Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03396 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6FB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Décembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 23/00865

APPELANTE

S.A.S. FF AUTOMOBILES, RCS d’Evry sous le n°812 300 879, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378

INTIMÉE

S.C.I. [Localité 4] CHAMPAGNE, RCS d’Evry sous le n°431 220 185, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte dénommé « convention d’occupation précaire » en date du 12 septembre 2019, la SCI [Localité 4] Champagne a conféré à la société FF Automobiles – Ets Fernandes un droit de jouissance sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] (91) pour une durée d’un an et moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros HT et HC.

Cette convention contient une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry le 1er décembre 2022 a requalifié la convention d’occupation précaire en bail commercial, soumis au statut des loyers commerciaux et ce, à compter du 12 septembre 2020.

Le 12 janvier 2023, la SCI [Localité 4] Champagne a fait délivrer à la société FF Automobiles un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3.141,60 euros au titre de la taxe foncière 2022.

Par acte des 24 et 28 août 2023, la SCI Champagne a fait assigner la société FF Automobiles devant le juge du tribunal judiciaire d’Evry, aux fins de :

— constater et, en tant que de besoin, prononcer l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail dont s’agit,

— ordonner l’expulsion de la société FF Automobiles, ainsi que tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique s’il y a lieu,

— condamner la société FF Automobiles à payer à la SCI Champagne la somme de 9.141,60 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2023,

— condamner la société FF Automobiles à payer la SCI Champagne à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et ce jusqu’à la restitution des locaux par la remise des clés,

— autoriser le bailleur à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et péril de la partie expulsée, conformément aux dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures d’exécution,

— condamner la société FF Automobiles à payer à la SCI [Localité 4] champagne la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution est de droit,

— condamner la société FF Automobiles aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 janvier 2023.

Par ordonnance contradictoire du 26 décembre 2023 (RG 23/00865), le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 12 février 2023 ;

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société FF Automobiles et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures d’exécution ;

— fixé, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société FF Automobiles à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et ce à compter du 12 février 2023 ;

— condamné provisionnellement la société FF Automobiles à payer à la SCI Champagne l’indemnité d’occupation à compter du 12 février 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné provisionnellement la société FF Automobiles à payer à la SCI Champagne la somme de 14.778,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au titre du bail commercial et selon décompte arrêté au 10 novembre 2023, mois de novembre 2023 inclus, en deniers ou quittances ;

— rejeté la demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire de la société FF Automobiles ;

— condamner la société FF Automobiles au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société FF Automobiles aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 janvier 2023 ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 12 février 2024, la société FF Automobiles a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, elle demande à la cour, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 26 décembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Evry, en ce qu’elle a prononcé l’acquisition de la clause résolutoire et a rejeté la demande de délais qui avait été formulée par la société Ets Fernandes, pour s’acquitter de sa dette locative vis-à-vis de la SCI [Localité 4] Champagne,

Statuant à nouveau,

suspendre les effets de la clause résolutoire insérer dans le contrat de bail signé le 09 mars 2012 et son avenant en date du 1er avril 2015,

accorder à la société Ets Fernandes, la possibilité de s’acquitter de sa dette locative vis-à-vis de la SCI [Localité 4] Champagne, d’un montant de 13.527 euros arrêtées au 31 mars 2024, moyennant son apurement en 24 mensualités de 563,63 euros chacune,

dire et juger que chacune des parties conservera par devers elles, les frais et honoraires qu’elle a dû engager du chef de la présente procédure.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, la SCI [Localité 4] Champagne demande à la cour, de :

voir déclarer la société FF Automobiles, anciennement dénommée Ets Fernandes, mal fondée en ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,

voir confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

l’amendant sur le quantum de la créance,

condamner provisionnellement la société FF Automobiles à payer à la SCI [Localité 4] Champagne la somme de 19.578,96 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 3 mai 2024, mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 août 2023,

Y ajoutant,

voir condamner la société FF Automobiles à payer à la SCI [Localité 4] Champagne :

la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la voir condamner aux entiers dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2024.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera relevé que la SCI [Localité 4] Champagne expose que c’est à la suite d’une erreur matérielle qu’elle s’est désignée sous la dénomination sociale « SCI Champagne » en première instance et elle produit un extrait K-bis en ce sens.

Il résulte également d’un extrait K-bis que contrairement à ce qu’elle indique, l’appelante est la société FF Automobiles sous l’enseigne Ets Fernandes et non l’inverse.

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la régularité du commandement de payer du 12 janvier 2023 n’est pas contestée.

L’appelante sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative. Elle fait état de ce que son activité a été interrompue lors du premier confinement. Elle précise qu’il ne s’agissait pas d’un arriéré de loyers stricto sensu mais d’une absence de paiement de taxe foncière 2022.

Elle souligne que ses difficultés financières ne lui ont pas permis de régler scrupuleusement le paiement de son loyer et elle indique verser une attestation de son expert-comptable sur sa situation financière qui permet de croire à une amélioration financière. Elle sollicite de pouvoir régler la somme de 13.527 euros en 24 mensualités.

La SCI [Localité 4] Champagne conteste le fait que l’appelante ait cessé son activité pendant la crise sanitaire. Elle relève que l’attestation dont fait état l’appelante ne contient pas de situation provisoire pour 2023 et qu’elle ne règle même plus les loyers courants depuis avril 2023. Elle souligne que c’est la seconde procédure de référé – expulsion.

A hauteur d’appel, le litige ne porte donc que sur l’actualisation de la dette et les délais sollicités par l’appelante avec suspension des effets de la clause résolutoire corrélative.

La SCI [Localité 4] Champagne produit un décompte à hauteur de 19.578,96 euros pour la période du 12 juin 2023 au 3 mai 2024, outre les taxes foncières pour 2022 et 2023.

Il apparaît que le loyer courant n’est plus réglé depuis plus de dix-mois désormais.

Si le décompte et la proposition d’échéancier produits la société FF Automobiles portent mention de virements, il n’en est justifié par aucune pièce bancaire alors que la preuve du paiement incombe au locataire conformément au 2ème alinéa de l’article 1353 du code civil.

Le bailleur expose que la société FF Automobiles avait, en première instance, transmis trois copies de chèques comme preuve de sa bonne foi mais que lesdits chèques ne lui ont jamais été remis.

Par conséquent, et compte tenu de l’évolution du litige, la cour infirmant la décision entreprise au titre du quantum, la société FF Automobiles sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 19.578,96 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 3 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 28 août 2023 (date de l’assignation devant le premier juge) sur la somme de 9.141,60 euros et pour le surplus à compter du 7 mai 2024 (date de notification des conclusions actualisant la demande à cette hauteur).

Dans une attestation du 26 février 2024, l’expert-comptable de l’appelante explique les difficultés de l’entreprise lors de l’exercice 2022 par l’augmentation de créances non réglées et il estime que le résultat d’exploitation en 2022 pour 23.995 euros permet de croire à une amélioration future de la situation financière.

Cette attestation ne donne cependant aucune information, même partielle, sur l’exercice 2023. Les autres pièces produites sont anciennes et ne justifient pas de la situation actualisée de la société appelante.

Alors que le paiement des loyers et charges courant n’a pas repris, la société FF Automobiles n’apparaît nullement en mesure de payer une somme supplémentaire conséquente (563,63 euros par mois) pour apurer sa dette dans le délai de 24 mois.

En outre, comme le relève l’intimée, une première procédure à la suite d’un premier commandement de payer avait été diligentée, de sorte que le caractère récurrent des impayés doit être relevé ce qui dément la capacité du locataire à faire face à ses obligations.

La décision déférée ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais.

La procédure n’a toutefois pas dégénéré en abus, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituant en principe un droit et ne dégénérant en abus qu’en cas de faute caractérisée, non établie en l’espèce. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par de la SCI [Localité 4] Champagne sera donc rejetée.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer l’ordonnance entreprise au titre des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, la société FF Automobiles sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions déférées à la cour sauf s’agissant du montant de la condamnation provisionnelle compte tenu de l’évolution du litige ;

Statuant de nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société FF Automobiles à payer à titre provisionnel à la SCI [Localité 4] Champagne la somme de 19.578,96 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 3 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 28 août 2023, sur la somme de 9.941,60 euros, et pour le surplus à compter du 7 mai 2024 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société FF Automobiles à payer à la SCI [Localité 4] Champagne la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société FF Automobiles aux dépens d’appel ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE