RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01631 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GAKY

Minute n° 24/00375

[N]

C/

[B], [G], [U], [U], [U]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 11 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 22/000502

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

APPELANT :

Monsieur [W] [N]

[Adresse 6]

Représenté par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [L] [B]

[Adresse 3]

Non représenté

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 1]

Non représenté

Monsieur [S] [U] intervenant volontaire

[Adresse 2]

Représenté par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Monsieur [C] [U] intervenant volontaire

[Adresse 5]

Représenté par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Monsieur [Z] [U] intervenant volontaire

[Adresse 4] (LUXEMBOURG)

Représenté par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Par défaut

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2013, M. [M] [U] a consenti à M. [W] [N] un bail à usage d’habitation sur un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges de 30 euros. M. [L] [B] et M. [Z] [G] se sont portés cautions solidaires des engagements du locataire envers le bailleur.

Par acte d’huissier du 20 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location et ce commandement a été dénoncé aux cautions par actes des 20 et 26 janvier 2022.

Par actes des 6 et 13 avril 2022, il a assigner le locataire et les cautions devant le tribunal judiciaire de Thionville. Au dernier état de la procédure, il a demandé au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire’au 20 mars 2022, ordonner l’expulsion du locataire et le condamner solidairement avec les cautions à lui payer la somme de 15.165,98 euros pour l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2022, une indemnité d’occupation de 650 euros à compter du 1er avril 2022 jusqu’à libération des lieux et une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MM. [B] et [G] se sont opposés aux demandes.

M. [N] a demandé au tribunal de condamner le bailleur à lui payer une somme identique à l’arriéré locatif au titre du préjudice de jouissance, ordonner la consignation des loyers sur un compte séquestre, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, débouter le bailleur de ses prétentions et le condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 juillet 2023 le tribunal judiciaire de Thionville a':

— déclaré la demande de M. [U] recevable

— constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 mars 2022

— dit qu’à défaut pour M. [N] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 6] à [Localité 7] dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] à M. [U] à la somme de 620 euros, APL à régulariser le cas échéant et condamné M. [N] à payer à titre de provision à M. [U] cette indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées

— condamné M. [N] solidairement avec M. [B] et M. [G] à payer à M. [U] la somme de 3.819,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 septembre 2019

— condamné M. [N] à payer à M. [U] la somme de 11.346,62 euros au titre du surplus des loyers et charges impayés

— débouté M. [N] de ses demandes reconventionnelles au titre du préjudice de jouissance, de la consignation des loyers et de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

— rejeté le surplus des demandes

— condamné M. [N] à payer à M. [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné MM. [N], [B] et [G] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 3 août 2023, M. [N] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

[M] [U] étant décédé le 15 décembre 2023, MM. [S] [U], [C] [U] et [Z] [U] (ci-après «'les consorts [U]'») sont intervenus volontairement à l’instance en leur qualité d’héritiers.

Aux termes de ses dernières conclusions du 14 mai 2024, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— juger que la créance au titre de l’arriéré locatif n’est ni certaine, ni exigible, ni liquide, le cas échéant prescrite pour la somme de 2.439,03 euros

— débouter les consorts [U] pris en leur qualité d’héritiers de [M] [U] de toutes leurs demandes

— les condamner à lui payer une somme identique à l’arriéré locatif au titre du préjudice de jouissance, soit au maximum la somme de 25.042,98 euros

— ordonner la consignation du montant des loyers à intervenir sur un compte séquestre désigné – suspendre les effets de la clause résolutoire

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur deux années, en sus des loyers courants, avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause condamner les consorts [U] à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir que le bailleur ne justifie d’aucune démarche pour le recouvrement de sa créance visée au commandement de payer, qu’aucun acte interruptif de prescription n’est intervenu avant ce commandement et que s’agissant d’une créance à exécution successive, la somme de 2.439,03 euros due au 7 juin 2019 selon le décompte encourt la prescription à échéance du délai prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en sorte que cette créance qui n’est pas certaine, liquide et exigible est à tout le moins prescrite.

Il soutient que les impayés sont dus à des difficultés personnelles, que le logement est insalubre, avec des traces d’humidité, d’infiltrations et de moisissures, qu’il a subi un dégât des eaux semblant provenir du logement situé au-dessus, que le diagnostic de performance énergétique de 2011 fait état d’un logement énergivore et mal isolé, et que la chambre de son fils a subi d’importantes infiltrations. Il sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de l’arriéré locatif, la consignation du montant des loyers à intervenir sur un compte séquestre et la suspension des effets de la clause résolutoire, subsidiairement il sollicite des délais de paiement.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 février 2024, les consorts [U] en leur qualité d’héritiers de [M] [U], demandent à la cour de’confirmer le jugement à l’exception du montant alloué au titre de l’arriéré locatif, condamner M. [N] à leur payer la somme de 25.042,98 euros au titre des loyers et charges impayés et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que l’arriéré locatif n’a fait que s’aggraver, que la prescription quinquennale s’applique au contrat de bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 réduisant la prescription à 3 ans, que l’appelant ne justifie pas de l’insalubrité du logement, que le diagnostic de performances énergétiques est antérieur à son entrée dans les lieux en sorte qu’il a signé le bail en connaissance de cause et qu’il ne démontre pas en quoi la responsabilité du bailleur pourrait être engagée en raison du dégât des eaux, les photographies produites non datées ni situées géographiquement étant insuffisantes. Ils ajoutent que l’appelant ne justifie d’aucune démarche vis-à-vis du bailleur avant l’introduction de la présente procédure et concluent à la confirmation du jugement à l’exception du montant de l’arriéré locatif à actualiser. Enfin ils s’opposent à la demande de délais de paiement.

Par actes d’huissier du 28 novembre 2023, M. [N] a fait signifier sa déclaration d’appel à M. [B] selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à M. [G], par remise en étude, lesquels n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce si l’appelant a visé à la déclaration d’appel la disposition du jugement ayant déclaré recevable la demande de [M] [U], il est relevé qu’il ne développe sur ce point aucun moyen et ne fait valoir aucune prétention. En conséquence, cette disposition est confirmée.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 21 mars 2022 et ordonné l’expulsion de l’appelant.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 620 euros correspondant au montant du loyer et condamné l’appelant à son paiement à compter du 1er avril 2022.

Sur l’arriéré de loyers et charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’ancien 1315 du code civil (devenu article 1353) applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, toutes actions dérivant du contrat de bail son prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. L’article 82 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 précise que cet article 7-1 est applicable dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil, de sorte que la durée de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation est applicable à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties le 8 septembre 2013 était en cours le 27 mars 2014 et l’assignation en paiement des loyers et charges, premier acte interruptif de prescription dont il est justifié, a été délivrée le 6 avril 2022, soit plus de cinq ans après, de sorte que que les loyers et charges dus avant le 27 mars 2014 sont prescrits. S’agissant des loyers et charges postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, ils sont soumis à la prescription triennale et ceux qui étaient dus avant le 6 avril 2019, plus de trois ans avant la délivrance de l’assignation, encourent également la prescription.

L’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 9 novembre 2023, tel qu’il ressort des décomptes, s’élève à la somme totale de 25.042,98 euros. Il convient de déduire la somme de 1.199,03 euros correspondant à l’arriéré couvert par la prescription. L’appelant ne justifie d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte, en sorte que l’arriéré s’élève à la somme de 23.843,95 euros.

Les cautions n’ont pas formé appel du jugement et ne sont pas représentées en appel. Il est rappelé que si un codébiteur solidaire néglige de relever appel du jugement l’ayant condamné en première instance ou de se joindre au recours recevable formé par son consort, ce jugement a force de chose jugée contre lui, même s’il est réformé sur l’appel du codébiteur. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les cautions au paiement de la somme de 3. 819,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 septembre 2019. Il est infirmé en ses dispositions relatives à M. [N] qui est condamné au paiement de la somme de 2.620,33 euros (3. 819,36 -1.199,03) pour les loyers et charges impayés au 14 septembre 2019 et celle de 21.223,62 euros (23.843,95 – 2.620,33) pour l’arriéré dû entre le 15 septembre 2019 et le 9 novembre 2023.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment que (article 2 et 3) :

— il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellements et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation

— les portes et les fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

En l’espèce, c’est à juste titre et pour des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que M. [N] ne démontre pas que l’appartement qu’il occupe n’est pas conforme aux dispositions relatives au logement décent. En effet, rien ne permet d’authentifier les photographies produites par l’appelant et de s’assurer qu’elles représentent effectivement l’appartement en cause. La formalisation d’une déclaration de dégâts des eaux à son assureur n’est pas de nature à objectiver à elle seule un manquement aux critères de décence, elle n’établit ni l’origine du sinistre, ni son imputabilité, et la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations n’est pas rapportée. Il s’ensuit que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté l’appelant de ses demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, de consignation des loyers sur un compte séquestre et de suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de payer sa dette locative.

En l’espèce, l’appelant ne justifie pas être en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal alors qu’il ne produit aucune pièce sur ses revenus et charges. Le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

M. [N], partie perdante, est condamné aux dépens d’appel et à payer aux consorts [U] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la somme mise à sa charge sur le même fondement en première instance. Il est débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a’condamné M. [W] [N] en qualité de codébiteur solidaire de MM. [L] [B] et [Z] [G] à payer à [M] [U] la somme de 3.819,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 septembre 2019 et la somme de 11.346,62 euros au titre du surplus des loyers et charges impayés et statuant à nouveau,

DECLARE prescrite l’action en paiement dirigée contre M. [W] [N]'au titre des loyers et charges dus antérieurement au 6 avril 2019 pour un montant de 1.199,03 euros ;

CONDAMNE M. [W] [N], en qualité de codébiteur solidaire de MM. [L] [B] et [Z] [G], à payer à MM. [S] [U], [C] [U] et [Z] [U], en leur qualité d’héritiers de [M] [U], la somme de 2.620,33 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 14 septembre 2019';

CONDAMNE M. [W] [N] à payer à payer à MM. [S] [U], [C] [U] et [Z] [U], en leur qualité d’héritiers de [M] [U], la somme de 21.223,62 euros pour les loyers et charges échus impayés entre le 15 septembre 2019 et le 9 novembre 2023';

CONFIRME le surplus du jugement ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [W] [N] aux dépens d’appel';

CONDAMNE M. [W] [N] à payer à payer à MM. [S] [U], [C] [U] et [Z] [U], en leur qualité d’héritiers de [M] [U], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

DEBOUTE M. [W] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT