RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

(n° 263/2024, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/22336 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4AJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 novembre 2021- Tribunal judiciaire de Créteil (troisième chambre civile, loyers commerciaux) – RG n° 21/00016

APPELANTE

S.A.S. LES GOUJONS DISTRIBUTION

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 302 177 613

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Adresse 7] (sis [Adresse 1])

[Localité 4]

Représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de Paris, toque : C0260', substitué à l’audience par M^e Nicolas HOBERDON

INTIMÉE

S.C. SOCIETE CIVILE PARTICULIERE LES GOUJONS

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 439 769 894

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de Paris, toque : A0427

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 31 juillet 2001, la société civile particulière Les Goujons a donné à bail renouvelé à la société Libre Service les Goujons, aujourd’hui dénommée la société Les Goujons Distribution des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6], décrits contractuellement comme étant un local d’une superficie de vente d’environ 395 m2 avec 357 m2 de réserves, dont 92 m2 en sous-sol.

Le bail a été conclu pour l’exercice de l’activité suivante : « commerce de produits alimentaires généraux y compris crèmerie, boucherie et volaille, porc frais, produits fabriqués de charcuterie, fruits et légumes, vins et spiritueux avec un rayon de vaisselle et lingerie ».

Les locaux sont actuellement exploités sous l’enseigne « Franprix ».

Ledit bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2001 jusqu’au 31 juillet 2010.

Le loyer annuel a été fixé à l’origine à 216.000 francs (32.928,99 euros) hors taxes et hors charges soit un loyer mensuel de 18.000 francs (2744,11 euros) hors taxes et hors charges.

A l’échéance, ce bail s’est poursuivi par tacite prolongation ; au 1er juillet 2019, le loyer annuel courant était de 47.327,76 euros.

Par acte d’huissier délivré le 20 novembre 2018, la société civile particulière Les Goujons a donné congé à la société Les Goujons Distribution pour le 31 décembre 2018 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2019, pour un loyer mensuel de 7.500 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur le montant du loyer en renouvellement, par mémoire notifié à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 novembre 2020, la société civile particulière Les Goujons a sollicité la fixation du loyer de renouvellement au 1er juillet 2019 à la somme de 90.000 euros par an en principal.

Par acte d’huissier du 30 mars 2021, la société civile particulière Les Goujons a fait assigner la société Les Goujons Distribution devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil demandant notamment à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2019 à 93.200 euros par an en principal, hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées, le bailleur étant obligé de constituer un dépôt de garantie de 6 mois.

Par jugement du 23 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a, en substance, fixé au 1er juillet 2019 la date du bail renouvelé aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer et des clauses réputées non écrites en application des dispositions de l’article L. 145-15 du code du commerce, fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 83.900 HT/ HC par an à compter du 1er juillet 2019, dit que la société Les Goujons Distribution sera tenue de verser le complément de dépôt de garantie et les compléments de loyer avec les intérêts au taux légal, sur les seuls loyers, à compter du 30 mars 2021, pour les loyers échus avant cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Par déclaration du 17 décembre 2021, la société Les Goujons Distribution a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 17 mai 2022, la société civile particulière Les Goujons a interjeté appel incident partiel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 juin 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 29 juillet 2022, la société Les Goujons Distribution, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par la société Les Goujons Distribution à l’encontre du jugement prononcé le 23 novembre 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a « fixé au 1er juillet 2019 la date du bail renouvelé conclu entre la société civile particulière Les Goujons et la société Les Goujons Distribution portant sur les locaux situés [Adresse 6], aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer et des clauses réputées non écrites en application des dispositions de l’article L145-15 du code du commerce », et donc en ce qu’il a :

' fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 83.900,00 HT/ HC par an à compter du 1er juillet 2019 ;

' dit que la société Les Goujons Distribution sera tenue de verser le complément de dépôt de garantie et les compléments de loyer avec les intérêts au taux légal, sur les seuls loyers, à compter du 30 mars 2021, pour les loyers échus avant cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

' dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' débouté les parties de leurs autres demandes ;

' fait masse des dépens et condamne chaque partie à en supporter la moitié ;

' rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Statuant à nouveau :

— débouter la Société Civile Particulière Les Goujons de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ou incompatibles avec les demandes de la société Les Goujons Distribution ;

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2019 à la valeur locative, soit la somme annuelle hors taxes et hors charges de 62.900 € ;

— désigner subsidiairement tel expert qu’il plaira au Juge de nommer, avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2019, aux frais avancés de la bailleresse ;

— fixer le loyer pour la durée de l’instance à la somme annuelle en principal égale au loyer en cours du bail à renouveler, hors taxes et hors charges, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée en application de l’article R. 145-30 du code de commerce ;

— dire que la somme représentant la différence entre le nouveau loyer renouvelé et le loyer provisionnel, au remboursement de laquelle la société civile particulière Les Goujons sera condamnée, portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

' condamner la société civile particulière Les Goujons à payer à la société Les Goujons Distribution la somme de 10 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire éventuellement ordonnée.

Au soutien de ses prétentions, la société Les Goujons Distributions fait valoir :

— Sur la valeur locative,

sur les caractéristiques des locaux, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce dès lors que le bail expiré a une durée supérieure à douze années ; qu’il existe des problèmes d’insécurité troublant l’exploitation normale du magasin ce qui est un facteur de minoration de la valeur locative dès lors que le preneur ne peut exploiter l’intégralité des surfaces ; que la pondération doit être opérée compte tenu des différentes caractéristiques physiques et de l’accessibilité des « zones » qui composent le local ; que l’outil de travail mis à la disposition du locataire est particulièrement vieillissant, circonstance qui doit être prise en considération dans l’estimation de la valeur locative du bien mais qui n’a pas été justement appréciée, ni par les experts, ni par le juge des loyers commerciaux, à la fois en termes de surfaces à retenir et d’abattement applicable, étant précisé que la réserve du sous-sol est inexploitée et le monte-charge hors d’usage ; qu’il convient d’exclure purement et simplement de la surface pondérée l’intégralité du sous-sol inexploitable, laquelle fut calculée par l’expert [W] à hauteur de 83,50 m² de surface utile approximative et 14,84 m²p de surface pondérée approximative ; que la surface totale revient à 503,90 m² pondérés ; que la destination des lieux porte sur une activité de petit supermarché, à faible marge, justifiant une valeur locative réduite, à plus forte raison lorsqu’elle ne peut en tirer tout le potentiel, contrainte de laisser inexploitée une partie de son local, étant précisé que la conjoncture actuelle est défavorable à ce type de commerce ;

sur les charges et conditions du bail, que les obligations mises à la charge des parties sont déséquilibrées, en défaveur du locataire qui supporte de nombreuses charges ; que les clauses « impôts et taxes » et « charges, prestations et taxes » sont non conformes au nouveau statut des baux commerciaux, de sorte qu’elles seront réputées non écrites dans le cadre de ce renouvellement en application des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce ; qu’aux termes de l’article R. 145-8 du même code, la société locataire a été facturée des sommes relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; que la clause « respect des prescriptions administratives et autres » est une clause exorbitante de droit commun selon l’expert amiable de la bailleresse ; que les clauses « entretien » et « réparation et travaux dans l’immeuble » sont exorbitantes de droit commun ; que la clause « cessions ou sous-locations » aménage la cession de droit au bail de manière tellement restrictive qu’elle prend le caractère d’une clause exorbitante de droit commun ; que la clause « assurances » est exorbitante de droit commun selon l’expert ; que l’ensemble de ces clauses justifie un abattement de 20 % ;

sur les facteurs locaux de commercialité, que pendant la période de référence aucune évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact significatif sur le commerce de supérette et permettant de justifier une révision à la hausse de la valeur locative ne peut être relevée en l’espèce ;

— Sur les conditions de la fixation du loyer du bail renouvelé, qu’au regard du rapport de M. [W], il convient de retraiter les valeurs en excluant purement et simplement les surfaces inexploitables, justifiant de surcroît l’application d’un correctif de 20 % ; que la surface pondérée retenue est celle de Mme [T] en l’absence de métrage vérifié par un expert-géomètre ; que le juge des loyers a fait preuve d’une « véritable incohérence » en ce qu’il aurait dû valider la valeur locative de 150 euros dès lors qu’il retenait l’analyse « moyenne surface » ; qu’en combinant les deux rapports amiables, à savoir la surface retenue par Madame [T] et les références locatives fournies par Monsieur [W], le juge a abouti, avant correctif de 10 %, à une valeur supérieure à celles proposées par ce dernier, calculées selon l’approche « Boutique traditionnelle » ou « Moyenne Surface », savoir : 93.240 euros.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 mai 2022, la société civile particulière Les Goujons, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement du 23 novembre 2021 en ce qu’il a fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 83.900 HT/ HC par an à compter du 1er juillet 2019 ;

Statuant à nouveau sur ce point,

— fixer le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 93.200 HT/ HC par an à compter du 1er juillet 2019 ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

En tout état de cause,

— débouter la société Les Goujons Distribution de toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner la société Les Goujons Distribution au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Les Goujons Distribution aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société civile particulière Les Goujons oppose :

— Sur l’emplacement des locaux, que les locaux sont situés à un emplacement stratégique puisque la [Adresse 7] est au croisement de la [Adresse 9], de la [Adresse 8] et du [Adresse 10] ; qu’un vaste ensemble immobilier, la résidence « [5] », est en cours de construction dans ce même quartier, qu’elle se composera, à terme, de 184 logements et commerces et doit être livrée au 4ème trimestre de l’année 2021 ; que cette situation profite directement aux locaux de la société Les Goujons Distributions ;

— Sur les éléments écartant le principe du plafonnement, que le bail expiré ayant pris effet il y a plus de douze ans révolus, la règle du plafonnement doit être écartée ; que la surface commerciale / l’aire de vente a été agrandie au niveau de l’issue de secours passant de 395 m² à 440 m², de sorte qu’il s’agit d’une modification notable de la consistance des locaux avec extension importante de la surface de vente qui doit conduire à la fixation du loyer à la valeur locative du loyer en renouvellement ;

— Sur la pondération de la surface, que le sous-sol est inexploité mais pas inexploitable, de sorte qu’il doit bien être pris en compte dans la valeur locative, ce qui aboutit à une surface pondérée de 518 m² ;

— Sur la valeur locative, que la valeur locative a été fixée en comparant des éléments pertinents ; que l’application d’un abattement doit être écartée dès lors que la société Les Goujons Distribution bénéficie d’un loyer « largement » sous-évaluée depuis 20 ans, de sorte qu’elle s’est « amplement » enrichie au détriment de son bailleur ; qu’elle appartient au groupe Casino qui a réalisé un chiffre d’affaires de 30,5 milliards d’ euros en 2021 ;

— Sur une nouvelle expertise, que la valeur locative ne présente aucune difficulté qui justifierait une troisième expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

A l’issue des débats à l’audience du 4 septembre 2024, une mesure de médiation a été proposée aux parties, dont le retour n’a pas été favorable.

SUR CE,

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il ressort de la combinaison des articles L. 145-3 et L. 145-34 du code de commerce que lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans, le montant du loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative, laquelle est déterminée, à défaut d’accord entre les parties, d’après les caractéristiques du local pris à bail, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R.145-3 du même code dispose que « les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1o de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2o de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3o de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4o de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5o de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

L’article R. 145-6 prévoit que « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

L’article R. 145-7 ajoute que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Enfin, il ressort, notamment, de l’article R. 145-8 que « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. »

En cause d’appel, les parties s’accordent à dire que, par l’effet du congé délivré le 20 novembre 2018 à effet au 31 décembre 2018 offrant renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2019, le bail a pris fin au 30 juin 2019 et que le bail initial en date du 31 juillet 2001, renouvelé le 1er août 2001 pour une durée de neuf ans s’étant poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er août 2010, sa durée a excédé douze ans de sorte que le loyer est déplafonné et son montant doit s’apprécier à la valeur locative.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 83.900 € hors charges et taxes sur la base d’une surface pondérée de 518 m², d’une valeur locative unitaire de 180 € /m² et d’un abattement de 10 % pour charges exorbitantes de droit commun en tenant compte des effets de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, applicable au bail renouvelé sur les clauses du bail antérieures qui ne pourront être reprises.

C’est par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte que le premier juge a précisément décrit, se fondant sur les deux rapports d’experts de parties versés aux débats par le bailleur et le locataire, les facteurs locaux de commercialité tels qu’énumérés à l’article R. 145-6 susvisé, les experts s’accordant sur les constats en termes d’adéquation de l’activité avec la demande locale, de description de l’environnement urbain et de la densité de l’habitat accueillant néanmoins une population ne bénéficiant pas d’un fort pouvoir d’achat.

De même, par motifs auxquels la cour renvoie, le premier juge a détaillé les caractéristiques des locaux donnés à bail, tels qu’énumérés à l’article R. 145-3 susvisé, reprenant leur description, le constat de la non exploitation du sous-sol, de l’état d’usage avancé des locaux et de l’état de vétusté de certains équipements, notamment du monte-charge, et les divergences des experts s’agissant de la dimension de la surface de vente, dont l’augmentation n’est pas discutée mais estimée différemment, en absence de relevé de géomètre-expert dont il convient de souligner qu’aucune des parties n’a souhaité ou sollicité son intervention en cours d’expertise ou lors de l’instance initiale, et de la surface utile totale, rappelées dans le tableau ci-dessous.

Enfin, par motifs auxquels la cour renvoie, le premier juge a repris de façon exhaustive les clauses contractuelles fixant les obligations réciproques des parties, dont celles relevant des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce.

Compte-tenu de la date de renouvellement du bail, la charte de l’expertise en évaluation immobilière 5ème édition mars 2017 a vocation à s’appliquer.

Celle-ci recommande de distinguer cinq types de pondération en fonction des surfaces de vente respectives des locaux soumis à expertise, une méthode retenue pour les boutiques jusqu’à 600 m², une méthode retenue pour les moyennes surfaces de 600m² à 3.000 m², une méthode retenue pour les grands magasins de plus de 3.000 m², une méthode pour les centres commerciaux, galeries marchandes et zones de transit, une méthode pour les locaux de périphérie et les retail parks. Il est indiqué que la surface retenue pour cette distinction est la surface utile.

La charte de l’expertise pose le principe que l’expert reste libre du choix des principes et des méthodes d’évaluation pour retenir celle qui lui apparaît la plus adaptée au bien qu’il évalue ce dont il résulte qu’aucun texte ne lui interdit de recourir à plusieurs méthodes distinctes pour évaluer différentes parties d’un bien immobilier complexe ou de faire une application distributive des méthodes pour évaluer le bien dès lors qu’il justifie son choix.

Les recommandations rappelées dans la charte de l’expertise immobilière, qui constituent les références adoptées de façon usuelle tant par l’ensemble des professionnels de l’immobilier commercial que par les instances judiciaires dans le cadre de la fixation de la valeur locative des baux commerciaux, doivent trouver application à tous les locaux et à toutes les activités commerciales.

Au cas d’espèce, Mme [T] a appliqué la méthode « moyenne surface » et M. [W] a « en raison de l’étendue de l’assiette locative et de nos comparables, […] procédé à deux pondérations différentes pour un meilleur recoupement méthodique, celle dite « boutique traditionnelle » et celle de « moyenne surface » » dont in fine il a, pour déterminer la valeur locative de renouvellement, opéré la moyenne des valeurs locatives calculées par application de chacune de ces méthodes.

Les parties ne contestent pas les approches des experts mais le preneur estime que le premier juge a « combiné de manière illogique » les conclusions des rapports d’expertise amiable [..], retenant la surface pondérée calculée par Mme [T] tout en validant le calcul de superficie de type « moyenne surface » de M. [W] pour aboutir à une valeur de 180 € proche de celle de type « boutique traditionnelle ».

Sur les surfaces

Au cas d’espèce, c’est par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte que le premier juge a rappelé les conclusions auxquels sont arrivées les experts de partie concernant la surface pondérée des locaux à retenir comme base de calcul du loyer renouvelé (qui sont synthétisées dans le tableau ci-dessous) :

Bail d’origine

M. [W]

Mme [T]

Boutique traditionnelle (SU

Moyenne surface (SU>600 M²)

Surface utile

752 m²

747,73 m²

745 m²

Surface de vente

395 m²

333,35 m²P

483,85 m² P

440 m²

Pourcentage de la SU

52 %

80,4 %

64,7 %

59 %

Surface sous-sol

92 m²

13,7 m²P

14,84m²P

13,8 m²P

Surface pondérée totale

400,01 m²P indiquée par l’expert

550,51 m²

518 m²p

Dans toutes les hypothèses, les experts s’accordant sur une surface utile supérieure à 600 m², il convient donc de retenir la méthode « moyenne surface » préconisée par la charte, compte-tenu, comme pertinemment relevé par le premier juge, de la nature et des caractéristiques des locaux, de l’augmentation de la surface de vente en cours de bail non contestée par les parties, surface à la fois dédiée à la réception du public et à l’exploitation de l’activité. La surface pondérée calculée par Mme [T] sera retenue alors qu’il peut, en outre, être constaté qu’elle n’est pas contestée par le bailleur et est plus favorable au preneur.

Contrairement à ce que soutient le preneur, il n’y a pas lieu de retrancher la surface du sous-sol déclarée inexploitable pour des raisons de sécurité, allégation non corroborée par la production d’éléments caractérisant les vols et/ou introductions frauduleuses dans les locaux dénoncés par le preneur.

La surface pondérée à retenir est donc de 518 m², comme l’a fait le premier juge.

Sur le prix unitaire

C’est par motifs tout aussi détaillés, auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge a synthétisé les valeurs de référence fournis par les experts et a mis en exergue que Mme [T] a retenu une valeur locative unitaire de 180 €/m²P et M. [W] de 200 €/m²P selon la méthode « boutique traditionnelle » et de 150 €/m²P selon la méthode de « moyenne surface ».

Il se déduit des éléments ci-dessus rappelés qu’au regard d’un emplacement des locaux en adéquation avec la destination des lieux, d’une population dense mais au pouvoir d’achat peu élevé, d’un bâtiment de plain-pied facilement accessible, de sa distribution fonctionnelle mais de sa vétusté et d’un état d’entretien moyen voire très moyen, de la nature des équipements techniques dont seul le monte-charge est déclaré hors d’état d’usage et prix pratiqués, que la valeur unitaire de 180 €/m²P sera retenue.

Le premier juge sera donc confirmé sur cette appréciation qui, contrairement à ce que soutient le preneur, est une application cohérente de la méthode « moyenne surface » au cas d’espèce.

Sur l’abattement du fait de clauses exorbitantes de droit commun

Le premier juge a, par motifs détaillés auxquels la cour renvoie, rappelé précisément les clauses du contrat s’agissant des obligations respectives des parties et la soumission à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel du bail renouvellement en ce qu’il est postérieur à son entrée en vigueur.

Il ressort de ces clauses qu’en dehors des gros travaux, la totalité des charges et taxes résultant de l’exploitation du bien sont à la charge du preneur ce qui, s’agissant de la taxe sur les ordures ménagères, de l’impôt foncier, des travaux prescrits par l’administration, de l’assurance de l’immeuble présentent le caractère de clauses exorbitantes de droit commun outre la clause de cession du droit au bail restrictive et l’absence d’indemnité compensatrice en cas de travaux pendant 40 jours, nonobstant c’est par une juste appréciation des faits de la cause que le juge a retenu un abattement de 10 %.

Il s’infère de ces éléments que la valeur du loyer en renouvellement à compter du 1er juillet 2019 sera fixée à la somme annuelle de :

[(518 x 180) – 10 %] = 83.916 €/HT.HC arrondie à 83.900 euros hors taxes, hors charges.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef et en ses motifs relatifs aux intérêts, sans qu’il y ait dès lors lieu de répondre à la demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La SARL Les Goujons Distribution succombant en ses prétentions sera condamnée à payer à la société particulière Les Goujons la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Créteil le 23 novembre 2021 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Les Goujons Distribution à payer à la société particulière Les Goujons la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la SARL Les Goujons Distribution à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,