partie BAR RESTAURANT située au rez-de-chaussée, pour une année tacitement renouvelelable à compter du 15 juin 2015 avec faculté de donner congé moyennant un préavis de trois mois, moyennant une redevance mensuelle de 1.500 € HT comprenant un montant de 700 € au titre du loyer immobilier. Le contrat de location-gérance stipulait qu’ 'en contrepartie de l’installation et d’une hotte dans la cuisine, le locataire gérant est expressément exonéré du paiement de la première échéance.(15 juin au 14 juillet)'.

En octobre 2015, le Servide d’Hygiène de la Mairie de Saint-Ouen a demandé la modification de l’évacuation de la hotte afin notamment que celle-ci débouche au dessus du toit de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2016, M. [N] [J] mettait M. [L] en demeure de régler les loyers de janvier et février 2016 et l’informait qu’il n’entendait pas renouveler le contrat de location-gérance venant à expiration le 15 juin 2016. M. [L] a restitué les locaux.

Par acte d’huissier du 29 mars 2017, M. [L] a fait assigner M. [N] [J] devant le tribunal de commerce de Bobigny en paiement de dommages et intérêts et de restitution du dépôt de garantie.

Par jugement du 26 novembre 2019, le tribunal de commerce de Bobigny a dit que c’est le refus de M. [L] de faire procéder aux travaux de mise en conformité qui est à l’origine de sa perte de chance d’exploiter le grill qu’il avait installé et en conséquence l’a débouté de ses demandes de dommages et intérêts ; a condamné M. [L] au paiement du solde des redevances non réglées soit 800 € après imputation du dépôt de garantie ; ordonné l’exécution provisoire du jugement; condamné M. [L] à payer à M. [N] [J] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné M. [L] aux dépens .

Par déclaration du 23 décembre 2019, M. [L] a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 12 octobre 2022, l’instruction a été clôturée.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 03 décembre 2020, M. [L], appelant, demande à la Cour de déclarer son appel recevable ; le juger bien fondé ; infirmer le jugement entrepris ; octroyer à l’appelant à titre de dommages et intérêts : au titre de la perte d’une chance d’exploiter le fonds de commerce : 50 000 €, de l’ indemnisation pour le montant des travaux effectués : 4 422 €, du remboursement de la caution : 10 000 €, du préjudice moral : 10 000 €, du remboursement des redevances payées : 9 000 € ; condamner la partie adverse à 2 500 € de dommages et intérêts au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la partie adverse en tous les dépens.

Par conclusions déposées le 20 septembre 2022, M. [N] [J], intimé, demande à la Cour de déclarer M. [L] irrecevable et mal fondé en son appel ; confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions; confirmer le jugement qui a débouté M. [L] de l’ensemble de ses demandes ; le confirmer en ce qu’il a fait droit à sa demande reconventionnelle et l’a condamné à lui payer la somme de 800 € pour solde des redevances après imputation du dépôt de garantie, sous réserve du solde des autres factures de fournitures ; le confirmer en ce qu’il l’a condamné à lui payer une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera portée à la somme de 5 000 € pour tenir compte des frais exposés pour sa défense devant la Cour; le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Le contrat de location-gérance par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions spécifiques des articles L144-1 et suivants mais aussi par les dispositions générales du code civil relatives au contrat de louage.

Il en résulte qu’en application des articles 1719 et 1720 du code civil, le loueur de fonds a l’obligation de délivrer un fonds apte à l’usage auquel il est destinée aux termes du contrat de location-gérance, doit l’entretenir en état de servir à cet usage, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail, la maintenir en bon état de réparations et doit réaliser les travaux imposés par l’administration compte tenu de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle .

Les dispositions contractuelles selon lesquelles le locataire-gérant prend les locaux en l’état ou s’engage à réaliser certains travaux dérogeant aux articles 1719 et 1720 précités doivent s’interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Aussi les travaux de mise en conformité exigés par l’administration ne peuvent ils être mis à la charge du locataire que par une clause expresse du contrat et à condition qu’elle soit précise et vise ce type de travaux.

En l’espèce, le contrat de location-gérance porte sur 'la partie BAR-RESTAURANT d’un fonds de commerce de BAR-RESTAURANT-HOTEL MEUBLE', il doit donc être conforme à sa destination contractuelle de restaurant, l’argument selon lequel avant la conclusion du contrat consenti à M. [L], son prédécesseur se contentait d’une activité de café-bar avec petite restaurantion étant inopérant.

Or, il résulte des écritures des parties et des pièces produites, notamment de la lettre de M. [N] [J] en date du 23 novembre 2015 exposant: 'Les voisins du beaujolais se sont plaint à la mairie des odeurs de cuisine venant du café. La mairie nous oblige à faire installer une hotte en cuisine qui va jusqu’au toit. Pour cela nous aurons besoin de votre accord ou autorisation’ et de la lettre de Mme [R], bailleresse, datée du 10 décembre 2015 répondant:'en réponse à votre courrier du 23.11.2015 concernant l’installation d’une évacuation de hotte de cuisine, à l’extérieur du bâtiment jusqu’au toit, je donne l’autorisation de commencer les travaux sous réserve que vous donniez le devis accepté par vous même et à condition que ces dits travaux soient réalisés par une entreprise dûment qualifiée et expérimentée (…)' , du devis de travaux de ventilation établi par l’entreprise ELISEES le 26 octobre 2015 prévoyant notamment la fourniture et la pose d’un nouveau conduit rejetant l’air à au moins huit mètres de hauteur de toures fenêtres et prises d’air neuf, que les services d’hygiène de la mairie ont exigé que l’extraction du restaurant se fasse au dessus des toitures et de tout ouvrant conformément au règlement sanitaire départemental de la Seine Saint Denis selon lequel l’air extrait des locaux à pollution spécifique, tel que les cuisines doit être rejeté à au moins huit mètres de toute prise d’air neuf, de tout conduit de cheminée ou de ventilation (article 67 B) alors que M. [L] avait branché le tuyau de la hotte sur un conduit déjà existant au plafond de la cuisine beaucoup trop court . Il est constant que M. [L] a cessé l’activité de grill après l’intervention des services d’hygiène.

La règlementation précitée des extractions des locaux à pollution spécifique s’applique à toutes les cuisines et donc à tout restaurant sans distinction du type d’aliment cuit, c’est donc de façon inopérante que M. [N] [J] soutient que l’exigence des services d’hygiène s’explique par l’usage d’un grill par le locataire gérant.

Le contrat de location-gérance stipule qu’ 'en contrepartie de l’installation d’un grill et d’une hotte dans la cuisine, le locataire gérant est expressément exonéré du paiement de la première échéance(15 juin au 14 juillet)'. Une hotte se définit usuellement comme une construction en forme de hotte renversée se raccordant au bras d’un tuyau de cheminée ou à un conduit d’aération ou comme un tronc de pyramide en maçonnerie ou tôle relié à un organe de tirage servant à aspirer et à diriger vers l’extérieur d’un bâtiment des fumées de foyer, de four ou de vapeur. La hotte est donc la partie située au dessus des appareils de cuisson mais ne comprend pas le conduit d’extraction auquelle elle est rattachée. Dès lors, l’installation d’une extraction conforme à la réglementation sanitaire pour l’activité de restaurant n’incombait pas au locataire gérant faute de stipulation contractuelle expresse en ce sens, mais incombait au loueur du fonds de commerce en application de son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination de restaurant.

La circonstance que M. [L] ait lui même installé une hotte sur une extraction insuffisante ne vaut pas reconnaissance de sa part de l’obligation d’installer une extraction réglementaire s’ouvrant au dessus du toit, installation nécessitant d’ailleurs une autorisation spécifique du propriétaire de l’immeuble.

Il apparaît donc que M. [N] [J] a manqué à son obligation de délivrance en ne réalisant pas les travaux exigés par l’administration malgré l’autorisation obtenue des bailleurs des locaux et qu’il doit réparer le préjudice en résultant pour son locataire-gérant.

Le contrat de location gérance était conclu pour un an à compter du 15 juin 2015 tacitement renouvelable sauf refus de renouvellement notifiée trois mois avant l’expiration du bail. M. [N] [J] a notifié à M. [L] qu’il mettait fin au bail pour le 15 juin 2016 par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2016.

M. [N] [J] fait valoir que M. [L] n’a réglé que 9.000 € alors qu’il devait onze mensualités de 1.800 € soit un total de 19.800 € de sorte qu’après déduction du dépôt de garantie, il lui est dû la somme de 800 € au paiement de laquelle ce dernier a été condamné par le jugement déféré.

L’exception d’inexécution ne se justifie qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter le fonds de commerce. Tel n’a pas été le cas en l’espèce puisqu’avant l’intervention de l’administration, M. [L] a utilisé le grill et qu’il produit une déclaration sur l’honneur adressée selon lui aux services de la mairie le 9 octobre 2015 selon laquelle il s’est engagé à n’effectuer que de 'la petite restauration de bar type 'tapas’ à compter du 29/09/2015 jusqu’à complétion des travaux de ventilation’ . Les éléments comptables et les attestations produites par M. [L] établissent qu’il a poursuivi une activité commerciale dans les locaux même s’il n’a pu utiliser le grill. Il ne pouvait donc s’exonérer du paiement des redevances.

Il convient donc de condamner M. [L], qui ne justifie pas avoir réglé d’autres sommes, à payer à M. [N] [J], 10.800 € au titre des redevances impayées et de le débouter de sa demande en restitution de la somme de 9.000 € au titre des redevances qu’il a payées.

Toutefois, il convient de tenir compte du préjudice causé par le manquement de M. [N] [J] à son obligation de délivrance puisque l’interdiction d’utiliser le grill a empêché M. [L] d’exploiter l’activité de restaurant avec grillades et d’en récolter les revenus alors qu’il était expressément prévu au bail qu’il entendait s’y consacrer

Il ressort des éléments du dossier que M. [L] a réalisé des travaux dans les locaux en contre partie desquels il a eu une franchise d’un mois de loyer et que de ce fait, il n’a commencé son exploitation qu’en septembre 2015, selon les éléments comptables produits; qu’il a utilisé du matériel spécifique pour son exploitation notamment un grill, une hotte, une caisse enregistreuse, une table de travail en inox et une friteuse qu’il a acquis suivant procès verbal d’ adjudication établi par commissaire priseur; qu’il a été mis fin au contrat de location-gérance tacitement renouvelable dès l’expiration de la premier année dans le contexte litigieux de l’interdiction d’exploiter le grill faute d’extraction réglementaire.

M. [L] produit ses comptes de résultat pour les années 2015 et 2016 et un tableau avec commentaires établis par son expert comptable selon lequel le chiffre d’affaires des mois de septembre à décembre 2015 s’élevait à 22.194 € dont 9.095 € au titre du restaurant, soit 40% tandis que pour les cinq premiers mois de l’année 2016, soit de janvier à mai, le chiffre d’affaires total s’est élevé à 5.425 € dont 655 € au titre du restaurant, soit 12% , l’expert comptable indiquant que l’activité du bar est en grande partie liée à celle de la restauration . Ce tableau et les affirmations de l’expert comptable ne suffisent pas à démontrer que la totalité de la baisse du chiffre d’affaires de M. [L] serait lié au seul problème d’extraction. Toutefois, ces éléments établissent qu’à compter de janvier 2016 quand l’usage du grill était interdit, l’activité du restaurant est devenue quasiment nulle, soit une moyenne de 131 € par mois, alors que la moyenne en 2015 était de 2.273 €.

Au regard de l’ensemble des éléments notamment comptables dont dispose la cour, le préjudice résultant de la perte de chance d’obtenir un résultat financier grâce à l’exploitation du fonds de commerce comprenant une activité de restaurant avec grill du fait du manquement du loueur à son obligation de délivrance, doit être évalué à 8.000 €.

Par ailleurs, dès lors que les lieux ont été libérés, M. [N] [J] sera condamné à restituer à M. [L] le dépôt de garantie de 10.000 € réglé lors de la conclusion du contrat de location.

M. [L] produit un devis de travaux de peinture pour le restaurant [Adresse 1] daté du 18 juin 2015 d’un montant de 4.422 € établi par l’entreprise CAPA . Cependant, il ne produit pas la preuve qu’il a effectivement payé cette somme au titre des travaux réalisés dans les locaux aucune facture et aucun justificatif de paiement n’étant produit.

Le certificat médical daté du 8 juin 2016 selon lequel M. [L] 'déclare avoir de graves problèmes avec le propriétaire du fonds de commerce de son restaurant. Suite à cela le patient décrit un état anxion dépressif. En effet à l’interrogatoire le patient a une anxiété importante avec des troubles du sommeil. Il ne peut actuellement exercer une activité professionnelle au vu de son état psychologique', révèle que M. [L] souffre de troubles l’empêchant d’exercer son activité professionnel mais ne fait que rapporter ses dires quant à la cause de ces troubles. Le lien de causalité entre les troubles décrits et le problème relatif à l’extraction n’étant pas établi, il convient de débouter M. [L] de sa demande en paiement d’une somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral.

Il convient de rappeler que la compensation est de droit.

M. [N] [J] qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. [L] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile . Il sera débouté de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 26 novembre 2019 par le tribunal de commerce de Bobigny en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [U] [L] à payer à M. [T] [N] [J] la somme de 10.800 € au titre des redevances de location-gérance impayées,

Condamne M. [T] [N] [J] à payer à M. [U] [L] la somme de 8.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice résultant de la perte de chance d’exploiter un fonds de commerce de restaurant avec grill,

Condamne M. [T] [N] [J] à payer à M. [U] [L] la somme de 10.000 € en restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de location-gérance du 15 juin 2015,

Déboute M. [U] [L] de sa demande aux fins de voir condamner M. [T] [N] [J] à lui payer la somme de 9.000 € en remboursement des redevances payées,

Déboute M. [U] [L] de sa demande aux fins de voir condamner M. [T] [N] [J] à lui payer la somme de 4.422 € au titre du montant des travaux effectués dans les locaux en cause,

Déboute M. [U] [L] de sa demande aux fins de voir condamner M. [T] [N] [J] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de préjudice moral,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [T] [N] [J] à payer à M. [U] [L] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [T] [N] [J] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

Condamne M. [T] [N] [J] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA CONSEILLERE EN L’EMPECHEMENT DU PRESIDENT