COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 NOVEMBRE 2023

N° 2023/

Rôle N° RG 22/13245 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKD2D

[E] [B]

C/

S.A.R.L. [Localité 3] EXPLOITATION

S.A.S. EASY STUDENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maeva LAURENS

M^e Sandra BRAHIM-DIETZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de Nice en date du 03 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00343.

APPELANT

Monsieur [E] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/7567 du 30/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Maeva LAURENS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

S.A.R.L. [Localité 3] EXPLOITATION

dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.A.S. EASY STUDENT

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentées par M^e Sandra BRAHIM-DIETZ, avocat au barreau de NICE

et assistées de M^e Pascal PIGNARRE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sophie LEYDIER, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023

Signé par M^me Sophie LEYDIER, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige:

Monsieur [E] [B] est locataire d’un logement meublé, suivant contrat signé le 23 juin 2015 avec la société Easy student, moyennant un loyer mensuel de 565 euros, charges comprises.

Par ordonnance en date du 21 octobre 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Nice a principalement :

— constaté que le bail est intervenu à son terme le 22 juin 2018 et que depuis lors, M. [E] [B] est occupant sans droit ni titre,

— ordonné l’expulsion de M. [E] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [E] [B] à payer en dernier et quittances à la SAS Easy Student une indemnité provisionnelle d’occupation de 565 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

— condamné M. [E] [B] à payer à la SAS Easy Student en derniers et quittances la somme de 1 195,25 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 5 novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

Par arrêt du 22 avril 2021, la chambre 1-2 de la cour d’appel de céans a:

— infirmé l’ordonnance susvisée en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau et y ajoutant :

* rejeté toute demande en résiliation du bail portant sur un logement meublé, signé entre M. [E] [B] et la SAS Easy Student le 23 juin 2015, et tacitement renouvelé,

* dit n’y avoir lieu à expulsion de M. [E] [B] et de tous occupants de son chef,

* rejeté la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle,

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande portant condamnation de M. [E] [B] à verser à la SAS Easy Student une provision pour dette locative,

* condamné la SAS Easy Student à verser à M. [E] [B] une somme provisionnelle de 400 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

* condamné la SAS Easy Student à faire recharger le badge de M. [E] [B] afin de lui permettre d’accéder et de verrouiller son logement,

* dit n’y avoir lieu à astreinte à ce titre,

* condamné la SAS Easy Student au paiement des dépens de première instance et d’appel, ceux-ci étant recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par acte en date du 9 juillet 2021, la SAS Easy Student a notifié à M. [E] [B] un commandement de lui payer la somme de 18 104,32 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Se plaignant de l’inexécution des causes de ce commandement, la SAS Easy Student a fait assigner en référé M. [E] [B] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nice, par acte en date du 14 février 2022, aux fins principalement de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail,

— déclarer M. [B] occupant sans droit ni titre, et ordonner son expulsion des lieux,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 21 612,14 euros au 3 janvier 2022 et une indemnité d’occupation de 567,97 euros jusqu’à son départ des lieux,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé contradictoire en date du 3 août 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL [Localité 3] Exploitation,

— rejeté les fins de non-recevoir présentés par M. [E] [B],

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 9 septembre 2021,

— ordonné l’expulsion de M. [E] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 10 septembre 2021 à la somme de 567,97 euros,

— condamné M. [E] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 10 septembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. [E] [B] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 21 612,14 euros à la SAS Easy Student correspondant au montant des loyers et indemnités d’occupation dues au 1er janvier 2022, et au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3 390 euros à la SARL [Localité 3] Exploitation correspondant au montant des indemnités d’occupation dues au 14 juin 2022, terme de juin 2022 inclus,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [E] [B] à payer à la SAS Easy Student la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2021 et de l’assignation.

Le premier juge a notamment considéré :

— que les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action et du défaut d’intérêt à agir des demanderesses devaient être écartées, dans la mesure où l’assignation délivrée le 20 novembre 2018 avait un effet interruptif, tandis que la SAS Easy Student justifiait être la bailleresse avant le 1er janvier 2022 de sorte qu’elle avait intérêt à agir aux fins d’obtenir le paiement des loyers jusqu’à cette date,

— que la SAS Easy Student avait fait délivrer à M. [E] [B], par acte d’huissier du 09 juillet 2021, un commandement d’avoir à lui payer Ia somme de 18 104,32 euros arrêtée à la date du 1er juin 2021, lequel était demeuré infructueux, de sorte qu’il y avait lieu de constater la résiliation du bail par I’effet de Ia clause résolutoire acquise au 09 septembre 2021, et d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef,

— que le locataire ne démontrait pas que l’irrégularité de ce commandement de payer lui avait causé un préjudice, de sorte qu’il n’était pas fondé à solliciter la nullité de l’acte,

— que le locataire ne démontrait pas que le logement était inhabitable, de sorte qu’il ne pouvait valablement invoquer l’exception d’inexécution,

— que la SAS Easy Student rapportait la preuve d’une créance non sérieusement contestable arrêtée à la somme de 21 612,14 euros au 1er janvier 2022,

— que l’indemnité d’occupation devait être fixée à la somme mensuelle de 567,97 euros à compter du 10 septembre 2021, jusqu’à libération effective des lieux,

— que la SARL [Localité 3] Exploitation rapportait la preuve d’une créance non sérieusement contestable s’élevant à la somme de 3 390 euros, correspondant au montant des indemnités d’occupation dues au 14 juin 2022, terme de juin 2022 inclus,

— que le locataire ne démontrait pas être en capacité de s’acquitter du montant de sa dette locative et ne pouvait donc prétendre à l’octroi de délais de paiement.

Par déclaration reçue au greffe le 6 octobre 2022, M. [E] [B] a interjeté appel de tous les chefs de cette ordonnance, dûment repris.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau :

A titre principal :

— de juger irrecevable la demande formée par la SAS Easy Student pour défaut d’intérêt et de qualité pour agir,

— de juger que l’action de la SAS Easy Student est prescrite sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— de juger que le commandement de payer qui lui a été délivré est irrégulier pour défaut de reproduction des trois premiers alinéas de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— de juger qu’il existe des contestations sérieuses rendant le juge des référés incompétent pour statuer sur les demandes qui lui sont soumises,

— de juger que M. [E] [B] est fondé à opposer l’exception d’inexécution,

A titre subsidiaire :

— de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter des sommes dues sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

— de condamner la SAS Easy Student et la SARL [Localité 3] Exploitation à lui payer la somme de 2 000 euros HT en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— de condamner la SAS Easy Student et la SARL [Localité 3] Exploitation aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 10 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, la SAS Easy Student et la SARL [Localité 3] Exploitation demandent à la cour :

— de confirmer l’ordonnance entreprise,

— de condamner M. [E] [B] à verser à la société Easy Student la somme de 21 612,14 euros correspondant au montant des loyers impayés au 1er janvier 2022,

— de condamner M. [E] [B] à verser à la société [Localité 3] Exploitation la somme de 5 165 euros correspondant au montant des loyers impayés du 1er janvier 2022 au 15 novembre 2022,

— de condamner M. [E] [B] à verser à chacune d’elle la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,outre aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 octobre 2023.

MOTIFS:

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Easy Student

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir se définit comme le profit, l’utilité ou l’avantage que l’action engagée est susceptible de procurer au plaideur et implique nécessairement une analyse concrète de cet avantage, lequel se distingue du droit litigieux. S’il doit être direct et personnel, il n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la société [Localité 3] Exploitation a repris le bail à compter du 1er janvier 2022, raison pour laquelle elle est intervenue volontairement en cours de procédure, à juste titre, le premier juge a exactement relevé que la société Easy Student était la bailleresse, antérieurement au 1er janvier 2022, de sorte qu’elle avait bien un intérêt à agir concernant le paiement des loyers qu’elle réclame jusqu’à cette date.

Alors que la société Easy Student a agi suite au commandement qu’elle a fait délivrer à son locataire par acte du 9 juillet 2021, elle a bien qualité à agir en tant que bailleresse jusqu’au 1er janvier 2022, puisqu’elle a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 septembre 2021, soit antérieurement au 1er janvier 2022, et ce même si l’assignation (non versée aux débats par les parties) est postérieure à cette dernière date comme indiqué par le premier juge.

Le fait que la société [Localité 3] Exploitation soit intervenue en cours de procédure, à la demande de la société Easy Student, suite aux conclusions en réplique de M. [B], n’empêche nullement de déclarer son intervention volontaire recevable.

En conséquence, l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL [Localité 3] Exploitation,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la société Easy Student, soulevée par M. [E] [B].

Contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer sur la prescription de l’action, invoquée en l’espèce par M. [E] [B], cette fin de non-recevoir étant néanmoins susceptible de caractériser une contestation sérieuse, qui doit donc être analysée et appréciée sous cet angle.

Par ailleurs, M. [E] [B] soulève d’autres contestations sérieuses, écartées par le premier juge, qu’il convient également d’examiner.

Sur les contestations élevées par l’appelant

1/ la contestation tirée de la prescription de l’action

En vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, toute action dérivant d’un contrat de bail se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit'.

Le premier juge a estimé que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action devait être rejetée dans la mesure où la délivrance d’une assignation antérieure en date du 20 novembre 2018 avait interrompu le cours de la prescription.

Cette assignation, versée aux débats par les intimées, fait état dans son dispositif d’une demande de condamnation de M. [B] à payer la somme de 1 195,25 euros au titre des loyers et des charges impayés au 5 novembre 2018 renvoyant à une pièce 2 intitulée 'extrait compte locataire au 5/11/2018" qui n’y est pas annexée. La pièce numéro 5 produite par les intimées intitulée 'extrait de compte’ datée du 15 novembre 2022 comprend un tableau incomplet où plusieurs mois ne sont pas indiqués, et un 'reste à payer’ s’élevant à la somme de 5 165 euros qui n’est pas justifié par les factures dont les numéros sont indiqués, de sorte qu’aucune vérification de ce décompte n’est possible.

Suite à cette assignation, le juge des référés du tribunal d’instance de Nice a, par ordonnance du 21 octobre 2019, condamné M. [B] à payer à la société Easy Student la somme de 1 195,25 euros en deniers et quittances, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2018, mais cette ordonnance a été infirmée en toutes ses dispositions par arrêt du 22 avril 2021 de la chambre 1-2 de la cour de céans (précité), et statuant à nouveau, la cour a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes formées par la société Easy Student, dont celle concernant la dette locative susvisée, après avoir relevé qu’aucun décompte des sommes dues n’était produit et que le montant de la dette locative était parfaitement ignoré, de sorte qu’il existait manifestement des contestations sérieuses quant au montant de la dette locative potentiellement due par M. [B].

Le commandement de payer du 9 juillet 2021 délivré à la requête de la société Easy Student à M. [B] vise des 'loyers et charges impayés selon extrait de compte locataire’ pour un montant de 18 104,32 euros, dont le détail n’est pas explicité, étant relevé qu’aucune date concernant l’extrait de compte visé n’est indiquée et que le 'décompte’ dont il est précisé qu’une copie est jointe à l’acte n’y est pas annexé, ni davantage versé aux débats.

L’unique extrait de compte établi le 3 janvier 2022, versé aux débats par les intimés, se heurte à une autre contestation sérieuse résultant des échanges de mails versés aux débats par l’appelant, dont il ressort qu’en novembre 2018 le bailleur considérait M. [B] comme occupant sans droit ni titre, tout en indiquant à la CAF qui l’avait mis en demeure de lui fournir des explications sur la situation de M. [B] que ce dernier était bien titulaire du bail pour la période du 1er octobre 2018 au 30 avril 2019 et que les allocations logement étaient dues directement au bailleur.

Compte tenu du montant du loyer s’élevant à 565 euros charges comprises, la contestation soulevée par M. [B], qui indique que le décompte des sommes réclamées dans le commandement de payer du 9 juillet 2021 concernerait un arriéré depuis le 22 septembre 2015, susceptible d’être prescrit, apparaît sérieuse, étant observé que cette prescription est susceptible d’être prononcée par le juge du fond au 22 septembre 2018, soit antérieurement à l’assignation délivrée le 20 novembre 2018, de sorte que l’effet interruptif de cette dernière, n’est nullement avéré avec l’évidence requise en référé, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge.

Au surplus, l’extrait de compte établi le 3 janvier 2022 versé aux débats par les intimés comporte un certain nombre de mentions concernant des versements de la CAF dont le montant et l’effectivité ne peuvent être vérifiés en l’état des seules pièces produites.

2/ les contestations relatives à l’irrégularité du commandement de payer

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, soit celle en vigueur du 01 septembre 2019 au 29 juillet 2023, période pendant laquelle a été délivré le commandement de payer sur lequel les intimés fondent leurs demandes, dispose notamment :

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. (….)

Le premier juge a estimé que M. [B] ne démontrait pas que l’irrégularité du commandement de payer du 9 juillet 2021 qu’il invoquait lui avait causé un préjudice, de sorte qu’il n’était pas fondé à solliciter la nullité de l’acte.

En l’espèce, si le commandement de payer litigieux versé aux débats par les intimés contient en première page, en caractères gras, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, il ne précise pas le montant mensuel du loyer et des charges, ni le décompte de la dette, sachant que l’acte contient 2 feuillets sur 2, et ne permet pas de s’assurer de l’effectivité de la délivrance des pièces indiquées comme y étant jointes, selon les mentions figurant sur le premier feuillet (copie du bail et décompte de l’arriéré), étant au surplus observé qu’aucun nombre de pages concernant les annexes visées n’est précisé.

Contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, M. [B] soulève donc à juste titre une contestation sérieuse concernant la régularité formelle de ce commandement, dont l’appréciation relève en tout état de cause du juge du fond, étant observé que le fait que le montant des loyers et charges impayés selon extrait de compte locataire s’élevant à 18 104,32 euros réclamé à M. [B], dont le détail n’est pas justifié, et ne portant aucune référence permettant d’identifier l’extrait de compte auquel il renvoie, ni aucune date, est bien susceptible de lui causer un grief, puisque ces omissions ne lui ont pas permis de vérifier la réalité et le bien-fondé de la dette qui lui était réclamée.

En l’état de ces contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et allouer des provisions au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, de sorte que l’ordonnance entreprise sera infirmée de ces chefs.

Pour les mêmes motifs, la demande de provision actualisée en appel par la société [Localité 3] Exploitation, s’élevant à la somme de 12 430 euros pour la période allant du 1er janvier 2022 au 10 octobre 2023 sera également rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu de la solution du litige, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [E] [B] à payer à la société Easy Student la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2021 et de l’assignation.

Succombant, la société Easy Student et la société [Localité 3] Exploitation seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à régler à maître Maëva Laurens, avocat de M. [E] [B], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, lui permettant de procéder conformément aux dispositions des alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Et, leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL [Localité 3] Exploitation,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la société Easy Student, soulevée par M. [E] [B],

L’infirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau, et, y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et allouer des provisions au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation,

En conséquence, rejette les demandes de provisions formées par la société [Localité 3] Exploitation et par la société Easy Student,

Condamne la société Easy Student et la société [Localité 3] Exploitation à régler à maître Maëva Laurens, avocat de M. [E] [B], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, lui permettant de procéder conformément aux dispositions des alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

Rejette les demandes formées sur ce fondement par la société [Localité 3] Exploitation et par la société Easy Student,

Condamne la société Easy Student et la société [Localité 3] Exploitation aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente