Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/21387 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBAWL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Août 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-18-211848

APPELANT

Monsieur [N] [S]

né le 20 juin 1936 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] À [Localité 6] représenté par son syndic, la société FAY ET CIE, SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 572 007 557

C/O Société FAY ET CIE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, et Madame Perrine VERMONT, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique du 29 juin 1973, M. [N] [S] a acquis un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Cet appartement correspondait au lot n°138 de la copropriété, lequel bénéficiait, selon l’état descriptif de division de l’immeuble, d’un 'droit à la jouissance exclusive et particulière d’un jardin de 60 m2 environ'.

Par jugement du 2 août 2019, le tribunal d’instance de Paris a :

condamné M. [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du[Adresse 4]y [Localité 6] les sommes suivantes :

2.332,21 €, au titre des charges de copropriété et de travaux impayés, arrêtés au 29 mai 2019, deuxième trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2018 ;

247,80 € au titre des frais de recouvrement ;

500 € au titre des dommages-intérêts,

condamné M. [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] la somme de 1 000€ par application de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné M. [N] [S] aux dépens qui comprenaient le coût de la sommation de payer et de l’assignation,

ordonné l’exécution provisoire.

M. [N] [S] a interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 novembre 2019.

La procédure devant la cour a été cloturée le 10 mai 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 mai 2023 par lesquelles M. [N] [S], appelant, invite la cour à :

— infirmer la décision entreprise ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] à lui restituer la somme de 1.138,50 € correspondant à 115/1000èmes des honoraires versés à l’architecte ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] à lui payer la somme de 17.000 € à titre de dommages intérêts ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] de son appel incident et confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande en paiement au titre des frais d’élagage et de taille des arbres ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] du surplus de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— juger qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

Vu les conclusions notifiées le 8 juillet 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6], intimé ayant formé appel incident, invite la cour à :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en celle qui a rejeté sa demande au titre de la facture d’élagage portée au débit du compte de M. [S] le 24 mars 2015, dit que cette facture devrait rester à la charge de l’ensemble des copropriétaires et limité par conséquent à 2 332,21 € la somme due par M.[S] au titre de sa quote-part de charges de copropriété due au 2ème trimestre 2019 ;

— infirmer le jugement du seul chef de cette disposition ;

— juger que M. [N] [S] est redevable de la facture d’élagage des arbres situés sur le jardin dont il a la jouissance privative, pour la somme de 1 263 € ;

— condamner M. [N] [S] à lui payer la somme de 3 595,10 € au titre de sa quote-part de charges arrêtées au 29 mai 2019, 2ème trimestre 2019 inclus ;

— condamner M. [N] [S] à lui payer la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] [S] aux entiers dépens d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété ;

— les procès-verbaux de l’assemb1ée générale en date des 18 mai 2001, 20 mai 2008, 2 mai

2012, 23 mai 2012, 18 juin 2013, 18 juin 2014, 17 juin 2015, 9 novembre 2015, 18 juin 2015, 9 juin 2016,11 janvier 2017, 8 juin 2017, 18 juin 2018 ;

— le décompte des charges au 21 mars 2018 et au 28 mai 2019 ;

— les appels de charge du 2ème trimestre 2019 ;

— les contrats de syndic ;

— les appels de charges courantes et travaux ;

Sur la demande relative aux frais d’élagage des arbres du jardin privatif

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires affirme que la cour d’appel de Paris, par un arrêt du 16 mars 2016, a définitivement jugé que l’obligation découlant de l’article 7 du règlement de copropriété portait notamment sur l’entretien des arbres et arbustes, en ce compris les travaux de taille, élagage et enlèvement des bois morts ou des déchets ;

Il ajoute que, lors de l’assemblée générale du 18 mai 2001, alors que des recherches étaient encore en cours concernant la jouissance du jardin privatif compris dans le lot 138 appartenant à M. [S], il avait été adopté la résolution n° 12 par laquelle la copropriété décidait d’assurer l’entretien du jardin et de répercuter les frais sur un éventuel propriétaire retrouvé, et qu’au contraire la résolution n°14D visant à modifier le règlement de copropriété pour mettre à la charge du syndicat des copropriétaires les frais d’élagage des arbres des jardins à jouissance privative avait été rejetée. Il estime ainsi que les décisions précédentes de l’assemblée générale étaient simplement liées au fait que le bénéficiaire du droit de jouissance sur le jardin n’était pas identifié ;

M. [S] allègue que l’article 7 du règlement de copropriété prévoit que seul l’entretien des jardins privatifs de la copropriété incombe aux propriétaires qui en ont la jouissance, tandis que l’entretien des arbres et des arbustes de ces jardins est effectué au frais de la copropriété ;

Il soutient par ailleurs que, lors de l’assemblée générale du 3 juin 1993, le syndicat des copropriétaires a décidé que l’élagage de l’ensemble des arbres de la copropriété serait réalisé par le syndicat des copropriétaires, et qu’il a confirmé cette résolution lors des assemblées générales du 18 mai 1999 et du 20 avril 2000 ;

L’article 7 dernier alinéa du règlement de copropriété stipule : «chaque propriétaire ayant la jouissance d’un jardin devra l’entretenir en bon état, à ses frais, ainsi que les arbres et arbustes s’y trouvant et les clôtures» ;

Contrairement à ce que soutient M. [S], cet article met indiscutablement à la charge du bénéficiaire de la jouissance privative d’un jardin l’obligation d’entretenir ce dernier, en ce compris les arbres et arbustes. Le règlement de copropriété n’établit aucune distinction entre les arbustes et les arbres de haute futaie pour ce qui concerne l’obligation d’entretien ;

Néanmoins, lors de l’assemblée générale du 3 juin 1993, la résolution suivante a été adoptée : «il sera procédé, sous l’égide du syndicat des copropriétaires, à l’élagage de l’ensemble des arbres de la résidence tous les 2 ou 3 ans selon l’évolution de la pousse, et ce impérativement avant mars» ;

Il apparaît donc que, par l’adoption de cette résolution qui concerne tous les arbres de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a entendu distinguer l’entretien courant des jardins privatifs, d’une part, et l’élagage des arbres qui y sont plantés, d’autre part, afin que celui-ci soit pris en charge par la copropriété au même titre que l’élagage des autres arbres de l’ensemble. Force est de constater qu’aucun recours financier contre les copropriétaires n’est évoqué ;

Lors de l’assemblée générale du 18 mai 1999, la résolution suivante a été adoptée : «l’élagage des arbres continuera à être pris en charge par la copropriété suivant les décisions prises lors de l’assemblée générale de 1993» ;

Il ressort sans équivoque de ces deux résolutions que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, en s’appuyant notamment sur une résolution de l’assemblée générale du 18 mai 2001, la décision du syndicat des copropriétaires n’a pas été prise à titre provisoire. Au demeurant, cette décision a encore été confirmée lors de l’assemblée générale du 20 avril 2000, par laquelle les copropriétaires ont décidé que «de procéder comme actuellement pour les travaux d’élagage» ;

En effet, la résolution 12b) de l’assemblée générale du 18 mai 2001 porte sur la recherche du bénéficiaire du droit de jouissance du jardin privatif attachée au lot 138. Par cette résolution, les copropriétaires donnent mandat au syndic et au conseil syndical d’effectuer des recherches à ce sujet et décident «qu’en attendant un éclaircissement la copropriété assurera l’entretien du jardin et répercutera les frais sur un éventuel propriétaire retrouvé» ;

Il apparaît donc que cette résolution concerne, non pas l’élagage des arbres du jardin à jouissance privative sur lequel portent les recherches, mais l’entretien courant de ce dernier, lequel n’a jamais cessé d’être à la charge du bénéficiaire du droit de jouissance, même non identifié ;

Dès lors, le premier juge a justement retenu que les frais de l’élagage des arbres du lot 138 constitué notamment par un jardin privatif appartenant à M. [S] étaient à la charge de l’ensemble de la copropriété et que la facture de 1 263 € ne pouvait être mise au débit du seul compte de charges de M. [S] ;

Sur le surplus des demandes en paiement des charges

Aux termes du décompte du 1er janvier 2012 au 21 mars 2018 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, M. [S] était débiteur de la somme de 6 491,l5 €, frais de relance et contentieux déduits ;

Il n’est pas contesté que, par virement du 26 juin 2018, M. [S] a réglé la somme de 5 228,15 € soit la totalité de sa dette arrêtée au 21 mars 2018 déduction faite de la facture de 1 263€ qui ne lui est pas imputable ;

Néanmoins, selon le relevé de compte du 28 mai 2019 versé aux débats, M. [S] reste débiteur de la somme de 2 332,21€ correspondant aux charges suivantes :

— la 2ème échéance de charges courantes 2018 ;

— la 2ème échéance de fonds travaux 2018 ;

— le solde des charges pour l’exercice 2017 ;

— une régularisation sur appel de fonds janvier-septembre 2018 ;

— un ajustement de la réserve du budget ;

— les luminaires du bâtiment « Terrasse » ;

— le tapis du bâtiment « Terrasse » ;

Comme devant le premier juge, M. [S] conteste le montant et la nature des charges qui lui sont réclamées.

Il affirme que les sommes de 794,37 € et 41,29 €, correspondant à la deuxième échéance de charges courantes pour 2018 et à la deuxième échéance de fonds travaux pour 2018, ne sont pas justifiées par le syndic et ont été réglées le 26 juin 2018 par le virement de 5 228,15 €.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu’il a, de sa propre initiative, retenu comme base trimestrielle la somme de 74 400 € au lieu de celle de 80 250 € prévue à l’assemblée générale du 8 juin 2017. Ce montant apparaît donc favorable aux copropriétaires et, dès lors, la contestation n’est pas sérieuse. Le syndicat des copropriétaires démontre par ailleurs que le montant des échéances de fonds travaux est conforme au vote de l’assemblée générale de 2017.

Par ailleurs, c’est à tort que M. [S] affirme avoir réglé ces échéances par son virement du 26 juin 2018, dès lors qu’il est établi que ce virement, bien que postérieur aux 2e appels de fonds, a permis de solder sa dette arrêtée au 21 mars 2018, déduction faites des frais de relance et contentieux et des frais d’élagage des arbres.

De la même façon, les contestations de M. [S] relatives au solde des charges pour l’exercice 2017, à la régularisation sur appel de fonds de janvier à septembre 2018 et de l’ajustement de la réserve du budget n’apparaissent pas sérieuses dès lors que ces sommes résultent de l’assemblée générale de 2018.

M. [S] conteste les sommes de 350,75 € et 835,71 € mise à sa charge pour l’installation de luminaires dans le hall d’entrée du bâtiment dénommé «Terrasse» et le remplacement du tapis de la cage d’escalier de ce bâtiment. Il résulte des pièces versées aux débats que des travaux ont été votés lors des assemblées générales des 11 janvier 2017, 18 juin 2018. Monsieur [S], qui n’a pas exercé de recours contre ces résolutions, n’est pas fondé à contester ces frais.

Par conséquent, le premier juge a exactement retenu que la dette de M. [S] est certaine, liquide et exigible et qu’il doit être condamné à payer la somme de 2.332.21 € avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2018, date de la mise en demeure ;

Sur la demande de restitution de la somme de 1 138,50 € correspondant aux honoraires versés à l’architecte

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

A l’occasion de sa contestation portant sur la deuxième échéance de fonds travaux pour 2018, M. [S] demande la restitution de la somme de 1 138,50 euros correspondant à 115/1000èmes des honoraires versés à l’architecte, estimant que ces honoraires ne sont pas justifiés au regard de la prestation fournie.

Cette demande, qui n’a pas été présentée en première instance, doit être déclarée irrecevable.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

M. [S] soutient que les frais de deuxième relance du 24 novembre 2014 et du 16 février 2015 ne sont pas justifiés en l’absence de première relance. Il ressort néanmoins des lettres de relance produites par le syndicat des copropriétaires que les premières relances n’apparaissent pas dans le décompte des charges pour la simple raison qu’elles ne sont pas facturées. La demande de M. [S] ne pourra donc prospérer.

Il demande aussi que soit exclus des frais mis à sa charge les frais de relance après mise en demeure par LRAR du 22 février 2019. Ces frais ont d’ores et déjà été exclus par le premier juge.

Enfin, il soutient que les mises en demeure par LRAR des 20 novembre 2018, 28 janvier 2019 et 29 avril 2019 n’ont pas été produites par le syndicat des copropriétaires et ne peuvent donc être mises à sa charge. S’il est exact que ces mises en demeure n’ont pas été justifiées par l’intimé, elles ont en tout état de cause été d’ores et déjà exclues par le premier juge.

Il convient par conséquent de débouter M. [S] de ses demandes relatives aux frais de recouvrement et de confirmer la décision du tribunal d’instance de Paris.

Sur les dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires en première instance

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Depuis plusieurs années M. [S] ne paye qu’irrégulièrement ses charges et le débit inscrit à son compte a souvent dépassé le montant de la facture d’élagage de 1 263 € contestée, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;

Les manquements répétés de M. [S] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit dès lors être confirmé en ce qu’il a condamné M. [S] à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [S]

M. [S] scinde sa demande de dommages et intérêts en deux chefs distincts : 5 000 euros pour refus du syndic d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées les questions régulièrement transmises par M. [S] et 12 000 euros pour procédure abusive ;

La première demande apparaît comme une demande nouvelle et doit dès lors être déclarée irrecevable ;

Il ne peut être imputé de quelconque manquement au syndicat des copropriétaires qui a veillé à la bonne administration de l’immeuble, quand bien même il est débouté de sa demande relative aux frais d’élagage des arbres plantés sur le jardin privatif dont M. [S] a la jouissance.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires» ;

M. [S], perdant son procès contre le syndicat, doit être débouté de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de restitution des honoraires versés à l’architecte présentée par M. [N] [S] ;

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts pour refus du syndic d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées des questions transmises par M. [N] [S] présentée par ce dernier ;

Condamne M. [N] [S] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 ducode de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette tout autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT