Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 20 DÉCEMBRE 2024

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13339 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICMQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Juillet 2023 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 22/06847

APPELANTS

Monsieur [U] [B] né le 10 Mai 1959 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Madame [C] [H] épouse [B] née le 19 Décembre 1957 à [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

INTIMÉES

S.A.S. EDELIS anciennement dénommée AKERYS PROMOTION immatriculée au RCS de Créteil sous lenuméro B 338 434 152, agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 substituée par M^e Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 306

S.A.S. IFB FRANCE immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 429 912 249, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

Nathalie BRET, Conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 08 novembre 2024 prorogée au 20 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Akerys Promotion a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] sis [Adresse 1] [Localité 6].

La société Akerys Promotion a fait appel à la société IFB France pour la commercialisation des appartements de l’ensemble immobilier et lui a confié le 18 juillet 2007 'mandat de vendre sans exclusivité, vente en l’état futur d’achèvement, … les lots d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] situé [Adresse 1] [Localité 6] '.

La plaquette de la [Adresse 10] de la société Akerys Promotion diffusée par la société IFB France précise « les avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier locatif en loi de Robien ».

M. [U] [B] et Mme [C] [H] épouse [B] ont pris attache avec la société IFB France.

M. [I] [L], conseiller auprès de la société IFB France, leur a remis un document que les époux [B] dénomment 'plan personnalisé d’épargne fiscal', daté du 6 mai 2008 et portant la mention « Ce document est une simulation et n’est donc pas contractuel ». Dans le cadre du présent litige, la société Edelis estime que ce document a été établi en dehors des limites du mandat qu’elle a confié à la société IFB France.

Un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, du lot 28, composé d’un appartement de 47 m² et d’un parking, situés dans le programme [Adresse 10] [Localité 6], a été signé le 10 mai 2008 par M. et Mme [B] et le 21 mai 2008 par la société Akerys Promotion, par l’intermédiaire de la société IFB France, moyennant le prix de 145.000 € TTC.

Le 22 juillet 2008, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu entre la société Akerys Promotion et les époux [B], en la forme authentique, en l’étude de Me [D] [N], notaire à [Localité 6].

Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 145.000 € consenti par la Caisse de Crédit Mutuel de la Loire Atlantique et du Centre Ouest.

Le 16 février 2009, M. et Mme [B] ont signé un mandat de gérance au profit de la société Akerys Services Immobiliers, mentionnant le bénéfice du régime fiscal Robien, celui-ci prévoyant des avantages fiscaux conditionnés par la location du bien pendant 9 années.

Le bien a été livré le 4 novembre 2009.

Le premier contrat de bail a pris effet le 7 janvier 2010, l’obligation de location se terminant le 7 janvier 2019.

La société Akerys Promotion a été renommée Edelis

Suite à des échéances de prêt impayées, par courrier recommandé du 5 septembre 2019, le Crédit Mutuel a notifié aux époux [B] la résiliation du contrat de prêt et les a mis en demeure de régler les sommes dues au plus tard le 11 octobre 2019. Par la suite, le Crédit Mutuel a engagé une procédure de saisie immobilière.

Par courriel du 14 octobre 2021, le service contentieux du Crédit Mutuel a confirmé son accord pour la vente du bien de gré à gré et l’abandon des poursuites à l’encontre des époux [B].

La promesse d’achat notariée du 17 novembre 2021, relative au bien litigieux, mentionne le prix de 73.000 €.

Par actes d’huissier des 27 et 28 septembre 2022, M. [U] [B] et Mme [C] [H] épouse [B] ont fait assigner la société Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion, et la société IFB France, en soutenant qu’ils ont été démarchés par la société IFB France afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal Robien, que cette société a manqué à ses obligations d’information et de conseil, et que la société Edelis mandant est responsable des fautes commises par son mandataire, afin de les voir condamnées in solidum à leur payer les sommes de 183.315,83 € (à parfaire) à titre de dommages et intérêts, 7.000 € au titre de leur préjudice moral, et 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident, la société Edelis a soulevé l’irrecevabilité de l’action des époux [B] à titre principal pour défaut de qualité à agir et à titre subsidiaire pour prescription de l’action fondée sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil. La société IFB France a soulevé la prescription des demandes formées à son encontre.

Par ordonnance du 18 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

— Déclare les demandes irrecevables comme prescrites,

— Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [C] [H] aux dépens et à payer à la société Edelis ainsi qu’à la société IFB France la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [B] et Mme [C] [B] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 25 juillet 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 27 mars 2024 par lesquelles M. [U] [B] et Mme [C] [H] épouse [B], appelants, invitent la cour à :

Vu notamment l’article 2224 du Code civil, l’article 699 du Code de procédure civile, l’Ordonnance entreprise du 18 juillet 2023 et l’ensemble des pièces produites,

JUGER recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] à l’encontre de l’Ordonnance rendue par le Juge de la mise en état de Créteil du 18 juillet 2023,

CONFIRMER l’Ordonnance entreprise en ce qu’elle a seulement :

— déclaré recevable l’action introduite par M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] à l’encontre de la société Edelis

INFIRMER l’Ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les sociétés Edelis et

IFB FRANCE,

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action intentée par M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] à l’encontre des sociétés Edelis et IFB FRANCE,

— condamné M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] à payer à la société Edelis la somme de 500 € et à la société IFB FRANCE la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] aux entiers dépens

Et suivant, statuant à nouveau :

JUGER recevable l’action introduite par M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] à l’encontre de la société Edelis

JUGER que M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] n’ont été en mesure de découvrir son préjudice que le 05 mars 2019, date à laquelle, ils ont été informés de la perte de valeur de leur bien, et au plus tôt le 07 janvier 2019, date de la fin de leur obligation locative

JUGER que l’action de M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] introduite par exploits huissiers des 20 et 21 janvier 2022, est manifestement recevable et non prescrite,

En tout état de cause,

DEBOUTER les sociétés Edelis et IFB FRANCE de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B]

CONDAMNER in solidum les sociétés Edelis et IFB FRANCE au paiement à M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

— RENVOYER les parties devant le Tribunal Judiciaire de Paris afin qu’il soit statué au fond sur les demandes formées par M. [U] [M] [B] et Mme [C] [W] [Y] [H] épouse [B] à l’encontre des sociétés Edelis et IFB France ;

Vu les conclusions en date du 12 octobre 2023 par lesquelles la SAS Edelis, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1116, 2222 et 2224 du Code civil, et 32 et 122 du Code de Procédure Civile,

Au principal

Réformer l’Ordonnance en date du 18 Juillet 2023 rendue par le Juge de la mise en état du

Tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut

de qualité à agir des époux [B], à l’encontre de la SAS Edelis.

Statuant à nouveau,

Juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l’action des époux [B] dirigée à l’encontre de son Vendeur en l’état futur d’achèvement qu’est la SAS Edelis.

A titre subsidiaire

Si par extraordinaire, la Cour d’Appel de Céans venait à considérer l’action des époux [B] recevable à l’encontre de la SAS Edelis,

Confirmer l’Ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le Juge de la mise en état du Tribunal

Judiciaire de Créteil en ce qu’elle a jugé irrecevables comme étant prescrites les

demandes des Consorts [B].

Confirmer l’Ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le Juge de la mise en état du Tribunal

Judiciaire de CRETEIL en ce qu’elle a condamné les Consorts [B] au paiement de

la somme de 500€ au bénéfice de la SAS Edelis sur le fondement de l’article 700 du Code

de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’Incident

Statuant à nouveau,

Juger que les époux [B] ont assigné la société Edelis par acte en date du 21 janvier 2022

Par conséquent,

Juger irrecevables les demandes des Consorts [B] comme étant prescrites.

Les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

Les condamner au paiement de la somme de 500€ au bénéfice de la SAS Edelis sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’Incident.

En tout état de cause

Condamner les époux [B] au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de

l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction, pour

ceux la concernant, au profit de la Selarl 2H Avocats prise en la personne de Maître Audrey Schwab et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

Vu les conclusions en date du 9 octobre 2023 par lesquelles la SAS IFB France, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 122 et suivants et 789 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1240, 2222 et 2224 du Code civil,

Vu l’ancien article 1382 du Code civil,

Vu la jurisprudence constante,

Vu l’ordonnance du 18 juillet 2023

— CONFIRMER en toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le Juge de la mise en état près du Tribunal Judiciaire de Créteil,

En conséquence,

DECLARER irrecevables les demandes formulées par M. et Mme [B] pour cause de prescription,

DEBOUTER M. et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER solidairement les époux [B] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, Avocat sur son affirmation de droit ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les fins de non-recevoir à l’encontre des actions de M. et Mme [B]

La société Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion, soulève l’irrecevabilité de l’action de M. et Mme [B] à son encontre, sur le fondement du défaut de qualité à agir;

La société Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion, et la société IFB France soulèvent l’irrecevabilité des actions de M. et Mme [B] à leur encontre, sur le fondement de la prescription ;

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’ ;

Aux termes de l’article 789 du même code, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, 'Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour …

6°Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état’ ;

En l’espèce, pour déterminer la qualité à agir de la société Edelis et le régime applicable au délai de prescription et au point de départ de celui-ci, il est nécessaire au préalable de déterminer les actions engagées par les époux [B] aux termes de leurs assignations et la nature de l’opération ;

Sur les actions engagées par les époux [B]

Il ressort des assignations des 27 et 28 septembre 2022 que les époux [B] ont engagé une action en responsabilité délictuelle à l’encontre de leur vendeur la société Edelis, et une action en responsabilité délictuelle à l’encontre de la société IFB France, mandataire de leur vendeur ;

Ils reprochent à la société IFB France un manquement à son devoir d’information et de conseil, en ce que « la société IFB France n’a fait preuve d’aucune rigueur dans l’élaboration de l’étude financière remise aux demandeurs ' Elle ne s’est pas renseignée sur les perspectives objectives de valorisation du bien au terme de la période de défiscalisation » (page 25), « elle a communiqué à rebours une information purement théorique (et même fantaisiste) sans attirer l’attention de l’investisseur sur le caractère purement théorique de l’information communiquée et sur les risques pour l’investisseur à s’engager dans une opération fondée sur des données purement théoriques » (page 27) ;

Ils estiment que la société Edelis, en qualité de mandant de la société IFB France, est responsable des conséquences dommageables des fautes commises par son mandataire ;

Ils sollicitent des dommages et intérêts au titre du préjudice moral et au titre de la perte de chance « d’éviter le risque certain ou quasi certain qui s’est réalisé que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette pas de réaliser un capital supérieur à l’effort d’épargne fourni et d’avoir ainsi, pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d’épargne (sans constituer le moindre capital)' (page 33) ;

En estimant que ce risque était certain ou quasi certain, ils évaluent la perte de chance à la somme de 183.315,83 €, correspondant aux sommes versées à l’occasion de l’opération (taxes foncières, frais de dossier, de caution, d’intérêts et d’assurance du prêt, frais de gestion, garanties locatives, charges de copropriété, travaux de rénovation, frais de la procédure de saisie immobilière) auxquelles ils ajoutent la somme correspondant à la perte de la valeur du bien, et dont ils déduisent les sommes perçues au titre des revenus fonciers et des indemnités d’assurances locatives, entre 2008 et le 30 septembre 2021 (page 33) ;

Sur la nature de l’opération

Les époux [B] exposent dans l’assignation que l’opération consistait en un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal Robien, 'une opération financière ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, financé par la perception de loyers, par les réductions d’impôt procurées par le dispositif d’incitation fiscale dit De Robien Recentré avec en complément un effort d’épargne mensuel, destiné à permettre, suivant la revente du bien au terme de la période de défiscalisation, la réalisation d’un capital supérieur à l’effort d’épargne fourni et donc la constitution d’un capital’ (page 16) ;

Il ressort des pièces produites que l’acquisition entrait dans le cadre d’une opération de défiscalisation, selon un montage impliquant plusieurs sociétés, dans lequel M. et Mme [B] se sont vus proposer un ensemble contractuel comprenant l’achat d’un bien immobilier auprès de la société Akerys Promotion, l’administration de ce bien par la société Akerys Services Immobiliers et l’assurance couvrant la perte de loyers et la perte financière, par l’intermédiaire d’une société AGF Iart, mandatée par la société Akerys Promotion devenue Edelis, pour commercialiser le produit sur la base d’une brochure de présentation du programme immobilier (pièces 3 à 8, 17, 19 [B]) ;

La projection financière effectuée le 6 mai 2008 par la société IFB France, dont il n’est pas contesté qu’elle était mandatée par la société Edelis pour commercialiser les appartements de l’ensemble immobilier [Adresse 10], porte sur les avantages fiscaux de l’opération au regard de la situation patrimoniale de M. et Mme [B] (pièce 3 [B]) ;

Cette simulation met en effet en évidence les principes fiscaux de la loi 'De Robien ENL’ ; elle mentionne un investissement de 145.000 €, financé sans apport personnel, des loyers de 483 € avec une progression de 2 % l’an, un gain fiscal de 14.139 €, une épargne totale de 57.499 € et un résultat de l’opération de 78.278 € ;

Il en ressort que l’acquisition est un investissement immobilier locatif avec défiscalisation et que les époux [B] ont adhéré au dispositif fiscal loi Robien ;

Le moyen de la société Edelis, selon lequel la simulation fiscale (pièce 3 [B]) précise en toutes ses pages 'Ce document est une simulation et n’est donc pas contractuel’ et aurait été réalisée en dehors du mandat, relève du fond et ne remet pas en cause l’existence d’une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation ;

Sur le défaut de qualité à agir

Le premier juge précise dans la motivation qu’il n’y a pas de défaut de qualité à agir (des époux [B] à l’encontre de la société Edelis) au motif que 'Les principales critiques sont formées à l’encontre de la société Edelis et sont relatives à la valeur du bien’ ;

La société Edelis estime que les époux [B] ne forment des griefs qu’à l’encontre de la société IFB France à laquelle ils reprochent d’avoir manqué à son obligation de conseil et d’information au regard de la simulation fiscale ; elle estime que l’obligation du litige n’est pas la valeur du bien lors de l’achat mais au jour de sa revente compte tenu de la simulation fiscale ; elle soutient que l’acte authentique de vente ne fait pas référence à un investissement fiscal et qu’elle n’avait confié à la société IFB France qu’un simple mandat de vente et que celle-ci a agi en dehors des limites de son mandat en établissant la simulation fiscale ; elle en déduit qu’elle ne peut donc pas être tenue d’un obligation d’information et de conseil s’agissant de cette simulation fiscale, ni au titre du contrat qui n’inclut pas la simulation fiscale, ni en sa qualité de mandant de la société IFB France puisqu’elle n’a pas donné mandat à cette société de réaliser une simulation fiscale ;

M. et Mme [B] indiquent qu’ils ont été démarchés par la société IFB France, en qualité de mandataire de la société Akerys Promotion, en vue d’un investissement fiscal, que le Groupe Akerys a fait construire dans le cadre de cette loi de défiscalisation immobilière et qu’ils ont souscrit l’opération auprès de la société Akerys Promotion dans le cadre du dispositif Robien ; il considèrent que la société Edelis, en qualité de vendeur professionnel, avait une obligation d’information en opération de défiscalisation dès la phase précontractuelle ; ils ajoutent que la société Edelis est responsable en qualité de mandant de la société IFB France et qu’elle ne peut pas soutenir n’avoir joué aucun rôle dans les discussions précontractuelles d’autant plus compte tenu de l’existence d’un démarchage ;

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir’ ;

En l’espèce, il est constant que la société IFB était mandatée par la société Akerys Promotion nouvellement dénommée Edelis pour commercialiser le bien ;

Les époux [B] agissent à l’encontre de la société Edelis en estimant qu’elle est responsable des fautes commises par son mandataire la société IFB ;

Le moyen de la société Edelis, au terme duquel la société IFB a agi en dehors des limites de son mandat en établissant la simulation fiscale litigieuse et qu’elle-même ne peut être tenue responsable des fautes reprochées à la société IFB relatives à cette simulation fiscale, relève du fond et n’empêche pas la recevabilité de l’action ;

Les époux [B], qui ont acquis leur bien auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, ont qualité pour agir à l’encontre de la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion, en qualité de mandant de la société IFB France, pour les manquements à l’obligation d’information et de conseil que la société IFB France aurait commis dans le cadre du mandat à l’égard de la société Edelis relatif à l’opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation ;

Il y a lieu d’ajouter à l’ordonnance de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Edelis relative au défaut de qualité à agir de M. et Mme [B] à son encontre ;

Sur la prescription de l’action

La société Edelis estime que les époux [B] ont engagé une action fondée sur deux motifs, « au motif d’un défaut de conseil quant à une potentielle surévaluation du bien au jour de la signature de la vente qui leur a imposé un effort d’épargne important » et « au motif d’un défaut de conseil concernant la surévaluation du prix de revente puisque le plan d’épargne fiscal l’indique à 205.530 € alors que l’estimation du 5 mars 2019 est de 70.000 € » ; la société Edelis estime que le point de départ du délai de la prescription quinquennale est le jour de la signature de l’acte authentique de vente du 22 juillet 2008, puisque concernant le premier motif, il s’agit de la date à laquelle les époux [B] étaient en mesure de s’informer sur les caractéristiques de leur achat et le faire estimer par un tiers et concernant le second motif, il s’agit de la date à laquelle les époux [B] auraient pu s’apercevoir que la simulation financière de la société IFB France ne reprenait que des hypothèses optimistes en raison de la saturation du marché immobilier sur la ville de [Localité 6], et auraient pu analyser cette simulation pendant le délai de trois mois entre sa remise et la signature de l’acte authentique ; la société Edelis conclut qu’à la date de l’assignation du 21 janvier 2022, le délai était échu depuis le 22 juillet 2013 ;

La société IFB France estime que les époux [B] ont engagé une action pour manquement au devoir d’information sur l’absence de rentabilité de l’investissement, qu’ils ne contestent pas avoir bénéficié de l’avantage fiscal durant la période de défiscalisation et n’ont pas de griefs sur la période de location et que le préjudice invoqué est constitué par la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente ; elle conclut qu’en matière de contestation et de surévaluation du prix de vente, le point de départ de la prescription est la date de l’acte authentique de vente, à la signature de l’acte authentique de vente le 22 juillet 2008 ;

Les époux [B] opposent qu’il ne s’agissait pas simplement d’une acquisition immobilière classique et que l’opération d’investissement locatif imaginée par la société Edelis nécessitait de la part des acquéreurs de conserver le bien et de le donner en location pendant au minimum 9 ans, soit du 7 janvier 2010 au 7 janvier 2019, car la déduction fiscale est subordonnée à cette condition et que ce n’est qu’à l’issue du délai de 9 ans, aux termes de la période de défiscalisation, qu’ils ont pu découvrir leur préjudice ; ils ne pouvaient pas apprécier les risques pouvant résulter de l’opération d’investissement le jour de la signature de l’acte authentique et le point de départ du délai de prescription de leur action doit être fixé au 5 mars 2019, date à laquelle ils ont fait estimer leur bien à hauteur de 70.000 € net vendeur ;

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa version applicable depuis le 19 juin 2008, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer';

Aux termes de l’article 2222 du code civil, dans sa version applicable depuis le 19 juin 2008, « La loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » ;

En application des articles 2222 et 2224 du code civil dans leur rédaction issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, toutes les actions dont le point de départ de la prescription est antérieur au 19 juin 2008 sont prescrites depuis le 19 juin 2013 au plus tard (ou plus tôt si la prescription était acquise avant cette date en raison de l’écoulement de la durée de prescription prévue par la loi antérieure) ; pour les actions dont le point de départ de la prescription est postérieur au 19 juin 2008, le délai de prescription est de cinq ans ;

La prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil est applicable à la demande fondée sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de conseil ;

S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour les acquéreurs ne pouvait résulter que de faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (2ème chambre civile, 5 octobre 2023, pourvoi n°23-23104) ;

En l’espèce, selon l’analyse ci-avant, l’acquisition entrait dans le cadre d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation ;

Or il ressort des assignations rappelées ci-avant, que les époux [B] n’y critiquent pas uniquement « la surévaluation du bien au jour de la signature de la vente » et n’y sollicitent pas au titre de leur préjudice seulement « la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente », tels que l’allèguent les intimées ;

Ils y critiquent le défaut de rentabilité espéré de l’opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, incluant la rentabilité locative de leur bien ; c’est en ce sens que leur calcul du préjudice inclut notamment, au titre des sommes perçues, les revenus locatifs et les indemnités d’assurances locatives et, au titre des sommes versées, les frais de gestion locative ;

La détermination de la valeur juridique du 'plan personnalisé d’épargne fiscal’ et la question de savoir s’il a été établi dans les limites du mandat relèvent du fond et n’empêchent pas d’étudier la fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action ;

Le point de départ du délai de prescription de l’action des époux [B] se situe à la date à laquelle M. et Mme [B] ont connu ou auraient dû connaître le dommage ;

La manifestation de ce dommage ne pouvait résulter que de faits susceptibles de leur révéler ces circonstances ;

Si les époux [B] disposaient de tous les éléments leur permettant d’apprécier la valeur du bien à la date du contrat du 10 mai 2008, au regard des référentiels diffusés ou en se renseignant sur le marché immobilier local, et s’ils pouvaient dès cet date avoir connaissance de l’éventuelle surévaluation du bien, il convient de considérer que ce n’est qu’à la fin de la période de défiscalisation, qu’ils ont été en mesure de savoir si le gain locatif réel était celui promis lors de la conclusion du contrat le 10 mai 2008 ;

La période de défiscalisation Robien s’étant terminée 9 ans après la date de prise d’effet du bail initial, soit le 7 janvier 2019, il convient de considérer que c’est à compter de cette date que les époux [B] étaient en mesure de connaître le dommage et il y a lieu de retenir cette date comme point de départ du délai de prescription de leur action ;

Ils disposaient ainsi d’un délai de cinq ans à compter du 7 janvier 2019 soit jusqu’au 7 janvier 2024 pour exercer cette action ;

Or les assignations des 27 et 28 septembre 2022 sont intervenues dans ce délai ;

En conséquence, l’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a déclaré les demandes irrecevables comme prescrites ;

Et il y a lieu de rejeter les fins de non-recevoir soulevées par la société Edelis et la société IFB France relatives à la prescription des actions de M.et Mme [B] à leur encontre;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Edelis et la société IFB France, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’incident de première instance et aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. et Mme [B] la somme unique de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les sociétés Edelis et IFB France ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme l’ordonnance ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Edelis relative au défaut de qualité à agir de M. et Mme [B] à son encontre ;

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la société Edelis et la société IFB France relatives à la prescription des actions de M.et Mme [B] à leur encontre ;

Condamne in solidum la société Edelis et la société IFB France aux dépens d’incident de première instance et aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [U] [B] et Mme [C] [H] épouse [B] la somme unique de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande des sociétés Edelis et IFB France au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,