Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 2 MAI 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11875 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5ZS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen – RG n° 20-000738

APPELANTS

Monsieur [Z] [L]

et

Madame [X] [G] [L]

Domiciliés ensemble :

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés et assistés par M^e Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/019530 du 26/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. IN’LI

RCS n° B 602 052 359

Fusion-absorption de la SOCIETE IMMOBILIERE RUISSEAU DESGAINS, S.A, sise [Adresse 1] 373 RCS NANTERREet SOCIETE IMMOBILIERE DU PUITS MI-VILLE, S.A sise 18 bis rue de Villiers 92300 Levallois-Perret, 784848 970 RCS NANTERRE à effet du 30/09/2018

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P431

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, président

Muriel PAGE, conseiller

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2002, la société OGIF a consenti à Mme [G] [L] et M. [Z] [L] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 520,27 euros, outre la somme de 161,55 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [G] [L] et M. [Z] [L] le 11 mai 2020, afin d’obtenir le paiement de la somme principale de 3.122,14 euros.

Par acte d’huissier en date du 30 septembre 2020, la SA IN’LI anciennement dénommée société OGIF, a fait citer Mme [G] [L] et M. [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Saint Ouen afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

— l’expulsion immédiate de Mme [G] [L] et M. [Z] [L] ainsi que de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique et la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais des défendeurs

— la condamnation solidaire de Mme [G] [L] et M. [Z] [L] à lui payer la somme de 3.372,44 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juillet 2020, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, et à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 décembre 2020, la SA IN’LI a maintenu ses demandes et a fait savoir que la dette a très légèrement diminué et s’élève à la somme de 3.038,61 euros mais s’est opposée au principe de délais de paiement compte tenu du non-respect du plan d’apurement amiable.

Mme [G] [L] et M. [Z] [L] régulièrement cités à étude d’huissier n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen a ainsi statué :

Déclare la demande recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 octobre 2002 entre la société OGIF désormais dénommée SA IN’LI, et Mme [G] [L] et M. [Z] [L] sont réunies au 12 juillet 2020 ;

Dit qu’à défaut pour Mme [G] [L] et M. [Z] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Mme [G] [L] et M. [Z] [L] à payer à la société SA IN’LI une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme égale au montant du loyer actuel, à compter du 12 juillet 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée notamment par la remise des clés :

Dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges selon les conditions du bail ;

Condamne solidairement Mme [G] [L] et M. [Z] [L] à payer à la SA IN’LI la somme de 3.038,61 euros (trois mille trente-huit euros et soixante et un centimes), représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 08 décembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne in solidum Mme [G] [L] et M. [Z] [L] à payer à la SA IN’LI la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [G] [L] et M. [Z] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Ordonne l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 24 juin 2021 par M. [Z] [L] et Mme [X] [G] [L],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 septembre 2021 par lesquelles M. [Z] [L] et Mme [X] [G] [L] demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de bien vouloir infirmer le jugement rendu le 15 février 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Ouen, en tant qu’il a :

— déclaré la demande recevable ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22octobre 2002 entre la société OGIF, désormais dénommée SA IN’LI, et M. et Mme [L] sont réunies au 12 juillet 2020 ;

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [L] d’avoir libéré les lieux au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à la société SA IN’LI une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme égale au montant du loyer actuel, à compter du 12 juillet 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée notamment par la remise des clés ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges selon les conditions du bail ;

— condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à la SA IN’LI la somme de 3.038,61 euros, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 8 décembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné in solidum M. et Mme [L] à payer à la SA IN’LI la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum M. et Mme [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Et statuant à nouveau :

À titre principal :

— Débouter la société IN’LI de toutes ses demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de M. et Mme [L] ;

À titre seulement subsidiaire :

— Accorder un délai de trois années à M. et Mme [L] pour régler leur dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé ;

À titre infiniment subsidiaire :

— Accorder un délai de deux années à M. et Mme [L] pour régler leur dette locative ;

— Accorder à M. et Mme [L] un délai d’une année à compter de la notification de l’arrêt à venir pour se maintenir dans les lieux ;

Et en tout état de cause :

— Condamner la société IN’LI à payer une somme de 1 500 euros à l’avocat désigné pour représenter M. et Mme [L] au titre de l’aide juridictionnelle, sur le fondement des dispositions du 2° de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société IN’LI aux dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 décembre 2021 au terme desquelles la SA IN’LI demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

— Débouter M. et Mme [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— En conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— A titre subsidiaire, accorder un délai à M. et Mme [L] pour régler leur dette locative par mensualités de 74 euros, en sus des termes courants.

— Juger qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un seul terme courant, la totalité de la somme restant due deviendra exigible.

— Débouter M. et Mme [L] de leur demande de délais pour quitter les lieux.

— A titre subsidiaire, Juger que les délais qui pourront être octroyés à M. et Mme [L] seront subordonnés au paiement régulier de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation et qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la procédure d’expulsion pourra être reprise.

— Condamner solidairement M. et Mme [L] à payer à la société IN’LI une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement M. et Mme [L] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Philippe Galland, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

La cour fait le constat que les appelants, bien que concluant à l’infirmation du jugement entrepris, ne développent aucun moyen au soutien d’une critique de la recevabilité de la demande.

A titre surabondant, la société IN’LI a justifié de la notification à la Préfecture de Seine Saint Denis d’une copie de l’assignation plus de deux mois avant l’audience, et de la saisine de la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré la demande recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

L’expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer n’interdit pas au locataire de se prévaloir de la mauvaise foi du bailleur, et celle-ci peut priver la clause résolutoire de son effet automatique (Civ 1re 17 juillet 1992 ; 23 février 1999).

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au locataire de prouver que le bailleur a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. et Mme [L] le 11 mai 2020 pour une somme en principal de 3.122,14 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant au moins deux mois, le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 12 juillet 2020.

Pour solliciter l’infirmation du jugement et le débouté de la société IN’LI de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, M. et Mme [L] font valoir que la société IN’LI a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi dès lors qu’ils avaient repris le paiement du loyer depuis au moins le mois de mai 2020 et qu’ils avaient signé avec elle, un accord de règlement de la dette locative le 23 octobre 2020 pour une dette à cette date de 2.655,63 euros.

Ils soutiennent qu’il était convenu entre les parties que l’instance engagée par la société IN’LI devant le juge des contentieux de la protection n’avait plus lieu d’être, un délai de 36 mois leur ayant été accordé pour régler la dette locative et qu’ils n’ont ainsi pas comparu à l’audience.

lls en déduisent que la société IN’LI a fait preuve de mauvaise foi et a manqué de loyauté dans les relations contractuelles en maintenant sa demande tendant à faire constater la clause résolutoire.

Ils versent aux débats, l’accord de règlement amiable du 23 octobre 2020 portant sur une somme de 2.655, 63 euros payable en 36 mensualités de 74 euros, dont la dernière de 65,63 euros, à compter de novembre 2020, en plus du loyer courant.

La société IN’LI ne conteste pas cet accord de règlement mais fait valoir à juste titre qu’à la date de cet accord, la clause résolutoire était acquise depuis le 11 juillet 2020.

Aucune mauvaise foi n’est démontrée dans la mise en oeuvre du commandement de payer puisque ce commandement, qui vise un arriéré non contesté de 3.122,14 euros, est demeuré infructueux pendant au moins deux mois et que la société IN’LI était donc en droit d’assigner ses locataires par exploit du 30 septembre 2020 aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Si postérieurement à la délivrance de l’assignation, un accord de règlement a été signé entre les parties le 23 octobre 2020, il résulte des pièces produites que le premier paiement qui devait intervenir en exécution de cet accord, fin novembre 2020 (article 8 des conditions générales du bail : le loyer est payable par fraction mensuelle à terme échu le dernier jour du mois), n’a été effectué par mandat cash que le 10 décembre 2020 soit deux jours ouvrés avant l’audience du 15 décembre 2020, sans que le décompte actualisé arrêté au 8 décembre 2020 présenté à cette audience ne puisse en tenir compte.

A cette audience, la société IN’LI a donc pu indiquer sans mauvaise foi ou déloyauté qu’elle était opposée au principe de délais de paiement compte-tenu du non respect du plan d’apurement amiable, ainsi qu’il ressort des termes du jugement déféré.

Enfin, s’agissant de la non-comparution à l’audience de M. et Mme [L], aucun élément ne vient établir qu’il était convenu que celle-ci n’avait plus lieu d’être comme ils le prétendent.

La mauvaise foi de la société IN’LI dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire n’est pas démontrée.

C’est donc par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a relevé que le bail conclu le 22 octobre 2002 comporte une clause résolutoire (article 15), qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. et Mme [L] le 11 mai 2020 pour un montant dû en principal de 3.122,14 euros. Il a constaté à juste titre que ce commandement était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 juillet 2020.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

M. et Mme [L] ont été condamnés solidairement en première instance à payer à la société IN’LI la somme de 3.038,61 euros représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayées arrêtés au 8 décembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse.

Pour solliciter l’infirmation du jugement et le débouté de la société IN’LI de sa demande en paiement, ils évoquent également l’accord écrit du 23 octobre 2020 précité et font valoir qu’eu égard au principe de loyauté et de bonne foi dans l’exécution des contrats, la société IN’LI n’était pas recevable ni bien fondée à maintenir cette demande en justice.

Or, comme il a été indiqué plus haut, à la date de l’audience, l’accord écrit du 23 octobre 2020 n’avait pas été respecté puisque le paiement qui devait intervenir fin novembre 2020 n’a été effectué que le 10 décembre 2020.

Aucune déloyauté ou mauvaise foi n’est démontrée.

Le jugement déféré sera donc confirmé s’agissant du paiement de la dette locative sauf à réactualiser celle-ci à hauteur de 1.547,46 euros, ainsi qu’il résulte du décompte produit par la société IN’LI et arrêté au 22 novembre 2021, terme d’octobre 2021 inclus.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.

En l’espèce, M. et Mme [L] ont signé avec la société IN’LI un accord de règlement de la dette locative s’élevant à 2.655,63 euros au 23 octobre 2020, s’engageant à la régler par 35 mensualités de 74 euros puis une dernière mensualité de 65,63 euros.

Il ressort du décompte précité arrêté au 22 novembre 2021, que la dette locative a baissé et s’élève à cette date, terme d’octobre 2021 inclus, à 1.547,46 euros.

Dès lors, compte tenu des efforts consentis par M. et Mme [L] pour apurer leur dette locative, il y a lieu de les autoriser à se libérer de l’arriéré locatif par le règlement de 20 échéances mensuelles de 74 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde de la dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par ces derniers des mensualités précitées et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, M. et Mme [L] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé sur ces points.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris concernant les dépens comprenant le coût du commandement de payer et l’application équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [L], partie perdante à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et en ce qu’il a :

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [L] d’avoir libéré les lieux au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à la société SA IN’LI une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme égale au montant du loyer actuel, à compter du 12 juillet 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée notamment par la remise des clés ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges selon les conditions du bail ;

Et statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [Z] [L] et Mme [X] [G] [L] à payer à la société IN’LI la somme de 1.547,46 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 novembre 2021, terme d’octobre 2021 inclus.

Accorde à M. [Z] [L] et Mme [X] [G] [L] des délais de paiement et dit qu’ ils devront se libérer de leur dette par le règlement de 20 échéances mensuelles de 74 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde de sa dette en principal, intérêts et frais, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,

Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant le solde de la dette,

3°/ les locataires seront tenus de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne solidairement M. [Z] [L] et Mme [X] [G] [L] à payer à la société IN’LI à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [L] et Mme [X] [G] [L] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président