Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 11 janvier 2024, n° 23/08157

CA Paris
Infirmation partielle 11 janvier 2024

Arguments

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Rejeté
Droit de préemption et validité de la cession
La cour a estimé que tant que la cession n'est pas judiciairement invalidée, elle s'impose au preneur, qui doit continuer à payer le loyer au cessionnaire.
Accepté
Loyers échus et impayés
La cour a constaté que la demande de provision pour loyers échus ne se heurte à aucune contestation sérieuse et a ordonné le paiement d'une somme provisionnelle.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne une demande de consignation des loyers et une demande de provision formulées par la société Centaurus Ducs de Bourgogne. La société conteste la validité d'une cession de droits indivis dans un immeuble à la société Groupe Dimension et demande que les loyers soient consignés entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations. La cour d'appel confirme l'ordonnance de première instance qui a rejeté la demande de consignation des loyers, considérant que la cession est juridiquement valable et que la société Groupe Dimension a le droit de percevoir les loyers. Cependant, la cour d'appel accorde une provision de 45 492,33 euros à la société Groupe Dimension et aux consorts E au titre des loyers impayés par la société Centaurus Ducs de Bourgogne. La cour d'appel condamne également M. A et la société Centaurus Ducs de Bourgogne aux dépens de l'instance et à payer une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 11 janv. 2024, n° 23/08157
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/08157
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LALLEMENTTony CAPPAIOlivier BECHETNicolas SCHBATH
Cabinet(s) :	BDL AVOCATS
Parties :	S.A.S CENTAURUS DUCS DE BOURGOGNE c/ S.A.S. GROUPE DIMENSION

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 JANVIER 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08157 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHR7E

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Avril 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS CEDEX 17 – RG n° 22/58789

APPELANTE

S.A.S CENTAURUS DUCS DE BOURGOGNE, RCS de Paris sous le n°850 959 693, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 12]

Ayant pour avocat postulant M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Représentée à l’audience par M^e Olivier BECHET, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

M. [N] [A]

[Adresse 9]

[Localité 13]

Représenté par M^e Tony CAPPAI, avocat au barreau d’ESSONNE, présent à l’audience

M. [C] [E]

[Adresse 1]

[Localité 15]

M. [I] [U] [E]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Mme [Y] [Z] [B] [E]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Mme [W] [V] [F] [E]

[Adresse 4]

[Localité 14]

S.A.S. GROUPE DIMENSION, RCS de Paris sous le n°408 569 457, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentés par M^e Nicolas SCHBATH de la SELASU CABINET SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0177, présent à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [A] est membre de l’indivision [A] [E], laquelle est notamment propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3]. Ce bien est loué à la société Centaurus Ducs de Bourgogne en vertu d’un acte de renouvellement de bail commercial conclu le 2 juillet 2013. La locataire exploite dans les lieux une activité d’hôtel meublé.

Aux termes d’un acte extrajudiciaire en date du 25 mai 2022, M. [C] [E], M. [I] [E], Mme [Y] [E] et Mme [W] [E] (les consorts [E]) ont notifié à M. [N] [A] leur intention de céder leur quote-part indivise de l’immeuble précité à la société Groupe Dimension, moyennant le prix de 1.200.000 euros.

Par acte extrajudiciaire des 22 et 23 juin 2022, M. [N] [A] a notifié aux consorts [E] sa décision d’exercer son droit de préemption au visa de l’article 815-14 du code civil.

La société Centaurus Ducs de Bourgogne a fait assigner les consorts [E] et la société Groupe Dimension devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir annuler la vente du 3 octobre 2022 au motif qu’elle est intervenue en méconnaissance du droit de préemption dont elle bénéficie en vertu de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. M. [N] [A] est intervenu volontairement à cette instance pour solliciter lui aussi l’annulation de la vente du 3 octobre 2022 et voir constater la vente à son profit des 4/24èmes des droits indivis appartenant aux consorts [E]. Cette instance au fond est actuellement pendante, un conseiller de la mise en état a été désigné le 23 novembre 2022.

M. [A] a fait assigner les consorts [E], leur notaire et la société Groupe Dimension devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin qu’il leur soit interdit de régulariser la vente de la quote-part indivise des consorts [E] tant que le tribunal compétent n’aura pas statué sur la validité de la notification et de l’exercice de son droit de préemption. Par ordonnance du 28 juillet 2022, M. [A] a été débouté de ses demandes.

Le 3 octobre 2022, les consorts [E] ont cédé à la société Groupe Dimension les droits indivis leur appartenant à concurrence de 4/24èmes dans l’immeuble précité.

Par courriel de son conseil en date du 13 octobre 2022 adressé à la société Centaurus Ducs de Bourgogne, M. [A], soutenant être le légitime propriétaire des 4/24èmes indivis des consorts [E], a fait défense à la société preneuse de s’acquitter entre les mains de la société Groupe Dimension de la fraction de loyer correspondant à la quote-part précitée. Le même jour, la société Centaurus Ducs de Bourgogne a écrit au représentant de la société Groupe Dimension pour l’informer qu’à la suite du courrier de M. [A], elle suspendait le versement du loyer dans l’attente de la décision du juge des référés sur une éventuelle consignation des loyers entre les mains d’un séquestre.

Par acte 24, 25 et 26 octobre 2023, M. [A] a fait assigner les consorts [E], la société Groupe Dimension et la société Centaurus Ducs de Bourgogne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande, sur le fondement des articles 834 et 835 alinéa 1er du code de procédure civile :

— d’ordonner la consignation par la société Centaurus Ducs de Bourgogne entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations de la fraction des loyers dus au titre du bail du 2 juillet 2013 afférente aux 4/24 èmes indivis de l’immeuble sis [Adresse 3] cédés par les consorts [E] à la société Groupe Dimension ;

— de dire que cette consignation portera sur les loyers échus à compter du 3 octobre 2022 et jusqu’au jour du partage de l’indivision « [K] [A] » ;

— de débouter la société Groupe Dimension et les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de condamner la société Groupe Dimension et les consorts [E] à payer à M. [A] une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société Groupe Dimension et les consorts [E] aux dépens dont distraction au profit de Maître [L] [G], avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts [E] et la société Groupe Dimension ont conclu au débouté et, à titre reconventionnel, au paiement provisionnel des loyers impayés par la société Centaurus Ducs de Bourgogne.

La société Centaurus Ducs de Bourgogne a conclu dans le même sens que M. [A].

Par ordonnance du 20 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations, jusqu’au jour du partage de l’indivision '[K] [A]', de la fraction des loyers dus par la société Centaurus Ducs de Bourgogne au titre du bail du 2 juillet 2013 correspondant aux 4/24èmes indivis de l’immeuble du [Adresse 3] cédés par les consorts [E] à la société Groupe Dimension ;

— condamné la société Centaurus Ducs de Bourgogne à payer :

— aux consorts [E], la somme provisionnelle de 329,65 euros HT à valoir sur l’arriéré de loyers selon décompte courant du 1er au 2 octobre 2022 ;

— à la société Groupe Dimension, la somme provisionnelle de 29.998,57 euros HT à valoir sur l’arriéré de loyers selon décompte courant du 3 octobre 2022 au 31 mars 2023 ;

— condamné in solidum M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne à payer aux consorts [E] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne à payer à la société Groupe Dimension la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

— condamné in solidum M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne au paiement des dépens.

Par déclaration du 29 avril 2023, la société Centaurus Ducs de Bourgogne a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 novembre 2023, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé prononcée le 20 avril 2022 par M. le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

— condamné la société Centaurus Ducs de Bourgogne à payer :

— aux Consorts [E], la somme provisionnelle de 329,65 euros HT à valoir sur l’arriéré de loyers selon décompte courant du 1er au 2 octobre 2022 ;

— à la société Groupe Dimension , la somme provisionnelle de 29.998,57 euros HT à valoir sur l’arriéré de loyers selon décompte courant du 3 octobre 2022 au 31 mars 2023 ;

— condamné in solidum M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne à payer aux Consorts [E] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

— condamné in solidum M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne au paiement des dépens.

— ordonner la consignation par la société Centaurus Ducs de Bourgogne entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations de la fraction des loyers dus au titre du bail du 2 juillet 2013 et correspondant aux 4/24èmes indivis de l’immeuble sis [Adresse 3] cédés par les consorts [E] à la société Groupe Dimension ;

— dire que cette consignation portera sur les loyers échus à compter du 3 octobre 2022 et jusqu’au jour du partage de l’indivision « [K] [A] » ;

— débouter les consorts [E] et la société Groupe Dimension de leurs demandes au titre des loyers échus depuis le 3 octobre 2022 ;

— condamner la société Groupe Dimension, les consorts [E] à payer à la société Centaurus Ducs de Bourgogne une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Groupe Dimension, les consorts [E] aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 novembre 2023, la société Groupe Dimension et les consorts [E] demandent à la cour de :

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf concernant le quantum des sommes dues ;

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la société Centaurus à la somme 30.328,22 euros H.T. pour le 4ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023 ;

A titre principal :

— condamner la société Centaurus à la somme de 69.219,94 euros au titre des loyers courant du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2023 ;

A titre subsidiaire :

— condamner la société Centaurus à la somme de 53.074,78 euros au titre des loyers courant du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2023 ;

En toutes hypothèses :

— condamner la société Centaurus à la somme de 15.521,09 euros au titre des loyers courant jusqu’au 1er octobre 2022 ;

— débouter M. [A] et la société Centaurus de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [A] et Centaurus à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 août 2023, M. [A] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé prononcée le 20 avril 2022 par M. le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

— condamné la société Centaurus Ducs de Bourgogne à payer :

— aux consorts [E], la somme provisionnelle de 329,65 euros HT à valoir sur l’arriéré de loyers selon décompte courant du 1er au 2 octobre 2022 ;

— à la société Groupe Dimension , la somme provisionnelle de 29.998,57 euros HT à valoir sur l’arriéré de loyers selon décompte courant du 3 octobre 2022 au 31 mars 2023 ;

— condamné in solidum M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne à payer aux consorts [E] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

— condamné in solidum M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne au paiement des dépens ;

— dire que cette consignation portera sur les loyers échus à compter du 3 octobre 2022 et jusqu’au jour du partage de l’indivision « [K] [A] » ;

— débouter les consorts [E] et la société Groupe Dimension de leurs demandes au titre des loyers échus depuis le 3 octobre 2022 ;

— condamner la société Groupe Dimension, les consorts [E] aux dépens d’appel dont le recouvrement sera poursuivi pour ceux le concernant par Maître [G] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Au termes de l’article 835 alinéa 1er du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur la demande de consignation des loyers

M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne sont opposés à la cession par les consorts [E] de leur quote-part de droits indivis dans l’immeuble à un tiers à l’indivision (la société Groupe Dimension), chacun revendiquant la validité de l’exercice de son droit de préemption et la nullité subséquente de la vente conclue le 3 octobre 2022, en fraude de leurs droits selon eux, entre les consorts [E] et la société Groupe Dimension.

Ils considèrent qu’au regard des critères posés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, une mesure de consignation des loyers par la société preneuse s’impose tant qu’il n’a pas été statué au fond sur la validité de la cession intervenue, laquelle déterminera la qualité du propriétaire des droits indivis cédés et par suite, celle du bénéficiaire des loyers, et cela jusqu’au jour du partage à intervenir entre les indivisaires dans la mesure où les droits du cessionnaire sont soumis aux aléas du partage, le droit de propriété de la société Groupe Dimension étant ainsi conditionné à l’attribution de l’immeuble aux consorts [E].

Si l’urgence à statuer en référé apparaît caractérisée par le fait qu’en raison du litige pendant au fond, la société Centaurus Ducs de Bourgogne s’est vue interdire par M. [A] de verser la part de loyer dues à ses coïndivisaires entre les mains de la société Groupe Dimension, le preneur devant être rapidement fixé sur le bénéficiaire des loyers afin de ne pas s’exposer au risque d’une résiliation de son bail pour défaut de paiement du loyer suite aux commandements de payer qui lui ont été délivrés les 10 et 21 octobre 2022 par les consorts [E] et la société Groupe Dimension, en revanche, l’existence du différend qui oppose les parties sur le fond ne justifie pas le prononcé de la mesure de consignation sollicitée.

En effet, et comme l’a dit le premier juge, tant que la cession intervenue le 3 octobre 2022 entre les consorts [E] et la société Groupe Dimension n’est pas judiciairement invalidée, elle s’impose juridiquement au preneur, tenu aux termes du bail au paiement du loyer entre les mains des indivisaires, d’une part M. [A], d’autre part les consorts [E], la société Centaurus Ducs de Bourgogne étant par conséquent tenue de poursuivre le paiement du loyer entre les mains du cessionnaire des consorts [E], la société Groupe Dimension, laquelle, par l’effet de la cession est venue se substituer aux droits des indivisaires cédants, dont celui de percevoir les loyers.

S’il est vrai que le droit de la société Groupe Dimension à la conservation du loyer est conditionné, d’une part à la détermination du cessionnaire par la juridiction saisie au fond de la question de la validité de la cession, d’autre part par le résultat du partage, il reste que sa solvabilité est avérée et non contestée, sa capacité de rembourser les sommes perçues depuis le 3 octobre 2022 en cas d’annulation de la cession ou de défaut d’attribution de l’immeuble aux consorts [E] n’étant pas contestable. Il n’y a donc ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent à voir le preneur poursuivre le paiement du loyer entre les mains du cessionnaire des droits indivis des consorts [E] tant que cette qualité n’est pas judiciairement remise en cause.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers.

Sur la demande de provision

Pour les mêmes motifs que ceux qui précèdent, et ceux non contraires du premier juge que la cour adopte, la demande reconventionnelle des consorts [E] et de la société Groupe Dimension en paiement, à titre de provision, des loyers échus et impayés par la société Centaurus Ducs de Bourgogne ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il ressort des pièces produites par les intimés (commandements de payer, décompte en pièce 18 et lettre du conseil de la société Centaurus en date du 16 mai 2023 justifiant de l’exécution de l’ordonnance entreprise: pièce 17), des explications contenues dans leurs écritures sur le décompte de la dette locative et des constatations opérées par le premier juge,

— d’une part, que l’existence d’une créance résiduelle des consorts [E] au titre des loyers et charges échus avant le 3 octobre 2022, date de la cession de leurs droits indivis à la société Groupe Dimension, n’est pas établie avec l’évidence requise en référé ;

— d’autre part, qu’il est dû par la société Centaurus au titre des 4ème trimestre 2022, 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2023, sur la base d’un loyer trimestriel TTC de 15.164,11 euros ressortant du commandement de payer du 21 octobre 2022, la somme totale de 75.820,55 euros (5 x 15.164,11 euros), dont il convient de déduire la somme de 30.328,22 euros payée par la société Centaurus au titre de l’exécution provisoire de la décision de première instance.

La société Centaurus Ducs de Bourgogne sera donc condamnée à payer, à titre provisionnel, la somme de 45.492,33 euros au titre des loyers et charges des 4ème trimestre 2022, 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2023, soit la somme de 329,65 euros aux consorts [E] (pour la période du 1er octobre au 3 octobre 2022) et celle de 45.162,68 euros à la société Groupe Dimension, en deniers ou quittances compte tenu des autres règlements ayant pu intervenir sur la période considérée.

Les consorts [E] et la société Groupe Dimension seront déboutés du surplus de leur demande provisionnelle.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens et frais irrépétibles de la première instance a été exactement réglé par le premier juge.

Perdant en appel, M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne seront condamnés in solidum aux entiers dépens de cette instance, et à payer à la société Groupe Dimension et aux consorts [E] (ensemble) la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Centaurus Ducs de Bourgogne à payer, à titre provisionnel et en deniers ou quittances, la somme de 45.492,33 euros au titre des loyers et charges des 4ème trimestre 2022, 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2023, soit la somme de 329,65 euros aux consorts [E] et la somme de 45.162,68 euros à la société Groupe Dimension, déduction faite du paiement de la somme de 30.328,22 euros réglée en exécution de l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [A] et la société Centaurus Ducs de Bourgogne, in solidum, aux entiers dépens de la présente instance,

Les condamne in solidum à payer à la société Groupe Dimension et aux consorts [E], ensemble, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE