COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 3]

Chambre Civile

ARRÊT N° 177

N° RG 24/00181 -

N° Portalis 4ZAM-V-B7I-BJRZ

[N] [FV] [YR] [L]

C/

[S] [K] épouse [W]

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2025

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Cayenne, décision attaquée en date du 08 Mars 2024, enregistrée sous le n° 23/00162

APPELANT :

Monsieur [N] [FV] [YR] [L]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Julie PAGE de la SARL JULIE PAGE, avocat au barreau de GUYANE

INTIMEE :

Madame [S] [K] épouse [W]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e José LOBEAU, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2025 en audience publique et mise en délibéré au 10 novembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Aurore BLUM,

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Hélène PETRO, Greffière, présente lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [S] [K] épouse [W] et M. [N] [L] sont chacun propriétaire de parcelles contiguës cadastrées respectivement AL [Cadastre 2] et AL [Cadastre 1] sises à [Localité 8].

Par acte en date du 26 mai 2023, M. [N] [L] a assigné Mme [S] [K] épouse [W] devant le tribunal de proximité de Saint-Laurent-du-Maroni afin que soit ordonnée la démolition d’un ouvrage empiétant sur sa parcelle et que le bornage établi par le géomètre expert soit homologué.

Par jugement contradictoire en date du 8 mars 2024, le tribunal de proximité de Saint-Laurent-du-Maroni du tribunal judiciaire de Cayenne a :

— déclaré Mme [S] [K] épouse [W] propriétaire de la parcelle de 700m2 comprise entre les parcelles AL[Cadastre 1] et AL[Cadastre 2],

— ordonné la publication de la présente décision au bureau de la conservation des hypothèques ainsi que des modifications du plan des références cadastrales qu’elle implique,

— débouté M. [N] [L] de sa demande tendant à constater l’existence d’un empiètement, de démolition ainsi que d’expulsion,

— débouté M. [N] [L] de sa demande d’homologation du bornage,

— débouté M. [N] [L] de sa demande de dommages et intérêts,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [N] [L] aux dépens,

— condamné M. [N] [L] à payer à Mme [S] [K] épouse [W] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 29 avril 2024, M. [N] [L] a relevé appel de cette décision, limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

Par avis en date du 2 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d’appel.

Les premières conclusions d’appelant ont été transmises le 5 juillet 2024.

Mme [S] [K] a constitué avocat le 7 mai 2024, et a déposé ses premières conclusions d’intimé le 3 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives et récapitulatives n°2 transmises le 22 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [N] [L] sollicite l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, et que la cour, au visa des articles 544 et 545 du code civil, statuant à nouveau :

— constate l’existence d’un empiètement imputable à Mme [W] sur la parcelle AL [Cadastre 1] appartenant à M. [L],

— ordonne en conséquence la démolition du carbet empiétant sur le terrain cadastré AL [Cadastre 1],

— condamne Mme [W] à faire procéder à ses frais à la démolition du carbet édifié sur la parcelle AL [Cadastre 1], et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard et à compter du jugement à intervenir,

— autorise, passé le délai de deux mois suivant le jugement à intervenir M. [L] à faire lui-même procéder à cette démolition et à la remise en état en en faisant supporter le coût à Mme [W],

— ordonne en conséquence l’expulsion de Mme [W] et de tous occupants de son chef de la parcelle empiétant sur le terrain appartenant à M. [L],

— homologue le bornage établi par le géomètre expert Nord Ouest Etudes le 24 avril 2023 et dise et juge qu’il emporte délimitation des propriétés cadastrées AL [Cadastre 1] et AL [Cadastre 2],

— condamne Mme [W] à payer à M. [L] la somme de 75000€ (à parfaire) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

Vu l’article 2262 du code civil,

— déboute Mme [W] de l’intégralité de ses fins et prétentions au titre de la prescription acquisitive,

— dise et juge que Mme [W] n’a pu prescrire,

— condamne Mme [W] à payer à M. [L] la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— condamne Mme [W] à supporter les entiers dépens de première instance,

— condamne Mme [W] à payer à M. [L] la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre du présent appel,

— condamne Mme [W] à supporter les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [N] [L] expose qu’il s’est vu imposer un empiétement sur sa parcelle par l’édification par Mme [W] d’une clôture en tôle, et que le rapport du géomètre expert ayant réalisé un bornage met en évidence cet empiétement de la parcelle AL [Cadastre 2] sur la parcelle AL [Cadastre 1] d’une contenance de plus de 700m2.

L’appelant se fonde sur les dispositions des articles 544 du code civil, et fait valoir au regard des articles 2262, 2266 et 2267 du code civil, l’absence de toute prescription acquisitive. Il soutient le fait que Mme [W] a reconnu en première instance que son père, M. [K], décédé en 1987, avait bénéficié d’une tolérance en 1964 pour s’installer sur la parcelle dont la partie empiétée de 787m2, et qu’il n’a donc jamais possédé cette parcelle puisque l’animus ne peut être caractérisé. Il souligne que l’acte officiel établi en 1971 fixe les limites de la propriété acquise par M. [K] en excluant la partie empiétée et ne remettant donc pas en cause la tolérance précédemment consentie (limitation à 5000m2 et non 5787m2).

M. [N] [L] relève que Mme [W] a toujours eu conscience de s’approprier la parcelle dépassant les limites de sa propriété, qu’elle avait été convoquée aux opérations de bornage par un géomètre en 2001, et savait par conséquent empiéter sur le terrain voisin. Il ajoute qu’il a toujours réglé la taxe foncière pour la surface de 7316m2 incluant la parcelle litigieuse empiétée par Mme [W], et que la taxe est calculée sur la base des informations cadastrales reprenant les indications des titres de propriété pour une contenance globale de plus de 7300 m2pour sa parcelle AL[Cadastre 1], alors que le cadastre référence la parcelle AL[Cadastre 2] appartenant à Mme [W] pour une surface de 5000m2 sans la partie empiétée de 787m2. Il ajoute que Mme [W] ne peut se prévaloir de la loi du 9 avril 2024 ayant réduit la durée de la prescription acquisitive à 10 ans pour les collectivités d’outre mer, puisque le nouveau délai court à compter de l’entrée en vigueur de cette loi.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique et récapitulatives transmises le 8 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [S] [K] épouse [W] sollicite, au visa des articles 712, 2258, 2261 et 2272 du code civil, que la cour :

— rejette la demande de M. [L] tendant à infirmer le jugement de première instance,

— déboute M. [L] de ses demandes concernant un soi-disant carbet,

— déboute M. [L] de sa demande visant à l’expulsion de Mme [W] d’une portion de terrain qu’elle occupe depuis plus de trente ans,

— déboute M. [L] de sa demande visant à obtenir des dommages et intérêts de la part de Mme [W],

— dise que Mme [W] est propriétaire de la portion de territoire de 781m2 comprises entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

— ordonne en conséquence l’accomplissement de l’ensemble des formalités afférentes à la décision et notamment l’inscription au registre des hypothèques,

— condamne M. [L] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— condamne M. [L] à payer les entiers dépens de première instance,

— condamne M. [L] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel,

— condamne M. [L] à payer les entiers dépens de la procédure en appel.

A l’appui de ses prétentions, Mme [S] [K] épouse [W] expose être propriétaire de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 2] par héritage de son père, lequel avait lui-même acquis la propriété par acte reçu par Maître [C] [V], notaire, le 5 décembre 1971. Elle explique que son père et elle s’étaient installés dès 1964 sur la parcelle avec l’accord du propriétaire dans la perspective de l’acquisition réalisée en 1971. Elle précise que la cession non formalisée initialement portant sur les limites apparentes matérialisées par une clôture a été ensuite régularisée par un acte authentique, retenant une superficie vendue de 5000m2 sans qu’il soit procédé à des mesures et correspondant aux limites restées immuables matérialisées par une clôture en tôle. Elle précise que M. [L] a ensuite transformé la clôture de manière solide, puisqu’il est devenu propriétaire le 13 décembre 2004 de la parcelle contigue AL[Cadastre 1] et y a édifié une maison.

L’intimée indique que sans revendication antérieure ni concertation préalable, elle a appris début de l’année 2023 que M. [L] souhaitait faire procéder par un géomètre au bornage des propriétés, et que les opérations ont établi une discordance entre les surfaces des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] suivant les documents officiels et la réalité des surfaces délimitées par les murs de clôture, la surface occupée par Mme [W] présentant un excédent de 787m2, alors que cette partie fait selon elle partie de sa propriété.

Mme [S] [K] épouse [W] se prévaut du bénéfice de la prescription acquisitive selon la réglementation spécifique à certains territoires d’Outre Mer, en particulier l’article 51 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Elle soutient démontrer une possession prolongée, continue, paisible et publique et non équivoque et à titre de propriétaire de l’ordre de 59 ans, depuis l’occupation par son père en 1964. Elle conteste le fait que cette occupation relevait d’une simple tolérance.

Elle souligne que M. [L] a lui-même conforté la possession en remplaçant l’ancienne clôture en tôles qui délimitait la parcelle litigieuse par un mur, et en menant plus tard des travaux de réparation de ce mur.

L’intimée conteste avoir participé à une opération de bornage avant 2023, et affirme n’avoir aucun souvenir d’un courrier qui l’aurait convoquée en 2001, ou d’un état des lieux établi non contradictoirement. Elle ajoute qu’il est toujours possible de prescrire contre un titre, et soutient que M. [L] ne peut faire état d’aucun élément interruptif de prescription pendant une période de 30 ans.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 12 juin 2025.

Sur ce, la cour

Sur l’existence d’un titre conférant la propriété des parcelles

Madame [W] produit au soutien de ses demandes un acte notarié établi par Maître [V] en date du 5 décembre 1971 par lequel une partie du terrain de M. [F] est vendu à M. [Y] [K], la vente portant sur une parcelle de "cinquante mètres de largeur en façade sur la route de [Localité 7] et cent mètres de profondeur", ainsi qu’un acte notarié dressé par Maître [H] en date des 13 et 22 mai 1987, mentionnant que M. [Y] [K] est décédé le [Date décès 6] 1987 et que Mme [S] [K] épouse [W] vient à sa succession , laquelle comprend "un bien immobilier cadastré AL[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 8] mesurant d’après titre cinquante mètres (50m) de façade sur la route de [Localité 7], et 100 mètres de profondeur, soit d’une superficie de 5000m2".

M. [L] produit pour sa part un acte notarié établi par Maître [I] le 13 décembre 2004 faisant état de son acquisition de la parcelle AL[Cadastre 1] située à [Localité 8] "mesurant soixante quinze mètres de largeur en façade sur la route de [Localité 7], 100 mètres de profondeur soit une superficie de 7500m2".

Il ne peut qu’être constaté que les actes susvisés ne mentionnent que des surfaces sans autres précisions, ni plan ni bornage.

Le rapport de bornage et/ou de reconnaissance de limite versé aux débats établi par le géomètre expert Nord Ouest études (pièce N°2 appelant) fait état notamment dans son article 5 « Définitions et limites de propriétés » que la surface occupée par Mme [W] au-delà des 5000m2 de son titre de propriété représente 787 m2.

Toutefois, le même rapport relève également que « l’application stricte des superficies n’est pas possible », ce qui l’amène à ne faire qu’une proposition pour retenir la fixation de la limite de propriété entre AL [Cadastre 1] et AL[Cadastre 2] dans l’ordre chronologique des titres, ce qui en identifiant les repères existants et les repères nouveaux, a amené Mme [W] à observer que la partie « empiétée fait partie intégrante de ma propriété, ne serait-ce qu’en considération de la prescription trentenaire, dans la mesure où la situation constatée remonte à avant les années 1970, donc depuis plus de trente ans et qu’il n’y a eu aucune revendication pour contester cette situation constatée ».

Dans ces conditions, le géomètre ne retenant qu’une proposition en concluant qu’une application stricte des superficies n’est pas possible, il convient de constater que la parcelle litigieuse représentant 787m2 située entre les parcelles AL[Cadastre 2] et AL[Cadastre 1] ne peut être considérée comme ayant été acquise par un titre conférant sa propriété soit à M. [L], soit à Mme [W], et ce compte tenu de l’imprécision des limites fixées par les titres susvisés, étant relevé que les avis de taxes foncières versés aux débats par M. [L] ne permettent pas plus de définir la délimitation précise de la propriété concernée au regard des imprécisions relevées ci-dessus.

Sur la prescription acquisitive alléguée par Mme [K] épouse [W]

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Les dispositions de l’article 2258 du code civil prévoient que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

En application des dispositions de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Il est admis que la possession suppose la réunion des deux éléments constitutifs de la possession, le corpus, qui s’établit par les actes matériels de possession, et l’animus qui traduit l’intention de se comporter comme véritable propriétaire et non comme simple occupant. Le fructus, comme l’usus sont des éléments du corpus, de telle sorte que la perception de loyers et l’exploitation économique du bien peuvent être retenues pour déterminer le corpus.

Les dispositions de l’article 2272 du code civil prévoient que le délai de prescription requis afin d’acquérir la propriété est de trente ans.

En l’espèce, Mme [K] épouse [W] produit au soutien de sa demande tendant à voir constater la prescription trentenaire acquisitive à son profit de la parcelle litigieuse les éléments suivants :

— l’attestation de M. [X] [D] (pièce N°3), ayant travaillé comme jardinier, certifiant qu’il a fait en 1968 la barrière en grillage pour M. [K] père de Mme [W] [S] en 1964 qui est actuellement la barrière en grillage existante,

— l’attestation de M. [B] [KJ] (pièce N°4), un voisin, attestant que les limites de l’habitation sont matérialisées aux mêmes emplacements depuis 1964 à ce jour,

— l’attestation de M. [E] [T] (pièce N°5), un autre voisin, certifiant avoir toujours connu Mme [S] [W] et son père [K] occuper le terrain clôturé, et indiquant qu’ils possédaient des chiens, qu’ils étaient pratiquement les premiers à habiter sur la route de [Localité 7], et que la limite n’a pas changé depuis les années 1969,

— l’attestation de Mme [P] [O] (pièce N°6) attestant que le terrain de Mme [W] a toujours été clôturé à la même place ainsi que la barrière devant le canal,

— l’attestation de M. [Z] [G] (pièce N°7) indiquant que M. [K] était présent avec sa fille sur le terrain dans les années 1964, lequel est clôturé suivant la même superficie depuis les années 1964,

— l’attestation de M. [IC] [FV] (pièce N° 8 ) certifiant que la matérialisation de la limite de la propriété de Mme [J] a toujours été la même depuis les années 1968 à ce jour,

— l’attestation de M. [U] [A] (pièce N°9) certifiant que la clôture présente dans les années 1995 n’a jamais changé et est toujours présente,

— l’attestation de M. [M] [R] (pièce N°10) certifiant que le terrain a toujours été clôturé en tole et grillage par le père de Mme [W] et que dans les années 1964, M. [N] [L] a refait entièrement la barrière en béton au même emplacement, et a refait une nouvelle fois en 2022 la moitié de la barrière en tôle toujours au même emplacement, cette barrière n’ayant jamais bougé.

L’ensemble de ces éléments établissent que M. [K] et sa fille [S] [W] ont occupé la parcelle litigieuse telle qu’elle était clôturée et l’est toujours depuis l’année 1964, soit plus de trente année, et ce sans qu’il soit question d’une quelconque tolérance qui aurait été prétendument accordée à M. [K] au départ puisqu’un acte de cession est intervenu en 1971.

Le fait qu’un courrier en date du 15 mars 2001 aurait informé Mme [W] de ce qu’un géomètre était chargé de procéder à la délimitation et au bornage de la propriété n’est pas de nature à remettre en cause la période de possession paisible et publique durant depuis 1964 et ayant ainsi duré depuis plus de trente années, étant relevé de surcroît que M. [L] ne justifie d’aucune suite qui aurait été donné à cette convocation. Il en est de même pour l’état des lieux versé au débats réalisé en novembre 2002 soit plus de trente années après l’acquisition du terrain par M. [K].

Au surplus, il convient de relever qu’il ressort de manière non contestée des attestations, que M. [L] a lui-même refait la barrière ou le mur de délimitation en venant conforter la possession publique et paisible de Mme [W] établie aux yeux de tous depuis des années, aucun élément ne permettant de remettre en cause la possession non équivoque de la parcelle litigieuse par Mme [W].

Dès lors, et au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer Mme [S] [K] épouse [W] propriétaire de la parcelle comprise entre les parcelles AL [Cadastre 1] et AL [Cadastre 2] par l’effet de la prescription acquisitive, et le jugement déféré sera confirmé sur ce point en rectifiant cependant la surface de la parcelle concernée qui est précisément de 787 m2.

M. [L] sera en conséquence débouté de ses demandes tendant à ordonner la démolition du carbet empiétant sur le terrain cadastré AL [Cadastre 1], ainsi que l’expulsion de Mme [W], et de sa demande tendant à l’homologation du bornage, le jugement étant confirmé sur ces points.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Au vu de la solution du litige, et en l’absence de préjudice démontré , M. [L] ne pourra qu’être débouté de sa demande d’indemnisation au titre d’un trouble de jouissance, le jugement entrepris étant ainsi confirmé.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d’appel, M. [N] [L] sera débouté de ses demandes formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel.

M. [N] [L] sera condamné à payer à Mme [S] [K] épouse [W] la somme de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, le jugement déféré étant confirmé s’agissant de sa condamnation sur ce fondement au titre des frais exposés en première instance.

M. [N] [L] sera condamné aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal de proximité de Saint-Laurent-du Maroni en date du 8 mars 2024 en toutes ses dispositions, en précisant cependant que la parcelle comprise entre les parcelles AL [Cadastre 1] et AL[Cadastre 2] dont Mme [S] [K] épouse [W] est propriétaire par usucapion présente plus exactement une surface de 787m2,

Et y ajoutant,

CONDAMNE M. [N] [L] à payer à Mme [S] [K] épouse [W] la somme de 3 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et LE DEBOUTE de ses demandes formées sur ce fondement,

CONDAMNE M. [N] [L] aux entiers dépens d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM