Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13574 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGLJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE – RG n° 11-21-327

APPELANTS

Monsieur [M] [K] [V]

né le 9 janvier 1958 à [Localité 7] (78)

et

Madame [R] [D] épouse [V]

née le 3 mars 1957 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 31

INTIMES

Monsieur [M] [L] [G] [H]

né le 5 mai 1952 à [Localité 9] (22)

et

Madame [S] [U] épouse [H]

née le 22 août 1952 à [Localité 10] (94)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 Juin 2002, M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V] ont donné à bail à M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H], un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6] (Val de Marne), moyennant un loyer mensuel de 579,31 euros et des provisions sur charges de 60.98 euros, soit un total de 640,29 euros.

Par courrier réceptionné le 8 janvier 2018 par le mandataire immobilier des bailleurs, les locataires ont donné congé du logement.

Un état de sortie des lieux fut dressé contradictoirement le 9 avril 2018.

Par acte d’huissier de justice délivré le 22 février 2021, réitéré le 3 février 2022, M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V] ont assigné M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-En-Brie aux fins de les voir condamner, à leur payer solidairement les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2.506,48 euros au titre du solde locatif arrêté à la date du 3 février 2021

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 3 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-En-Brie a ainsi statué :

DÉCLARE irrecevable la demande en paiement au titre de la régularisation de charges de

l’année 2014 formée par M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D]

épouse [V] à l’encontre de M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] ;

DÉCLARE recevables les demande en paiement au titre de la régularisation des charges des années 2015 et 2016 formées par M. [M] [K] [V] et Mme [R]

[D] épouse [V] à l’encontre de M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] à verser à M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V] 'à payer’ la somme de 592,90 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges impayés au 8 avril 2018, terme du contrat de bail, la régularisation des charges 2015 et 2016 et l’indemnité due au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et de la remise de trois mois de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V] de leur demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au

présent dispositif ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LAISSE à chacune des parties à l’instance la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 13 juillet 2022 par M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 février 2023 par lesquelles M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V] demandent à la cour de :

DECLARER Monsieur et Madame [V] recevables et bien fondés en

leurs demandes, fins et prétentions,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable la demande en paiement au titre de la régularisation de charges de l’année 2014 formée par les appelants,

— Condamné solidairement les intimés à verser aux appelants la seule somme de 592,90 euros au titre de l’arriéré locatif,

— Débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires,

— Laissé à chacune des parties à l’instance la charge de ses dépens,

— Débouté les appelants de leur demande de condamnation solidaire des intimés à leur payer la somme de 2.506,48 € au titre notamment de l’arriéré locatif restant dû arrêtée au 03 Février 2021 inclus et des dégradations locatives, déduction déjà faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal,

— Débouté les appelants de leur demande de condamnation solidaire des intimés à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Débouté les appelants de leur demande de condamnation solidaire des intimés à leur payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Débouté les appelants de leur demande de condamnation solidaire des intimés aux entiers dépens,

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

— Condamné les Consorts [H] à la somme de 425,36 euros au titre des réparations locatives,

Statuant de nouveau sur ces points et ajoutant au jugement attaqué :

DEBOUTER les Consorts [H] de l’ensemble de leurs demandes devant la Cour de céans,

JUGER que la demande de paiement de la régularisation de charges pour l’année 2014 n’était pas prescrite,

CONDAMNER solidairement, en conséquence, les intimés à la somme de 173,58 euros au titre de ladite régularisation,

JUGER qu’il n’est nullement rapporté la preuve d’un prétendu accord relatif à une franchise de loyer et que les trois mois de loyers déduits par le JCP sont bien dus,

CONDAMNER solidairement, en conséquence, les intimés à la somme de 1.740 euros au titre des trois mois de loyers déduits par le JCP, étant précisé que le JCP avait d’ores et déjà déduit le dépôt de garantie des condamnations de première instance,

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER solidairement les défendeurs aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 décembre 2022 par lesquelles M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] forment appel incident et demandent à la cour de :

' JUGER non fondés Monsieur [M] [V] et Madame [R] [B]-

[B] née [D] en leur appel principal.

' CONFIRMER la décision rendue le 3 JUIN 2022, en ce qu’elle a débouté Monsieur [M] [V] et Madame [R] [V] née [D] de leurs demandes et retenu une dispense de loyers aux profit des consorts [H] à hauteur de trois mois de loyers.

' DEBOUTER Monsieur [M] [V] et Madame [R] [V] née [D] de l’ensemble de leurs demandes devant la cour.

' JUGER Monsieur et Madame [H] recevables et bien fondés en leur appel incident.

' INFIRMER la décision rendue le 3 JUIN 2022, en ce qu’elle a condamné les consorts

[H] au paiement des sommes suivantes :

— régularisations de charges pour les années 2015 et 2016 : 3,80 euros et 333,10 euros

— dégradations locatives : 425,36 euros

— la somme de 169,36 euros : différence entre le solde des loyers dus et la franchise de loyers retenue par le JCP.

STATUANT à nouveau,

Sur l’arriéré de charges,

' JUGER que l’ensemble des rappels de charges sollicités par les bailleurs sont prescrits

voir non justifiés.

SUBSIDIAIREMENT,

' CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [R] [V] née [D] au paiement de la somme de 510,48 € à titre de dommages et intérêts pour leur comportement fautif, et ORDONNER la compensation avec les charges appelées tardivement.

Sur les dégradations locatives,

' JUGER que Monsieur et Madame [H] ne sont redevables d’aucune somme

envers leurs bailleurs, au titre de prétendues « dégradations locatives ».

' DEBOUTER Monsieur [M] [V] et Madame [R] [V] née [D] de leurs demandes de ce chef.

Sur le solde locatif, SUBSIDIAIREMENT, si la décision de première instance n’était pas

confirmée,

' JUGER que le solde locatif n’est pas dû au regard des accords pris sur la remise des

trois loyers, pour les travaux de remise en état réalisés.

OU BIEN,

' JUGER que les locataires sont fondés à obtenir des dommages et intérêts pour les

préjudices de jouissance subis, à hauteur de 1.600 €

' ORDONNER la compensation entre l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.570,64 €

et les dommages et intérêts sollicités.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

' DEBOUTER Monsieur [M] [V] et Madame [R] [V] née [D] de leurs demandes au titre des dommages et intérêts non justifiées, l’indemnité article 700 et les dépens, tant en première instance que devant la Cour d’appel.

' CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [R] [V] née [D] au paiement à Monsieur et Madame [H] de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais exposés en première instance et en appel.

' CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [R] [V] née [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré locatif

Le premier juge a condamné M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [V] la somme de 592,90 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges impayés au 8 avril 2018, terme du contrat de bail (2.729,26 euros), la régularisation des charges 2015 et 2016 (336,90 euros) et l’indemnité due au titre des réparations locatives (425,36 euros), déduction faite du dépôt de garantie (1.158,62 euros) et de la remise de trois mois de loyers (1.740 euros).

* Sur la demande de M. et Mme [V] portant sur la régularisation des charges des années 2014 à 2016 et celle formée à titre subsidiaire par M. et Mme [H] à titre de dommages-intérêts pour régularisations tardives

Le premier juge a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de M. et Mme [V] au titre de la régularisation de charges 2014 au motif qu’ils ne justifiaient pas de la date de réception du décompte annuel de charges de copropriété de l’exercice 2014 et a fait droit au surplus de la demande portant sur les années 2015 et 2016.

M. et Mme [V] font valoir à l’appui de leur appel, qu’ils versent aux débats l’appel de régularisation de charges qu’ils ont reçu le 16 juin 2015 de sorte que leur demande n’est pas prescrite.

Ils ajoutent que la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [H] n’est pas fondée dès lors qu’ils ne justifient d’aucun préjudice.

M. et Mme [H] ont formé appel incident et font valoir que l’intégralité de la demande au titre des régularisations de charges des années 2014 à 2016 est prescrite et non justifiée.

Subsidiairement, ils sollicitent en appel l’allocation d’une somme de 510,48 euros à titre de dommages-intérêts pour régularisations tardives, ladite somme venant en compensation avec les arriérés sollicités.

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…) ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…)'.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, des pièces justificatives.

Le point de départ de la prescription triennale est la connaissance par le bailleur des charges réellement payées sur une année écoulée qui permettra de déterminer si le locataire a réglé des provisions trop élevées ou trop faibles.

En l’espèce, M. et Mme [V] versent aux débats devant la cour :

— l’arrêté de compte au 8 avril 2018 établi le 1er juin 2018, portant mention des régularisations de charges 2014 à 2016

— les avis de régularisations de charges locatives et comprenant les clés de répartition, établis le 1er juin 2018, portant mention des sommes dues suivantes :

—  173,58 euros pour 2014

—  3,80 euros pour 2015

—  333,10 euros pour 2016

— l’appel de régularisation de charges de copropriété pour l’année 2014 établi le 10 juin 2015 par le syndic et reçu le 16 juin 2015 par l’agence Foncia, mandataire des bailleurs.

Il ressort de ces pièces que les charges des années 2014 à 2016 ont été régularisées par les bailleurs le 1er juin 2018 et qu’ils n’ont reçu le décompte de charges de copropriété pour l’année 2014 permettant de régulariser les charges locatives auprès de leurs locataires que le 16 juin 2015, cette régularisation ayant été effectuée par le syndic le 10 juin 2015.

Il en résulte que les bailleurs avaient jusqu’au 16 juin 2018 pour régulariser les charges 2014 auprès de leurs locataires de sorte que leur demande pour l’année 2014 effectuée le 1er juin 2018 n’est pas prescrite.

Cette demande est bien recevable, infirmant le jugement déféré sur ce point.

Selon les termes des conclusions d’intimés, l’intégralité de la demande au titre des régularisations de charges des années 2014 à 2016 est prescrite et non justifiée.

La cour observe que cette affirmation n’est étayée par aucun argument.

Les régularisations de charges des années 2015 et 2016 effectuées le 1er juin 2018 ne sont pas prescrites dès lors que ces charges ne pouvaient être régularisées qu’à compter des 1er janvier 2016 et 2017.

Les avis de régularisations de charges locatives comprenant les clés de répartition, établis le 1er juin 2018 ne sont pas utilement contestés et justifient du montant des sommes réclamées.

Il n’est pas démontré ni même allégué que les bailleurs n’ont pas tenu à la disposition des locataires les pièces justificatives des charges.

Enfin, s’agissant de la demande en paiement d’une somme équivalente aux régularisations effectuées, à titre de dommages-intérêts, M. et Mme [H] n’établissent pas le comportement fautif de M. et Mme [V] qu’ils allèguent, dès lors que les bailleurs conservent la possibilité de réclamer les régularisations de charges dans la limite de la prescription.

Au demeurant, ils ne démontrent aucun préjudice en lien avec la régularisation tardive des charges pour les années 2014 et 2015.

Le premier juge a donc exactement comptabilisé au titre de l’arriéré locatif, la somme de 336,90 euros correspondant à la régularisation des charges 2015 et 2016.

La somme supplémentaire de 173,58 euros au titre de la régularisation de charges 2014 sera également comptabilisée en appel.

La demande de dommages-intérêts venant en compensation des arriérés de charges sollicités, formée en appel, sera rejetée

* Sur la demande de M. et Mme [V] portant sur la franchise de loyers et celle formée à titre subsidiaire par M. et Mme [H] au titre du préjudice de jouissance

M. et Mme [V] font grief au jugement d’avoir retenu une franchise de trois mois de loyers au bénéfice des locataires pour un montant de 1.740 euros.

Ils font valoir que les deux courriels adressés par M. [M] [H] ne peuvent constituer des commencements de preuve par écrit, sauf à lui accorder le droit de se préconstituer des preuves à lui même et contestent tout accord de leur part consistant à leur permettre de ne pas payer les loyers en contrepartie du remplacement des sols de la chambre et du séjour.

M. et Mme [H] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu une franchise de trois mois de loyers et font valoir qu’ils rapportent la preuve d’avoir négocié en 2006 cette remise compte-tenu de la dégradation de la moquette, ayant nécessité la mise en place d’un parquet à leurs frais.

Subsidiairement ils maintiennent qu’ils sont fondés à solliciter des dommages-intérêts pour préjudices de jouissance à hauteur de 1.600 euros ainsi que la compensation entre cette somme et l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.570,64 euros.

L’article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En l’espèce, les locataires n’ont pas réglé les derniers mois de loyers et ont fait valoir qu’ils disposaient d’une franchise de loyers de trois mois correspondant en grande partie à ces loyers impayés en fin de bail.

Pour justifier de cette franchise, M. et Mme [H] versent aux débats un courriel du 24 juin 2006 adressé à l’agence Century 21, dans lequel M. [M] [H] indique:

'Bonjour. Merci de votre accueil. Je vous confirme ce dont nous avons convenu. Usure prématurée des moquettes. Sans doute problème de qualité, il y a 4 ans à peine que nous sommes dans l’appartement. (…)

Dans un premier temps je vais donc procéder au remplacement de toutes les moquettes par du plancher stratifié. En échange de ces travaux en partie urgent, j’accepte la déduction du montant de 3 loyers. Modalités à votre convenance'.

S’il apparaît que M. et Mme [V] ne produisent aucun courriel de leur mandataire venant contredire cette franchise de loyers, il convient de constater que ce courriel de M. [M] [H] est très ancien et n’a pas été réitéré du temps de la location des lieux.

En effet, jusqu’à leur départ de l’appartement le 9 avril 2018, M. et Mme [H] n’ont jamais fait état de cette remise de trois mois de loyers qu’ils indiquent avoir négociée avec les bailleurs.

Ils n’ont jamais réclamé son application et ce n’est que par courriel du 1er juin 2019 que

M. [M] [H] a indiqué : 'J’ai fait certains travaux dont l’ensemble des sols de l’appartement en parquet en remplacement des moquettes en accord avec le propriétaire, en échange de trois mois de loyers qui n’ont jamais été déduits'.

Les deux seuls courriels émanant de M. [M] [H] apparaissent donc insuffisants à démontrer que les bailleurs ont accepté en contrepartie de la réfection des sols de la chambre et du séjour, une franchise de trois mois de loyers.

Le premier juge a donc jugé à tort qu’une franchise de trois mois de loyers à hauteur de 1.740 euros devait bénéficier aux locataires.

M. et Mme [H] maintiennent devant la cour, la demande qu’ils avaient formée à titre subsidiaire en première instance et qui n’a donc pas été examinée par le premier juge, en paiement de dommages-intérêts, au motif qu’ils ont été victimes de troubles de jouissance avérés, s’agissant de la détérioration de la moquette, du défaut de changement de fenêtre, lequel n’est intervenu qu’en 2012, et de l’absence de volets.

M. et Mme [V] s’opposent à la demande et font valoir qu’il ne pèse sur le bailleur aucune obligation légale d’installation de volets.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que des obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 précité dispose plus particulièrement que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est tenu :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n°09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

S’agissant de manquement à l’obligation de délivrance qui est d’ordre public, iI appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation (Civ 3ème, 30 octobre 1972, Bull no563 et Civ 3ème, 25 juin 2008, pourvoi n°07-14.341, publié).

M. et Mme [H] évoquent en premier lieu la détérioration de la moquette de l’appartement.

Or, il est établi par l’état des lieux d’entrée du 15 juin 2002, que les sols de l’appartement (linoleum et moquette dans le séjour et la chambre) étaient en bon état lors de la prise à bail.

Si les locataires ont fait le choix de remplacer la moquette par du parquet stratifié, ils n’établissent pas l’usure anormale de ce revêtement, ni avoir subi un préjudice de jouissance du fait d’un manquement du bailleur de nature à justifier une indemnisation.

M. et Mme [H] évoquent ensuite le défaut de changement des fenêtres vétustes de l’appartement, faisant valoir qu’ils ont attendu six années avant qu’elles soient changées.

Ils versent aux débats :

— le courriel précité du 24 juin 2006 dans lequel M. [M] [H] indique :

'Bonjour. Merci de votre accueil. Je vous confirme ce dont nous avons convenu. (…)

Fenêtres : Problèmes d’infiltrations d’air et d’humidité concernant l’ensemble des fenêtres de l’appartement. Ce problème tend à s’aggraver depuis cet hiver 2006. Vous allez prévoir prochainement leur remplacement.'

— une lettre de '[M] [B]. Bailleur du F2« du 7 février 2012 mentionnant : 'Nous vous confirmons par la présente que les fenêtres de remplacement sont fabriquées depuis décembre 2011 ».

Si le courrier du bailleur permet de confirmer que les fenêtres de l’appartement ont été changées en 2012, les infiltrations à l’eau et à l’air mentionnées par M. [H] ne sauraient être établies par le seul courriel produit aux débats et ce d’autant que les fenêtres de l’appartement sont toutes décrites en bon état dans l’état des lieux d’entrée du 15 juin 2002.

M. et Mme [H] n’établissent pas davantage sur ce point avoir subi un préjudice de jouissance du fait d’un manquement du bailleur de nature à justifier une indemnisation.

Enfin, M. et Mme [H] évoquent l’absence de volets dans l’appartement et versent aux débats deux courriers du 3 octobre et 30 novembre 2013 qu’ils ont adressés à l’agence Foncia sollicitant l’installation de volets dans leur appartement afin de satisfaire à la demande de leur assureur et sécuriser les lieux, ainsi que la réponse qui a été apportée par le mandataire du bailleur lequel leur a indiqué que l’exigence de leur assureur ne relève pas de dispositions légales et ne concerne par leurs bailleurs, et leur a conseillé de changer d’assurance.

Ils versent également aux débats, un échange de courriels avec l’agence d’information pour le logement 'adil 94" qui leur a indiqué qu’un trouble de jouissance est constitué lorsque le bailleur loue un logement en rez-de-chaussée directement accessible de l’extérieur et refuse de faire poser des volets et pour lequel la compagnie d’assurance refuse de l’assurer.

Il est cependant constant que l’appartement de M. et Mme [H] n’était pas situé en rez-de-chaussée mais au premier étage de l’immeuble et les photographies produites ne permettent pas d’établir que leur balcon était situé à moins de trois mètres du sol, soit à deux mètres cinquante, comme ils l’allèguent.

Par ailleurs, M. et Mme [H] ne versent aucune pièce aux débats permettant d’établir qu’ils n’ont pu être correctement assurés durant la durée du bail et qu’ils encouraient un risque accru de cambriolage, dès lors qu’ils n’ont déclaré aucun sinistre de cet ordre.

Enfin, s’agissant des bris de vitres, M. et Mme [H] versent aux débats deux courriers de la MAAF de 2015 et 2016, établissant que deux vitres ont été cassées.

Néanmoins ces bris de vitres dont l’origine n’est pas démontrée, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur ni démontrer un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [H] au titre du trouble de jouissance, venant en compensation de l’arriéré locatif, sera rejetée.

* Sur les réparations locatives

M. et Mme [H] font grief au jugement d’avoir retenu une somme de 425,36 euros au titre des réparations locatives.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

En l’espèce, il résulte des états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie que le logement a été loué en bon état hormis l’interphone qui ne fonctionnait pas et qu’il a été restitué principalement en état d’usage, avec toutefois des peintures des murs de la salle de bain et de la cuisine, ainsi que des sols de la chambre et de la cuisine, en mauvais état.

L’état des lieux de sortie mentionne en outre un vitrage cassé dans la porte fenêtre du séjour, ainsi qu’une prise électrique dans la cuisine mal fixée.

La location a duré 16 ans.

Les bailleurs produisent aux débats un chiffrage des réparations locatives établi par la société Constatimmo, qui fait état d’une somme de 764,13 euros à devoir par les locataires sortant.

Les bailleurs ont toutefois limité leurs demandes aux postes suivants :

— rebouchage des trous de cheville y compris masticage et ponçage (3,15 euros par trou HT) dans la chambre (63 euros HT), dans la cuisine (100,80 euros HT), dans l’entrée (6,30 euros HT), dans la salle de bain (63 euros HT), dans le séjour (3,15 euros HT)

— la refixation de la prise électrique dans la cuisine : 10,36 euros HT

— le remplacement de la vitre dans le séjour : 138,14 euros HT

— le déplacement et la prise en charge des corps de métier : 40,61 euros HT,

soit 425,36 euros TTC.

S’agissant du rebouchage des trous de cheville y compris masticage et ponçage, le décret précité n°87-712 du 26 août du 26 août 1987, fixe parmi la liste des réparations locatives, le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

M. et Mme [H] ne contestent pas ne pas avoir rebouché les trous de cheville au nombre de 74 dans tout l’appartement, de sorte que la réclamation des bailleurs à ce titre est fondée, compte-tenu de leur nombre, de leur dimension et de leur emplacement.

S’agissant de la refixation de la prise électrique dans la cuisine, il résulte de l’état des lieux de sortie qu’une prise électrique dans cette pièce était mal fixée.

La demande des bailleurs est également fondée.

S’agissant du vitrage cassé dans le séjour, M. et Mme [H] allèguent sans le démontrer qu’ils n’en sont pas responsables au motif qu’elle a été cassée après leur départ du 5 avril 2018.

Au demeurant, la prise en charge de cette dégradation leur incombe puisque leur préavis se terminait le 8 avril et qu’ils n’ont rendu les clés que lors de l’état des lieux de sortie le lundi 9 avril 2018.

Le premier juge a donc comptabilisé à juste titre la somme de 425,36 euros au titre des réparations locatives.

M. et Mme [V] sollicitent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné M. et Mme [H] à leur payer la seule somme de 592,90 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [H] à verser à M. et Mme [V] à payer la somme de 592,90 euros au titre de l’arriéré locatif et de les condamner en outre à payer solidairement les sommes supplémentaires de 173,58 euros au titre de la régularisation de charges 2014 et 1.740 euros au titre de la franchise de trois mois de loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [V]

Selon l’article 1231-6 du code civil, 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

En l’espèce, M. et Mme [V] ne justifient, ni dans leurs écritures, ni par les pièces produites, d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des

dépens et de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

M. et Mme [H], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] à payer à M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V] la somme de 592,90 euros au titre de l’arriéré locatif et en ce qu’il a débouté M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V] de leur demande de dommages-intérêts,

Et statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande en paiement au titre de la régularisation de charges de l’année 2014 formée par M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V] à l’encontre de M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H],

Condamne solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] à payer à M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V] la somme de 173,58 euros au titre de la régularisation de charges 2014 et 1.740 euros au titre de la franchise de trois mois de loyers,

Et y ajoutant,

Déboute M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] de leurs demandes de dommages-intérêts et compensation,

Condamne in solidum M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] à payer à M. [M] [K] [V] et Mme [R] [D] épouse [V], la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [M] [H] et Mme [S] [U] épouse [H] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président