RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11777 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5BY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2023- Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/04421

APPELANTS

Madame [S] [V] [D]

née le 14 Juillet 1990 à [Localité 10] (Tunisie)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [F] [I]

né le 27 Janvier 1949 à [Localité 8] (Tunisie)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant, M^e Adrien VERCKEN de la SELARL Cabinet Adrien Vercken Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : G 566

INTIMÉE

S.C.I. EMERAUDE 1

Immatriculée au RCS de SARREGUEMINES sous le numéro D 383 538 030

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant, M^e Xavier MARCHAL-BECK, avocat au barreau de METZ, toque : B 603

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 20 novembre 2015, la SCI Emeraude 1 a donné en location meublé à Mme [S] [V] [D] un bien situé [Adresse 3] à [Localité 9], d’une durée de 12 mois, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 387 euros, outre une provision pour charges de 163 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, M. [F] [I] s’est porté caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division au profit de Mme [S] [V] [D], dans la limite de 18 600 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 28 novembre 2015.

Un incendie est survenu dans les parties communes de l’immeuble le 30 mai 2017 pour lequel, par courrier électronique du 29 novembre 2017, la SCI Emeraude 1 a accordé à Mme [D] le dédommagement suivant :

— location à titre gracieux du 1er juin 2017 au 12 septembre 2017 ;

— réduction de loyer à compter du 1er novembre 2017 se matérialisant par un loyer hors charge de 1 000 euros au lieu de 1 387 euros.

Par courrier simple du 11 août 2020, la SCI Emeraude 1 indiquait à sa locataire qu’elle procéderait à la facturation du loyer contractuellement fixé à compter du 1er septembre 2020, les travaux de remise en état des communs ayant été effectués.

Par courrier recommandé du 8 décembre 2020, la SCI Emeraude 1 adressait à Mme [S] [V] [D] un relevé des loyers impayés pour la somme de 10 866,93 euros.

Par courrier électronique du 5 janvier 2021, la locataire a donné congé et a proposé de restituer les clés le 31 janvier 2021.

Par jugement contradictoire rendu le 10 mai 2023, le juge du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné solidairement Mme [S] [V] [D] et M. [F] [I] à verser à la SCI Emeraude 1 la somme de 5 836, 65 euros au titre des loyers et provisions sur charges locatives impayés arrêtés au 21 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2020 pour Mme [S] [V] [D], et du 5 juillet 2021 pour M. [F] [I] ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— débouté Mme [S] [V] [D] et M. [F] [I] de leurs autres demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

— condamné in solidum Mme [S] [V] [D] et M. [F] [I] à verser à la SCI Emeraude 1 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [S] [V] [D] et M. [F] [I] aux entiers dépens.

Mme [S] [V] [D] et M. [F] [I] ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration reçue au greffe le 30 juin 2023 et par leurs dernières conclusions déposées le 22 mars 2024, demandent à la cour de le réformer sauf en ce qu’il :

— confirme l’absence d’accord contractuel entre les parties concernant l’application du loyer initial de 1 550 euros charges comprises à compter du 1er septembre 2020 et donc la poursuite de l’accord contractuel entre les parties pour l’application d’un loyer minoré à 1 163 euros charges comprises jusqu’à l’échéance du bail ;

— dit n’y avoir pas lieu à déduire le montant du dépôt de garantie et rejette la demande de la SCI Emeraude 1 au titre de prétendues réparations locatives ;

et statuant à nouveau,

— débouter la SCI Emeraude 1 de l’ensemble de ses demandes ;

— dire que Mme [S] [V] [D] est débitrice de la SCI Emeraude 1 de la somme de 3 863 euros à titre de loyers et provisions sur charges impayés durant toute la durée d’exécution du bail (sic) ;

— condamner la SCI Emeraude 1 à payer à Mme [S] [V] [D] la somme de 2 816,27 euros à titre de trop perçu de charges locatives ;

— condamner la SCI Emeraude 1 à restituer à Mme [S] [V] [D] la somme de 2 777,34 euros à titre de dépôt de garantie, indûment conservé depuis l’échéance du bail ;

— ordonner la compensation entre la dette locative due par Mme [S] [V] [D] à la SCI Emeraude 1 d’un montant de 3 863 euros et le montant global des condamnations ordonnées à l’encontre de la SCI Emeraude 1 de 5 593,61 euros à payer à Mme [S] [V] [D], justifiant la condamnation de la SCI Emeraude 1 à verser à Mme [S] [V] [D] la somme de 1 730,61 euros ;

— condamner la SCI Emeraude 1 à payer à Mme [S] [V] [D] et M. [F] [I] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Emeraude 1 aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Grappotte Bentreau, représentée par Maître Anne Grappotte, avocat au barreau de Paris.

La SCI Emeraude 1, par ses dernières conclusions déposées le 16 septembre 2024 demande à la cour d’infirmer le jugement du chef de la dette locative, de le confirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

— débouter Mme [D] et M. [F] [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner in solidum à lui payer :

* la somme de 6 091, 65 euros, subsidiairement 4 543,65 euros, au titre des loyers et provisions sur charges locatives impayés, avec intérêts au taux légal depuis le 8 décembre 2020 ;

— * la somme de 1 680 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations causées au logement ;

— * une indemnité de procédure de 3 600 euros et les dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle au visa de l’article 954 du code de procédure civile qu’elle ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la partie de celles-ci dédiée à la discussion.

Mme [D] et M. [F] [I] s’estiment créancier de la SCI Emeraude 1 après compensation avec un trop perçu allégué de provisions pour charges non régularisées et le dépôt de garantie déduit du compte de charges alors qu’il doit être restitué. Ils contestent toute indemnisation de prétendues dégradations faute d’état des lieux de sortie et en tout état de cause, de justificatifs.

La SCI Emeraude 1 entend justifier de sa créance tant au titre des loyers et charges échus impayés, contestant tout indû de charges, qu’au titre de dégradations

La cour retient ce qui suit.

1 – Sur la dette locative

Au vu de la pièce 10 des appelants, du décompte de la SCI Emeraude 1 (pièce 47) et des conclusions des appelants, le décompte de la SCI Emeraude 1 fait apparaître un solde débiteur de 4 156,65 euros au 31 janvier 2021, déduction faite de :

—  1 680 euros au titre des dégradations locatives qui ne sont pas des loyers et charges

—  1 935 euros au titre de la minoration de loyer de 387 euros, accordée à compter de novembre 2017 par mail de la SCI Emeraude 1 du 29 novembre 2027(pièce 7) et indûment supprimée à compter de septembre 2020. En effet, il est constant que la SCI Emeraude 1 a accordé cette remise en compensation du trouble occasionné par l’incendie des parties communes en 2017 et elle ne fournit la preuve ni de la remise en état des parties communes incendiées ni de la réception, par Mme [D] et M. [F] [I] du courrier du 11 août 2020 qui notifie la suppression de cette remise.

Pour le surplus, les contestations de Mme [D] et M. [F] [I] ne peuvent être accueillies. En effet, ils procèdent par affirmation quant aux divers paiements de la CAF ou factures de plombier (mars 2016) ou chauffagiste (décembre 2016), prétendument à déduire, ils reconnaissent qu’ils n’ont pas payés les mois de janvier et juin 2020, les franchises des loyers d’août 2018 et d’août 2019 ont été dûment comptabilisées et le montant du dépôt de garantie soit 2 777,34 euros est à déduire et non à restituer, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] et M. [F] [I] invoquent un trop perçu à hauteur de 2 816,27 euros de charges pour la période du premier janvier 2016 au premier avril 2020, soutenant que ces charges ne sont pas indivisualisées alors que la SCI Emeraude 1 possède plusieurs lots dans l’immeuble litigieux (sa pièce 6).

Les justificatifs de régularisation produits aux débats par la SCI Emeraude 1 (ses pièce 35 et 42) ne sont pas conformes aux exigences de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, faute de communications des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et du budget prévisionnel. D’autre part, la SCI Emeraude 1, à qui incombe la charge de la preuve de l’exigibilité des charges litigieuses, invoque vainement le fait que Mme [D] et M. [F] [I] ont dressé arbitrairement leur décompte (leur pièce 6), dès lors que ce trop perçu correspond bien à une partie des charges qu’ils ont payées pour la période concernée par leur demande.

La SCI Emeraude 1 doit donc être condamnée à leur rembourser la somme de ces charges indûment versées sans justificatifs pertinents.

Enfin, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation entre les sommes dues.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a statué sur la dette locative et rejeté la demande de remboursement d’un trop perçu de charges.

2 – Sur les dégradations locatives

Le jugement entrepris rejette à bon droit cette demande, faute d’état des lieux de sortie contradictoire, dont les photos produites, prises après son départ, ne peuvent palier l’absence.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

3 – Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Mme [D] et M. [F] [I], partie perdante doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de la condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a statué sur la dette locative et le remboursement de l’indu de charges ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [D] et M. [F] [I] à payer à la SCI Emeraude 1 la somme de 4 156,65 euros à titre d’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021 ;

Condamne la SCI Emeraude 1 à payer à Mme [D] et M. [F] [I] la somme de 2 816,27 euros en remboursement de charges indûment payées pour la période du premier janvier 2016 au premier avril 2020 ;

Ordonne la compensation entre ces deux sommes ;

Rejette la demande de la SCI Emeraude 1 en dommages et intérêts pour dégradations locatives ;

Condamne in solidum Mme [D] et M. [F] [I] aux dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [D] et M. [F] [I] à payer à la SCI Emeraude 1 une indemnité de procédure de 2 500 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,